臺灣士林地方法院民事判決 107年度小上字第29號上 訴 人 何柏毅兼上一人之訴訟代理人 何錦東被 上訴 人 郭春波
郭春風郭玉璋賴漢彬上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107 年1月12日本院士林簡易庭106 年度士小字第1646號第一審判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人連帶負擔。
理 由按對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由
，不得為之，而所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當；民事訴訟法第436 條之24第2 項、第436 條之32第2項準用第468 條定有明文。又小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，同法第436條之29第2 款亦有明文。
上訴人上訴意旨略以：伊等為坐落臺北市○○區○○段0 ○段
000 地號土地（下稱系爭217 地號土地）之共有人，應有部分共計4045/100536 。系爭217 地號土地上則有訴外人黃素娥等人共有之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號之建物（下稱系爭298 號建物）。被上訴人郭玉璋、郭春波、郭春風（下稱郭玉璋等3 人，與賴漢彬合稱被上訴人）則為坐落同小段219 地號土地（下稱系爭219 地號土地）上，門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號建物（下稱系爭296 號建物）之共有人。實則，系爭217 地號土地、系爭296 號建物原屬伊之前手所有；系爭
219 地號土地、系爭298 號建物則屬被上訴人之前手所有。而兩造之前手間，前曾有將系爭217 、219 地號土地相互提供興建建物使用之約定，因而彼此間針對各自所有之土地產生有償使用土地之租賃關係，而對彼此所有之土地有租賃權存在。亦即伊之前手，對於系爭219 地號土地有興建系爭296 號建物使之占有系爭219 地號土地之租賃權存在，伊受讓系爭217 地號土地，自然亦受讓對系爭219 地號土地之租賃權。被上訴人受讓取得而共有之系爭296 號建物，占有系爭219 地號土地，且將系爭296 號建物出租收取全部租金，顯然屬於不當得利，應將相當伊對於系爭296 號建物租賃權之租金利益分予伊始屬合理。然原判決竟將上開「約定交互使用土地」之租賃關係，認定為僅屬系爭217 地號土地所有人與其上系爭298 號建物占用建物所有人間，及系爭219 地號土地所有人與其上系爭296 號建物所有人間，有土地租賃關係存在，且未查明郭玉璋等3 人僅有系爭219 地號土地26.312％之持分比例，卻收取系爭296號建物高達91.666％之租金，顯然侵害伊等對系爭219 地號土地使用收益之租賃權利，原審遽以駁回伊等之訴，顯已違反最高法院所闡明「約定交互使用土地」之法律規範之判例及土地法第97條之規定，而有適用法規錯誤之情事。並聲明請求廢棄原判決，判命被上訴人應分別按上訴人何柏毅及何錦東各持有系爭217 地號土地應有部分40 45/100536之19/20 及1/20比率，向上訴人連帶返還新臺幣（下同）7 萬4749元，及自民國10
6 年6 月5 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。得心證之理由：
㈠按交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他
方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係。在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記與第三人所有，應有民法第425 條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地（最高法院82年度台上字第1357號判決、88年度台上字第2805號判決參照）。然其所謂「一方將其已換與他方使用之土地移轉登記與第三人所有，應有民法第425 條之適用」，當係指受讓土地之人，應承受原土地所有權人之土地出租人之地位，繼續容認其上建物占有土地之意，並非謂並未受讓交換興建房屋之土地受讓人亦得繼受原土地所有人因為交換土地興建之房屋占用交換土地之租賃權。申言之，甲乙二土地原所有權人若以交換土地使用合意，各自分別於對方土地上建築房屋，於實際建築後，甲土地所有權人僅係以其於乙土地上建築之房屋（下稱甲房屋）所有權人之身分與乙土地所有權人就乙土地成立租賃關係；而乙土地所有權人則僅以其於甲土地上建築之房屋所有權人之身分與甲土地所有權人就甲土地成立租賃關係而已。若甲將其甲土地所有權、甲房屋所有權或事實上處分權分別移轉不同人時，其承受甲土地之人，亦僅能承受其甲土地出租人身分，而甲房屋受讓人，則承受甲房屋對乙土地之租賃關係承租人身分。此時，甲土地之承受人，並未承受甲房屋，自無因此承受甲房屋對乙土地之租賃承租人之資格，而取得乙土地之租賃權。否則，承受甲土地之承受人得承受甲房屋對乙土地之租賃承租人資格，則承受甲房屋之承受人，豈非亦可同樣承受甲土地出租人之資格（而可以向甲土地上之建物承租人收取租金）？如此反而使土地、房屋間之租賃關係趨於複雜，殊非立法之意旨。蓋民法第425 條（含民法第425 條之1 ），係為兼顧房屋有效使用之社會經濟利益而設，故其租賃關係，自然應依附於房屋與其占用土地上，故甲雖本同時具備甲土地出租人及乙土地承租人之身分，然其出租人之身分，乃依附於其對甲土地之所有權，而承租人之身分則依附於其對甲房屋之所有權而存在之故。甚者，於房屋土地分別轉讓之情形，承受土地者，因其承受之時，其上已有建物，而僅能享有出租人收取租金之權利，而承受房屋者，因其得有償占用其坐落土地，依通常觀念，其買受價格均會因外觀情形而加以決定。一般而言，承受土地之人，因其上有占用地上物，買受價格較低，自無於此情形下，又令其對於交換興建房屋之對象土地，仍享有租賃權之理。
㈡經查，依原審判決中所載退萬步所認定之事實，即上訴人承受
之系爭217 地號土地前手與系爭219 地號土地所有權人，前雖有交換土地興建房屋之約定，系爭217 地號土地所有權人因而於系爭219 地號土地上建有系爭296 號建物；系爭219 地號土地所有權人因而於系爭217 地號土地上建有系爭298 號建物。
故系爭217 地號土地前手所有權人因而同時具備系爭217 地號土地出租人及因系爭296 號建物而有系爭219 地號土地之承租人地位。然系爭217 地號土地所有權人將系爭217 地號土地、系爭296 號建物分別輾轉讓與或經拍賣程序而由上訴人與被上訴人取得，則衡諸上開說明，其出租人、承租人之地位乃分別由上訴人及被上訴人繼受。亦即上訴人乃承受前手對系爭298號建物所有人就系爭217 地號土地之租賃出租人地位，而被上訴人則繼承前手因系爭296 號建物對系爭219 地號土地租賃關係承租人之地位。然因上訴人並未受讓系爭296 號建物，衡諸上開說明，自無因此承受前手對系爭219 地號土地之承租人地位，甚為明確。原審因而認定，上訴人並無基於對系爭219 地號土地有租賃權，而將會因被上訴人所有系爭296 號建物占用系爭219 地號土地受有損害之情，故否准上訴人之請求，於法應無違誤。上訴人仍執其等受讓土地，即同時受讓房屋之租賃權之陳詞，指摘原判決違法，應有誤會，尚無理由。
㈢綜上所述，本件依上訴人上訴意旨，已足認其等上訴為無理由
，爰依民事訴訟法第436 條之29第2 款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回其等上訴。
末按小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定
其費用額，民事訴訟法第436 條之32第1 項準用第436 條之19第1 項規定甚明。本件上訴人於第二審既受敗訴之判決，其等所支出之第二審裁判費為1500元，自應由上訴人連帶負擔，爰併予確定之。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 之29第2
款、第436 條之32第1 項、第2 項、第436 條之19第1 項、第
449 條第1 項、第85條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
民事第三庭審判長法 官 馬傲霜
法 官 陳梅欽法 官 王沛雷以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 4 月 30 日
書記官 邱筱菱