臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第999號原 告 張嘉芸訴訟代理人 林亦書律師被 告 楊澤世訴訟代理人 陳勵新律師上列當事人間給付土地買賣價金等事件，本院於民國107 年10月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰參拾萬玖仟伍佰捌拾肆元，及自民國一百零七年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零七年六月三十日起至清償上開款項日止，按日給付原告壹仟伍佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾萬玖仟伍佰捌拾肆元或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣伍佰貳拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣壹仟伍佰陸拾壹元或等值之臺灣銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造於民國106 年11月15日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）及保密協議書（下稱系爭協議書），約定被告以系爭契約書所定新臺幣（下同）156 萬1,320 元，另加系爭協議書之補貼款31萬2,264 元，合計187 萬3,584 元，買受伊之臺北市○○區○○段0 ○段00000 地號土地權利範圍303/1000（下稱系爭土地）所有權。伊於簽約時已收取系爭契約書、系爭協議書各約30% 即47萬元、9 萬4,000 元價款，而依系爭契約書第3 條第2 款、第3 款及系爭協議書第2 項、第3 項約定，被告於簽約起6 個月內完成「用印買賣公契及交付印鑑證明」時，應給付第二期價款各78萬元、15萬6,
000 元；簽約起10個月內「全部產權登記完成時5 個工作日內」，應給付第三期價款各31萬1,320 元、6 萬2,264 元。
惟被告蓄意拖延履約程序，伊為此於107 年6 月6 日以存證信函通知被告用印及收取印鑑證明，俾完成產權移轉登記手續，被告未予置理，顯係以不正當行為阻止第二、三期價款支付條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，視為條件已成就，被告應給付系爭契約書及系爭協議書之第二、三期價款合計130 萬9,584 元及法定遲延利息。又被告蓄意拖延履約程序，不按約定日期付款，經伊以存證信函催告仍不給付，伊另得依系爭契約書第10條後段約定，請求被告以系爭契約書及系爭協議書合計價款187 萬3,584 元之千分之一計算，自起訴狀繕本送達翌日起至伊請求之價款給付日止，按日賠償1,873 元。
㈡、聲明：①被告應給付原告130 萬9,584 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②被告應自起訴狀繕本送達翌日起至清償上開款項日止，按日給付原告1,873 元。③願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告未依系爭契約書第14條約定協助辦理土地分割事宜，致系爭土地買賣未履約完成，且系爭土地未完成產權登記，自不得向伊請求系爭契約書第二、三期價款，伊未以不正當行為阻止付款條件之成就。
㈡、系爭協議書所載補貼款31萬2,264 元具贈與性質，非屬系爭土地買賣價金，伊尚未給付之21萬8,264 元贈與款，已依民法第408 條第1 項規定予以撤銷而不需給付。
㈢、原告未配合辦理系爭土地分割程序，致系爭土地無法完成履約，其不得依系爭契約書第10條後段請求賠償金。縱認伊應依約給付買賣價金，伊得主張同時履行抗辯，原告應於伊給付買賣價金同時，將系爭土地移轉登記予伊。又系爭契約書所定違約金數額，本應以系爭土地買賣價金156 萬1,320 元核算，而兩造約定之違約金相當於年息36% ，已逾年息20%上限規定，顯屬過高，應酌減為以年息10% 計算每日金額為
428 元，或依成屋買賣契約書範本第11條規定，以萬分之二單利計算每日金額為312 元。
㈣、聲明：①原告之訴駁回。②如受不利判決，願以現金或同額臺灣銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張被告向其購買系爭土地，兩造為此於106 年11月15日簽訂系爭契約書、系爭協議書，約定價款、補貼款各為15
6 萬1,320 元、31萬2,264 元，其於簽約時已收取系爭契約書、系爭協議書各約30% 即47萬元、9 萬4,000 元價款。其於107 年6 月6 日以存證信函通知被告用印、收取印鑑證明及給付系爭契約書、系爭協議書第二期價款各78萬元、15萬6,000 元，惟被告迄未處理等情，業據提出系爭契約書（本院卷第17至20頁）、系爭協議書（本院卷第21至22頁）、存證信函、掛號郵件收件回執、投遞記要（本院卷第24至30頁）、印鑑證明（本院卷第31頁）、土地所有權狀（本院卷第36頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、原告另主張被告蓄意拖延履約程序，以不正當行為阻止系爭契約書第3 條第2 款、第3 款及系爭協議書第2 項、第3 項所定第二、三期價款支付條件，視為條件已成就，被告應給付第二、三期價款合計130 萬9,584 元，及依系爭協議書第10條後段約定，給付按日以187 萬3,584 元之千分之一計算之賠償金1,873 元，為被告否認，並以上開情詞置辯。經查：
１、被告應給付原告系爭契約書、系爭協議書所定第二、三期價款共130 萬9,584 元：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，為民法第99條第1 項所明定，而民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。倘當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而就既已存在之債務，約定於預期不確定事實發生時履行，則為清償期之約定，而非條件（最高法院94年度台上字第1609號、95年度台上字第2750號判決參照）。又當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，應認該事實發生時或其發生已不能時，為清償期屆至之時；當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至（最高法院86年度台上字第690 號判決、87年台上字第1205號判例參照）。
⑵系爭契約書有如下約定：
①第2條（買賣總價款）
本約土地價款雙方議定每坪新台幣肆仟元整…，總價款計新台幣壹佰伍拾陸萬壹仟參佰貳拾元整…。
②第3條（付款期限及移交土地方法）
㈠本約簽訂完成支付新台幣肆拾柒萬元整…約30% （現金或即期支票）。
㈡用印買賣公契及交付印鑑證明時支付新台幣柒拾捌萬元
整…約50% 於簽約起6 個月內支付完成。（簽約時開立以簽約日起180 天支票，置於羅旭翔代書處，若買方不買，賣方得逕行取得本支票）。
㈢全部產權登記完成五個工作天內支付新台幣參拾壹萬壹仟參佰貳拾元整…約20% 於簽約起10個月內支付完成。
（現金或即期支票。但若提早完成分割程序，買方即時移轉產權。
③第4條
乙方（原告）應於前條第二款付款時交付所有權狀、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。日後如需乙方本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，乙方應無條件即時交件，不得藉詞拖延拒絕或要求任何求償行為。甲方（被告）亦應同時交付配合代書作業及過戶所需一切證件，否則若因一方之故而造成另一方受損害時，違約一方應負賠償之責。④第10條
本契約在甲方付清尾款之同時，乙方應確實依約履行土地點交予甲方，不得藉故拖延或遲延，如有延遲乙方應賠償自尾款付清日起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方以為賠償金。倘甲方不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，甲方應以每一日按買賣總價千分之壹計付乙方以為賠償金。
⑤第14條（特約事項）
賣方應配合辦理本約標的物分割程序，分割完成後移轉予買方，但賣方不保證分割結果，一切辦理程序及費用由買方自行處理及負擔（本院卷第17至19頁）。
⑶系爭協議書項次內容如下：
①第1 項：本約簽訂時買方另補貼新台幣94000 元整予賣方。
②第2 項：用印買賣公契及交付印鑑證明時，買方另補貼新台幣156000元整予賣方。於簽約起6 個月內支付完成。
③第3 項：全部產權登記完成五個工作天內，買方另補貼新台幣62264 元整予賣方。於簽約起10個月支付完成。
④第4 項：賣方應確實保密本買賣交易案，若外洩賣方願賠
償本補貼全部金額新台幣312,264 元整（本院卷第21頁）。
⑷兩造於106 年11月15日簽訂系爭契約書、系爭協議書，由被
告向原告購買系爭土地及給付補貼款，已如前述，可認兩造已成立買賣與保密契約，被告確定負有給付買賣價款及補貼款之義務。至系爭契約書第3 條第2 款、第3 款及系爭協議書第2 項、第3 項之記載，僅係將被告履行給付第二、三期價款義務時期，繫於將來不確定之「用印買賣公契及交付印鑑證明」、「全部產權登記完成」等事實，核依上開⑴說明，系爭契約書第3 條第2 款、第3 款及系爭協議書第2 項、第3 項，均為清償期約定，並非條件。
⑸系爭契約書第3 條第2 款、第3 款、系爭協議書第2 項、第
3 項固明定以上開⑷之不確定事實為第二、三期價款之清償期，惟原告因被告遲未向其收取印鑑證明及在買賣公契用印，於107 年6 月6 日以存證信函通知被告處理，被告迄未辦理，已如上開㈠所述，被告復未表明有何拒絕之正當理由（詳下述），其顯係以不正當行為阻止「用印買賣公契及交付印鑑證明」、「全部產權登記完成」等事實之發生，依上開⑴說明，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至，原告依系爭契約書第3 條第2 款、第3 款、系爭協議書第2 項、第3 項等約定，請求被告給付第二、三期價款，合計130 萬9,584 元（計算式：780000+311320+156000+62264=0000000），即屬有據。
⑹被告固辯以原告未依系爭契約書第14條約定協助辦理土地分
割事宜，致系爭土地買賣未能履約，其且撤銷系爭協議書未給付之21萬8,264 元贈與款，無需給付價款云云。惟：
①依上開⑵、⑤，固可認原告依系爭契約書第14條約定，負
有「配合」被告辦理系爭土地分割及分割後土地所有權移轉程序等義務，但系爭契約書第14條與被告價款給付約定各為獨立條文，未有相互關連、影響之明文約定，被告以原告未協助辦理土地分割，為拒絕給付價款之理由，無足憑採。又原告陳明已配合被告委任之律師辦理系爭土地分割事宜（本院卷第93頁），並提出溪奔法律事務所函文為證（本院卷第37至39頁），被告對此並不爭執，其所稱原告未配合土地分割程序，更屬無稽。
②細繹上開⑶之系爭協議書內容，其中第4 項既約定：「賣
方應確實保密本買賣交易案，若外洩賣方願賠償本補貼全部金額…」等語，可見被告係以補貼款之給付，取得原告就系爭土地交易內容保密之對待給付，核屬有償契約，與贈與係指一方將財產「無償」給與他方之要件有違，被告辯稱其撤銷未給付之21萬8,264 元贈與款，亦無足取。
③從而，被告以上開理由拒絕給付系爭契約書、系爭協議第
二、三期價款，均無足採。
２、被告應給付自107 年6 月30日起至清償上開１款項時止，按日給付原告1,561 元：
⑴依上開１、⑸，可認系爭契約書第3 條第2 款、第3 款所定
被告給付第二、三期價款清償期已屆至，惟被告迄未給付第
二、三期價款合計109 萬1,320 元（計算式：780000+311320=0000000 ）等情，而原告就其中第二期價款78萬元部分，於107 年6 月6 日以存證信函催告被告給付無著，有存證信函、掛號郵件收件回執、投遞記要可佐（本院卷第24至30頁），則原告以被告未依約給付期款，經定期催告仍不給付為由，依系爭契約書第10條後段約定，請求被告自起訴狀繕本送達（本院卷第43頁）翌日即107 年6 月30日起至清償上開１款項時止，以系爭契約書買賣總價156 萬1,320 元之千分之一，按日給付賠償金1,561 元（計算式：0000000 ×0.001=1516，小數點以下四捨五入），洵屬有據。
⑵原告雖主張兩造約定每坪買賣價金實為4,800 元，其係配合
被告而以每坪4,000 元簽署系爭契約書，同時簽署屬系爭契約書一部之系爭協議書補足差價（本院卷第95頁），系爭契約書之買賣總價應為187 萬3,584 元，被告按日賠償金額應為1,873 元，被告否認之，原告就其上開主張未提出證據證明，已難逕信。又上開１、⑵、①明文約定系爭土地每坪售價4,000 元，總價156 萬1,320 元；上開１、⑶內容，可知補貼款為原告就系爭土地交易內容保密之對價，據此客觀觀察，亦難認兩造有以系爭協議書補足系爭土地交易差價之目的，原告此部分主張，委無足採。
⑶被告雖以系爭契約書約定之違約金過高為辯。然：
①按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決參照）。
②被告迄未提出事證說明約定違約金有何過高而顯失公平之
處，僅辯以系爭契約書約定之違約金相當於年息36% ，逾年息20% 上限規定等語，自難逕為有利被告之認定。又系爭契約書係被告委託之代書羅旭翔擬定，為原告陳明在卷（本院卷第97頁），被告亦不爭執，而依上開１、⑵、④，可知兩造約定違約金核算方式一致，難謂違約金約定有對被告顯失公平，益可見系爭契約書違約金約定，實為兩造於訂約時，盱衡各自履約意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位之自主決定，被告應不得再行指摘約定之違約金額過高而請求酌減。
㈢、被告不得主張同時履行抗辯權：依上開㈠，可認原告以存證信函請求被告依約在買賣公契上用印及收取印鑑證明，被告卻未予置理。而原告為配合被告辦理系爭土地分割程序，已交付其所有權狀予被告收執，此經原告陳明在卷（本院卷第14頁），並有土地所有權狀影本可佐（本院卷第36頁），足見原告盡力履行契約，相關物件或已交付被告，或處於被告隨時可取得之狀態，僅因被告遲未辦理或向原告請求，致原告未能配合或交付，而被告之遲延屬不正當行為阻止「用印買賣公契及交付印鑑證明」、「全部產權登記完成」等事實之發生，應視為其價款給付之清償期已屆至，已如前述，原告據以請求被告給付價款時，被告卻於此時主張同時履行抗辯權，實已違誠信，難認可取。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告訂有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229 條、第233 條第1 項所明定。又所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。兩造約定以「用印買賣公契及交付印鑑證明」、「全部產權登記完成」等事實之發生為清償期之時，應為不確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本於107 年6 月29日送達被告收受，有送達證書可佐（本院卷第43頁），依前開規定，原告就13
0 萬9,584 元債權，併請求自起訴狀繕本送達翌日即同年月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約書第3 條第2 款、第3 款及系爭協議書第2 項、第3 項約定，請求被告給付第二、三期款，合計130 萬9,584 元，及依系爭契約書第10條後段約定，請求被告自107 年6 月30日起至清償上開款項時止，按日給付賠償金1,561 元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，經審酌後於本判決結果無影響，爰不逐一論述。
七、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第五庭法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 呂子彥