臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第721號原 告 林裕盛被 告 南港花園社區管理委員會法定代理人 錢利仁上列當事人間請求排除侵害事件，本院於中華民國108年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告申請使用臺北市○○區○○段二小段三四二八建物地下室停車場之停車位。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法第170條、第173條本文及第175條第1項分別定有明文。原告起訴時被告之法定代理人為羅康華，嗣於訴訟進行中，被告法定代理人變更為錢利仁，有公寓大廈管理組織報備證明、臺北市政府都市發展局民國107年12月11日北市都建字第1076049056號函在卷可稽，並經錢利仁具狀聲請承受本件訴訟（見本院卷第214至218頁），核與前開規定相符，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告為南港花園社區（下稱系爭社區）住戶，並為坐落在臺
北市○○段○○段○○○○號及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號1樓房屋（同小段2194建號，權利範圍：全部）暨地下室停車場（同小段3428建號，權利範圍：38,000分之21，下稱爭系爭停車場）之區分所有權人，對於共用部分及系爭停車場有使用收益之權，被告受原告委託擔任南港花園社區管理委員會（下稱系爭管委會），僅得限制，不得剝奪原告使用系爭停車場之權利，然被告竟以原告未繳納管理費，以未經區分所有權人會議決議之停車場管理辦法（下稱系爭停車場管理辦法）第8條，禁止原告申請使用系爭停車場，已違法剝奪原告使用系爭停車場之權利。
㈡系爭停車場管理辦法係依據南港花園社區規約（下稱系爭規
約）第17條第2項制訂，惟系爭規約之制訂未以特別決議行之，已違反公寓大廈管理條例第31條之強制規定，依民法第71條之規定，決議效力應為無效。況系爭規約第17條第2項之文義，並無授權被告管委會訂定系爭停車場管理辦法。且系爭停車場屬於共用部分，有關各區分所有權人對共用部分及基地之使用收益權及住戶對共用部分之特別約定，應載明於規約，是系爭停車場管理辦法第8條，違法剝奪原告使用系爭停車場之權利。
㈢系爭社區於102年間尚未成立社區管理委員會，故無收取管
理費之依據，縱認被告得收取管理費，本院內湖簡易庭102年度湖小字第626號判決，已認定原告每月管理費為新臺幣（下同）245元，惟被告主張該判決僅就101年度之管理費認定，其餘年度仍應繳納300元，因而拒絕收受原告有意繳納每月245元之管理費，且原告已依法將每月245元，共計2,940元之101年度管理費提存本院，為此，爰依民法第767條第1項之規定，請求被告不得禁止原告聲請使用系爭停車場，並不得阻礙原告進入系爭停車場停車等語。並聲明：被告應同意原告申請使用系爭停車場停車位，並不得阻礙或拒絕原告進入系爭停車場停車。
二、被告則以：系爭管委會成立前已成立臺北市南港一號公園專案國民住宅管理委員會，嗣於104年依公寓大廈管理條例成立系爭管委會，並向主管機關報備。原告尚積欠101年1月至12月份，每月245元，共計2,940元管理費，及102年1月至105年12月，每月300元之管理費，故經系爭規約授權訂定之系爭停車場管理辦法第8條，取消原告申請使用系爭停車場之權利，並經106年9、10月份委員會會議以在場委員全數通過等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項原告主張其為系爭社區之區分所有權人，且系爭社區之停車位自89年至今皆是由抽籤方式決定位置，業據其提出建物所有權狀、土地所有權狀為證(見本院106年湖調字第351號卷第15、16頁、本院卷第222頁108年4月22日言詞辯論筆錄)，且為被告所不爭執，此部分堪信為真實。
四、原告另主張系爭規約之制訂未以特別決議行之，已違反公寓大廈管理條例第31條之強制規定，依民法第71條之規定，應為無效，且系爭規約第17條第2項之文義，並無授權被告訂定系爭停車場管理辦法，伊亦有繳納管理費，故被告不得禁止原告申請使用系爭停車場等情，此部分則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭規約是否有效成立？㈡原告主張被告不得依據系爭停車場管理辦法禁止原告申請使用系爭停車場，有無理由？㈢原告主張被告不得阻礙或拒絕原告進入系爭停車場停車，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭規約有效成立。
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。復按區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。公寓大廈管理條例第32條第1項、第2項亦規定甚明。⒉按公寓大廈管理條例所稱「規約」，係公寓大廈區分所有權
人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，此參該條例第3條第12款規定即明，是制定規約僅須經過區分所有權人會議合法議決即可。經查，系爭社區自原本國民住宅社區轉型為公寓大廈組織，於104年2月28日，推選吳玉梅擔任召集人，召開該社區公寓大廈管理組織第1次區分所有權人會議，惟實際出席會議之區分所有權人僅129戶，占全體區分所有權人1,713戶之7.5%，區分所有權比例則為8.24%，不符公寓大廈管理條例第31條應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席之規定，是該次會議無法獲致有效決議，會議主席吳玉梅即宣布將依公寓大廈管理條例第32條規定擇日重新召開區分所有權人會議等情，有該次區分所有權人會議紀錄附卷可稽(見本院卷第144至145頁)；嗣後，吳玉梅復於同年3月28日召開第2次區分所有權人會議(下稱系爭會議)，系爭會議復經區分所有權人549人(占全體區分所有權人32.04%)、區分所有權比例31.6%出席，再由區分所有權人全體同意之比例通過：「第三案：訂定住戶規約(七)第十七條第二款第一目訂定為：管理費之分攤基準，每戶每月管理費新台幣參百元整，停車位之收費及使用方式，依停車場管理辦法辦理。」有系爭會議紀錄在卷可證(見本院卷第146至148頁)。從而，104年2月28日第1次召開之區分所有權人會議，因出席人數、比例人數、比例不符公寓大廈管理條例第31條規定，始再次召開系爭會議，而系爭會議已有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，並經出席人數全體同意通過上開議案，復依卷內證據，在系爭會議記錄經公告後7日內，並無超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數之書面反對意見，故依公寓大廈管理條例第32條第1項、第2項規定，系爭會議決議自屬有效成立，上情並經本院107年度湖小字第634號確定判決中所認定，是原告主張系爭規約未有效成立一節，並不足採。
㈡原告主張被告不得依據系爭停車場管理辦法禁止原告申請系爭停車場之停車位，為有理由。
⒈被告抗辯原告積欠102年至105年之管理費，並提出本院107
年度湖小字第634號判決、本院107年7月3日士院彩107司執貴字第38728號執行命令及查封筆錄附卷為據(見本院卷第224至232頁)，足認原告確有積欠102年至105年管理費之事實。原告主張系爭規約第17條第2款並無授權系爭管委會制訂系爭停車場管理辦法，且被告依106年9月13日、同年10月11日系爭管委員會議決議(下稱系爭管委會決議)修訂系爭停車場管理辦法，並非區分所有權人會議之決議，也無規約之授權，不得因欠繳管理費，取消伊申請停車位之權利等語(見本院卷第101至103頁)，對此，被告雖抗辯系爭停車場管理辦法係依系爭規約第17條第2款之授權，並經系爭管委會之決議重新修訂，原告既有積欠管理費之事實，被告自得依系爭停車場管理辦法第8條第4點之規定，拒絕原告申請停車位云云(見本院卷第14至15頁107年6月20日言詞辯論筆錄、第19至20頁答辯狀、第200至201頁107年12月17日言詞辯論筆錄)。
⒉按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有
權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」；復依公寓大廈管理條例第23條第2項第2、4款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…四、違反義務之處理方式。」，同條文第1項載明：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」因此，針對區分所有權人或住戶使用建築物共用部分之方式及違反共同利益之行為之處理方式，非屬管理委員會之權責事項，而應召開區分所有權人會議決議在規約中明訂違反義務之處置規定，始生拘束區分所有權人及住戶之效力，俾作為管理委員會執行該處置規定之依據。
⒊被告抗辯系爭停車位管理辦法係依系爭規約第17條第2款所
制定，復經系爭管委會通過修訂系爭停車場管理辦法乙情，固具其提出系爭規約、系爭停車場管理辦法、系爭管委會會議紀錄及出席簽到表為憑(見本院卷第38至61頁、第63至92頁、第93至94頁)。然查，系爭停車場管理辦法第8條第5點規定(即現行南港花園社區停車場管理辦法第8條第4點、見本院卷第157頁)：「缺繳一期管理費及停車場管理費者，一律不得參與下一年度的停車位抽籤登記。」之內容(見本院卷第94頁)，顯係針對違反系爭規約第17條第2款之違反繳納管理費義務行為所為之罰則規定，且已限制區分所有權人使用系爭社區共同部分之權利，揆諸上開規定及說明，自應經區分所有權人會議決議明訂於規約，始生拘束區分所有權人及住戶之效力。惟系爭停車場管理辦法第8條第5點之規定並未於系爭規約中明訂，且未經區分所有權人會議決議，而係經系爭管委會審議通過後公布實施(見本院卷第94頁系爭停車場管理辦法第11條附則)，依上開規定及說明，被告以管理委員會會議決議重新修訂執行系爭停車場管理辦法乙事，顯已逾越被告身為管理委員會之權責，不生拘束區分所有權人及住戶之效力，被告自不得執系爭停車場管理辦法之停權規定，禁止原告申請停車位。
⒋被告雖抗辯系爭停車場管理辦法係依據系爭規約第17條第2
款之授權所制訂云云。經查，系爭規約第2條第4款固然規定：「停車空間應依下列規定：停車場使用規約(如附件八)，停車場管理辦法(如附件九)。」、第17條第2款：「管理費之收繳(一)管理費之分擔基準，每戶每月管理費新台幣參佰元整，停車位之收費及使用方式，依停車場管理辦法辦理。」(見本院卷第38至39頁、第50頁)，惟揆諸上開系爭規約條款之文字，僅授權停車場管理辦法制訂停車位之「收費及使用方式」，並未授權「停權」之罰則執行部分。雖依公寓大廈管理條例第3條第9款及同條例第23條之規定，被告得依系爭規約第17條第2款之規定自行制訂停車場使用之管理辦法，惟應僅限於管理委員會權責範圍之管理維護事項，而系爭停車場管理辦法第8條第5點規定之停權內容，已涉及限制區分所有權人或住戶對於系爭社區共同部分之使用權利，逾越管理委員會單純管理維護之權責範疇，自應依循公寓大廈管理條例第23條第2項之規定，經區分所有權人會議決議明定於規約之中，始得拘束區分所有權人及住戶，俾作為管理委員會執行該處置規定之依據。是被告援引系爭規約第17條第2款之規定，抗辯系爭停車場管理辦法之停權規定業經規約授權云云，自無可採。
⒌依上所述，原告雖有積欠管理費之事實，然系爭停車場管理
辦法關於停權規定未經區分所有權人決議並載明於規約，業如上述，原告主張被告不得依據系爭停車場管理辦法禁止原告申請系爭停車場之停車位，洵屬有據，為有理由。
㈢原告主張被告不得阻礙或拒絕原告進入系爭停車場停車，為無理由。
⒈按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用收益之權；又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，民法第818條、公寓大廈管理條例第9條第1項分別定有明文，而分管協議即屬上開規定所稱之「另有約定」。次按民法第818條固規定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權，又同法第821條但書規定回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，惟上開規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用，倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益（最高法院99年度台上字第2397號裁判意旨參照）。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。
⒉依被告所述：系爭社區於87年興建完成，地下1、2樓有停車
位，停車位有1,300餘位，總住戶共1,700多人，故採用抽籤方式決定車位等語，與原告所稱系爭社區興建之初停車位足夠，89年後車位不夠開始抽籤等語(見本院卷第222頁108年4月22日言詞辯論筆錄)，互核相符，堪認系爭社區自89年起就停車位採抽籤方式決定使用權並支付費用迄今，已行之多年，應認全體住戶已默示同意該管理方式，自生拘束全體住戶之效力。再者，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。管理委員會為公寓大廈之管理組織，就共有部分維護管理之技術性事項及執行應有法定職權，則系爭管委會制訂系爭停車場管理辦法第5條(下稱系爭抽籤辦法)「停車分配：1.依申請人數多寡分配，車位不足時以抽籤方式辦理。2.領有身心障礙手冊及行動不便者優先分配，必須為殘障者本人(戶籍設籍於本社區)。...」即係就停車位使用之技術性事項訂立使用規則，未逾被告之職責，則被告自得以系爭抽籤辦法為決定全體區分所有權人停車位使用權為執行依據，應有拘束全體區分所有權人之效力。
⒊綜上，系爭社區長年以來以抽籤方式決定系爭停車場之停車
位使用權，原告應受該分管協議之拘束。被告在其職權範圍內就技術性事項制訂相關規則予以執行，原告即應受系爭抽籤辦法之拘束，經中籤者方得使用系爭停車場之停車位。是原告主張被告不得阻礙或拒絕其進入系爭停車場停車，為無理由。
五、綜上所述，原告主張被告應同意原告申請使用系爭停車場停車位，為有理由，應予准許；另原告主張被告不得阻礙或拒絕其進入系爭停車場停車，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一審酌論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
書記官 賴 怡 婷