臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第855號原 告 蕭崇仁被 告 劉靜吟訴訟代理人 翁顯杰律師上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於民國108年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○號建物頂樓平台上如附圖所示編號A部分、面積六七點七九平方公尺之增建物拆除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬叁仟柒佰貳拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰肆拾玖萬壹仟壹佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。查原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷00號建物（下稱系爭建物）頂樓平台上如臺北市士林地政事務所收件日期及文號107年1月3日士林土第10號土地複丈成果圖（下稱系爭土地複丈成果圖，即附圖）所示編號A部分面積67.79平方公尺之增建物拆除，將該部分頂樓平台返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告自103年1月1日至107年3月24日相當於租金之不當得利新臺幣（下同）181,250元。㈢被告應將系爭建物三樓房屋主臥室天花板修復至不漏水狀態。㈣被告應給付原告5萬元。㈤願供擔保請准宣告假執行。嗣於言詞辯論期日言詞撤回第3及第4項聲明，並經被告同意（見本院卷第33頁107年7月30日言詞辯論筆錄、同卷第218頁108年7月3日言詞辯論筆錄），依前開規定，自應准許。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告於108年8月26日具狀就訴之聲明第2項擴張為：被告應給付原告372,799元，及自108年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自108年9月1日起至騰空返還頂樓平台之日止，按月於每月末日給付原告6,429元，及各自次月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第357頁民事辯論意旨狀、同卷第369頁108年9月4日言詞辯論筆錄）。經核原告就上開聲明所為訴之變更，係擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本件原告起訴主張：原告與被告分別為系爭建物三樓及四樓之所有權人，被告未經原告之同意，於102年11月私自拆除原有水泥水塔另移他位，並搭建隔間出租收益使用迄今，現今則於頂樓平台以水泥牆阻隔並設有鐵門上鎖，排除其他共有人之使用，僅存狹小通道，影響住戶火災避難逃生通路。被告購屋日期為99年3月，原告並未同意其擅自將頂樓空間裝修改成套房（下稱系爭頂樓增建物），當知悉系爭頂樓增建物動工施作時，即向臺北市建築管理工程處（下稱臺北市建管處）檢舉，臺北市建管處即於99年7月28日張貼通知書，命被告停止施工。
原告從未口頭同意，也未有明文協議讓被告享有頂樓平台的專用權。又於107年3月24日下午，頂樓發生火災，系爭頂樓增建物有2名住戶逃生無門，受困頂樓前陽台，幸經消防隊救出。系爭建物頂樓樓梯出口兩側現已加蓋，被告使用水泥牆和鐵門阻隔據為己用，僅留有1公尺寬走道通至後面女兒牆，發生火災時，唯一通道即像煙囪一樣，若火勢由下往上延燒，樓上住戶將無法逃生，受困走道。被告於系爭建物頂樓平台加蓋建物限縮住戶等候救援空間，已達變更屋頂之用途或性質，對全體住戶生命財產造成危害，自非合法。而被告無權占有系爭建物頂樓平台，至可獲得相當於租金之利益，各共有人自得請求相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項、第821條、及第179條之規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將系爭建物頂樓平台上如附圖所示編號A部分面積67.79平方公尺之增建物拆除，將該部分頂樓平台返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告372,799元，及自108年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自108年9月1日起至騰空返還頂樓平台之日止，按月於每月末日給付原告6,429元，及各自次月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下資詞為抗辯：查系爭建物之建築完成日期為64年4月15日，屬在公寓大廈管理條例施行前已建造完成之建築，不受公寓大廈管理條例第7條第2款規定之限制，亦無修正後民法第799條規定之適用。另原告係於94年8月22日因買賣而取得系爭建物三樓之所有權，而依被告於83年3月6日申請取得之航照圖所示，94號增建部分與隔壁96號頂樓增建部分，於原告買受系爭建物三樓時即已存在，被告於99年3月間向訴外人郭東彥買受系爭建物四樓之房屋時，其上即已有系爭頂樓增建物，惟當時頂樓增建物部分石綿瓦破舊、有漏水至三、四樓之情形，故於被告購屋前，曾詢問原告應如何處理增建破舊及漏水的問題，原告曾稱只要把漏水處理好，對被告要如何處理頂樓增建物部分無意見，被告始加價購買四樓及頂樓增建物部分，並約定訴外人郭東彥理賠原告因頂樓增建漏水所致三樓之損失3萬2,000元，四樓及頂樓漏水部分則由被告處理，雙方並簽有切結書。又系爭頂樓增建物於原告購買三樓時即已存在，而未曾向四樓房屋所有權人請求拆除增建物並返還屋頂平台等情事，且於被告99年3月欲購買四樓及系爭頂樓增建物時，原告亦未對頂樓增建部分表示異議或主張權利，該頂樓增建於83年3月之前即已存在，迄原告於107年提出本件訴訟時已有24年以上之久，足認系爭建物與96號建物之共有人間已默示同意由系爭建物四樓房屋所有權人使用頂樓平台之分管協議存在，故原告要求拆除頂樓增建並返還頂樓平台並無理由，亦有權利濫用及違反誠信原則之情。被告於整修頂樓漏水同時，雖有就原增建物之格局進行裝修，先後隔成二間房間自用，目前並未出租，原告自不得要求分配租金，退步言之，倘原告得請求被告給付租金乙事，頂樓平台應為全體住戶八戶共有，系爭增建物係由被告花錢裝修並修繕漏水後，始可供人居住，被告因出租而取得之租金並非無法律上原因，原告要求分配四分之一之租金利益，並無理由。若認為原告之請求有理由時，亦應扣除被告就系爭頂樓增建物所施予之人工建築及頂樓破舊漏水之修繕及維修費用。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造各為系爭建物之三樓及四樓之所有權人，被告
於系爭建物屋頂平台設有系爭頂樓增建物等情，為被告所不爭執，此部分應堪信為真實，惟就原告主張該頂樓增建物無權占有系爭建物頂樓平台一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡系爭頂樓增建物占用系爭建物頂樓平台之位置、面積，經本
院囑託臺北市士林地政事務所派員測量，依該所107年3月7日北市士地測字第10730422900號函檢送之土地複丈成果圖（106年度士調字第589號卷第31、32頁），其位置、面積如附圖所示編號A部分、面積67.79平方公尺。次按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1、2項定有明文。而大樓屋頂平台為建築物之主要結構，係供作逃生避難之用，以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓各區分所有人之共有部分，縱未經登記，仍不失其共有之性質(最高法院78年度台上字第1229號、84年度台上字第2683號判決意旨參照)。系爭建物於64年4月15日建築完成，所屬型態為左右門牌號碼94、96號4層樓建物相連，中間為共用樓梯，每層樓左右各為一戶，頂樓平台並無獨立建號，業據兩造於審理中所陳，並有現場照片（本院卷第238頁）在卷可參。94、96號頂樓平台雖各設有增建物，但原始狀態為一整體性平台，此有臺北市政府消防局繪製之平面圖可參（見本院卷第264頁），則依上開規定，系爭建物頂樓平台應為該棟大樓94、96號共8戶之所有人所共有。
㈢被告抗辯於99年3月間向訴外人郭東彥買受系爭建物4樓與頂
樓增建物時，系爭建物所有人間對系爭建物頂樓平台已有分管協議，被告並取得系爭建物頂樓平台之使用權等語。
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。依舉證責任分配之原則，應由被告就系爭頂樓增建物占用系爭樓頂平台，係基於系爭建物共有人間之默示分管契約之有利於己之事實，負舉證責任。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院89年度台上字第1228號裁判意旨參照）。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即為可得而知，而應受分管契約之拘束。再所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院100年度台上字第2103號裁判意旨參照）。
⒉公寓大廈管理條例於84年6月28日制定公布前，一般人就公
寓大廈樓頂平台、1樓法定空地及地下室之共有共用觀念尚不明確，普遍存有樓頂平台歸頂樓專用，1樓法定空地及地下室由1樓專用之習慣，此為周知之事實。系爭建物於64年4月15日建築完工，據證人陳章隆於審理時證稱：伊搬到這就有頂樓增建，搬來的時間已經有20年以上，房子是爸爸給的，在伊很小的時候就給了，是他們出土地與建商合建，兄弟分到，一樓是大哥，二樓是伊，三樓是二哥，四樓沒有，蓋好的時候在伊名下，但房子先租給他人，30幾年前因為弟弟要結婚，所以才從老家搬到94號2樓，當時四樓是一對老夫妻，增建部分是給老夫妻女兒女婿住，搬進去住到現在，對於頂樓增建大家都沒有什麼表示，也沒有迫切需要，大家就沒有管這件事等語（見本院卷第195至198頁108年3月4日言詞辯論筆錄）；另系爭建物4樓前任屋主證人郭東彥於審理中證稱：伊在買四樓之前屋主是伊長官，來台北工作跟他租頂樓增建部分，之後才跟他買四樓房屋，租的時候跟賣的時候沒有說過使用頂樓權限的來源，只是賣屋時說可以使用頂樓增建，伊買了十幾年，在買房屋的時候頂樓本來就有加蓋，前屋主時就已經加蓋，買四樓的時候也有向前屋主買頂樓加蓋的使用權，在使用買受房屋期間，有使用頂樓增建部分，同棟住戶無表達反對要求拆除等語（見本院卷第185、186、190頁108年3月27日言詞辯論筆錄）。顯見距今30年前系爭建物頂樓平台即由4樓建物所有人搭建增建物使用，並由4樓建物買受人延續使用迄今，此與我國早年公寓房屋交易及使用習慣相符，且系爭建物總計8戶，共有人人數不多，自系爭建物建築完成後迄今已歷時多年，共有人均未予反對，可見尚非單純之沉默，在一般社會之通念，應可認為就系爭建物樓頂平台歸由4樓房屋所有權人使用而不為反對之默示同意，堪認係默示同意分管之意思表示。被告抗辯全體共有人就系爭建物頂樓平台之使用權歸由4樓所有人享有，彼此間有分管契約存在，應屬可採。又原告自94年購入系爭建物3樓，從系爭建物之外觀即可獲知樓頂平台有加蓋系爭增建物之情，對系爭頂樓增建物之存在及使用情形，依通常情形原告應屬可得而知，自應受前開分管契約之拘束。
㈣原告請求拆除系爭頂樓增建物並將占用部分返還全體共有人
，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又按區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年度台上字第1802號判決參照），亦即約定專用權人使用約定專用部分，不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全（最高法院82年度台上字第2284號、104年度台上字第1011號裁判意旨參照）。頂樓平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。亦即區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法。大樓頂樓平台之用途，一般作為火災之避難場、樓頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於頂樓平台加蓋建物，非但影響全建築物之景觀，發生火災時並限縮住戶等候救援空間，亦造成通行阻礙，影響逃生之通暢，且增加該大樓負重，超越原本結構所能承受之重量而危及住戶之安全，已達變更頂樓平台之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之。惟共有物分管後，共有人雖仍維持共有之關係，但得依分管內容，就共有物之分管部分為本來物之性質之使用收益及管理，即對於分管部分有單獨之使用、收益之權。查系爭建物頂樓平台固有系爭建物4樓房屋所有人管理使用之默示分管契約存在，依前說明，仍應按頂樓平台之用途使用之，系爭建物供住家使用，頂樓平台全部遭搭蓋增建物使用，既已變更原本頂樓平台之用途，原告依前開規定，為全體共有人之利益，請求被告將系爭頂樓增建物拆除，自屬有據，應予准許。至系爭建物頂樓平台既約定由系爭4樓房屋所有權人管理使用，被告於拆除系爭頂樓增建物回復頂樓平台原狀後，即得繼續使用而無庸返還其餘共有人，以符分管約定之旨。是原告請求被告拆除系爭頂樓增建物後，須將如附圖所示編號A部分之頂樓平台返還原告及其他全體共有人，自不應准許。
㈤原告請求被告因占有系爭建物頂樓平台，應給付原告相當於
租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。被告基於系爭建物共有人間分管契約之約定占有系爭頂樓平台，其占有既有法律上之權源，原告依不當得利請求被告給付相當於租金之不當得利，為無理由。
四、綜上所述，原告基主張依民法第821條前段及第767條第1項規定，請求被告將系爭建物頂樓平台如附圖所示編號A部分、面積67.79平方公尺之系爭頂樓增建物拆除，為有理由。
至逾上開範圍之請求即系爭頂樓增建物拆除後，將占用之系爭建物頂樓平台返還原告及其他共有人部分，與給付相當於租金之不當得利，則無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 賴 怡 婷