臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第345號原 告 張世璿（原名張伯祥）
鄭林俊張志成柯貴珠賴美菊沈根福潘永宗柯凱雄麥美英王雪萍共 同訴訟代理人 張寧洲律師複代理人 邱翊森律師被 告 殷玉娥
林昭耀共 同 謝天仁律師訴訟代理人複代理人 陳淑真律師被 告 林哲緯
石富梅上二人共同訴訟代理人 林福利被 告 王蔡月鳳訴訟代理人 王嘉琳上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國108 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地上之臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號建物（門牌臺北市○○街○○○號地下層）拆除清空，並將如附圖「00000 建號位置」所示占用臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地部分返還予原告張世璿（原名張伯祥）、鄭林俊、張志成、柯貴珠、賴美菊及其他全體共有人，及將如附圖「00000 建號位置」所示占用臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地部分返還予原告沈根福、潘永宗、柯凱雄、麥美英、王雪萍及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁仟零壹拾貳萬柒仟壹佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、程序方面：
一、原告張世璿（原名張伯祥，下仍稱張世璿）、鄭林俊、張志成、柯貴珠、賴美菊（下合稱為張世璿等5 人）、沈根福、潘永宗、柯凱雄、麥美英、王雪萍（沈根福、潘永宗、柯凱雄、麥美英、王雪萍下合稱沈根福等5 人；沈根福等5 人與張世璿等5 人則合稱原告，如單指其一則逕稱其姓名）起訴後，追加石富梅為被告（見本院卷二第13頁），另減縮聲明為被告殷玉娥、林昭耀、林哲緯、石富梅、王蔡月鳳（下合稱為被告，如單指其一則逕稱其姓名；除石富梅外之被告則合稱為殷玉娥等4 人）應將坐落臺北市○○區○○段○○段
000 0000 地號土地（下合稱系爭土地，分別則以地號稱之）上之臺北市○○區○○段0 ○段00000 ○號建物（下稱系爭建物）拆除清空，並將如附圖「00000 建號位置」所示占用382 地號土地部分返還予張世璿等5 人及其他全體共有人，及將如附圖「00000 建號位置」所示占用386 地號土地部分返還予沈根福等5 人及其他全體共有人；被告雖僅同意原告減縮聲明，而不同意原告追加石富梅為被告，然原告追加石富梅為被告，核與原訴均係其等主張系爭建物無權占用系爭土地之同一基礎事實，並因石富梅於107 年8 月27日向林昭耀買受其部分之系爭建物應有部分，而有一併訴請石富梅拆除系爭建物之必要，依民事訴訟法第255 條第1 項、第25
5 條第1 項但書第2 款規定，自應予准許。
二、按訴訟標的為確定判決之效力所及者，法院應以裁定駁回原告之訴，民事訴訟法第249 條第1 項第7 款定有明文。而訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言，其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束（最高法院19年上字第278 號民事判例意旨參照）。查，殷玉娥等4 人固為本院104 年度訴字第10號塗銷所有權移轉登記事件（下稱前案）之被告，惟除張世璿外之其餘原告均非前案之當事人；又，張世璿於前案係以系爭建物為建物第一次登記時四周無圍牆，亦無水電、瓦斯等設備，非屬不動產，系爭建物所有權為不存在，縱認系爭建物之建物第一次登記具創設效力，該建物不具獨立性，屬區分所有建物之共有部分為由，先位訴請確認系爭建物所有權不存在，張世璿對系爭建物有使用權；備位訴請殷玉娥等4 人應將系爭建物所有權返還登記予張世璿及門牌華齡街1 巷8 至22號（均雙號）之全體區分所有權人，有卷附前案判決可憑（見本院卷一第101 至107 頁），並經本院依職權調取前案訴訟卷宗查閱無訛，堪認本件訴訟與前案兩者聲明並不相同，亦不得相互代用，顯非同一事件。是以，被告以本件訴訟與前案訴訟屬同一事件為由，抗辯原告再提起本件訴訟，為同一事件再行起訴云云，並無可採。
乙、實體方面：
一、原告主張：伊等為系爭土地共有人；訴外人崔如祥、殷澗松於民國57年5 月間在系爭土地及同小段383 、385 地號（系爭土地與同小段383 、385 地號土地下合稱系爭382 地號等
4 筆土地）土地上共同興建南北面共16棟4 層公寓，其中南面8 棟公寓坐落系爭土地上，門牌為臺北市○○區○○街○巷○ ○○○號（均雙號，下稱系爭南面8 棟建物），北面8 棟公寓門牌為臺北市○○區○○街○○○○○號（均單號，與系爭南面8 棟建物合稱為系爭公寓）。系爭南面8 棟建物60年4月22日興建完成時，為避免水患而將一樓基礎基柱架高，四周並無圍牆，亦未裝設水電瓦斯；惟崔如祥、殷澗松於71年間未經系爭土地所有權人同意，僱用工人利用原本之架高基柱設置圍牆後興建為地下室，再假借訴外人陳士儀申請之門牌，向臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）申請系爭南面8 棟建物地下層之建物所有權第一次登記，並於75年2 月17日經准登記為臺北市○○段○○段○○○○○ ○號建物（即系爭建物，門牌臺北市○○街○○號地下層）。系爭建物雖經合法登記，然仍屬無權占用系爭土地。被告則為系爭建物全體共有人等情。爰依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，求為判決命㈠被告應將系爭建物拆除清空，並將如附圖「00000 建號位置」所示占用382 地號土地部分返還予張世璿等5 人及其他全體共有人，及將如附圖「00000 建號位置」所示占用386 地號土地部分返還予沈根福等5 人及其他全體共有人；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所有系爭土地應有部分僅供其持有系爭南面
8 棟建物之用，並不及於系爭建物之坐落基地；系爭建物為獨立建物，並由伊等取得所有權，且該建物完工於原告成為土地所有權人之前，本無庸取得原告同意；系爭建物係由起造人崔如祥向陽明山管理局承租系爭土地，並與殷澗松合建，由殷澗松建築完成，系爭租賃關係租約到期後，因陽明山管理局不反對繼續使用而轉為不定期租賃關係，被告亦已補繳租金，系爭建物即有使用系爭土地之權源；或可類推適用民法第425 之1 條之規定，推定系爭建物在使用年限內與系爭土地存有租賃關係；王蔡月鳳及林哲緯信賴前手系爭建物之登記，完成過戶登記，依土地法第30條及民法759 條之1之規定有絕對效力，而可承受前手之土地使用權；又；林哲緯父親林福利亦為系爭土地共有人，並同意伊使用系爭土地，已有正當權源；王蔡月鳳已向國有財產局申請承租系爭土地等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，張世璿等5 人、沈根福等5 人依序為382 、386 地號土地之共有人；系爭建物則為被告共有，並占用系爭土地如附圖「00000 建號位置」所示等情，有卷附系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本可憑（見本院卷二第130 至142 頁、卷一第324 至326 頁），並經本院會同士林地政地政人員至現場履勘並測量屬實，亦有卷附勘驗筆錄、士林地政108 年1月9 日函檢附土地複丈成果圖可稽（見本院卷一第136 至14
2 、201 至202 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告無權占用系爭土地，應將系爭建物拆除並返還土地等節，為被告否認，並以前開情詞置辯，準此，自應由被告就其等有權占有系爭土地乙節，負舉證責任。
四、經查：㈠被告雖以原告就系爭土地應有部分僅供其等區分所有建物
基地之用，並未包含系爭建物之基地持分為由，抗辯原告無從訴請其等拆屋還地云云。但查：
⒈按各共有人之應有部分，為對於共有物所有權之成數，
抽象的存在於共有物之全部，故其權利行使之範圍及於共有物之全部，此觀民法第818 條規定即明。又，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821 條亦有規定。
⒉原告為系爭土地共有人及系爭南面8 棟建物中之區分所
有建物所有權人等節，固為兩造所不爭執，而原告所有系爭土地應有部分，雖亦屬其等系爭土地上區分所有建物所配屬之基地應有部分，惟此僅適足說明其等區分所有建物具備合法使用系爭土地之正當權源（所有權），惟房屋及土地仍屬相異之不動產，原可分別為獨立所有權之客體，且依上開說明，可知原告所有系爭土地應有部分係指其對系爭土地「全部」得行使權利之比例，並得本於所有權就系爭土地「全部」對第三人為請求，要非具體限制於其等區分所有建物所在土地特定部分之意，即難謂原告所有系爭土地應有部分僅係供其等區分所有建物基地應有部分使用，被告抗辯原告系爭土地應有部分僅供其等區分所有權建物使用，並遽為原告無從就系爭建物使用系爭土地部分行使共有人權利云云，要無可採。
⒊準此以觀，原告既為系爭土地共有人，則其等本於系爭
土地共有人之地位，行使系爭土地共有人之權利（所有權），自屬有據。被告以原告系爭土地應有部分僅供其等區分所有權建物使用為由，抗辯原告無從訴請拆除系爭建物云云，為不足取。
㈡被告又以系爭建物興建完成時，與系爭土地所有人間存有
租賃關係為由，抗辯其等有占用系爭土地之正當權源云云。但查：
⒈訴外人崔如祥、魏愛珍、傅寶珍（下合稱崔如祥等3 人
）於57年5 月1 日向陽明山管理局（原隸屬臺灣省，改制後改隸臺北市○○○○○段○○○段○00地號土地（即現系爭382 地號等4 筆土地，見本院卷一第206 頁士林地政108 年1 月19日函），興建系爭公寓，經准核發
（57）工營字第0887號建造執照（下稱系爭建照），嗣於60年4 月22日完工，並領有陽明山管理局之核發（60）工使字第170 號使用執照（下稱系爭使照）乙情，有卷附臺灣省陽明山管理局公有基地租賃契約書（下稱系爭基地租賃契約書）可憑（影印外放，原件存於系爭建照案卷），並經本院依職權調取系爭建照及系爭使照案卷查閱無訛。
⒉觀諸系爭公寓使用執照南面立視圖所示圖例（見本院卷
一第275 頁），系爭南面8 棟建物架高部分之地板已標示在水平線（GL）線以下並註明為地下層，原告亦是認該處有高架基柱存在；而系爭公寓60年4 月22日新建完成時，土地登記規則雖尚未增訂建築改良物所有權第一次登記之相關規定，然由土地法第37條「土地登記，謂土地及其建築改良物之所有權與他項權利之登記。」、第5 條第2 項前段「附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。」，及建築法第4 條「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」規定相互參照以觀，可知定著於土地上或地面下，其有頂蓋、樑柱或牆壁之供人居住或使用之構造物即屬建築物，而可作為建物所有權登記之權利客體；再佐以無牆壁之鋼架建物應准辦理登記乙節，亦經內政部60年7 月2 日台內地字第423198號函示（外放）在案；準此以觀，系爭建物於系爭公寓60年4 月22日新建完成時，已有架高之基柱存在，且屬鋼筋混凝土造（見士調卷第26頁反面系爭建物登記謄本），自應認系爭建物斯時已得獨立作為所有權之客體，縱系爭建物係於75年2 月17日始辦理建物所有權第一次登記完竣，惟仍無礙於出資建築系爭建物之人於系爭建物新建完成時即已原始取得系爭建物所有權。原告主張系爭建物於系爭公寓興建完成時並非所有權之客體云云，尚無足採。
⒊系爭建物固已於60年4 月22日新建完成並得為所有權之
客體，系爭土地亦係經陽明山管理局同意，出租予崔如祥等3 人興建房屋等情，業如前陳，惟由系爭基地租賃契約第3 條「租賃期間自民國五十七年五月一日起至五十九年四月三十日止。」約定以參，可知系爭基地租賃契約關係自59年5 月1 日起即告消滅（民法第450 條第
1 項規定參照），亦即系爭土地60年4 月22日新建完成時，系爭基地租賃契約關係已不存在，系爭建物即無繼續占用系爭土地之正當權源。
⒋被告雖抗辯系爭建物所有權人於系爭基地租賃契約到期
後仍繼續使用，陽明山管理局並未為反對表示，視為以不定期限繼續租約云云。但查：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅
；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450 條第1 項、第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第221 號民事判決要旨參照）。
⑵觀諸系爭基地租賃契約第14條「本租約租期屆滿時，
承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。於租賃期滿後收回基地另行處理。承租人未經辦理換約續租，其仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不得主張繼續租約及其他異議。」約定意旨，可知陽明山管理局於訂約之際，已與崔如祥等3 人明文約定續約應由崔如祥等3人於租期屆滿前1 個月提出申請，如未申請而於租期屆滿後仍繼續使用，即構成無權占用而應按租金標準賠償陽明山管理局所受損害，並申明崔如祥等3 人無繼續租約之餘地，揆諸前開說明，陽明山管理局已以系爭基地租賃契約第14條約定預為阻止系爭基地租賃契約發生視為不定期限之效力，自無民法第451 條之適用可言。是系爭基地租賃契約於59年4 月30日租期屆滿時即告消滅，並未成立不定期限租賃關係。
⑶況參以被告尚於108 年2 月26日就系爭建物向財政部
國有財產署北區分署申請承租系爭土地（見本院卷一第277 頁），益徵系爭建物已無本於系爭基地租賃契約繼續使用系爭土地之合法權源存在。又，被告所舉財政部國有財產局北區辦事處書函固提及崔如祥向該局承租386 地號土地乙情，惟所涉房屋門牌為華齡街
1 巷16號（見本院卷一第276 號），與系爭建物無關，即無從以該書函逕認被告與財政部國有財產局北區辦事處就系爭建物亦存有基地租賃關係。是以，被告以系爭建物所有權人於系爭基地租賃契約到期後仍繼續使用，陽明山管理局並未為反對表示，視為以不定期限繼續租約為由，抗辯其等有占用系爭土地之正當權源云云，尚屬無據。
⒌依上所陳，系爭基地租賃契約關係已於59年5 月1 日消
滅而不存在，被告抗辯系爭建物興建完成時，與系爭土地所有人間存有租賃關係，其等有占用系爭土地之正當權源云云，自無足可。
㈢被告再抗辯系爭公寓新建完成後陸續出售予第三人，惟部
分建物並未連同基地應有部分併同出售，如認未取得基地應有部分者即應拆屋還地，尚不合理，應類推適用民法第
425 之1 條規定，推定系爭建物在使用年限內與系爭土地存有租賃關係云云，但查：
⒈按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與
其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法（最高法院101 年度台上字第923 號民事判決要旨參照），故就法律已有規定之事項，自不生類推適用而補充之問題。
⒉稽諸民法第425 條之1 立法理由謂：「土地及房屋為各
別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449 條第1項20年之限制。爰增訂第一項。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」，可知土地及其上之房屋原同屬於一人時，土地及房屋所有人因屬同一人，當無成立基地使用關係之可能，是有以民法第425 條之1 規範於土地及房屋分別移轉，致土地及房屋所有權人互異時，其基地使用法律關係之必要；惟於租地建屋之情形，基地承租人在承租土地上所興建之房屋，於基地租賃關係因租期屆滿而告消滅，基地承租人負有返還承租土地之義務，故此際房屋有無繼續占用系爭土地之正當權源，依現行法律已可決定房屋所有人與土地所有人間權利義務之內容，而法律就此種事件類型既有規定，亦非法律所未規定之事項，已如前述，自無庸以類推適用民法第425 條之1 之方法，予以補充之必要。
⒊至於其他亦未配附有系爭土地應有部分之區分所有建物
應否拆除，仍應視該等建物與基地間是否存有正當使用權源而定，與系爭建物有無使用系爭土地之正當權源並無關連，被告以系爭公寓尚有其他不具基地應有部分之區分所有建物為由，抗辯本件得類推適用民法第425 條之1 規定云云，要屬無據。則被告以系爭公寓因尚有其他未取得基地應有部分之區分所有建物，應類推適用民法第425 之1 條規定，推定系爭建物在使用年限內與系爭土地存有租賃關係云云，抗辯等有占用系爭土地之正當權源云云，顯無可採。
㈣王蔡月鳳雖以其係於98年11月19日向崔如祥購得系爭建物
應有部分，林哲緯則以其系爭建物應有部分係於102 年3月向傅寶珍購得為由，抗辯其等得承受前手就系爭土地之使用權云云。然查：崔如祥等3 人固曾與陽明山管理局簽訂系爭基地租賃契約，承租系爭土地興建房屋，惟系爭建物於60年4 月22日新建完成時，系爭基地租賃契約關係已因租賃期間屆滿而告消滅，系爭建物已無合法使用系爭土地之權源存在，王蔡月鳳、林哲緯嗣後繼受系爭建物應有部分，原已無可承受之土地使用權可言。又，按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；依本法所為之登記，有絕對效力，民法第759 條之1 、土地法第43條分別定有明文。上開規定旨在保護善意信賴「登記」之第三人，將登記事項賦與絕對真實之公信力，以維護交易安全。而本件並未涉及系爭建物發生物權變動時，其效力如何之爭執，而係在審究系爭建物有無使用系爭土地之正當權源。王蔡月鳳、林哲緯以其信賴前手系爭建物之登記為由，抗辯其等得合法使用系爭土地云云，仍無可取。
㈤林哲緯雖抗辯訴外人即其父親林福利亦有382 地號土地應
有部分20000 分之603 （見本院卷二第131 至132 頁）），並同意供為其系爭建物應有部分使用，即屬有權占有云云。然林福利所有382 地號土地應有部分，乃在供其所有
382 地號土地上之區分所有建物之用，自無從再以同一應有部分重複作為林哲緯使用系爭土地之本權。林哲緯此部分之抗辯，亦無足採。
㈥此外，被告又未能舉證證明其等有何占有之正當權源，則
原告以其等共有系爭建物占有系爭土地，屬無權占有、即堪認定。
五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，訴請被告應將系爭建物拆除清空，並將如附圖「00000 建號位置」所示占用382 地號土地部分返還予張世璿等5 人及其他全體共有人，及將如附圖「00000 建號位置」所示占用386地號土地部分返還予沈根福等5 人及其他全體共有人，為有理由，應予准許。又，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，原分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
民事第三庭 法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
書記官 吳旻玲