臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第424號原 告 財團法人台灣高爾夫俱樂部法定代理人 紀文豪訴訟代理人 洪祜嶸律師
諶亦蕙律師被 告 王禮謙
王榮峰王俊宏王俊德王榮杰王治中共 同訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師共 同複 代理人 朱敬文律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國108年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將如附圖所示E部分土地返還被告、及清償本院一○三年度重訴字第一五七號民事判決與臺灣高等法院一○四年度重上字第五八一號民事判決所命給付之金額之同時，連帶給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決所命給付，於原告以新臺幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告之法定代理人原為陳茂仁，於民國108年5月3日變更為紀文豪，有原告法人登記證書在卷可稽（本院卷第204頁），並據紀文豪具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176條規定並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
(一)緣訴外人祭祀公業王三槐於66年6月14日將其所有之臺北縣○○鎮（現已改制為新北市○○區○○○○段○○○小段42、43、43-1、43-2、45、45-1、46、48、50、51地號等10筆土地出租予原告，嗣因久未以書面訂立新約，且代表人、管理人亦有更迭，雙方於98年7月1日重新簽立土地租賃契約書（下稱系爭租約），仍以原土地出租予原告使用。嗣前開土
地因土地重測、分割而變更為新北市○○區○○段227、227-1、227-2、228、230、510、511、513、514、515、516、596地號等12筆土地（下合稱系爭土地），復因祭祀公業進行清理，系爭土地登記為被告6人分別共有，系爭租約之權利義務關係由被告6人承受之。
(二)系爭租約之租賃期間於102年6月30日屆滿，被告6人於102年4月22日、102年7月4日先後表明不與原告續約，並請求原告返還系爭土地及給付返還前所生相當於租金之不當得利，經本院103年度重訴字第157號判決、臺灣高等法院104年度重上字第581號判決（以下合稱前案確定判決）命原告應返還如附圖所示A、B、E部分之土地（以下分稱A、B、E部分土地）予被告6人，並命原告應給付被告6人新臺幣（下同）431,387元本息，及自102年10月1日起至返還A、B部分土地之日止按日給付4,661元，與自102年10月1日起至返還E部分土地之日止按日給付67元，嗣經最高法院106年度台抗字第388、1250號裁定駁回兩造之上訴而確定在案。
(三)惟原告於66年6月14日與祭祀公業王三槐簽訂土地租賃契約時，業交付2,500,000元為保證金（下稱系爭保證金），且依系爭租約第4條之約定，被告6人應於系爭租約解除或終止或原告承買系爭土地時無息退還系爭保證金予原告。系爭租約既已於102年6月30日租賃期滿而終止，並經原告依前案確定判決於107年1月25日將應給付被告之款項提存於本院提存所，被告6人自負有返還系爭保證金之義務，惟經原告多次請求，被告6人皆置之不理，為此，爰依系爭租約第4條提起本訴，請求並聲明：1、被告6人應連帶給付原告2,500,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；2、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告6人則以：
(一)系爭保證金為押租金，係擔保原告租賃債務之履行，租賃關係縱已消滅，如原告有租賃債務不履行之情事，仍不許原告請求被告6人返還押租金。原告迄今尚有E部分土地未返還被告6人，且原告雖於107年1月25日辦理提存，惟提存金額仍不包含107年1月25日後至返還E部分土地之日前所生相當於租金之不當得利，在原告返還E部分土地及清償前案確定判決所命應給付之相當於租金之不當得利數額前，被告6人得拒絕返還系爭保證金予原告等語置辯。
(二)答辯聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回；2、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（本院卷第56-57 、75-76 、219-220 頁）：
(一)上揭原告主張二、(一)及(二)。
(二)原告依系爭租約所承租之土地，目前僅餘E部分土地，原告尚未點交、返還予被告6人。
(三)原告使用E部分土地作為高爾夫球場球道的一部分。
(四)系爭租約之租賃期間於102年6月30日到期時，原告對被告6人負有返還E部分土地之義務，被告6人對原告負有返還系爭保證金之義務，惟兩造均於租賃期間到期時對他方行使同時履行抗辯。
五、本院之判斷：
(一)按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人所負回復原狀之義務。如出租人於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為隨同失其存在（最高法院48年台上字第1196號判例意旨參照）。復按，同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，然而，雖非具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行之抗辯。而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，承租人返還租賃物之義務，或承租人因不履行返還租賃物義務、繼續占有而生之不當得利返還義務，既皆在押租金擔保目的範圍內，此與出租人返還押租金之義務間實具有牽連性，除契約當事人已約定出租人應先返還押租金者外，應認出租人得類推適用民法第264條規定對承租人主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字第355號、78年度台上字第1645號、88年度台上字第1938號、98年度台上字第1401號判決意旨參照）。
(二)查系爭租約第4條約定：「承前約，甲方於民國66年6月14日訂立前約時，甲方曾交付乙方新台幣二百五十萬元作為保證金。該保證金於解除或終止或甲方承買本件租賃土地時，由乙方無息返還給甲方。」（本院卷第18頁），又所謂之前約，即為原告66年6月14日與祭祀公業王三槐簽訂之土地租賃契約，其第4條約定：「保證金：甲方於簽訂本約同時，交付新台幣貳佰伍拾萬元與乙方作為保證金，於解除或終止本約或於甲方承買本租賃土地時，由乙方無息退還甲方。該項保證金新台幣貳佰伍拾萬元，業經乙方親收足訖（以華南銀行城東分行第三五八四六一號支票）不另立據。」（本院卷第206頁），被告6人復不爭執確有上開約定事實之存在（本院卷第219頁），堪認原告業已交付系爭保證金，而被告6人應依系爭租約第4條負返還系爭保證金之義務，不因系爭租約因租賃期限屆滿消滅而失其存在。今系爭租約既已因租期屆滿而終止，原告依系爭租約第4條請求被告6人返還系爭保證金，即有理由，應予准許。
(三)惟系爭租約第4條僅約定被告6人於系爭租約解除或終止時或原告承買系爭土地時對原告負無息返還之義務，並未約定不論原告有無債務不履行，被告6人仍有先為返還系爭保證金之義務。是揆諸前揭說明，被告6人對於原告請求返還系爭保證金，自得主張同時履行之抗辯，於原告履行返還租賃物之義務及清償返還租賃物前所生之不當得利前，拒絕返還系爭保證金。而原告仍將E部分土地繼續作高爾夫球場使用、未返還予被告6人，為兩造所不爭執；原告復自承107年1月25日僅提存計算至該日止之利息及相當於租金之不當得利，確實尚未給付自107年1月26日起至返還E部分土地之日止，依據前案確定判決所定每日67元之相當於租金之不當得利（本院卷第91、136頁）。是被告6人行使同時履行抗辯權利，主張在原告返還E部分土地及清償前案確定判決所命應給付之相當於租金之不當得利數額前，得拒絕給付系爭保證金予原告，亦屬有據。
(四)原告雖就被告行使同時履行抗辯另爭執：系爭保證金係對於系爭土地全部為租金之擔保，惟目前僅餘E部分土地尚未返還被告6人，被告6人至少應按已返還與未返還土地面積比例退還保證金；且依前案確定判決，E部分土地相當於租金之不當得利，每日僅67元，倘許被告6人以輕微之利益免為返還相對重大之系爭保證金返還義務，亦有失均衡而與比例原則有違；又被告6人迄今未對原告聲請強制執行返還E部分土地，卻又拒絕返還系爭保證金，實屬權利濫用等語。惟查，兩造當初乃基於契約自由原則約定以系爭保證金擔保原告履行租賃債務，本於契約嚴守及誠信原則，原則上原告自應遵守而不容事後恣意翻異，在仍有債務不履行之情形下，反要求全部或部分返還系爭保證金；況原告遲不返還E部分土地而無權占有、續作高爾夫球場之營利使用，雖相當於租金之不當得利數額，每日僅67元，惟隨著原告繼續無權占有之時日增加，不當得利數額亦日益增加，仍可能累積而到達系爭保證金之數額，是被告6人仍有以系爭保證金為擔保之必要，難認與比例原則有違。如法院此時逕為介入而要求全部或部分返還系爭保證金，恐反有不當限制被告6人本得享有之擔保權利之虞。又，原告本應依前案確定判決自為履行返還E部分土地之義務，至於原告遲不履行前開義務，被告6人是否、何時聲請強制執行，則屬被告6人自主決定權之範圍，原告又未提出被告6人有何故意藉此意圖損害原告之事證，難認被告6人有何權利濫用可言。是原告上開爭執，均不足採。
六、末按債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議參照）。本件被告6人既已合法提出同時履行之抗辯，則於原告返還E部分土地及清償前案確定判決所命應給付之相當於租金之不當得利數額前，即不負遲延責任，故原告一併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之部分，即無理由，不應准許。
七、綜上所述，原告依系爭租約第4 條請求被告6 人連帶給付系爭保證金2,500,000 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求（即請求利息部分），即屬無據，不應准許。被告6 人行使同時履行抗辯權，請求原告在被告6 人連帶給付上開款項之同時，返還E 部分土地及清償前案確定判決所命應給付之相當於租金之不當得利數額予被告6 人，亦屬有據，爰為原告應為對待給付之同時履行判決。
八、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准、免假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。惟原告須為對待給付，始得就被告6人應為之給付供擔保聲請假執行，自屬當然（最高法院92年度台抗字第376號裁定意旨參照）。至原告敗訴部分，既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
民事第四庭 法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
書記官 黃湘美