臺灣士林地方法院民事判決 107年度簡上字第105號上 訴 人即附帶被上訴人 賴梅貞訴訟代理人 賴梅惠被 上訴人即附帶 上訴人 陳珊儀訴訟代理人 黃建嘉上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年3 月15日本院士林簡易庭106 年度士簡字第1281號第一審判決提起上訴，並為訴之變更追加，被上訴人提起附帶上訴，本院於108 年
5 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬肆仟叁佰捌拾柒元。
其餘上訴及變更追加之訴均駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一、二審及變更追加之訴之訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件上訴人起訴時，依民法第184 條第1 項前段規定，請求被上訴人給付民國106 年8 月16日起至返還鑰匙之日止，每月1 萬6,000 元之損害（見原審卷第3 頁背面、本院卷一第287 頁、卷二第
184 頁）。嗣於本院審理中，追加民法第179 條不當得利規定之請求權基礎（見本院卷二第184 頁），並因被上訴人於
107 年3 月28日返還鑰匙，先變更請求期間為106 年8 月5日至107 年3 月28日；請求金額為12萬8,000 元（見本院卷一第244 至245 頁、第287 頁、卷二第184 頁）。再變更請求期間為106 年8 月5 日至107 年3 月30日；請求金額為14萬元（見本院卷二第199 頁、第250 頁）。核其追加不當得利請求權基礎，與原起訴部分均係本於兩造間租賃關係之同一基礎事實。其訴之聲明變更係請求金額方式變更，揆諸上開規定，上訴人於上訴時所為追加、聲明之變更，均為法之所許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊於106 年7 月8 日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將門牌號碼為新北市○○區○○○街○○巷○○號3 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租期自同年7 月16日至107 年7 月15日。雙方約定被上訴人應於每月15日繳納當期月租金1 萬6,000 元，若未按期繳付，經伊終止租約，即應立即返還系爭房屋。詎被上訴人給付押租金及繳納第1 期租金後，未再交付租金，兩造並合意於106 年7 月22日終止系爭租約，被上訴人竟不交還房屋，迄107 年3 月28日始返還鑰匙，致伊自106 年8 月5日至107 年3 月30日無法使用房屋受有損害。爰依民法第45
5 條前段、第184 條第1 項前段規定，求為命被上訴人返還系爭房屋及給付6 萬4,000 元，並自106 年12月16日起至返還鑰匙之日止，按月賠償1 萬6,000 元。原審判命被上訴人返還上訴人系爭房屋，駁回上訴人其餘請求。上訴人於上訴後，為訴之變更追加，變更請求金額為14萬元，並追加依民法第179 條規定請求，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人14萬元。對於被上訴人之附帶上訴，則聲明：上訴駁回。
二、被上訴人則以：上訴人簽訂系爭租約時隱匿多項房屋瑕疵，伊於106 年7 月15日交付首期租金並取得系爭房屋鑰匙時，始知屋內冷氣等設備故障或毀損，經向上訴人反應，上訴人不願修繕，因系爭房屋不堪居住，伊於同年月21日將個人物品搬空即未占有系爭房屋，並於同年月27日寄發存證信函催告上訴人應於7 日內修繕，否則系爭租約即予終止，上訴人於同年月28日收受存證信函後置之不理，系爭租約於同年8月4 日屆期而終止，伊旋以拋棄占有方式返還房屋。嗣伊通知上訴人於同年月17日辦理點交房屋、返還房屋鑰匙與押租金等事宜，上訴人卻拒絕點交，亦不返還押租金，伊僅得行使同時履行抗辯權，暫時留置鑰匙，不受系爭租約第5 條無效條款之拘束，伊無須遷讓返還系爭房屋及賠償損害等語，資為抗辯。聲明：駁回上訴、變更及追加之訴，並就原審判命返還系爭房屋部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回附帶被上訴人在第一審之訴。
三、查，兩造於106 年7 月8 日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，上訴人於同年月15日交付系爭房屋鑰匙予被上訴人。嗣因被上訴人認屋內設備故障或毀損，於同年月21日將其個人物品搬空，同年月27日另寄發存證信函催告上訴人應於7 日內修繕，否則視為依法終止系爭租約，上訴人於同年月28日收受上開函文。被上訴人於107 年3 月28日寄還系爭房屋鑰匙等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約（見原審卷第6 至9 頁）、被上訴人於106 年7 月17日、7 月27日、107 年3 月27日寄送之存證信函可稽（見原審卷第36至43頁、第158 至159 頁），堪信為真實。
四、上訴人主張系爭租約於106 年7 月22日終止，被上訴人於10
7 年3 月28日始返還系爭房屋鑰匙，應賠償其106 年8 月5日至107 年3 月30日無法使用系爭房屋之損害。被上訴人則辯以其於106 年8 月4 日系爭租約終止後即返還房屋，無須遷讓返還房屋及賠償損害，本件應審究者為㈠系爭租約何時終止？㈡被上訴人於系爭租約終止後，何時返還系爭房屋？㈢上訴人得否請求被上訴人賠償損害？茲分述如下：
㈠、系爭租約何時終止？⒈按民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於
判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力（最高法院73年台上字第3292號判例參照）。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號裁判參照）。
⒉被上訴人前以其於106 年8 月4 日終止系爭租約，訴請上訴
人返還押租金及溢付之月租金，經本院以106 年度士小字第1564號請求返還押租金等事件（下稱第1564號事件）判決被上訴人部分勝訴確定，此經調取第1564號事件全卷核閱無訛。又依第1564號事件判決內容，兩造就被上訴人是否於106年8 月4 日終止系爭租約之訴訟標的以外重要爭點，經充分之舉證與辯論，於107 年1 月12日所為最終判決理由判斷：
上訴人簽訂系爭租約時未告知被上訴人冷氣無法使用，復未於被上訴人催告修繕之存證信函所定期限修繕完畢，被上訴人於催告期限屆滿之106 年8 月4 日終止系爭租約已然生效等語（見第1564號事件卷第63頁背面至第64頁），而上開判斷並無顯然違背法令情形，上訴人復未提出新訴訟資料足以推翻前案理由之判斷，依上開說明，兩造就上開爭點均不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，上訴人猶於本件訴訟主張系爭租約於106 年7 月22日終止云云，自有未合，系爭租約應於同年8 月4 日終止。
㈡、被上訴人於系爭租約終止後，何時返還系爭房屋？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條
前段定有明文。另依系爭租約第5 條約定：「乙方（被上訴人）應於訂約時，交於甲方（上訴人）叁萬貳仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」等語（見原審卷第7 頁），足認被上訴人於系爭租約終止後，有遷讓返還系爭房屋之義務，此亦為被上訴人所自認（見本院卷二第251頁）。
⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有之移轉，
因占有物之交付，而生效力。前項移轉，準用第761 條之規定；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人，民法第940 條、第
946 條、第241 條定有明文。又所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241 條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決參照）。查：
⑴上訴人於106 年7 月15日以交付鑰匙之方式，現實交付系爭
房屋予被上訴人管領而移轉占有，已如前述。參酌上訴人於
106 年8 月10日寄送予被上訴人之存證信函記載：「…請陳珊儀…於7 日內…至竹圍派出所協調退租事宜，當面完成手續及返回鑰匙…」（見原審卷第58頁），及其於本院審理時陳稱：「無論被上訴人用何種方式占有或如何使用房屋，他繼續持有鑰匙就是尚未返還房屋」等語（見本院卷一第245頁），可見被上訴人迄107 年3 月28日返還系爭房屋鑰匙前，對房屋具有事實上管領力，而為占有人，上訴人主張被上訴人於107 年3 月28日交付鑰匙，始係依債之本旨返還系爭房屋，應屬有據。
⑵被上訴人固辯以其於106 年8 月4 日系爭租約終止時即拋棄
占有返還房屋云云（見原審卷第30、105 頁）。然觀諸①被上訴人於106 年8 月5 日寄送之存證信函記載：「…請即刻返還押金及租金…於返還上開款項後…即可返還鑰匙」（見原審卷第49頁）。②被上訴人於同年月10日寄送之存證信函記載：「…邀台端於106 年8 月17日…辦理房屋點交，及租金、押金、鑰匙返還相關事宜…」（見原審卷第50頁）。③被上訴人於同年月22日寄送之存證信函記載：「…台端於10
6 年8 月17日不願返還本人剩餘租金與押金，致無法完成點交並返還鑰匙…」等語（見原審卷第51頁），顯係向上訴人表明應先返還租金與押金，始願返還鑰匙之意思，均難認係拋棄占有之通知。況占有之有無在於事實上管領力之存否，被上訴人持有鑰匙期間，上訴人自無從任意進出，與被上訴人是否遷空物品無涉，被上訴人僅以其於106 年8 月4 日搬遷，即謂於是日已拋棄占有云云，並不足取。
⑶被上訴人另辯以系爭租約第5 條之約定有免除或減輕上訴人
責任、加重其責任及限制其得行使同時履行抗辯之權利，對其有重大不利益等顯失公平情事，違反民法第247 條之1 規定而無效，其留置鑰匙係行使同時履行抗辯權，用以防衛自身權益云云（見本院卷一第83頁、第228 至229 頁、第143頁）。惟：
①按民法第247 條之1 關於定型化契約效力之規定，須定型
化契約之條款係由一方預定用於同類契約而作成，他方當事人僅按該預先之一般契約條款與提出人（契約利用人）訂立契約，並未就其內容進行磋商，始有其適用；如當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的，預先擬就相關條款，作為商議之張本，嗣經雙方當事人對其內容為個別磋商而合意議定者，即非該條規定適用之範圍（最高法院106 年度台上字第1166號判決參照）。系爭租約內容固多以電腦打字列印，然就租賃期間、月租金與押租金數額、繳納租金期限等欄位，均係手寫填載（見原審卷第7 頁），兩造更增訂第21條、第22條關於飼養寵物之特別約定（見原審卷第9 頁），可見系爭租約應係以預先擬定之相關條款為商議張本，經兩造就相關內容為個別磋商而合意議定，依上開說明，系爭租約條款應非民法第247 條之1規定適用之範圍，被上訴人辯稱系爭租約第5 條違反民法第247 條之1 規定而無效，應屬無據。
②次按因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務
者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264 條第1項規定即明。依上開⒈系爭租約第5 條內容，可知兩造約定被上訴人於租賃關係終止後，應先騰空、交還系爭房屋，上訴人始負返還押租金義務，則被上訴人以上訴人未返還押租金為由，認其得行使拒絕返還系爭房屋鑰匙之同時履行抗辯權，於法未合，亦無可取。
㈢、上訴人得否請求被上訴人賠償損害？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被上訴人於系爭租約終止後，遲未履行返還房屋之義務，致上訴人受有相當於租金額之損害，其訴請被上訴人給付按原租金計算之損害金，實屬有據。又被上訴人無權占用期間為106 年8 月5 日至107 年
3 月28日，上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利12萬4,387 元（16000 ×7+16000 ×24/31=124387，小數點以下四捨五入），即屬可採，逾此部分之請求，則為無據。而上訴人依民法第179 條、第455 條前段規定即達請求返還房屋、賠償之目的，其另依同法第184 條第1 項前段請求，即無論究必要。
五、綜上所述，上訴人依民法第455 條前段、第179 條規定，請求被上訴人返還系爭房屋、給付12萬4,387 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審於前開應准許範圍內，駁回上訴人之請求，即有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並為訴之變更追加，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 項所示。上開本院判准部分，因金額未逾150 萬元，被上訴人不得上訴第三審，該部分判決即告確定，自無宣告假執行之必要，是原審就此部分駁回上訴人假執行之聲請，其理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。至上訴人其餘上訴請求，暨該部分假執行之聲請，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請，尚無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。被上訴人就上開應予准許經原審判命給付部分及所為假執行之諭知，提起附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及變更追加之訴為一部有理由，一部無理由、附帶上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 古振暉
法 官 方鴻愷法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 24 日
書記官 呂子彥