臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1572號原 告 陳威元訴訟代理人 吳茂榕律師複 代理人 王馨儀律師被 告 陳孟涵訴訟代理人 謝崇浯律師複 代理人 蔡慧琪訴訟代理人 陳玫杏律師複 代理人 郭志斌律師上列當事人間確認違約金債權存在事件，本院於民國109 年1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對被告有新臺幣貳佰萬元之違約金債權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查，被告於民國107 年4 月7 日向原告購買門牌號碼臺北市○○區○○街○○號11樓房屋併同車位及所坐落土地（下稱系爭不動產），被告並已於107 年6 月11日將簽約款新臺幣（下同）600 萬元匯至履約保證人即訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）所開立之履約保證專戶中，然被告嗣未能依約繳納其餘買賣價金而有違約之情事等情，為兩造所不爭執，惟原告主張因被告違約而得將被告匯入履約保證專戶之簽約款600 萬元作為違約金予以沒入乙節，則為被告所否認，是原告對上開600 萬元款項之違約金債權是否存在，顯已處於不安之狀態，並致原告在私法上之地位有受侵害之危險，且上開不安之狀態得以本件確認判決予以除去，又依兩造與合泰公司間所締結價金履約保證申請書第5 條第1 項約定，合泰公司就上開爭議，於取得判決後，即得依判決結果撥付、結算履約保證專戶中之款項，此有該履約保證申請書影本存卷可查（見本院卷一第49頁），從而原告無另對被告提起給付違約金訴訟之必要，揆諸前開規定及說明，原告提起本件確認之訴自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下簡稱永慶房屋公司）居間仲介而於107 年4 月7 日以總價6,000 萬元向原告購買系爭不動產，並約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，被告應支付之各期價款為簽約款
600 萬元、用印款600 萬元及尾款4,800 萬元（下稱系爭買賣契約）。又被告依約本應於107 年5 月31日前給付簽約款、於107 年6 月30日前給付用印款，卻遲至107 年6 月11日方將簽約款600 萬元匯入履約保證專戶，嗣復未能依限給付用印款，兩造遂另簽訂增補契約（下稱系爭增補契約）而約定將用印款付款期日延後至107 年7 月6 日，若被告未能依限給付用印款，則原告得不經催告解除系爭買賣契約，並沒收被告已付之全部款項，且系爭契約第12條第2 項復已約定，被告如有毀約不買或其他違約情事時，原告於解除契約後得沒收被告已給付之全部款項。詎被告屆期仍未依約給付用印款，原告於107 年7 月13日發函催告未果後，乃於107 年
7 月20日寄發存證信函而依系爭買賣契約第12條第2 項、系爭增補契約之約定，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並通知被告沒收其已付之600 萬元抵作違約金。惟因被告就原告得否沒收上開600 萬元之款項有所爭執並聲請法院調解，合泰公司乃暫停履約保證專戶之撥款，待兩造本件違約金債權爭議確定後，合泰公司始依約撥付款項，為此，爰依系爭買賣契約第12條第2 款、系爭增補契約之約定，提起本訴等語。並聲明：確認原告對被告有600 萬元之違約金債權存在。
二、被告則略以：
（一）依內政部公告施行之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，成屋買賣必須給予買方至少5 日之契約審閱期間，且若因不可歸責於雙方之事由致買方貸款金額少於預定金額時，雙方得解除契約。而系爭買賣契約乃永慶房屋公司預先擬定之定型化契約，原告使用該定型化契約，自應賦予被告5 日以上之契約審閱期間，惟被告係於107年4 月7 日看到契約當日即被要求簽約；再者，系爭買賣契約並無上開關於買方無法取得貸款時得解除契約之約定，亦無如一般房屋交易實務關於買方無法取得貸款時，買賣契約自動解除或自始無效之約定，則系爭買賣契約顯然係使契約當事人之一方即被告拋棄權利或限制其權利之行使，對於被告有重大不利益而顯失公平，是系爭買賣契約違反民法第148 條之誠信原則而應屬無效。
（二）縱認系爭買賣契約有效，被告於履約過程中，並無悔約不買之意，僅係給付遲延。再者，系爭買賣契約之尾款即貸款金額4,800 萬元為買賣價金之8 成，而被告於看屋、簽約時均曾就系爭不動產可否貸到8 成款項詢問仲介人員，惟仲介人員未進行初貸評估即告知可貸款8 成，復未告知得以特約方式約定若貸款不成或貸款成數不足，買賣契約自動解除或自始無效。被告因信任仲介人員及代書之專業意見，認貸款無虞，方簽訂系爭買賣契約，然嗣因銀行要求貸款8 成必須提供具有相當資力之保證人，此非被告簽約時所得預料，致無法覓得貸款銀行，從而被告未能依約給付價金應不可歸責於被告，又被告若知無法順利貸得8成款項，自無可能簽訂系爭買賣契約，爰依民法第88條規定，以答辯狀為撤銷被告締結系爭買賣契約之意思表示。
（三）原告解除系爭買賣契約後，依系爭契約第12條第2 項後段之約定，限於「已給付」予原告之款項，方為得沒收之範圍，而被告係將600 萬元簽約款匯入合泰公司之履約保證專戶，並未交付原告，原告自不得將該款項抵作違約金而予以沒收，依民法第259 條關於契約解除後回復原狀之規定，上開款項應返還予被告。況違約金契約為從契約，如主契約已解除，違約金契約亦應隨之消滅而失其效力，原告自不得再主張違約金。
（四）此外，系爭增補契約為被告於原告未在場之情況下簽名，而經原告簽名之系爭增補契約嗣亦未交付予被告，是原告之意思表示未到達被告，系爭增補契約不生效力。縱認原告得將被告所給付之600 萬元簽約款抵作違約金而予以沒收，惟此金額將近一般人10餘年之工作所得，且為被告以一生積蓄及200 多萬元之借款所籌措，況原告於107 年7月18日解除系爭買賣契約，旋於同年8 月30日另行出賣他人，損害輕微，從而以上開600 萬元之款項抵作違約金而予以全數沒收，衡情顯屬過高而有失公平，應將上開違約金酌減至50萬元方為適當等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告透過永慶房屋公司居間仲介而於107 年4 月7 日與原告締結系爭買賣契約，約定被告以總價6,000 萬元之價金向原告購買系爭不動產，並約定各期價款分別為簽約款（含定金）600 萬元、用印款600 萬元及尾款4,800 萬元，由合泰公司辦理系爭不動產買賣價金履約保證事宜，被告應將各期買賣價金存（匯）入合泰公司之履約保證信託專戶。
（二）系爭買賣契約第17條第5 項就簽約款600 萬元約定：被告應於簽約時將現金10萬元匯入履約保證專戶（被告已支付永慶房屋公司斡旋金10萬元，嗣經轉為定金，並再約定為簽約款之一部份，而由仲介人員委由代書匯入履約保證專戶），並應於107 年4 月10日、107 年5 月31日依序匯款
200 萬元、390 萬元至履約保證專戶。嗣被告至107 年6月11日始匯齊600 萬元簽約款至履約保證專戶。
（三）依系爭買賣契約之約定，被告應於107 年6 月30日前給付用印款600 萬元，惟被告嗣未能依約履行，兩造乃締結系爭增補契約而合意將被告給付用印款期限延至107 年7 月
6 日，並約定被告如未能遵期給付用印款，原告得不經催告解除系爭買賣契約並沒收被告已付之全部款項。
（四）被告於締結系爭增補契約後，仍未能於107 年7 月6 日給付用印款600 萬元，經原告先於107 年7 月13日以郵局存證信函催告被告於3 日內給付用印款，再於107 年7 月20日以郵局存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並通知被告沒收已付之600 萬元款項（此存證信函業於
107 年7 月23日送達被告）。
（五）原告業於107 年8 月30日將系爭不動產以5,626 萬元轉賣予他人，並已辦妥不動產移轉登記。
四、得心證之理由：
（一）原告之違約金債權存在：
1.經查，兩造於締結系爭買賣契約後，既另簽訂系爭增補契約而將被告應給付用印款600 萬元之期限延後至107 年7月6 日，並約定被告如未能遵期給付用印款，原告得不經催告解除系爭買賣契約並沒收被告已付之全部款項，此為兩造所不爭執，而被告於簽訂系爭增補契約後，仍未能依限給付上開用印款，則原告本於系爭增補契約之約定主張其得解除系爭買賣契約，並以「被告已付之全部款項」抵作違約金而予以沒收，核屬有據。又兩造就系爭買賣契約價金給付之方式，既約定被告應將各期買賣價金存（匯）入合泰公司之履約保證信託專戶中，而非由被告將各期買賣價金直接交付予原告本人，則被告所存（匯）入合泰公司履約保證專戶之簽約款600 萬元自屬其已付之款項，從而原告主張上開600 萬元簽約款為系爭增補契約所稱被告「已付之全部款項」而得抵作違約金予以沒收，亦屬有據，被告就此辯稱上開600 萬元簽約款係匯入合泰公司之履約保證專戶，未交付原告，非本件得沒收之違約金範圍云云，洵非可採。
2.被告雖另以前詞辯稱系爭買賣契約自始無效或得撤銷云云。惟查：
（1）按「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」乃係行政院內政部依據消費者保護法第17條規定所訂定，此於該規範之修正總說明中業已載明，而消費者保護法所規範之「定型化契約」則係指企業經營者提出其為與多數消費者訂立同類契約之用所預先擬定之契約條款（即定型化契約條款），作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，此觀消費者保護法第2 條第7 、9 款規定自明，從而「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」適用之對象自應以企業經營者與消費者間就成屋買賣所訂立之契約為限，而本件兩造締結系爭買賣契約時，均非立於企業經營者之地位，是兩造間所締結系爭買賣契約本無「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之適用，故關於兩造間所締結系爭買賣契約是否有無效之情事，自應回歸民法相關規定為準，尚無從以兩造簽約時係以永慶房屋公司所擬定之契約範本作為書面契約簽署之依據，即認得以「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」作為系爭買賣契約是否無效之標準。
（2）次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項固有明文，然此規定乃關於「行使權利」、「履行義務」之限制，並非關於契約是否有效之規範，是被告執此辯稱系爭買賣契約因違反誠信原則而無效云云，亦非可採，況系爭買賣契約既非兩造預先擬定，則原告就系爭買賣契約之締結，亦難認有何違反誠信原則之情事。
（3）又按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1 項雖有明文。惟上開規定係指「意思表示之內容」或「表示行為」有錯誤者而言，與為意思表示之「動機」有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第331
1 號判例要旨參照），是所謂「錯誤」係指表意人為意思表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心之效果意思與外部之表示行為不一致之謂，惟表意人於其意思形成過程中，對於其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實認識不正確之動機錯誤，不視為錯誤。準此，被告自身資力如何、銀行是否願意就系爭不動產之買賣貸款買賣價金8 成之款項予被告等節，均僅屬被告對於決定是否締結系爭買賣契約，於意思形成之過程中所考量之因素，並非意思表示之內容，從而被告就上開部分之事實認識縱有錯誤，亦僅為意思表示之動機錯誤，是被告本於上開動機錯誤之情事，而依民法第88條第1項規定撤銷其所為締結系爭買賣契約之意思表示，亦非可採。
（4）據上，被告以前詞辯稱系爭買賣契約自始無效或得撤銷云云，均難謂有據。
（二）原告得請求沒收之違約金債權應酌減為200萬元：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。另按關於違約金之約定是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照）。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。
2.經查：
（1）兩造間就系爭增補契約所約定違約金之性質並未為特別約定，則揆諸前開規定及說明，上開違約金之約定自應視為損害賠償總額預定性質之違約金，是應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以判斷其約定之違約金是否相當。據此，系爭增補契約僅約定以被告「已付之全部款項」抵作被告未能依約於107 年7 月6 日支付用印款600 萬元時之違約金，除未慮及債務人即被告實際違約之情狀、程度，以及債權人即原告實際損害額外，復未考慮被告未能依限給付用印款600 萬元之違約情事，可能是屆期完全未給付用印款，亦可能未能給付全額之用印款，甚可能是逾期方給付全部之用印款，從而被告依該約定所可能遭抵作違約金之金額即「已付之全部款項」，其上限最高可能達1,200 萬元（即簽約款
600 萬元及用印款600 萬元），從而依該約定，可能造成被告越是竭盡所能履行用印款之給付義務，嗣後違約所應負擔之違約金反而越高，此顯非事理之平，是上開違約金之約定實難謂允當。
（2）爰審酌原告就系爭買賣契約之締結應給付予永慶房屋公司之仲介費用為50萬元（此有永慶房屋公司服務費確認單存卷可查，見本院卷一第255 頁），而兩造締結系爭買賣契約之日即107 年4 月7 日起至原告發函解除系爭買賣契約之日即107 年7 月20日止，歷時不過2 月餘，則原告就系爭買賣契約之履行所投入成本、費用應屬有限，並審酌系爭買賣契約之買賣價金總額為6,000 萬元，原告就系爭買賣契約之履行，原應有一定之銷售利潤，因被告未依約履行，致原告受有未能如期取得價金、實現銷售利潤，且喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入等損害，兼衡原告因被告違約而解除契約，則原告就系爭不動產再為銷售，將生另覓買家之成本，惟亦因而得省卻將系爭不動產移轉登記予被告所需負擔之相關稅賦、手續費等履約成本，復斟酌原告業將系爭不動產轉售予他人，以及社會經濟狀況、兩造締約磋商能力、藉由違約金促進並確保被告債務履行所必要之限度等情狀後，本院認原告依系爭增補契約之約定以買受人即被告所給付之價款600 萬元全部抵作違約金，尚嫌過高，應予核減至200 萬元為適當。
五、綜上所述，原告依系爭增補契約之約定，雖得以被告已給付之價款抵作違約金而予以沒收，然所得沒收之違約金應以20
0 萬元為限，是原告請求確認其對被告有200 萬元之違約金債權存在，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
民事第五庭 法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
書記官 呂子彥