臺灣士林地方法院民事判決 107年度簡上字第209號上 訴 人 巫坤皇被上訴 人 湯燕芳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國107 年7 月13日本院士林簡易庭107 年度士簡字第584 號第一審判決提起上訴，本院於107 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付金錢超過新臺幣柒萬柒仟柒佰貳拾伍元，及該假執行之宣告暨訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
經廢棄之第一審訴訟費用，由被上訴人負擔；第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第44
6 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款分別定有明文，此規定依同法第436 條之1 第3 項規定，亦為簡易訴訟第二審程序所準用。被上訴人提起本件訴訟，就請求上訴人給付電費新臺幣（下同）2,015 元部分，追加依租賃契約法律關係請求（見本院卷第95頁）。核其所為，係屬基於同一基礎事實而追加訴訟標的之法律關係，揆諸前揭規定，於法有據，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：伊與上訴人於民國106 年3 月31日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號1 樓6 室、面積9 坪之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自同年4 月1 日起至10
7 年3 月31日止，租金為每月9,000 元，詎上訴人自107 年
2 月1 日起即未給付租金，共積欠2 個月之租金1 萬8,000元及電費2,015 元，總計2 萬15元，嗣經催告仍不給付，並於租期屆至後繼續占用系爭房屋，至107 年10月4 日始返還伊，致伊受有損害，上訴人應返還其無法律上原因受有每月相當於租金9,000元之利益予伊，並應依系爭租約第6條第2項約定，按月給付相當於租金1倍即每月9,000元之違約金。
爰依系爭租約之約定及民法第179條之規定與代墊之法律關係，請求上訴人給付12萬8,015元。
二、上訴人則以：伊在107 年2 月以前都有給付租金給被上訴人，伊因許久未補登存簿，故對於同年2 月之9,000 元租金匯款未成乙事，並不知情。被上訴人未向伊催繳租金，即於同年2 月底派人到伊住處，並於同年3 月7 日將系爭房屋斷電，致伊無法繼續居住使用系爭房屋，並因感冒生病不能工作而受有損失，又自同年3 月起另外租屋，增加租金支出為每月1 萬5,000 元。又被上訴人每度電費收取5 元，亦不合理，且被上訴人迄未退還押租金1 萬8,000 元，自不得請求伊給付等語，資為抗辯。
三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人在原審其餘請求，未繫屬本院，不在審理範圍）。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、上訴人於106 年3 月31日與被上訴人簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人承租面積9 坪之系爭房屋，約定租賃期間自10
6 年4 月1 日起至107 年3 月31日止，計1 年，每月租金9,
000 元（見原審卷第11頁、本院卷第95頁）。
㈡、被上訴人有收受上訴人交付之押租金1 萬8,000 元，迄今未退還上訴人（見本院卷第96頁）。
㈢、系爭房屋坐落在臺北市○○區○○段○○段000地號土地上，該土地107年度公告地價為每平方公尺2萬5,430元（見本院卷第95、99頁）。
㈣、上訴人於107 年10月4 日將系爭房屋返還給被上訴人（見本院卷第66頁）。
五、本院得心證之理由：
㈠、被上訴人請求上訴人給付積欠租金1 萬8,000 元及電費2,015元，是否有理由？押租金是否應予抵充？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。又債務已屆清償期者，儘先抵充，民法第322 條第1款亦有明定。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒉依系爭租約第2 條第1 、2 項、第3 條、第7 條第1 項約定
：系爭房屋之租賃期限係自106 年4 月1 日起至107 年3 月31日止，計1 年，並於租期屆滿時，自動終止。106 年4 月
1 日為租金起算日，租金為每月9,000 元，電費另計。押租保證金為1 萬8,000 元。租賃物電費以每度電5 元計算，並於每個月月底最後1 日結算，上訴人應於租金結算日前，連同租金一併匯入被上訴人指定帳戶。而上訴人積欠2個月1萬8,000元之租金及電費2,015元，經被上訴人催告仍未給付等情，有被上訴人提出之系爭租約、通知函、存證信函、欠款催繳通知、台灣電力股份有限公司107年4月繳費憑證可稽（見原審卷第7至14、29至31、47頁），則被上訴人依系爭租約約定，自得請求上訴人給付上開積欠租金及電費。上訴人雖抗辯伊不知107年2月匯款9,000元未成，又因被上訴人於同年3月7日將系爭房屋斷電，致伊無法繼續居住使用云云。
然匯款未成即未給付，上訴人亦不能證明其因系爭房屋遭上訴人斷電致不能居住使用，自不得拒絕給付租金。至電費之計算標準，業經兩造合意載明於系爭租約第7條第1項，上訴人自受拘束，其執此抗辯，均無可採。
⒊惟上訴人抗辯被上訴人已收受押租金1 萬8,000 元，迄今仍
未退還，被上訴人對此並無爭執，是就上開所認定已屆清償期之租金及電費債務，揆諸前揭說明，該押租金即應發生當然抵充之效力。被上訴人本於系爭租約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金及電費共計2 萬15元，經以押租金1 萬8,000 元抵充後，尚得請求上訴人給付之金額為2,015 元（計算式：20,015－18,000＝2,015 ），逾此之請求因抵充而債權消滅，自不得再請求上訴人給付。
㈡、被上訴人請求上訴人給付無權占有6 個月期間，相當於租金之不當得利5 萬4,000 元部分，是否有理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭租約於107 年3月31日租期屆滿，已如前述，是上訴人自107 年4 月1 日起繼續占有系爭房屋即屬無權占有。而上訴人於同年10月4 日始將系爭房屋返還於上訴人，亦為兩造所不爭執，則上訴人自同年4 月1 日起至同年10月3 日止，無權占有系爭房屋，係無法律上之原因而受有占有使用系爭房屋之利益，致被上訴人受有損害，依上開法條規定及判例意旨，應返還其所受利益，因其利益不能返還，自應依民法第181 條但書規定，償還其價額。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。蓋房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。而租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。查系爭房屋係作為住家使用，對外以中央北路連接通往各市區，交通便利，鄰近有關渡國小、加油站、麥當勞、學園公園等設施，有位置地圖可稽（見本院卷第98頁），本院審酌上開居住環境因素，及考量上訴人占用系爭房屋作為居住使用等情，認相當於租金之不當得利數額，以系爭房屋課稅現值及坐落土地申報地價之總額年息7 ％計算，應屬適當。
⒊查兩造對於系爭房屋面積為9 坪大（即約29.745平方公尺，
按1 坪＝3.305 平方公尺），並無爭執；系爭房屋為1 樓平房，其面積55平方公尺之課稅現值為2 萬8,000 元，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可稽（見本院卷第91頁），以此計算，系爭房屋之課稅現值為1 萬5,143 元【計算式：（28,000元÷55）×29.745＝15,143元，元以下四捨五入，下同】。又系爭房屋坐落在臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，該土地107 年申報地價為每平方公尺2 萬344 元，有土地建物查詢資料可稽（見本院卷第87頁），以此計算，系爭房屋坐落之土地價額為60萬5,132 元（計算式：20,344元×29.745平方公尺＝605,132 元），加計前開系爭房屋課稅現值1 萬5,143 元後，土地及房屋之總價額為62萬275元（計算式：15,143＋605,132 ＝620,275 ）。是被上訴人得請求上訴人給付6 個月期間，相當於租金之不當得利為2萬1,710 元（計算式：620,275 元×7%÷12×6 ＝21,710元。
㈢、被上訴人依系爭租約第6 條第2 項請求上訴人依租金9,000元按月給付違約金，合計5 萬4,000 元部分，是否有理由？⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第
250 條第2 項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。依系爭租約第
6 條第2 項約定：「乙方（上訴人）於租約終止或租賃期滿不交還租賃物，自租約終止或租賃即滿之翌日起，除應賠償甲方（被上訴人）之損害外，乙方應每月支付按上開租金壹倍計算之懲罰性違約金至返還租賃物之日止」，足見兩造已約明上開給付為懲罰性違約金。
⒉又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固有明文。惟該條規定，係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⒊查上訴人於租賃期間內，未履行給付租金及繳納電費之義務
，於租期屆滿後，亦未依約履行返還系爭房屋予被上訴人之義務，致被上訴人不能收回房屋出租收益，所受損害非微。此外，上訴人復未舉證證明系爭租約所約定之違約金有何過高而顯失公平之情，系爭租約約定相當於租金之9,000 元違約金，難認顯失公平。本諸契約自由精神及契約嚴守之原則，上訴人自應受其拘束。被上訴人依系爭租約第6 條第2 項約定，請求上訴人按月以租金1 倍即每月9,000 元給付違約金，要無不合，尚無酌減之必要。是上訴人於107 年3 月31日租約屆滿後，遲至同年10月4 日始將系爭租屋交還予被上訴人，被上訴人依系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人給付6個月之違約金5萬4,000元，應認有據。
六、綜上，被上訴人依系爭租約之約定及民法第179 條規定，請求上訴人給付7 萬7,725 元（計算式：2,015 ＋21,710＋54,000＝77,725），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。至前開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，經核於法並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造攻擊、防禦方法暨所提之證據，經審酌後均認與本件判斷不生影響，於茲不贅。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 陳月雯法 官 劉瓊雯以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 12 月 20 日
書記官 劉淑慧