臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第578號原 告 何鍾沛訴訟代理人 廖于清律師複 代理人 楊瀚瑋律師被 告 黃劉秋品訴訟代理人 郭香吟律師上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得於門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號五層樓建物通往屋頂平台前如附圖二編號B所示之樓梯間堆置任何物品或為其他妨害各共有人通行之行為。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆元，及自民國一百零八年三月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號五層樓建物（下稱系爭建物）之屋頂平台之增建建物拆除回復原狀，並將上開屋頂平台返還原告及其他共有人全體、㈡被告應給付原告新臺幣（下同）360,378元，及自民事起訴狀繕本送達翌曰起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自民事起訴狀繕本送達翌日起至被告履行前項聲明內容止，按月給付原告9,260元（見本院106年度士簡調字第987號卷【下稱調字卷】第3頁）。嗣民國107年5月15日現場勘驗時一併聲請測繪系爭建物通往屋頂平台前樓梯間置放之雜物，於複丈成果圖完成後更正聲明為：㈠被告應將系爭建物之屋頂平台上如附圖一（即臺北市士林地政事務所108年1月2日複丈成果圖）編號A、B、C所示增建建物拆除，並回復原狀。㈡被告不得於系爭建物通往屋頂平台前如附圖二（即臺北市士林地政事務所107年5月15日複丈成果圖）編號B所示之樓梯間堆置任何物品或為其他妨害各共有人通行之行為。㈢被告應給付原告418,701元，及其中360,378元自民事起訴狀繕本送達翌日起，其中58,323元自民事變更聲明（二）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並自民事起訴狀繕本送達翌日起至被告履行第一項聲明內容止，按月給付原告8,223元。㈣被告應給付原告10,142元，及其中8,966元自民事起訴狀繕本送達翌日起、其中1,176元自民事變更聲明（二）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷二第161-162頁）。經核原告上開聲明之變更，雖為被告所不同意，然係基於同一占用系爭建物公共空間所生糾紛之社會基礎事實，而擴張聲明，揆諸前揭規定，於法並無不合，故應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊與被告分別為系爭建物4樓、5樓之所有權人，並同為系爭土地、系爭建物屋頂平台及樓梯間之共有人。被告未經其他共有人即其他樓層住戶全體之同意，擅自於系爭建物屋頂平台搭蓋建物及雨棚（占用範圍及面積如附圖一編號A、B、C所示），並於通往屋頂平台前之樓梯間堆放雜物（占用範圍及面積如附圖二編號B所示），侵害各共有人之利益。爰依民法第767條第1項前段、中段、後段、第821條、第179 條規定，請求被告將系爭建物之屋頂平台上如附圖一編號A、B、C所示增建建物拆除，回復原狀，並給付相當租金不當得利418,701元本息，另不得於系爭建物通往屋頂平台前如附圖二編號B所示之樓梯間堆置任何物品或為其他妨害各共有人通行之行為，並給付相當租金不當得利10,142元本息。聲明如上開變更後聲明所示，及願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠系爭土地原屬國防部軍事情報局管轄，上蓋有忠義一村眷村
，71年改建為5樓公寓，即「忠義新城社區」，該社區共有建物240戶，其中坐落在系爭土地上的有40戶，門牌號碼分別為臺北市○○區○○○路○○○巷○○○弄○○○○○○○號，由國防部軍事情報局配售，配售時，1樓與5樓比其他樓層住戶須多繳納約數10萬元不等之價金，作為1樓法定空地為1樓住戶專用、頂樓由5樓住戶專用之分管約定之對價。系爭建物5樓是伊配偶即訴外人黃精祥（已歿）於72年間經配售取得所有權，當時黃精祥比其他樓層住戶多支付約30萬元，作為使用頂樓之對價，且承諾自行負擔維護之責，嗣黃精祥與隔壁棟5樓住戶共同委託同一家建築師事務所，依當時有效之法規向臺北市政府工務局建築管理處（現臺北市政府建築管理工程處前身，下稱建管處）申請，經核准於頂樓合建搭建物，並非無權占有。原告95年12月13日入住該社區時，即知悉1樓法定空地及頂樓由1樓及5樓住戶分管使用之事實，其為繼受取得，應受上開分管協議之拘束，不得再請求拆除搭建物或給付相當租金不當得利。且原告自95年入住迄102年止均未就系爭建物頂樓之搭建物為反對意思表示，102年後原告將其屋出租，與伊更無往來，直到106年間，因4樓公共管線滲漏，原告無理要求伊須負擔修繕，遭伊拒絕，原告才提起本件訴訟報復，顯為權利濫用且違反誠信原則。
㈡原告追加訴之聲明前，伊已與隔壁3號5樓住戶清除通往屋頂
平台前樓梯間之雜物，故此部分請求無權利保護必要，不應准許。又該等雜物非全為伊所有，屬於伊之部分原係放在屋頂平台，因106年間原告認為其住家漏水是頂樓平台漏水所致，原欲請他人報價修繕，伊才把原置於頂樓的物品暫放在樓梯間，準備配合維修，嗣原告因故未請他人維修，伊不確定原告是否還要找人處理漏水修繕問題，方未將物品放回原位，直到鈞院107年5月15日履勘時，總計置放時間不到1年。該等屬於伊之雜物，於106年7月前放置於頂樓平台，與被告第1、2項聲明重疊，為重複請求；106年7月後伊將物品放置於樓梯間的原因，也是因原告要求要修繕漏水而暫時搬移放置，伊實無占用樓梯間之意圖。
㈢此外，附圖一編號A、B、C部分面積加總為67.25平方公尺，
與鈞院前次囑託測繪系爭建物屋頂平台（含主建物、遮雨棚、遮雨棚未涵蓋之盆栽堆放處）之面積僅54.87平方公尺不同；附圖一編號B部分主建物後方有內凹，伊實測面積應為
37.93平方公尺，亦與附圖一測量結果不符；又附圖一編號C部分為建物後方雨棚，伊實測面積約僅4.8平方公尺，依鈞院現場勘驗所攝照片，亦可見建物後方雨棚（即附圖一編號C）所占面積，很明顯比建物前方雨棚的面積（即附圖一編號A）窄，但測量結果編號C之面積卻大於編號A，顯然測量結果與事實不符。另系爭建物與同弄3、5、7號是連棟建築，屋頂平台互通，住戶均得自由進出，是縱認原告受有損害，其請求相當租金不當得利應以20分之1（4棟X5樓）計算，而非5分之1。
三、得心證之理由：㈠屋頂平台增建物部分：
按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年台上字第790號判決參照）。查：
1.依證人張劭勤即系爭建物1樓原所有權人於另案證稱：伊從71年眷村改建搬入居住迄今，伊所知道是1樓住戶使用1樓空地，而頂樓則由5樓住戶使用，當初眷村改建之後，1樓住戶必須要多繳30萬元以上不等之費用，伊當時有多繳費用，當時眷村蓋好時，1樓在法定空地搭建，及5樓頂的使用，有經過軍情局的允許，30年來都是如此。當初有收據及憑證，因已經30年，沒有想到要保留這麼久等語（見本院101年度重訴字第272號卷第154頁反面至155頁）、證人張軒齊即系爭建物1樓現在所有權人證述：伊於父親過世後繼承並取得系爭建物1樓所有權，伊父親係於71年眷村改建時取得所有權，當時系爭建物1、5樓比其他樓層要額外付30萬元不等，看坪數大小，為了這個，有些抽到1、5樓的因為沒錢繳納，所以會互換，1、5樓售價較高是因為1樓可以使用外牆以內部分畸零地，5樓可以使用頂樓，情報局允許加蓋但要額外繳錢，30年來都沒有發生過類似的糾紛，系爭建物屋頂平台之增建物係黃精祥蓋的，由他們家人維護管理等語（見本院卷一第280-282頁）、證人曾坤來即忠誠里里長於另案證稱：伊在眷村改建時就是眷村住戶，眷村改建時，總共有三大區，分別為忠義新城、蘭雅新城、陽明新城，眷村改建後分配交屋時，伊知道三個新城一些交屋的規定，忠義新城的住戶都有寫同意書，同意由1樓住戶使用1樓法定空地，5樓住戶使用頂樓，而1樓及5樓住戶所需額外付費的部分，直接加在房屋總價內，額外付費的金額會因坪數的大小不同而支付不同費用，證人張劭勤的1樓房屋坪數比較小，權狀約24.5坪，大概要多支付30萬元費用，如果1樓坪數約30坪，則要額外支付約5、60萬元費用，忠義新城交屋時，都有寫1樓住戶使用1樓的法定空地及5樓住戶使用頂樓之同意書等語（見本院101年度重訴字第272號卷第155頁反面至156頁）、於本案證述：伊自62年起到情報局任職，至82年退休，系爭建物配售時，每戶價錢都不一樣，坪數不一樣，每個樓層也不一樣，5樓可以加蓋所以價錢比較高，庭院可以由1樓使用，所以價錢也比較高，配售之前大家都知道頂樓屬於5樓使用，其他住戶都沒有意見，1樓也是一樣等語（見本院卷一第286-287頁），復衡以系爭建物1樓與原告間之糾紛已判決確定，證人曾坤來自96年即任忠義新城所在忠誠里之里長，且為管理系爭土地單位軍情局之人員，於忠義新村改建前即為眷村住戶，與兩造無親屬關係或怨隙，渠等證述應為可信，是足認忠義新城自71年間改建，軍情局於分配交屋時，即令配售者簽署同意5樓建物所有權人占有頂樓為使用、管理，其他共有人對頂樓由5樓建物所有權人使用未予干涉迄今30餘年，足認共有人間有分管契約之存在。
2.至函詢建管處黃精祥申請搭建時之報備文件，固查無共有人簽署之同意書（見本院卷一第221-228頁）。然衡以其上所載黃精祥之申請時間為76年4月16日，距今已30餘年，相關資料保存或未完整。而依斯時建管處回函指稱「請確依本市『拆除違章建築認定基準』規定搭建，得暫免拆除，如違反規定，仍視為構成拆除要件之新違章建築依法查報取締」（見本院卷一第222頁），佐以斯時有效之台北市拆除違章建築認定基準第2條第2項規定「...合法房屋平型屋頂上塔建之構造物，斜屋頂最高高度未超過3.5公尺，簷高未超過2.5公尺，平型屋頂之簷高未超過2.8公尺，屋簷寬度未超過0.5公尺；面積小於每戶之直上方屋頂平台範圍之3分之1，且未大於30平方公尺，其外牆之顏色、材料需與原建築物相同，其位置無妨礙屋頂平台之防火逃生避難，並經開業建築師出具證明，且由開業建築師或土木、結構技師出具附結構計算書之鑑定安全證明，並檢附該頂樓戶得使用屋頂平台權利之原始買賣契約或其直下方各戶出具使用屋頂平台權利之同意書與搭建圖說向主管機關報備者。...」（見本院卷一第195頁），建管處107年5月31日並函覆確認系爭建物頂樓搭建物係依上開準則辦理（見本院卷一第115頁），則可見黃精祥申請搭建時，若未檢附得使用屋頂平台權利之原始買賣契約或其直下方各戶出具使用屋頂平台權利之同意書，即無法獲得核准，此與上開證人張劭勤、曾坤來之證述相符，是仍無由推翻上開認定。
3.至原告於95年11月6日，向訴外人王太周買受系爭建物4樓及系爭土地應有部分40分之1，王太周於95年11月3日填載房地產標的現況說明書，其中關於是否有約定專用協議之選項，填載為「否」，固有卷附現況說明書可稽（見本院卷二第28頁）。惟查，該房地產標的現況說明書係由王太周單方所填載，原告買受上開房地，依社會常情，自會對該房地附近現場情狀有所觀察瞭解，而系爭建物頂樓為5樓搭建建物使用等情，為一般人觀察即得知悉，原告亦將水表設於頂樓，有證人張軒齊證述可稽（見本院卷一第284頁），原告自可得知悉頂樓為5樓住戶專用，揆諸首揭說明，原告對於分管契約之存在，有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
4.又原告固另主張系爭建物頂樓增建物已超出黃精祥向建管處申請搭建之面積，不僅妨害各層樓住戶逃生及避難，且有危害整體結構安全之虞云云。惟系爭建物頂樓增建物是否影響公寓結構失衡，是否為違章建築、應否拆除，屬行政違章處理之範疇，由建管機關依權責認定並處理，該等違章及拆除與否之相關規定，屬行政上取締規定，與分管契約或默示分管契約之存否及效力無涉，原告此部分主張仍非可取。
5.綜上所述，黃精祥占用系爭建物屋頂平台搭蓋建物既有正當權源，此權源由被告因繼承而繼受，原告請求被告應將系爭建物之屋頂平台上如附圖一編號A、B、C所示增建建物拆除，回復原狀，並給付相當租金不當得利418,701元本息，即屬無據，不應准許。
㈡通往屋頂平台前樓梯間占用部分：
1.按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物，民法第799條第1項定有明文。又共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照查被告於系爭建物通往屋頂平台前之樓梯間堆放雜物（占用範圍及面積如附圖二編號B所示），業經本院107年5月15日現場履勘查明（見本院卷一第94-97、99頁），被告雖抗辯該處堆置之雜物非全為其所有云云，然觀以履勘照片所示，被告自承堆置之物品係堆放於他人之物上方，占用面積並無不同（見本院卷一第99頁），故無由以此排除被告占用該處之事實。而衡諸公寓大廈之樓梯間係供大樓全體住戶共同使用、上下通行所必要之基本構造，應屬大廈區分所有權人全體共有，如欲於樓梯間堆放物品，自應得全體區分所有權人之同意。依上開證人張劭勤、張軒齊、曾坤來之證述，故得認5樓建物所有權人有占有頂樓為使用、管理之權源，惟未包含樓梯間，此並經證人張軒齊於本院訊問時證述：「（你說5樓住戶可以用頂樓平台，進去頂樓平台之前樓梯間左方有一小塊空間是否有約定5樓使用？）應該大家都可以使用。這我不清楚，印象中大家都可以用。（提示本院卷一第209頁，是否約定5樓可以使用？）一直以來都是5樓在用，但印象中應該是一起...」等語翔實（見本院卷一第284-285頁），是難認該處亦為前揭分管契約之範圍。此外，被告復未能就其占有使用系爭建物通往屋頂平台前之樓梯間之合法權源為舉證，則揆諸前開說明，被告對於共有物之特定部分為使用收益，未徵得他共有人全體之同意，仍屬侵害其他共有人之權利。
2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同法第821條亦有明文。被告占有使用系爭建物通往屋頂平台前之樓梯間，已侵害其他共有人之權利，詳如前述，被告雖於本案訴訟進行中移除該等雜物，然其確曾有占有使用之事實，堪認原告及其他共有人之權利已有遭被告妨害之虞，是原告本於共有人之地位，訴請防止被告所為之妨害，即請求被告不得於系爭建物通往屋頂平台前如附圖二編號B所示之樓梯間堆置任何物品或為其他妨害各共有人通行之行為，尚屬有據，被告辯稱此部分無權利保護必要云云，並不足採。
3.又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。又民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求，惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，而請求返還相當租金之不當得利，其給付為可分者，各共有人得按其應有部分，請求返還（最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號判例及88年度台上字第1341號裁判意旨足參）。又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。再城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而所謂土地價額，依法定地價；且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。至於所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查如前述被告無權占用系爭建物通往屋頂平台前如附圖二編號B所示之樓梯間，自可獲得相當於租金之利益。本院審酌系爭建物、系爭土地近捷運芝山站，附近有雨農國小、大業高島屋百貨公司、全聯福利中心、芝山岩、蘭雅公園、天母棒球場等（見調字卷第19-20頁），生活機能及交通便利，而被告占用之範圍係樓梯間，為供通行非居住使用，認原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，應以申報地價週年利率3％計算為適當，逾此部分則屬無據。又公寓大廈基地之用益，係平均分散於各樓層，故不當得利之計算應以系爭建物通往頂樓平台前樓梯間被占用部分面積除以系爭建物登記樓層數即5層計算（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民事類提案第27號參照）。此外，原告為系爭土地共有人之一，依前揭說明，僅得按其應有部分請求返還。核被告自承占用期間係自106年7月起（見本院卷二第118頁）至107年5月21日止，並提出清空照片供佐（見本院卷一第113頁），原告復未能就被告其餘時間占用事實為舉證，則以此核算，原告得請求被告返還之相當租金之不當得利之數額為14元（計算式如附表所示），超過部分則無理由。
4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告就被告無權占用樓梯間部分請求自民事變更聲明（二）狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，而該狀於108年3月18日送達予被告，為兩造所不爭（見本院卷二第105頁），故原告就此部分併請求自該狀送達翌日即108年3月19日起至清償日止按週年利率5％計算之遲延利息，即屬有據，亦應准許。
四、從而，原告依民法第767條第1項後段、第821條、第179條之規定，請求被告不得於系爭建物通往屋頂平台前如附圖二編號B所示之樓梯間堆置任何物品或為其他妨害各共有人通行之行為，另應給付相當於租金之不當得利14元，及自108年3月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。
五、原告勝訴部分，其中命被告不得於通往屋頂平台前之樓梯間堆置物品或妨害共有人通行部分，因非屬財產權之請求，故無民事訴訟法第390條第1項假執行宣告之適用；又相當於租金不當得利部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，爰依職權宣告假執行。
被告聲明願供擔保，聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依法判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
民事第一庭 法 官 謝佳純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 26 日
書記官 鄭伊汝附表：
┌──────┬────────────────────────────┐│106年7月1日 │系爭土地106年度申報地價為每平方公尺73,366元（見調字卷第 ││至同年12月31│18頁），106年7月1日至同年12月31日被告占用系爭建物通往屋 ││日 │頂平台前之樓梯間如附圖二所示B部分1.44平方公尺，受有相當 ││ │租金不當得利317元（73,336元X1.44平方公尺÷5層X3％÷12月 ││ │X6月，元以下四捨五入）。原告依其應有部分比例1/40，得請求││ │被告返還8元（317÷40，元以下四捨五入）。 │├──────┼────────────────────────────┤│107年1月1日 │系爭土地107度申報地價為每平方公尺69,050.4元（見本院卷二 ││至同年5 月21│第75頁），107年1月1日至同年5月21日被告占用系爭建物通往屋││日 │頂平台前之樓梯間如附圖二所示B部分1.44平方公尺，受有相當 ││ │租金不當得利233元（69050.4元X1.44平方公尺÷5層X3％÷12月││ │X( 4月+21日/31日），元以下四捨五入）。原告依其應有部分比││ │例1/40，得請求被告返還6元（233÷40，元以下四捨五入）。 │├──────┼────────────────────────────┤│合計原告得請│8＋6＝14 ││求被告返還 │ │└──────┴────────────────────────────┘