臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第267號原 告 洪澄文訴訟代理人 劉秋絹律師
丁偉揚律師何婉菁律師被 告 鴻威國際科技有限公司法定代理人 鞏衛訴訟代理人 李世章律師
徐念懷律師彭國洋律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾叁萬玖仟零叁拾壹元，及自民國一○七年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰柒拾叁萬玖仟零叁拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明請求被告給付新台幣（下同）450 萬3,600 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於審理中變更聲明為請求被告給付173 萬9,031 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，經核原告乃減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告與訴外人台灣新光保全股份有限公司（下稱新光公司）就該公司所有之台北市○○區○○路○○○○號2 樓、19-5號
3 樓之建物及車位，於民國100 年10月20日訂定租賃契約，約定租期自101 年1 月1 日起至110 年12月31日止，又租金分期調整，其中105 年1 月1 日起至106 年12月31日之租金為110 萬1,200 元，另自106 年1 月1 日起至110 年12月31日止，如任一方要求提前終止租約，應於9 個月前以書面通知他方，並支付他方本約約定6 個月當期含稅月租金之違約金（下稱原租賃契約）。茲因原告承租19-6號2 樓建物及車位部分不敷使用，原告擬提前終止租約，適逢被告有意承租，兩造遂就19-6號2 樓建物及車位部分（下稱系爭租賃標的）簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定原告與新光公司之原租賃契約合意終止後由被告接續與新光公司另訂租約，又原告所有現裝置於系爭租賃標的之動產等以120 萬元讓售予被告等。原告並於106 年7 月21日函知新光公司上情，新光公司嗣於106 年8 月11日函覆同意與被告進一步協商確認締結新約事宜。嗣被告所提出之租賃條件包含租賃標的物、租賃期限及租金等，均獲新光公司於106 年9 月25日同意，而僅就續租、搬遷期及違約金為部分文字精簡，堪認新光公司同意被告承租，兩造系爭協議書已發生效力，遑論系爭協議書原約定原告須於106 年10月31日終止租約後由被告承租，然為配合被告之辦公室搬遷時程，兩造復口頭約定原告應提前於106 年10月15日前搬遷完畢點交予被告，原告亦配合依約履行。詎被告於新光公司同意後竟毀約不願承租，經原告催告後仍不願依系爭協議書履行，致原告因被告之違約而賠付新光公司違約金53萬9,031 元及被告依系爭協議書應給付之讓售價金120 萬元，共計173 萬9,031 元，被告應負民法給付遲延之損害賠償責任。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠、關於系爭協議書第6 條所載「新光公司同意」一詞，係指「新光公司同意由被告接手租賃」，要非被告所辯「新光公司與被告另行簽署新租約」云云，蓋果系爭協議書第6 條所指需新光公司簽訂租約為生效要件，則該條後段復載明「其後由乙方（即被告）逕與新光公司間簽訂租約」豈非重複約定，被告所辯洵屬無據。
㈡、被告雖以租金漲幅、違約金及TAA 規範、工廠登記資格未列入租約，其所提出租約並非最終版本云云置辯，然上開要件並非租賃契約必要之點，被告亦自始未將該條件列入契約，嗣以此為由拒絕簽約，難謂事理之平。又被告係以一方之意思阻止停止條件之成就，即可不須依系爭協議書支付原告價金120 萬元，依民法第101 條第1 項規定，其以不正當行為阻止停止條件成就，系爭協議書之停止條件亦視為已成就。
㈢、系爭協議書第7 條雖約定有效期截止日期為106 年8 月15日，惟期限屆至後原告仍持續居中協助被告與新光公司進行斡旋、被告亦多次派人至系爭租賃標的查看裝潢設備；且原告信任被告將依系爭協議書履行，亦同意被告要求配合於106年10月15日提前點交，遑論被告公司於106 年8 月中旬過後尚委請室內設計師就系爭租賃標的裝潢進行估價；再參以被告公司林淑親經理於106 年9 月25日拒絕承租後，亦寫信向原告解釋無法承租之原因；上開行為均足認被告客觀上對於繼續履行系爭協議書以意思實現之方式為承諾。
㈣、縱認系爭協議書尚未成立，惟被告多次明確向原告表示將承租系爭租賃標的，並要求原告提早搬遷，使原告信賴被告確有承租之意，又被告所稱TAA 工廠登記資格乙事，其遲至10
6 年9 月25日方向園區管理中心詢問能否作為工廠登記，更以此為由拒絕簽約，已有重大過失，且被告拒絕簽約後迄今仍設址在南港軟體園區內，可見其以系爭租賃標的無法滿足工廠登記之要求為由拒絕與新光公司簽約，係意圖脫免債務所為之藉口，所為亦構成締約上過失，應負賠償責任。
㈤、被告復抗辯原告執意搬遷，故所受之損失與被告無關，且原告仍有充裕時間覓得第三人承租云云，惟原告縱有搬遷計畫，本得尋覓良善第三人承接租約，藉此降低違約金及裝潢等損失，此為一般正常社會通念；又被告無端拖延至搬遷期限前方毀諾拒絕簽約，致使原告因時間窘迫，無從另覓其他良善第三人接續租約，而須賠償新光公司違約金，欲讓售之裝潢亦被迫拆除，動產部分則已另購置新品而無法回收使用，原告所受之損害自與被告之行為間具有因果關係。
三、聲明：
㈠、被告應給付原告173 萬9,031 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯稱：
一、原告因欲期前終止原租賃契約內系爭租賃標的之承租，為避免原租賃契約第9 條之違約金罰則，在未得新光公司同意之前先與被告簽署系爭協議書，要求被告與新光公司另訂租約，以承租系爭租賃標的，並將其位於系爭租賃標的內之動產以120 萬元代價出賣予被告，而依系爭協議書第6 條約定需待「新光公司同意」後始生效，即需待「新光公司解除與原告間之租約，並與被告另行簽署新租約」後始生效，因新光公司或原告均無法片面決定系爭租賃標的之承租主體變更，且新光公司未與被告簽署新租約之前，被告無法與其建立租賃關係，原告亦無權進行履行交屋、被告亦無權遷入使用。而本件新光公司與被告間確未簽署新租約，未能滿足協議書第6 條之停止條件，是系爭協議書雖已成立但尚未生效。
二、系爭協議書第6 條約定之停止條件成就與否，並非繫於被告一方之意思決定，新光公司是否與被告簽署新租約並非被告一方所能自行決定，仍須視雙方就租約必要之點意思表示合致；又被告未因系爭協議書之停止條件成就生效而受有不利益，亦無任何動機阻止停止條件之成就，蓋被告支付之120萬元係兩造約定買受動產之對價，被告不會因系爭協議書是否生效而被評價為所謂對被告有利益或不利益；再被告確實積極與新光公司聯繫磋商促使系爭租賃標的之承租事宜，雙方歷經多次協商，新光公司無法接受被告所開具之「租約到期租金漲幅3%內，被告有優先承租權；租約未到期提前6 個月通知，不需支付違約金」之租賃條件，且系爭租賃標的亦無法滿足被告所要求之「工廠登記資格」，基於雙方彼此間存在上開無法退讓轉圜之歧見，以致無法與新光公司簽署新租約，被告並無以何不正當行為阻止停止條件成就之情事。
三、本件並不適用締約過失，蓋兩造於106 年7 月間相互意思表示一致而簽署系爭協議書，可見系爭協議書已成立，自無適用締約過失之餘地；又系爭協議書既有第6 條約定，將來尚無必然生效之確信，且原告為冠群國際專利商標聯合事務所之所長，具有相當之法學知識，對於本件被告與新光公司彼此間最終可能無法完成新租約簽署，以致系爭協議書失效之風險，必然知之甚稔，另兩造於106 年7 月間簽署系爭協議書，約定於106 年8 月15日前完成被告與新光公司簽署新租約，可見前後所差之時距為1 個月左右，兩造彼此間亦有1個月可以成就停止條件之約略認知，被告嗣於106 年9 月25日告知原告無法與新光公司簽署新租約，原告則於106 年10月31日提前終止原租約，前後相距同為1 個月左右之期間，是原告仍有充裕之期間覓得其他第三人與新光公司簽署新租約之可能，並無所謂猝不及防之情事，惟原告完全排斥第三人簽約可能，執意強迫只有被告才能與新光公司簽署新租約，益證其主觀上絕非善意無過失之人；另系爭協議書第7 條既約定有效期截止日期為106 年8 月15日，惟被告仍願繼續與新光公司進行協商，是被告確係基於最大之誠實信用原則，冀能達成系爭協議書第6 條之條件，無奈被告遲至106 年
8 月24日始接獲客戶HP指示，基於TAA 規範，廠房必須登記為工廠，而被告於106 年9 月25日向系爭租賃標的所在之園區管理中心詢問之後，始確認系爭租賃標的無法滿足工廠登記之要求，可見被告最終未能與新光公司完成新租約之簽署，確實非可歸責於被告之事由所致。
四、本件無論被告最終有無與新光公司簽署新租約，原告都要與新光公司終止原租約，是原告支付新光公司違約金一事勢所難免，故被告與新光公司間未能簽署新租約，與原告支付新光公司53萬9,031 元違約金兩者間，根本無因果關係可言；又原告雖欲以120 萬元出賣系爭協議書財產清冊所列予被告，惟其中諸多品項之動產，係原告得以取回折抵者，原告主張全數無法使用而將之列為所謂損害，洵屬無據。
五、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、原告與訴外人新光公司於100 年10月19日簽署原租賃契約，約定原告向新光公司承租台北市○○區○○路○○○○號2 樓、
19 -5 號3 樓（含16個汽車停車位〈2 樓、3 樓各8 個〉、46個機車位〈2 樓、3 樓各23個〉）；租期自101 年1 月1日起至110 年12月31日止共10年；自106 年1 月1 日起至
110 年12月31日止，任一方如要求提前終止租約者，應於9個月前以書面通知他方，並支付他方本約約定6 個月當期含稅月租金之違約金等語（見本院卷㈠第100 至109 頁之原租賃契約）。
二、兩造於106 年7 月簽署系爭協議書，約定就19-6號2 樓（含
8 個汽車停車位、23個機車位）部分（即系爭租賃標的）之原租賃契約由原告與新光公司於106 年10月31日合意終止後，由被告接續與新光公司另訂租約至110 年12月31日止；又本協議之效力，待出租人新光公司同意後生效等語。嗣原告於106 年7 月21日函知新光公司上情，新光公司嗣於106 年
8 月11日函告原告稱同意進一步協商確認，如該公司嗣與被告簽約，則同意就提前終止部分免依原租賃契約約定向原告收違約金等語（見本院卷㈠第110 至112 頁之系爭協議書、第113 至114 頁之冠群字第1060721001號函、第115 頁之新光公司新保總務字第0006號函）。
三、被告與新光公司於106 年8 、9 月間透過仲介瑞光不動產有限公司（下稱瑞光不動產公司），以電子郵件協商租賃契約之內容。嗣被告於106 年9 月25日以電子郵件表示放棄承租系爭租賃標的（見本院卷㈠第163 至212 頁之電子郵件）。
四、原告與新光公司於106 年10月31日簽訂批註，約定就系爭租賃標的自106 年10月31日提前終止租約所應賠償之違約金，雙方協議調整為原告僅須賠償1 個月租金53萬9,031 元，原告並已付清上開款項予新光公司（見本院卷㈠第239 至240頁之批註、第241 頁之付款支票）。
伍、兩造之爭點：
一、系爭協議書是否已成立生效？
二、原告向被告請求賠償之金額得否准許？
陸、得心證之理由：
一、關於系爭協議書是否已成立生效：
㈠、按當事人相互表示意思一致者，無論明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。本件兩造均為有權利能力之人，於106 年7 月間相互意思表示一致而簽署系爭協議書，是系爭協議書業已成立，洵無疑義。
㈡、次按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1 項定有明文。查系爭協議書第1 條約定：「甲方（即原告）前向新光公司承租標的物，並簽署租約，乙方（即被告）有意願承租，並與該公司另訂租約，前租約為乙方於租賃期間應遵循之約定。」、第2 條約定：「雙方同意原租賃契約由甲方與新光公司於106 年10月31日合意終止後，由乙方接續與新光公司另訂租約至110 年12月31日止. .」、第4 條約定：「甲方同意將裝潢保留予乙方使用，不回復原狀，並讓售甲方所有現裝置於系爭租賃標的之動產予乙方，乙方願給付甲方120 萬元。」、第6 條約定：「本協議之效力，『待出租人新光公司同意後生效』，甲方依本約履行交屋，其後由乙方逕與新光公司間簽訂租約，其間之約定及履約內容，概與甲方無涉」等（見本院卷㈠第111 頁），可知系爭協議書約定以「新光公司同意」為契約生效之停止條件。又依證人即為原告處理系爭協議書事宜之法翼法律事務所員工唐曉倩於審理中證稱：關於協議書第6 條所謂「同意」，當時原告有在會議中提出還不確定新光公司是否願意除原告以外之人接手，被告的二位窗口說希望原告確認後可以跟他們說，所以當時談的是指新光公司是否同意讓被告接手租賃等語（見本院卷㈡第10頁），及參諸兩造於協議書第
1 條後段列載「前租約為乙方於租賃期間應遵循之約定」等語，堪認兩造於系爭協議書第6 條所謂「新光公司同意」之真意，係指於被告向新光公司提出未嚴重悖離原租賃契約所定之租賃條件，而經新光公司同意由被告承租之意。
㈢、再按系爭協議書第7 條固記載：「本協議書前條約定之有效期截止日期為106 年8 月15日」（見本院卷㈠第111 頁），即前述協議書第6 條約定之生效要件原附有終期，惟依證人即為被告處理系爭協議書及租賃事宜之被告公司經理林淑親於審理中證稱：被告於106 年8 月15日後仍繼續至系爭租賃標的查看裝潢設備等語（見本院卷㈡第19頁），及前揭證人唐曉倩於審理中證稱：被告公司法定代理人鞏先生有來系爭租賃標的看，那時大約是106 年8 月中，因為鞏先生當時才回國，簽完協議書後他們也有派人來看地板佈線，因為伊是坐在辦公室正對門口位置，所以他們來伊都會看到，林淑親有帶人來看網路配置，還有OA隔板重新設計裝潢等語（見本院卷㈡第11頁），暨被告於106 年8 、9 月間透過瑞光不動產公司，以電子郵件和新光公司協商租賃契約之內容（見本院卷㈠第163 至212 頁）等情，堪認兩造於上開約定期限屆至後，業已合意變更系爭協議書為未定期限之協議。
㈣、繼查被告與新光公司於協商租賃契約內容時，被告於106 年
8 月25日將針對原租賃契約增修「租期屆滿時承租人之優先承租權、搬遷期限」及「提前終止租約時之違約金罰則」等較優惠於原租賃契約承租人之租賃條件之草約，以電子郵件附件透過仲介瑞光不動產公司傳送予新光公司，嗣經瑞光不動產公司於106 年9 月25日傳送電子郵件予被告稱新光公司已審閱完畢租賃契約，如該電子郵件之附件所示等情（見本院卷第177 至183 頁之乙證2-3 、第202 至209 頁之乙證2-
7 ），揆諸該兩電子郵件附件之租賃契約及原租賃契約之內容，被告以提出上開草約明確請求增修之租賃條件，已大部分為新光公司所接受，僅有少部分差異之處（如被告提出洽商優先承租條件之期限長短、新光公司不同意續租之限制條件內容等）（見本院卷㈠第100 至109 、177 至183 、202至209 頁），惟被告於106 年9 月25日收受該電子郵件後，於同日忽以電子郵件表示：「因最近客戶要求本公司產品須符合TAA 規範（在台灣需有工廠登記），經與相關政府機關/ 南軟管理中心確認，本園區無法做工廠登記. . ，只能忍痛放棄」等語（見本院卷㈠第210 至212 頁），並經證人即瑞光不動產公司專案經理林家豪於審理中證述：伊只記得林淑親於106 年9 月25日在電話中突然提到系爭租賃標的無法滿足工廠設立登記之要求，故無法簽署租約等語（見本院卷㈡第16至17頁），及經被告陳稱：其於106 年8 月24日接獲客戶HP指示，基於TAA 規範（美國貿易協定），廠房必須登記為工廠，被告於106 年9 月25日向系爭租賃標的所在之園區管理中心詢問之後，始確認系爭租賃標的無法滿足工廠登記之要求等語（見本院卷㈡第38頁）在卷。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文，此為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定（最高法院103 年度台上字第2068號判決意旨參照），查本件被告所提出之租賃標的需滿足工廠登記資格之要求，乃與原租賃契約所定之租賃條件完全無關，且屬系爭租賃標的因受法規限制而無從藉由當事人之協商達成合意之承租條件；又被告自承於106 年8 月24日已知悉廠房須登記為工廠，卻遲至106 年9 月25日接獲瑞光不動產公司轉送新光公司審閱完畢之租賃契約後，始忽以系爭租賃標的無法滿足工廠設立登記之要求而表示欲放棄承租，距離原告與新光公司提前終止原租賃契約之日期106 年10月31日僅1個月餘，衡諸系爭協議書係於106 年7 月上旬簽署，為兩造所不爭執（見本院107 年4 月25日言詞辯論筆錄），如前述於第7 條原約定終期為106 年8 月15日，亦即於已有被告表示承租意願之情形下，兩造尚預估需時1 個月餘取得新光公司之同意由被告續租，本件原告主張其已未及於被告106 年
9 月25日表示欲放棄承租後重新尋覓有承租意願之第三人承租，洵屬有據，被告所為顯違反誠實及信用原則；準此，被告單方面提出嚴重悖離原租賃契約所定之租賃條件，使系爭協議書第6 條所定新光公司同意承租之停止條件無法成就，而得免依系爭協議書第4 條支付原告轉讓價金120 萬元，乃以不正當行為阻止系爭協議書第6 條所定停止條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，視為系爭協議書契約生效之停止條件已成就，被告應依系爭協議書第1 條後段約定「前租約為乙方於租賃期間應遵循之約定」，以原租賃契約關於系爭租賃標的之租賃條件內容、或於本件106 年9 月25日停止條件視為成就前所經新光公司同意較原租賃契約優惠於承租人之租賃條件內容，與新光公司洽訂租賃契約。
二、關於原告向被告請求賠償之金額得否准許：
㈠、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第22
9 條、第231 條第1 項分別定有明文。
㈡、本件系爭協議書已成立生效，被告應依前述租賃條件內容與新光公司洽訂租賃契約、交付原告轉讓價金120 萬元，原告則應履行交屋並轉讓裝潢及動產之義務，惟被告遲未再向新光公司表示願依前述租賃條件內容訂立租賃契約，進而履行交屋及交付價金等給付義務，原告曾於106 年10月2 日催告被告於3 日內出面，業經被告於106 年10月13日函覆拒絕，有兩造存證信函在卷可考（見本院卷㈠第122 至126 頁），且迄原告與新光公司於106 年10月31日終止原租賃契約時止，均未再與新光公司洽訂租賃契約，堪認被告構成給付遲延之債務不履行情事，原告主張依民法給付遲延之法律關係，請求被告賠償因遲延所生之損害，洵非無據。
㈢、繼查原告曾於兩造系爭協議書簽立後，於106 年7 月21日函告新光公司該情，嗣經新光公司於106 年8 月11日函覆原告稱同意進一步協商確認，如該公司嗣與被告簽約，則同意就提前終止部分免依原租賃契約之約定向原告收取違約金等語，有原告106 年7 月21日冠群字第0000000000函、新光公司
106 年8 月11日新保總務字第0006號函（見本院卷㈠第113至115 頁）在卷可考，而因本件被告未與新光公司簽訂租賃契約，原告業遭新光公司收取違約金53萬9,031 元，並已支付完畢等情，有原告與新光公司之106 年10月31日批註、付款支票等件（見本院卷㈠第239 至241 頁）附卷可按；又原告自系爭租賃標的搬遷時，業已將原依系爭協議書轉讓予被告之裝潢拆除，以將系爭租賃標的回復原狀返還予出租人，有原告提出之系爭租賃標的現場相片（見本院卷㈠第272 至
281 頁）可參；再原告依系爭協議書約定轉讓予被告之動產，業經原告陳稱因早已另購新品而無從回收使用或堆置倉庫，被告亦未舉證原告就該物品仍有使用之需求及使用之實情。衡諸本件原告與被告簽署系爭協議書前雖已有提前終止原租賃契約及搬遷之計畫，惟如被告無上開債務不履行情事，原告本得免遭新光公司計收違約金並取得轉讓之對價，則本件原告支出違約金53萬9,031 元及未取得120 萬元轉讓價金，共計173 萬9,031 元，應認與被告給付遲延之違約行為間具有相當因果關係，而為被告給付遲延所生之損害，原告得請求被告負賠償責任。
三、從而，原告依系爭協議書及給付遲延之法律關係等，請求被告給付173 萬9,031 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即
107 年1 月6 日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0 條第2 項、第392 條，判決如主文。中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 31 日
書記官 施盈宇