臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第950號原 告 蔡育萱訴訟代理人 李維剛律師被 告 曾幸惠訴訟代理人 顏瑞成律師
林子陽律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國107 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。本件原告起訴之聲明第1 項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）79萬元，及自民國107 年
3 月9 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（本院卷第10頁）；嗣將利息請求減縮為自起訴狀繕本送達翌日起算（本院卷第82頁）。經核原告訴之聲明變更，被告對之並無異議而為本案之言詞辯論，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告於105 年11月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以550 萬元向被告購買臺北市○○區○○段○○段0000地號土地暨其上同段6255建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路○○○ 巷○○號7 樓，下稱系爭房屋）及地下室編號9 之停車位（下稱系爭車位）。惟依系爭房屋所屬社區（下稱系爭社區）之建物使用執照記載，地下室為供防空避難室兼停車場使用，停車場數量為8 部，且地下室之原始建築平面圖亦僅規劃8 車位，可知系爭車位係原始建商違法劃設而超賣。嗣系爭社區推選之管理員於
107 年1 月26日將系爭車位重新劃設，面積縮小2.72平方公尺【計算式：2.67公尺×1.02公尺】，造成系爭車位之價值減損；又因系爭車位係違法劃設，可能使原告遭主管機關依建築法第91條第1 項第1 裁罰，此亦屬物之瑕疵；且被告未事先告知系爭車位係違法劃設，屬可歸責於被告之不完全給付，爰依民法第359 條向被告請求減少價金，併依同法第227 條第1 項請求損害賠償等語。
（二）並聲明：1.被告應給付原告79萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）被告已將系爭車位完整移轉予原告，並於標的物現況說明書停車位使用狀況欄勾選「固定位置使用」，原告於買受前亦親至現場確認系爭車位之現況，是系爭車位並無任何瑕疵可言，被告亦已依債之本旨為給付，並無不完全給付之情事，原告之請求並無理由。且被告向原始建商購買時並不知悉系爭車位係違法劃設，自無從事先告知，原告主張被告故意不告知系爭車位係違法劃設乙節，應由原告舉證證明之。又系爭車位雖經重劃而縮小，然因原告仍得繼續停車，其減少之程度亦屬無關重要而不得視為瑕疵；縱有損害，因系爭車位減少之面積係2.72平方公尺，依比例計算原告之損害應僅有14萬3,497 元等語，資為抗辯。
（二）並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1 款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照）。又公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191號判決意旨參照）。經查：
1.原告於105 年11月30日簽立系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋及系爭車位之事實，業為兩造所不爭執（本院卷第
119 頁）；又被告稱：系爭車位買來時就是這樣劃設，所有住戶都知道等語（本院卷第83頁），原告亦稱：被告交付系爭車位後，我依照現狀停了2 個月才被管理人劃小等語（本院卷第117 頁）；參以系爭房屋之所有權狀，就共有部分6269建號之權利範圍確實有萬分之666 之應有部分，且被告亦於標的物現況說明書項次11之車位使用狀況欄勾選「固定位置使用」（本院卷第22、24頁），則系爭社區之地下室停車位係由原始建商劃設完畢後，再逐一出售予各住戶，且被告確實有向原始建商購買共有部分即地下室之應有部分，並於購買時約定由被告固定使用系爭車位等情，應堪認定。
2.又系爭車位既係由原始建商劃設完畢並與系爭房屋一同出賣予被告，依上開最高法院見解，可認原始建商於出售系爭社區之各戶房屋時，與各承購戶就地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，已默示同意成立分管契約（下稱系爭分管契約），其約定內容即系爭社區有購買停車位之住戶，於系爭社區之地下室均有固定之停車位供各該購買車位之住戶專有使用，是系爭車位於被告購入時，已成為其約定專用部分之事實，亦堪認定。而原告既為系爭車位之受讓人，系爭社區之其餘住戶就系爭分管契約之內容即各別停車位之使用狀況亦均知悉，揆諸上開最高法院判決意旨，系爭分管契約契約之效力仍應繼續拘束系爭社區各住戶，而使系爭車位成為原告之約定專用部分無訛。
（二）次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第359 條定有明文。經查：
1.因系爭社區地下室原始建築平面圖上並無劃設系爭車位，且建物使用執照上記載地下室為供防空避難室兼停車場使用，停車位設計規劃亦僅有8 部，故原告於107 年1 月26日經告知系爭車位須重新劃設，使其面積縮小2.72平方公尺乙節，亦為兩造所不爭執（本院卷第119 頁），此部分之事實，固堪認定。然因系爭社區之住戶就地下停車場已默示成立系爭分管契約，系爭車位應屬被告之約定專用部分，並經原告繼受其契約地位等情，業如上述；且原告就此亦稱：簽約時我們有去現場看過系爭車位，有跟業務說車位這麼小，車子怕停不進去，業務說現場就有停車，應該沒有問題，所以我就買了等語（本院卷第119 頁），可知原告至現場確認過系爭車位之現況後，被告即將系爭車位依其自原始建商購買時之現狀交完整付予原告，則被告既將系爭車位依系爭分管契約之約定狀態移轉予原告，且移轉時之應有部分比例及車位面積均未有任何短少，揆諸上開條文之規定，自難認系爭車位有何滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；此外，原告又未能證明被告於締約時曾保證系爭車位具有特定品質，即系爭車位非屬違法劃設，則被告出售系爭車位予原告自不構成物之瑕疵擔保責任。至系爭社區推選之管理人得否違反系爭分管契約之約定，逕行重新繪設系爭車位之停車格線，則非本件所應審酌，附此敘明。
2.原告復主張：因系爭車位違反使用執照而係違法劃設，有遭主管機關科處罰鍰之風險，實屬物之瑕疵云云。惟按有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，建築法第91條第1 項第1 款定有明文。因系爭車位為系爭社區全體住戶與原始建商就共有部分為分管約定後之結果，倘主管機關欲依上開條文裁罰，其處罰之對象應係共有部分之所有權人即有購買共有部分之住戶，而非僅以原告為裁罰對象。且於本件事實審言詞辯論終結前，原告並未能證明其確實有經主管機關裁罰之情事，則原告既尚未受裁罰，當無從援引此未來不確定是否會發生之事實而主張系爭車位有瑕疵。且縱原告日後經主管機關依上開條文裁罰，亦不使系爭車位失去停車之功能，或影響系爭車位停車之效用。是原告據此主張系爭車位有物之瑕疵云云，洵屬無據。
（三）另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。又物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1 項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103 年度台上字第2631號判決意旨參照）。本件原告另主張：被告購買系爭房屋時並未買停車位，係簽約後再與建商斡旋才有系爭車位，即被告事前知悉系爭車位係建商違法劃設卻故意不告知原告云云，惟此經被告所否認，揆諸上開條文之規定，應由原告就被告事先知悉系爭車位係違法劃設一事負舉證之責。經查：
1.原告於本院審理程序中自承：原證6 之地下室平面圖是其他住戶去調閱，我再跟其他住戶取得，原證7 之使用執照是網路上下載等語（本院卷第117 頁），是系爭社區之地下室平面圖既由其他住戶另行向行政機關調閱，可認原始建商於出售系爭社區之建物時並未於買賣契約中檢附之，被告自無從知悉系爭車位係違法劃設。又因使用執照亦為原告從網路上下載，而原告就原始建商有檢附使用執照並告知被告系爭車位係違法劃設乙節，復未能舉證以實其說，尚難認原告上開主張為真。且依一般社會常情，建商違法多劃設車位係為賺錢牟利，倘買受人知悉車位係違法劃設，購買之意願及可能性即大為降低，此亦原告提起本件訴訟之原因，則原始建商應無可能於事前告知被告系爭車位係違法劃設，是原告主張被告知悉系爭車位係原始建商違法劃設後仍願意購買云云，實與常情有違。再參以上開最高法院見解，須出賣人於締約時，因故意或過失未告知買受人物有瑕疵，買受人始得依不完全給付向出賣人主張；然系爭車位雖係違法劃設，亦不構成物之瑕疵乙節，業經認定如上，則縱被告事前知悉此情而未告知原告，原告亦不得主張被告給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。
2.至原告雖聲請傳喚系爭社區其他住戶，證明被告確實事先知悉系爭車位係違法劃設云云。惟縱被告事先知悉系爭車位係違法劃設而未告知原告，仍不構成物之瑕疵擔保責任，原告亦無從據此主張不完全給付，業如上述，是本院自無傳喚證人之必要，附此敘明。
（四）綜上所述，系爭車位依系爭社區住戶間默示成立之系爭分管契約，已屬原告之約定專用部分，被告又將系爭車位及其應有部分依系爭買賣契約完整移轉予被告，且被告又未曾向原告保證系爭車位具有非屬違法劃設之特定品質，系爭車位自無任何物之瑕疵可言，則原告基於民法第359 條之規定，請求被告減少價金79萬元，自屬無據。而系爭車位既不構成物之瑕疵，被告即係依債之本旨為給付，縱被告事前知悉系爭車位係違法劃設而未告知原告，亦不構成不完全給付，則原告依據民法第227 條第1 項之規定向被告請求79萬元之損害賠償，亦屬無據。
四、從而，原告依民法第359 條、第227 條第1 項之規定，請求被告給付79萬元及利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
書記官 沈育儒