臺灣士林地方法院民事判決 106年度重訴字第52號原 告 世貿名人廣場大廈管理委員會法定代理人 黃東凱訴訟代理人 余瑞陞律師被 告 黃秋來訴訟代理人 謝易達律師上列當事人間返還停車位等事件，本院於民國106 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，並有當事人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3 條第9 款、第38條第1 項分別定有明文。詳言之，管理委員會於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然於公寓條例第38條第1項規定明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。於公寓條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具有享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。且因公寓條例第2 項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，此與民事訴訟法第65條訴訟告知之規範旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，即得依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權人而具有正當化之基礎。反之，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790 號判決意旨可資參照）。本件原告係訴請確認如附圖所示之編號
51、編號52、編號61到編號68、編號72、編號75到編號78之停車位（下稱系爭車位）為「世貿名人廣場大廈」（下稱系爭社區）全體住戶之共用部分，並依民法第767 條規定，請求被告將系爭車位清空返還，另依不當得利及系爭社區規約第22條第
1 項第3 款約定，請求被告賠償相當租金之不當得利損害金。而原告依公寓條例對於共用部分既有管理權限，則依前揭說明，其就本件訴訟，無論返還系爭車位抑不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但本於管理住戶共有部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，而得以其自己名義起訴，於法並無不合，合先敘明。
貳、實體部分原告起訴主張：系爭社區係由門牌號碼新北市○○區○○路0
段000號、000號與000號三棟區分所有建物（下分稱系爭某號區分建物，合稱系爭社區建物）住宅組成之社區。其中，系爭238號區分建物地下一樓（下稱系爭地下一樓）除附圖B1、C1與C2部分空間（下分稱系爭C1C2、B1建物）係由被告及訴外人顏紀雄所有之專有部分外，附圖之A區與系爭社區其他各樓層之共用部分，合編為5514建號，建物登記上本屬於系爭社區建物之共同使用部分（下稱系爭A區空間）。然系爭A區空間內設有之系爭車位，目前遭被告以其擁有相鄰之系爭C1C2建物之所有權為由，占有並對外招租。原告為系爭社區建物合法管理機關，應得為系爭社區住戶請求確認系爭車位為系爭社區之共用部分，並依民法第767條規定，請求被告將系爭車位清空返還。又被告無權占用系爭車位，原告為系爭社區建物合法管理機關，應得為系爭社區住戶請求被告依不當得利及系爭社區規約第22條第1項第3款約定，給付自民國103年10月7日至105年11月7日25個月之相當租金不當得利損害金共計新臺幣（下同）93萬7500元（計算式：2500元×25個月×15個車位）及法定遲延利息。又若被告所抗辯其與系爭社區住戶間有分管契約關係真屬存在，然因被告並未將系爭C1C2建物供商場使用，原告亦得請求法院依民法第227條之2規定，廢棄該分管契約關係後，為上開所有權返還請求及不當得利請求等語。並聲明：㈠確認系爭車位為系爭社區全體住戶之共用部分。㈡被告應清空並返還系爭車位予原告。㈢被告應給付原告93萬7500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣願供擔保請准宣告假執行。
被告則以：㈠系爭社區建物所在基地原地主為顏紀雄等人，其
等曾於81年12月間與訴外人東普建設股份有限公司（下稱東普公司）簽定合建契約（下稱系爭合建契約）。東普公司後將系爭合建契約移轉予訴外人俊傑營造有限公司（下稱俊傑公司）。依系爭合建契約第3 條約定，系爭地下一樓之商場及停車空間，由地主及建商按百分之52、48比例取得所有權。於系爭社區完工後，建商與地主顏紀雄不但依系爭合建契約分配系爭地下一樓，且地主顏紀雄等14人，更與建商俊傑公司於90年10月24日簽立世貿名人廣場共同使用停車空間分管協議書（下稱系爭地主建商分管契約書），將系爭車位分配予分得系爭C1C2建物之俊傑公司。甚者，建商東普公司於預售系爭社區建物時，曾與系爭社區住戶即系爭A 區空間共有人間簽有預定買賣契約（下稱系爭住戶預售契約），約定系爭地下一樓停車位空間屬系爭地下一樓商場（即系爭C1C2、B1建物所有權人）單獨使用。是就系爭A 區空間中之系爭車位，前分得系爭C1C2建物之建商俊傑公司早與系爭社區住戶間透過系爭住戶預售契約、系爭地主建商分管契約書達成分管協議（下稱系爭被告抗辯分管協議）。俊傑公司因經營不善積欠台灣土地銀行債務，系爭C1C2建物即遭銀行聲請法院拍賣（下稱系爭拍賣），後由伊及訴外人林世芳共有取得，系爭車位亦於斯時一併點交，系爭被告抗辯分管協議應由伊加以繼受，103 年10月間系爭C1 C2 建物即應由伊依系爭被告抗辯分管協議單獨專用而屬有權占有，則原告請求被告返還系爭車位及給付不當得利，應無理由。㈡系爭社區地下一樓於建造完成時，即登載為商業用，被告並未變更其用途，僅尚未能出租予商號營業使用，故原告以其未將地下一樓作為商場使用，即不能享有排他性使用為由，依民法第22
7 條之2 情事變更原則，請求變更廢棄前述分管協議，與事實不符。㈢縱認被告應給付不當得利，然因系爭車位出租率約僅
6 成，且每車位租金約為2000元、2500元、3000元不等，故概以每車位2500元計算，似有不當，應以土地法第97條規定計算較為妥適等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院106 年5 月16日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）㈠系爭社區係由系爭000、000、000號區分建物三棟區分所有建
物住宅組成之社區。系爭地下一樓使用執照竣工平面圖即如附圖所示。原告為系爭社區住戶依公寓條例成立之管理組織。
㈡系爭地下一樓如附圖B1、C1與C2部分空間編有獨立建號，而屬
系爭C1C2、B1建物所有權人專用。又系爭A 區空間與系爭社區其他各樓層的共用部分，合編為編有同段5514建號登記，建物登記上本屬於系爭社區建物之共同使用部分。同段5514建號測量成果圖如本院卷第96至101 頁原證7 所示。系爭A 區空間內目前設有系爭車位，而由被告占有使用。系爭車位所在位置係於系爭社區建物建造完成時，即由建商劃設停車位使用，畫設情形如附圖所示，後來該區域之停車位個數或大小可能有更動畫設。於系爭拍賣拍定後至103 年10月7 日以前，系爭A 區空間中系爭車位均為被告占有使用，並將系爭車位，出租予非社區居民使用。系爭車位各車位長寬面積如105 年度湖調字第33
9 號卷（下稱湖調卷）第54、55頁附表所示。除系爭車位外，系爭A 區空間尚設有其他停車位，現均為顏紀雄占有使用。㈢系爭C1C2建物建號分別為「新北市○○區○○段○○○○號」與「新北市○○區○○段○○○○號」，相關整理如下：
⒈系爭社區建物所在基地原地主為顏紀雄等，曾於81年12月間與
東普公司間簽定系爭合建契約，如本院卷第16至20頁被證1 所示。且系爭C1C2建物於建造完成時，使用執照上均屬商場、辦公室等用途，土地登記上則記載主要用途為：商業用（建物所有權狀）。
⒉東普公司後將系爭合建契約移轉予俊傑公司。系爭合建契約第
3 條約定：「一、房屋部份：１. 興建地上十七─二十五層地下三層，則按甲方（地主）提供土地之可興建總樓地板實坪面積及騎樓設計面積立體分配方式，樓上層及地下一、二層，甲方分得百分之五十二，乙方（建設公司）分得百分之四十八（地下一層為商場，地下二、三層為停車場使用），地下三層甲方分取百分之二十五，乙方分取百分之七十五。…二、土地部份：１. 甲、乙雙方各按房屋及車位分配比例計算取得，並依土地法規規定，辦理登記…」等語。其中所指之「地下一層之商場」即指系爭地下一樓全部，由地主及建商按百分之52、48比例加以分配。
⒊俊傑公司因積欠台灣土地銀行債務經營不善，系爭C1C2建物於
93年到94年間遭法院為系爭拍賣，先由被告與案外人林世芳共同取得，嗣被告於103 年間又單獨取得系爭C1C2建物之所有權全部。
⒋系爭C1C2建物為被告合法之專有專用部分，且自系爭社區建物
建造完成後，即經建商規劃供商場使用。系爭C1C2建物94年法院拍賣發給「不動產權利移轉證明書」如湖調卷第18、19頁、本院卷第23、24頁；建物所有權狀如湖調卷第20、21頁原證l、本院卷第25、26頁所示。
㈣系爭C1C2建物拍賣程序中，法院未曾將系爭A 區空間或系爭車
位空間之使用狀況或分管情形載入拍賣公告內。本院依被告請求調取本院民事執行處93年度執助字第544 號強制執行事件卷宗外放，並存放電子卷證。相關整理如電子卷證所示。其中執行債權人曾向系爭社區當時管理委員會查詢系爭C1C2建物車位配置圖並陳報法院。
㈤被告現執有其上記載「匯普世貿名人廣場大廈房屋預定買賣契
約」字樣之預售契約書（下稱系爭預售契約書），如本院卷第
119 至200 頁所示。相關整理如下：⒈系爭預售契約書署名住戶黃遇雄部分封面有手寫之「作廢」二字（本院卷第119 頁）。
⒉系爭被告預售契約書其中一份買方記載為黃遇雄（本院卷第
28、本院卷第59頁有身份證字號），另份買方記載為許筱瑜。系爭被告預售契約書為黃遇雄、許筱瑜向東普公司購買系爭社區其中二戶之建物所簽訂。
⒊系爭預售契約書第2 條記載「停車空間約定：「㈠本大廈附建
之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」，如本院卷第29頁被證4 。
㈥被告現將系爭車位，出租予非社區居民使用。每月每車位租金
為2000至3000元。原告於起訴前曾認被告無權占用發函勸說被告，並請求被告出示產權證明，被告乃向原告出示94年拍賣「不動產權利移轉證明書」。原告乃又貼出告示聲明權利如湖調卷第22頁原證2 所示。被告隨即發函予原告如湖調卷第23、24頁原證3 所示。
㈦系爭社區規約如湖調卷第25至40頁原證4 所示。其中第22條第
1 項第3 款規約規定：「住戶違反公寓大廈管理絛例第九條第二項規定，對共同部分之使用未依設置目的及通常方法為之者，應予以制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」。
㈧起訴狀係於105 年11月4 日送達被告（湖調卷第46、47頁）。
本件經本院於106 年5 月16日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，本院並根據判決論述，刪除不必要之細項或調整其順序）：
㈠原告主張：系爭車位所在之系爭A 區空間為系爭社區之共用部
分，並非被告專有部分，被告占有並對外招租，為無權占有，然為被告所否認，其為系爭社區建物合法管理機關，應得為系爭社區建物住戶請求確認系爭車位為系爭社區之共用部分，且依民法第767 條規定，請求被告將系爭車位清空返還，是否有理由？⒈被告抗辯：其前手係就系爭車位係透過系爭合建契約、系爭預
售契約書及系爭地主建商分管契約與系爭社區住戶達成系爭被告抗辯分管協議而有權占有，其經拍賣取得，因繼受之，非無權占有，是否可採？⒉原告主張：即便初有系爭被告抗辯分管協議，然被告前手及被
告後均未實際將系爭C1C2建物作為商場使用，應屬情事變更，法院亦得依民法第227 條之2 情事變更規定撤銷廢棄系爭被告抗辯分管協議，是否有據？㈡原告主張：被告無權占用系爭車位，其為系爭社區建物合法管
理機關，應得為系爭社區建物住戶請求被告依不當得利及系爭社區規約第22條第1 項第3 款約定，賠償自103 年10月7 日至
105 年11月7 日25個月之相當租金不當得利損害金共計93萬7500元（算式如下：2500元×25個月×15個車位），是否有理由？⒈被告占有系爭車位是否為無權占有，而屬無法律上原因受利益
？⒉不當得利租金金額應若干？茲就上開爭點，分別論述如下：
㈠原告主張：系爭車位所在之系爭A 區空間為系爭社區之共用部
分，並非被告專有部分，被告占有並對外招租，為無權占有，然為被告所否認，其為系爭社區建物合法管理機關，應得為系爭社區建物住戶請求確認系爭車位為系爭社區之共用部分，且依民法第767 條規定，請求被告將系爭車位清空返還，並無理由。
⒈被告抗辯：其前手係就系爭車位係透過系爭合建契約、系爭預
售契約書及系爭地主建商分管契約與系爭社區住戶達成系爭被告抗辯分管協議而有權占有，其經拍賣取得繼受，非無權占有，應屬可採。
①按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表
示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決參照）。且該分管契約既除經全體共有人之同意終止，當不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號民事判決參照）。再按我國區分所有建築物不動產交易實務上，以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。即公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人。故此項預立分管契約之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，即發生效力。
②經查，系爭社區其中二住戶與系爭社區原建商東普公司所簽立
之系爭預售契約書已明白記載：：「㈠本大廈附建之停車空間，地下室一樓停車位空間屬地下室一樓商場單獨管理使用」等語（見不爭執事項㈤⒊所示）。由系爭社區建物使用執照竣工圖附圖（見不爭執事項㈠所示）記載，可明見系爭預售契約書中所謂「地下室一樓停車位空間」，即位於系爭A 區空間內設置之停車位，而所謂「地下室一樓商場」當係指系爭C1C2、B1建物無疑。由此以觀，建商東普公司係有意以簽立系爭預售契約書之方式，令與購買系爭社區建物之各系爭社區之住戶互相約定，將系爭地下一樓中系爭A 區空間之停車空間，由分得系爭C1C2、B1建物之所有權人專用，甚為明確。亦即，其文字所謂「地下室一樓商場」，應係指系爭地下一樓使用執照設計為商場之系爭C1C2、B1建物空間而言。原告指稱：此係指「系爭地下一樓之系爭C1C2、B1建物」實際上作為商場使用之意，故只有系爭C1C2、B1建物實際作為商場使用時，有條件享有使用權利之意思，明顯曲解系爭預售契約書。
③又一般建商對於同一區分所有建案使用之預售契約書，均為同
一定型化契約，對區分所有建物共用部分約定專用條款，亦均使用相同文字內容而為約定，以求達到約定分管之效力，此為常態之事實，對於其住戶會有不同約定，則厥為變態之事實。是若當事人提出某區分所有建物建案之住戶之建案買賣預售契約書，並提出其中之分管約款，自可推認其他住戶之買賣預售契約書亦有同樣之記載。倘對此有反對之主張者，自應對於變態之事實，負舉證之責任。經查，被告提出系爭社區預售時，其中部分住戶之系爭預售契約書，當可認，系爭社區建物建商東普公司與同樣購買系爭社區建物之其他系爭社區住戶所簽訂之定型化契約，當亦有同樣之記載，彰彰甚明。原告指：系爭預售契約書僅為其中二戶之契約，不一定系爭社區其他住戶之預售契約書亦有同樣分管約款之記載，且被告之前手，或前前手與建商東普公司之預售契約書也不見得會有同一約款云云，自應就此一變態事實負舉證之責。然原告並未對此舉證以實其說，甚或，原告身為系爭社區之管理委員會，其中成員亦不乏為系爭社區之住戶，倘若真有與系爭預售契約書內容不同之分管約款，何以不任舉一不同之預售契約書為例，以為反證即可？由此亦更可知，被告一再抗辯：系爭社區住戶於預售購買系爭社區建物時，即已透過如同系爭預售契約書分管約款之約定，將系爭地下一樓之系爭A 區空間內之停車位，約定由系爭C1C2、B1建物所有權人專用，而有系爭被告抗辯分管協議存在，當屬信而有徵。
④再者，系爭C1C2建物前曾經法院為系爭拍賣，且於系爭拍賣時
，債權人曾向系爭社區當時管理委員會查詢系爭C1C2建物車位配置圖並陳報法院（見不爭執事項㈣所示）。由系爭拍賣債權人配置圖（見93年度執助字第544 號卷一中債權人台灣土地銀行股份有限公司93年3 月31日查報狀第第7 頁，即如附圖㈠）對附圖（系爭社區建物使用執照竣工圖）可知，於系爭拍賣時，當時系爭社區管理委員會，除將系爭C1C2建物內違規劃設之停車位列為系爭拍賣債務人（即俊傑公司）管領之停車位外，更將位於系爭A 區空間之系爭車位亦列入債務人管領範圍。由此與上述被告所提出之系爭預售契約書約定分管約款相互對照，當更可知，被告抗辯：系爭車位自系爭社區建物建造完成後，即透過建商分管約定，交由系爭C1C2建物所有人俊傑公司（即被告前手）分管專用，而成立系爭被告抗辯分管協議，至屬可信。否則，於系爭拍賣程序中，債權人向當時系爭社區管理委員會查詢時，管理委員會豈有可能將系爭車位放入債務人管領車位配置圖供債權人陳報法院？⑤又系爭車位既然於起造完成時即交付俊傑公司專用占有，且於
系爭拍賣程序中又為系爭社區管理委員會、債權人、債務人所知，衡諸首揭說明，於系爭拍賣後，系爭被告抗辯分管協議自應由受讓人之被告承受，並仍繼續拘束系爭社區住戶。
⒉原告主張：即便初有系爭被告抗辯分管協議，然被告前手及被
告後均未實際將系爭C1C2建物作為商場使用，應屬情事變更，法院亦得依民法第227 條之2 情事變更規定撤銷廢棄系爭被告抗辯分管協議，亦屬無據。
①按確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變
更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果。民事訴訟法第397 條定有明文。又按因契約所發生之債或非因契約所發生之債成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。此觀諸民法第
227 之2 之規定自明。由是以觀，無論民事訴訟法第397 條規定之增減給付或民法第227 條之2 規定之變更其他原有效果之判決，均必因不可歸責於當事人之事由致客觀上環境或情事變更，非當時所得預料者為前提要件。如於法律行為或非契約之債成立時，即預見情事將有變更，或情事變更係由於當事人自身主觀事由所導致，自無該條項規定之適用（最高法院69年台上字第2743號判決、82年台上字第2154號判決、80年台上字第
524 號判決、94年台上字第2367號判決意旨參照）。②姑不論系爭預售契約書之第2 條應屬系爭社區住戶對於系爭A
區空間之共用部分分管約定性質，並非所謂以系爭C1C2、B1建物實際供「商場」使用為前提，所為之系爭社區建物管理使用約定，已論述如上。即便真如原告所述，此為有以此為前提之約定，然系爭C1C2、B1建物於建造完成迄今，使用執照上均屬商場、辦公室等用途，土地登記上則記載主要用途為：商業用，並無任何變更可言。
③甚者，縱使系爭C1C2建物於使用法規上本應為商場使用，後經
所有權人俊傑公司或受讓人被告作為其他用途使用，亦僅屬系爭C1C2建物所有權人主觀使用系爭C1C2建物之方式變更，顯非當事人自身行為以外之其他客觀因素之變更，難謂係客觀情事變更之事實。衡諸上開說明，亦與民法第227 條之2 所謂契約成立後，客觀情事變更，而應由法院調整契約內容之規定不符。原告執以為法院應變更、廢棄系爭被告抗辯分管協議之依據，自屬無稽。
⒊據上以解，被告於系爭拍賣繼續占有專用系爭車位至今乃係基
於系爭被告抗辯分管協議，而非無權占有。則原告指被告無權占有系爭車位依民法第767 條規定，請求被告將系爭車位清空返還，即無所據，不能准許。
㈡又被告係基於系爭被告抗辯分管協議繼續占有專用系爭車位至
今，並非無權占有，已認定如上。則被告占用使用系爭車位，並將之出租獲利，當非無法律上原因而受利益，而不構成不當得利。則原告以：被告無權占有系爭車位受利益，其為系爭社區建物合法管理機關得依不當得利及系爭社區規約第22條第1項第3 款約定，請求被告賠償相當租金不當得利，亦無依據，不能准許。則原列爭點㈡⒉即無須認定，併此敘明。
從而，原告請求確認對系爭車位為共有，且依民法第767 條規
定，請求被告將系爭車位清空返還；及依不當得利法律關係請求被告返還自103 年10月7 日至105 年11月7 日25個月之相當租金不當得利損害金共計93萬7500元，當無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防
禦方法；經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 6 月 27 日
書記官 陳琬婷