臺灣士林地方法院民事判決107年度重訴字第396號原 告 張尚德訴訟代理人 黃素真
張世興律師上 一 人複代理人 陳瓊苓律師
張日昌律師被 告 游勝勳
李志杰黃碧穎即林欣芳之承當訴訟人黃文惠李黃省李孟潔黃明楷李志強顧樹安上九人共同訴訟代理人 李子聿律師被 告 甘畢莉
參 加 人 甘美麗上二人共同訴訟代理人 黃佳祥上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國110 年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃碧穎、李孟潔應各給付原告如附表二各編號「被告應給付之金額」欄所示金額，及各自附表二各編號「起訴狀繕本送達日」之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並自民國107 年4 月1 日起至返還附表二各編號「占有土地地號」欄土地之日止，按月各給付原告就各編號「土地登記面積」欄乘以「房屋占有土地面積比例」欄，乘以各該土地當年度申報地價年息5％除以12計算之金額。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告黃碧穎、李孟潔各負擔5％，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1款定有明文。本件原告起訴主張如附表一各編號「房屋門牌」欄所示房屋（下合稱系爭房屋，分稱系爭各編號房屋）之事實上處分權人即如附表一「房屋事實上處分權人」欄所示各被告（下合稱被告，分稱姓名），各無權占有原告所有如附表一「占有土地地號」欄所示土地（下合稱系爭土地，分稱系爭各地號土地），依民法第179 條、第184 條規定，請求被告給付不當得利、損害賠償本息。嗣追加民法第421條、第4
25 條之1 規定為請求權基礎，並擴張或減縮對部分被告之聲明，迭經變更聲明（本院卷二第189至191、201、527至52
9、540頁、卷三第314至317頁、卷四第58至63、212、215頁），最終聲明如後述所示，為被告所同意（本院卷四第213頁），與上揭規定相符，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1項、第2 項前段定有明文。本件訴訟繫屬中，系爭編號3房屋原事實上處分權人林欣芳於民國109年11月9日將該屋移轉予黃碧穎（本院卷四第173 頁），黃碧穎聲請承當訴訟，經兩造同意（本院卷四第214頁），核與上開規定相符，應予准許。【黃碧穎承當訴訟後即為訴訟當事人，原告另狀追加黃碧穎為被告並另為聲明請求，本院另以裁定駁回】
三、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。訴外人甘美麗於訴訟繫屬中，聲請輔助甘畢莉參加訴訟（本院卷三第192 頁）。查甘美麗於110年2月25日與甘畢莉簽署所有權交換移轉契約書，受讓系爭編號10房屋事實上處分權1/2（本院卷三第190頁），且其亦為本件所涉系爭000號土地共有人之一（本院卷三第504頁），堪認就本件訴訟有法律上利害關係，其參加訴訟應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)緣訴外人林水源為臺北市南港區桃花新城委託興建案（下稱桃花新城）之建商及原始起造人，原告則擔任桃花新城設計監造之建築師，惟林水源因積欠原告設計費、監造費等報酬未能清償，乃將部分房屋之起造人變更為原告，並指示訴外人即原地主劉阿善於68年8月28日以買賣為原因移轉桃花新城坐落基地包含系爭土地應有部分予原告，原告計持有系爭
000、000、000、000地號土地應有部分各3/8、4/8、3/8、1/8。桃花新城分前排二棟及後排三棟公寓，當初林水源財務出現狀況，曾找購買戶成立二個自救會，其中前排二棟自救會因未給付施工廠商工程款致無法完工而未能辦理保存登記，本件所涉系爭房屋即屬其中未辦理保存登記之房屋。
(二)黃碧穎、李孟潔、黃明楷、甘畢莉部分：系爭編號3、6、7、10房屋之事實上處分權人原為原告，黃碧穎、李孟潔、黃明楷、甘畢莉之前手係經由本院73年度民執字第899號強制執行之拍賣程序（下稱系爭甲執行程序），而分別買受取得上開房屋之事實上處分權，惟不包含其所坐落基地。桃花新城各棟公寓，在每一地號土地上有4層共8戶，可認每戶配屬之基地應為該地號土地1/8，扣除其他有基地應有部分之房屋，可推認系爭編號3、6、7、10房屋均對應到原告所擁有之土地應有部分，是應適用民法第425條之1第1項規定，推定上開房屋於使用期限內，與原告土地應有部分間，存在租賃關係，惟渠等拒絕給付原告租金，爰依同條第2項規定請求核定租金，並依民法第421條規定請求渠等給付該租金予原告。退步言，縱認無法依民法第425條之1規定成立租賃關係，因渠等並未取得房屋所坐落土地之占有權源，原告亦得依民法第179條、第184條規定，請求渠等給付等額之不當得利或損害賠償。
(三)其他被告部分：游勝勳、李志杰、黃文惠、李黃省、李志強、顧樹安本人或其前手雖有分別與林水源簽署桃花新城預售契約（包含「桃花新城委託興建契約書」、「委託代辦桃花新城房屋裝飾及增添設備契約」及「訂購土地委託書」，下分稱系爭興建契約、系爭設備契約、系爭購地委託書，合稱系爭預售契約）購買系爭編號1、2、4、5、8、9號房屋及其坐落基地應有部分，惟無任何付清價金之記載，應認未取得基地之占有權源，扣除其他有基地應有部分之房屋，可推認上開房屋均對應到原告所擁有之土地應有部分，是原告得依民法第179條、第184條規定，請求渠等給付不當得利或損害賠償。縱認兩造各自因與林水源間之法律關係，而分別自林水源、劉阿善取得房、地，渠等非無權占有基地，亦不得推斷渠等即得無償使用原告土地應有部分，於此情形，乃房屋所有人（林水源）及土地所有人（劉阿善）非同一，卻各自將房、地所有權讓與不同人（兩造），雖與民法第425條之1係土地及房屋原同屬一人而分別讓與不同人之規定不同，仍應類推適用該規定，認兩造間成立租賃關係，惟渠等拒絕給付原告租金，原告仍得類推適用該條第2項規定請求核定租金，並依民法第421條規定請求渠等給付該租金予原告。
(四)關於上開租金請求部分：應按月以附表一各編號「土地登記面積」欄乘以「房屋占有土地面積比例」欄，乘以各該土地當年度申報地價年息10％除以12計算之金額，核定各被告自1
02 年4 月1 日起至系爭各編號房屋得使用期限止之每月租金數額。各被告並應每月各給付上開月租金，其中107 年4月1日以前各期部分，並各給付如附表一各編號「利息一」及「利息二」欄所計算之利息。
(五)關於上開不當得利或損害賠償請求部分：各被告應各給付附表一各編號「被告應給付之金額」欄所示之金額，暨「利息一」及「利息二」欄所計算之利息，並自107 年4 月1 日起至返還附表一各編號「占有土地地號」欄土地之日止，按月各給付原告就各編號「土地登記面積」欄乘以「房屋占有土地面積比例」欄，乘以各該土地當年度申報地價年息10％除以12計算之金額。
(六)聲明：
1、黃碧穎、李孟潔、黃明楷、甘畢莉部分：先位聲明請求核定及給付租金如上述(四)所示；備位聲明請求給付不當得利或損害賠償如上述(五)所示。
2、其他被告部分：請求給付不當得利或損害賠償如上述(五)所示，或請求核定及給付租金如上述(四)所示。
二、被告答辯分別如下，並均聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回；2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(一)甘畢莉：
1、訴外人即伊父親甘振芳前於64年間簽署系爭預售契約購買桃花新城門牌號碼臺北市○○區○○街0 段000 號4 樓之1 房屋（下稱000 號4 樓之1 房屋），嗣為擬於系爭甲執行程序承買同棟公寓隔壁之系爭編號10房屋，遂於72年12月31日向原地主劉阿善購買系爭000 地號土地所有權應有部分1249/10000，並於78年間拍賣取得系爭編號10房屋。甘振芳96年9 月1日死亡後，前開房地均由訴外人即其配偶甘林桂英單獨繼承，105 年11月28日再由甘畢莉、甘美麗買受之，由甘畢莉取得系爭編號10房屋，甘美麗取得000 號4 樓之1房屋，2人並共有系爭000 地號土地上開應有部分（每人各1249/20000），110 年2 月25日，2人復交換上開2房屋事實上處分權，故前開2房屋現由2 人共有，各持分1/2。
2、原告取得系爭土地應有部分，係林水源指示劉阿善以買賣為原因移轉登記予原告，該買賣關係不存在，乃通謀虛偽意思表示而屬無效，原告非系爭土地真正所有權人，無權提出本件請求。且原告與林水源藉由迂迴移轉土地之脫法行為，達到不受前手約定拘束之不當結果，而為本件請求，其權利行使有違誠信原則。
3、系爭編號10房屋為民法第799條修正施行、公寓大廈管理條例施行前興建且未辦保存登記之建物，其專有部分、共有部分與基地間，並無應隨同移轉之限制，原告主張系爭編號10房屋與其土地應有部分有對應關係，並不可採。
4、桃花新城公寓，每層2戶之面積並不相同，門牌號碼有「之1」者面積較大，無「之1」者（系爭編號10房屋屬之）面積較小，甘振芳於72年間購入系爭000 地號土地所有權應有部分1249/10000，小於1/8，可知係購入作為系爭編號10房屋之基地應有部分，係有權占有，亦無民法第425條之1之適用。
5、綜上，原告請求核定租金或不當得利、損害賠償，均無理由。退步言，縱認原告得為請求，應以系爭編號10房屋實際占有面積為準計算，40%之法定空間非屬實際占有面積，不應納入計算；並應乘上原告持有土地之應有部分比例，原告未乘以該比例，核屬有誤；且甘畢莉係105年11月28日方取得系爭編號10房屋，同年12月26日成為系爭246地號土地共有人，原告請求在此日期之前之部分不應准許；又該屋屋齡已逾45年，原告主張以申報地價年息10％計算之，亦屬過高應以5％計算為適當。
(二)游勝勳、李志杰、黃碧穎、黃文惠、李黃省、李孟潔、黃明楷、李志強、顧樹安：
1、系爭編號1、2、4、5、8、9房屋，分別係游勝勳之前手即訴外人陳童寶桂、李志杰之前手即訴外人陳沈阿雲、黃文惠之前手即訴外人鄭平、李黃省本人、李志強之前手即鄭平、顧樹安本人，與林水源簽署系爭預售契約而購入；系爭編號3、6房屋，分別係黃碧穎之前手即訴外人林訓賢、李孟潔之不知名前手於系爭甲執行程序拍賣取得；系爭編號7 房屋，係黃明楷之父親即訴外人黃正宗，在本院93年度執字第12582號執行程序（下稱系爭乙執行程序）拍賣取得債務人陳杏如所有之該屋。上開房屋，均係原簽署系爭預售契約者依約給付款項，詎施工進度至90％時，建商因涉及詐騙預售屋住戶而解散，竟於住戶不知情下，直接將起造人變更為原告，侵害購買人權益。原告自興建起40餘年以來均未表示反對意見，迄今始提出本件訴訟，實違誠信原則，構成權力失效。
2、原告為桃花新城之建築師及監造人，亦為興建規畫之協盈建設公司之實際負責人，參與設計、規劃、興建、銷售等，不可能不知相關房屋、土地買賣情形，其亦在土地使用同意書上簽署，知悉地主已經同意房屋所有人無負擔及無條件使用系爭土地，並知悉系爭興建契約第9條已保證出賣之不動產無產權糾紛而對購買人負保證責任，則本於誠信原則，原告自應受拘束，被告得主張占有之連鎖而為有權占有，原告不得請求不當得利。
3、被告既為有權占有，即無侵權行為存在，縱有，亦已罹於消滅時效，且原告以變更起造人名義及取得土地所有權之方式侵害購買人權益，被告亦得援引民法第198條拒絕給付。
4、關於民法第425條之1規定，以別無其他法律關係存在為前提，且應受誠信原則拘束，原告不得以此作為規避法律之手段，是本件無該條之適用或類推適用。縱認得以適用或類推適用，因該權利為形成訴權，亦不可能發生溯及效力，至多僅得自原告請求核定租金時起算而計算租金。
5、另外，縱認被告應給付不當得利或租金等，給付對象亦應為土地全體共有人，原告單獨請求，即應按其應有部分比例折算；且應以系爭房屋實際占有土地面積計算，依照建蔽率規定，得以土地面積之60%計算，惟被告亦同意得以土地80%面積推估之；又桃花新城公寓有地下室，加計地下室，每戶應以1/9之比例計算，但被告亦同意得以1/8計算。另，被告係107年7月間始收受起訴狀繕本（如附表一「利息一」欄所列起訴狀繕本送達日），原告請求超出起訴狀繕本送達前5年以前之期間部分，亦已罹於消滅時效。
三、下列事項，有卷內相關卷證可稽，或為兩造所不爭執，堪以認定：
(一)系爭土地原為劉阿善所有。64年間，劉阿善出具土地使用同意書，同意林水源於系爭土地及周遭其他土地上興建桃花新城，林水源並委託原告（事務所名稱：德泰建築師事務所）申辦取得64建港字第63號建造執照，林水源為起造人，原告為設計人及監造人；66年2月11日，獲准工程展期至同年3月間，同年2月16日，起造人變更為林水源、顧樹安、甘振芳等61人；嗣前開建照因逾期遭註銷，於同年3月18日申請復照，並變更起造人為原告、顧樹安、甘振芳等115人，劉阿善亦再次出具土地使用同意書，於同年4月6日獲核發66建港字第20號建造執照。68年8月28日，劉阿善以買賣為原因分別移轉登記系爭000、000、000、000地號土地應有部分各3/
8、4/8、3/8、1/8予原告。（本院卷一第17至20頁、卷三第487至535頁、前開建造執照卷）
(二)系爭房屋均為未辦理第一次建物保存登記之建物。關於本件系爭房屋所在之公寓，為雙併4層公寓，1層4戶，每層1側各2戶，4層共16戶，共用同一樓梯間。一棟公寓（含各戶及共用樓梯間）係坐落在二地號土地上（系爭000、000地號土地上有一棟公寓，其中包含系爭編號1至8房屋、000 號4 樓房屋；系爭000、000地號土地有一棟公寓，其中包含系爭編號10房屋、000 號4 樓之1 房屋；系爭000、000地號土地上有一棟公寓，其中包含系爭編號9房屋）。其法定空地自建築完成後迄今，皆是作為公眾通行使用。（本院卷二第207至210頁及卷三第79至88、98頁資料；本院卷三第58、59、71、
72、479、480頁兩造陳述或不爭執事項）。
(三)當初向林水源購買桃花新城預售屋者，皆是簽署相同內容之系爭預售契約（包含系爭興建契約、系爭設備契約、系爭購地委託書，此為建商準備之定型化契約）。依系爭興建契約第1 條，總價款包含基地價款（下稱土地款）、房屋造價（下稱房屋款）及房屋裝修價款（下稱裝修款）。土地款分4期給付，給付期限如系爭購地委託書之約定；房屋款分7 期給付，給付期限如系爭興建契約第8 條之約定；裝修款則依系爭興建契約第1 條、系爭設備契約第3 條，係以向金融機構辦理貸款方式給付。（本院卷二第187頁、卷三第57頁）。
(四)本件被告（或其前手）取得系爭各編號房屋之類型如下（本院卷一第125、250、258、275頁、卷二第88至99、451、558、611頁、卷三第59、60、146、147、190、191頁、卷四第173頁）：
1、經由系爭甲執行程序拍賣取得登記在原告名下之房屋：黃碧穎之系爭編號3房屋（前手林訓賢拍賣取得，再輾轉由林欣芳取得，109年11月9日再移轉予黃碧穎）；李孟潔之系爭編號6房屋（前手許馬阿珠拍賣取得，再輾轉由李孟潔取得）；甘畢莉之系爭編號10房屋（前手即其父甘振芳拍賣取得。
另，關於甘振芳購買系爭編號10房屋、同棟公寓000號4樓之1房屋及系爭000 地號土地所有權應有部分1249/10000，其取得及移轉經過如前揭貳、二、(一)、1甘畢莉所主張）。
2、經由系爭乙執行程序拍賣取得房屋及土地：黃明楷之系爭編號7 房屋（前手即其父黃正宗拍賣取得陳杏如所有之系爭編號7 房屋、同棟公寓000 號4 樓房屋及系爭000地號土地應有部分2554/10000。其中，系爭編號7房屋原係陳杏如於系爭甲執行程序拍賣取得，黃正宗拍賣取得後再贈與黃明楷）。
3、與林水源簽署系爭預售契約而購入預售屋者：游勝勳之系爭編號1 房屋（前手陳童寶桂與林水源簽約）；李志杰之系爭編號2 房屋（前手陳沈阿雲與林水源簽約）；顧樹安之系爭編號9 房屋（本院107 年度訴字第807 號事件是就顧樹安所有同建案000 號4 樓房屋為判決）；黃文惠之系爭編號4房屋（第一手鄭平與林水源簽約，嗣移轉予郭建甸，郭建甸再移轉予黃文惠，嗣因臺灣臺北地方法院78年度重訴字第40號判決《下稱系爭78年判決》認該屋有尾款給付爭議、未領使用執照、未辦登記，事實上處分權仍歸原始建築之林水源所有，79年間黃文惠再與林水源簽署買賣所有權移轉契約書，給付林水源155,000元，取得該屋事實上處分權）；李黃省之系爭編號5 房屋（李黃省與林水源簽約，嗣因系爭78年判決認該屋有尾款給付爭議、未領使用執照、未辦登記，事實上處分權仍歸原始建築之林水源所有，79年間李黃省再與林水源簽署買賣所有權移轉契約書，給付林水源155,000元，取得該屋事實上處分權）；李志強之系爭編號8 房屋（第一手鄭平與林水源簽約，嗣移轉予范慶霖，嗣因系爭78年判決認該屋有尾款給付爭議、未領使用執照、未辦登記，事實上處分權仍歸原始建築之林水源所有，79年間范慶霖再與林水源成立調解，給付林水源72,500元，取得該屋事實上處分權，嗣范慶霖再移轉予李志強）。
四、本院判斷：
(一)按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。上開系爭土地應有部分既登記為原告所有，即受適法有此權利之推定，本院審諸卷內事證，尚無足推翻上開推定，合先說明。
(二)本件無民法第425條之1之適用或類推適用：
1、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，88年4月21日增訂之民法第425 條之1定有明文，而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457 號判例亦闡釋土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人有繼續使用該土地之租賃關係存在。上開規定或判例所謂土地及其土地上房屋同屬一人，司法實務認包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他土地共有人」之情形在內，且所謂房屋受讓人，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人（最高法院106年度台上字第745號判決參照）；惟若「房屋與土地原異其所有人」，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。而於「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他房屋共有人」之情形，該其他房屋共有人與土地所有人間之法律關係為何，同應視彼此間之約定而定，於土地或房屋先後讓與時，依上說明，僅生受讓人是否繼受該法律關係之問題（同院106年度台上字第2086號判決參照）。
2、查系爭土地原為劉阿善所有，系爭房屋起造人則為林水源，嗣雖有變更，惟均非劉阿善（見前揭貳、三、(一）），可見系爭房屋建築完成而由起造人原始取得所有權時，與系爭土地所有人並非同一，乃屬「房屋與土地原異其所有人」之情形；縱依嗣後移轉情形而觀，桃花新城公寓中有部分共有人並非土地共有人，亦屬「房屋共有人數除與土地相同之共有人外，尚有其他房屋共有人」之情形，依上揭說明，即無民法第425條之1之適用，遑論類推適用。
3、再者，系爭房屋係64、66年間申請建照所建，而經上述貳、
三、(四)3種類型方式分別移轉予被告，屬公寓大廈管理條例施行前已取得建照之公寓大廈，及民法第799條修正施行前之區分所有建築物，又原告於68年間即取得系爭土地應有部分，亦即在民法第799條修正施行前，該等區分所有建築物與土地即分屬不同人，則依民法物權編施行法第8條之5第2項規定，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799條第5項「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔」之限制。是系爭房屋暨其所屬公寓，以及其坐落基地間，得為分離移轉，並未強制配屬。又如前貳、三、(二)所述，系爭房屋所屬之每棟公寓（包含專有及共有部分），均分別同時坐落在二地號土地上，其在結構上本不可能切割，二地號土地均屬每棟公寓之基地，則依民法物權編施行法第8條之5第3至7項規定，每棟公寓專有部分之所有人無基地應有部分者，自均可優先承買按其專有部分比例計算之基地應有部分，且在法無其他限制規定，以及基於尊重房屋所有人與土地所有人間契約自由的基礎上，房屋所有人得購買所坐落之基地自指每棟公寓所坐落之二地號土地中任一筆或二筆土地（原告於本院卷三第91、92頁主張桃花新城興建時，係規畫一戶單獨坐落在一地號土地上，例如黃明楷之系爭編號7房屋應認係配屬系爭000地號土地，而不能以該棟公寓同時坐落之系爭000地號土地作為基地等語，並無法律依據，且因系爭房屋並未辦理登記，無從經由登記程序確認，核不可採）。準此，系爭房屋所屬公寓中之各戶與其坐落之基地間，因為沒有強制配屬，可以分離移轉，從桃花新城興建完成迄今約40年，房屋共有人及土地共有人自可能一再產生變動，於此情形，應認不得適用或類推適用民法第425條之1規定，否則如逕依該規定將特定某戶與原告之土地應有部分間，核定為固定的租賃關係，將產生類似強制配屬的效果，有悖前述民法物權編施行法第8條之5立法意旨，亦有在無法律依據之情形下，過度限制房屋所有人與原告以外之其他土地共有人間買賣基地持分之契約自由之疑慮。
4、實則，民法已有第179條之不當得利規範足資解決本件爭議（詳下述），而系爭房屋與所坐落之土地間，均係在88年4月21日增訂民法第425 條之1前即已分屬不同人所有，無由捨而不「適用」民法第179條，反而「溯及適用」，甚或「類推適用」民法第425條之1規定。
5、據上，原告依民法第425條之1請求核定租金，並依民法第421條規定請求給付租金之部分，為無理由。
(三)黃碧穎、李孟潔對原告構成不當得利，其餘被告對原告不構成不當得利：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而不當得利制度，旨在矯正及調整因財貨之損益變動而造成財貨不當移動之現象，使之歸於公平合理之狀態，以維護財貨應有之歸屬狀態，俾法秩序所預定之財貨分配法則不致遭到破壞。又不當得利之成立，不以出於受損人之給付行為為限，如因受損人給付以外之行為（例如第三人或受益人之行為），使受益人受有利益，因非出於受損人給付之意思，核屬「非給付型不當得利」，如受益人能舉證證明其具有保有該利益之正當性，自不成立不當得利（最高法院100年度台上字第899號、102 年度台上字第930號、108年度台上字第819號判決參照）。本件被告是否應對原告負不當得利返還責任，應視其房屋有無占有土地之正當權源，暨占有之利益是否即應歸屬原告，此涉及利益歸屬之公平合理性之價值衡量，並應考量原告行使其權利是否符合民法第148條第2項所定之誠信原則。
2、查如前述，系爭房屋所屬公寓係占有二地號土地，任一地號土地均屬其基地，如被告亦持有符合其專有部分比例計算之基地應有部分，不論是持有哪一筆土地，應認其占有土地有正當權源，不應再允許原告得對被告請求不當得利，原告受讓系爭土地應有部分縱受有損害，亦屬原告得否向第三人（例如原告受讓系爭土地應有部分之契約當事人即林水源或劉阿善，或是其他無正當占有權源之房屋所有人）請求之問題，如此方屬衡平。
3、又與林水源簽署系爭預售契約而購入預售屋者，桃花新城為總層數4層之建物，依系爭購地委託書之約定，土地款於房屋1樓結構完成時即已繳付完畢（本院卷二第644頁。另依系爭興建契約第8條，此時亦給付房屋款第4期款完畢，尚餘3期，分別於2至4樓結構完成時繳付，本院卷二第638頁），合理可信當初桃花新城興建至1樓完成時，購買預售屋者當已繳付土地款完畢，此觀卷內亦無林水源曾有要求購買預售屋者給付欠繳之土地款之事證亦明，且依系爭興建契約第2條約定，林水源即負有義務應向劉阿善取得基地持分產權以移轉予買方（本院卷二第637頁）。又雖然若干購屋者有與林水源發生房屋尾款給付爭議（見前揭貳、三、(四)、3及系爭78年判決），亦只是有關房屋部分的尾款給付契約爭議，與基地部分無涉，不影響上開認定。本院審酌原告為桃花新城設計人及監造人，並受委託申辦建造執照，對劉阿善出具土地使用同意書同意興建桃花新城，暨林水源出售桃花新城及系爭預售契約內容及相關爭議等，當為明瞭，其猶願受讓系爭土地應有部分，當已經過評估而願承當相當風險，又購買預售屋者已繳付土地款完畢，雖然林水源並未依約移轉基地持分予購屋者，不影響其房屋占有土地有其正當權源，是原告不得逕向此等購屋者請求不當得利。縱原告受有損害，亦屬原告與其受讓系爭土地應有部分之契約當事人間之問題；縱有購屋者未繳付房屋款尾款完畢，也屬其等與林水源間之問題。
4、黃明楷部分：其父黃正宗拍賣取得陳杏如所有之系爭編號7房屋、同棟公寓000 號4 樓房屋及系爭000地號土地應有部分2554/10000，亦即在坐落系爭000、000地號土地之公寓，其有2間房屋，占全部16間房屋的1/8，又系爭000、000地號2筆土地之面積約略相當（本院卷一第17、18頁），其持有系爭000地號土地約略1/4應有部分，即相當於持有該公寓全部基地之1/8，堪認系爭編號7房屋與同棟公寓000 號4 樓房屋均有相當比例之基地持分，根據前開說明，核屬有正當占有權源，對原告不負不當得利責任。
5、游勝勳、李志杰、黃文惠、李黃省、李志強、顧樹安部分：渠等所取得之房屋均屬與林水源簽署系爭預售契約而購入預售屋之類型，堪認渠等或其前手已給付土地款完畢，只是未經林水源移轉其基地持分，根據前開說明，仍屬占有土地有正當權源，對原告不負不當得利責任。
6、甘畢莉部分：其父甘振芳與林水源簽署系爭預售契約而購入000號4樓之1房屋，堪認已給付該屋土地款完畢，而有正當占有其坐落基地之權源；甘振芳另購買取得系爭000 地號土地所有權應有部分1249/10000，該地即為系爭編號10房屋所屬公寓之基地之一，其持有該土地約略1/8持分，持分比例相當，根據前開說明，核屬有正當占有權源，對原告不負不當得利責任。
7、黃碧穎、李孟潔部分：渠等之系爭編號3、6房屋，係經由系爭甲執行程序拍賣取得登記在原告名下之房屋，而無包含土地，且渠等別無購買所屬公寓坐落基地之持分，相較於原告所受損害而言，不應受到優先保障，而使其得以無償占有使用所坐落之基地，又別無其他土地共有人行使權利，本院認為在利益歸屬之分配上，將黃碧穎、李孟潔占有土地之利益分配予原告，尚屬適當。如將來情事發生變更（例如其等已另購買公寓坐落基地之相當持分）而影響利益歸屬，自不受本判決確定後之既判力拘束，並予敘明。
8、關於黃碧穎、李孟潔應給付之不當得利數額，其計算如附表二所示，說明如下：
(1)附表二「占有土地地號」欄：黃碧穎、李孟潔之系爭編號3、6房屋同屬一棟公寓，其共同坐落基地為系爭000、000地號土地，二筆土地面積及申報地價差異不大，原告各以系爭
000、000地號土地分別作為系爭編號3、6房屋不當得利數額之計算基準，尚屬合理，得予准許。此僅係不當得利之計算方式，非謂系爭編號3、6房屋（包含其共有部分）僅分別占有系爭000、000地號土地，並予敘明。
(2)附表二「土地登記面積」欄：黃碧穎、李孟潔辯稱應將土地登記面積再按原告應有部分比例折算（本院卷三第200頁），惟本院前已說明黃碧穎、李孟潔占有土地之利益應全部歸屬原告，自無庸再按原告應有部分比例折算，逕以土地登記面積計算即可。另黃碧穎、李孟潔辯稱應以房屋實際占有土地面積計算，不得將法定空地面積計入，而只能以土地面積之60%或80%計算（本院卷三第200頁），惟系爭房屋係連同法定空地設計規畫而興建，且其法定空地自建築完成後迄今，皆是作為公眾通行使用，為兩造所不爭執，黃碧穎、李孟潔既持有而居住使用系爭房屋，本應視同其等亦占有法定空地並負擔供公眾使用之義務，至於原告僅須負擔不得就法定空地作排他之利用及處分之不作為義務即可，如此方屬公平，是應以土地面積之100%計算。
(3)附表二「房屋占有土地面積比例」欄：原告主張以單筆土地之1/8計算，符合2筆土地上共有16戶之比例（2/16=1/8），且為黃碧穎、李孟潔所同意（本院卷三第200頁），爰以1/8計算。
(4)附表二「申報地價」、「年息」欄：按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而依土地法施行法第25條、土地法第148條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價亦即土地所有權人依土地法所申報之地價。另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決參照）。本院審酌系爭000、000地號土地臨近中央研究院、臺北市立圖書館舊莊分館、舊莊國民小學、胡適公園、舊莊公園、理想公園、頂好超市、全家、0K、7-11等超商，有多線公車站牌、街道兩側均係商店，公共設施良好，環境甚佳，交通便利（本院卷四第222至250頁）；並考量黃碧穎、李孟潔占有土地係作住家使用，審酌周遭類似屋齡之公寓租金行情（本院卷四第252至262頁），每坪平均單價略為771元【計算式：(655+968+718+718+851+718)/6=771.3，四捨五入至個位數，下同】，又系爭000、000地號土地，於107年原告起訴時之公告地價每坪各為156,040元、156,106元，申報地價每坪各為124,832元【計算式：156,040*80%=124,832元】、124,885元【計算式：156,106*80%=124,884.8】，前開每坪租金行情771元即約相當於系爭000、000地號土地申報地價之7%【計算式：771*12/124,832=0.07412；771*12/124,885=0.07408】，惟前開租金行情一般係包含房屋及其坐落之土地，但黃碧穎、李孟潔之房屋為自己所有，僅無權占有土地，自應再予酌減。本院衡諸上情，認以系爭土地申報地價年息5%作為計算相當於租金之不當得利之標準應為適當。
(5)附表二「占有期間」欄：林欣芳（黃碧穎為其承當訴訟人）、李孟潔分別於107年7月11日、107年7月9日收受起訴狀繕本（本院卷四第68、214頁），此時原告對黃碧穎、李孟潔之請求方為到達而生請求之效力（民法第95條第1項本文參照），則原告請求超出前開日期前5年即102年7月11日、102年7月9日前之期間部分，即罹於得請求相當於租金之不當得利之5年短期消滅時效（最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定㈡、66年度第7次民庭庭推總會議決議㈠、95年度第17次民事庭會議決議參照），黃碧穎、李孟潔所為時效抗辯為有理由，是原告僅得請求102年7月11日、102年7月9日後之不當得利，計算至107年3月31日之結果即如附表二「被告應給付之金額」欄所示。
(6)至於107年4月1日後之不當得利，亦同依上開標準計算之，詳如主文第一項後段所示，其中所謂「至返還附表二各編號『占有土地地號』欄土地之日止」，包含前揭所述將來情事發生變更（例如其等已另購買公寓坐落基地之相當持分）而影響利益歸屬之情形，並予說明。
(四)末按，原告依民法第184條規定請求侵權行為損害賠償部分，無另為審酌之必要。蓋黃碧穎、李孟潔部分，原告依民法第179條規定為請求已有理由；至於其餘被告部分，因皆有占有土地之正當權源，核無不法，亦不對原告構成侵權行為。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求黃碧穎、李孟潔給付如主文第一項所示不當得利本息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 24 日
民事第四庭 法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
書記官 黃湘美附表一： 編號 房屋事實上處分權人 房屋門牌(臺北巿○○區○○街0段) 占有土地地號(臺北巿○○區○○段0○段) 土地登記面積(平方公尺)(A) 房屋占有土地面積比例(B) 原告持有 土地應有部分 申報地價（元/平方公尺）(C) 年息(D) 占有期間 (E) 被告應給付之金額(計算式：A×B×C×D×E，E換算為年)(新臺幣) 利息一（按起訴狀請求金額計算之利息） 利息二 （按108/12/13庭呈民事準備書(二)狀擴張請求金額計算之利息） 1 游勝勳 000號1樓 000 170 1/8 3/8 31,478.0 10% 102/4/1- 104/12/31 183,950 （本金300916元）自起訴狀繕本送達日即107/7/13之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 （本金83095元）自108/12/14起至清償日止，按年息5%計算之利息 42,353.0 10% 105/1/1- 106/12/31 180,000 37,762.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,061 小計 384,011 2 李志杰 000號2樓之1 000 170 1/8 3/8 31,478.0 10% 102/4/1- 104/12/31 183,950 （本金300916元）自起訴狀繕本送達日即107/7/11之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 （本金83095元）自108/12/14起至清償日止，按年息5%計算之利息 42,353.0 10% 105/1/1- 106/12/31 180,000 37,762.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,061 小計 384,011 3 黃碧穎 000號3樓 000 170 1/8 3/8 31,478.0 10% 102/4/1- 104/12/31 183,950 （本金300916元）自起訴狀繕本送達日即107/7/11之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 （本金83095元）自108/12/14起至清償日止，按年息5%計算之利息 42,353.0 10% 105/1/1- 106/12/31 180,000 37,762.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,061 小計 384,011 4 黃文惠 000號4樓之1 000 170 1/8 3/8 31,478.0 10% 102/4/1- 104/12/31 183,950 （本金300916元）自起訴狀繕本送達日即107/7/11之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 （本金83095元）自108/12/14起至清償日止，按年息5%計算之利息 42,353.0 10% 105/1/1- 106/12/31 180,000 37,762.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,061 小計 384,011 5 李黃省 000巷2弄16號1樓 000 172 1/8 4/8 31,484.0 10% 102/4/1- 104/12/31 186,149 （本金388651元）自起訴狀繕本送達日即107/7/9之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,371.2 10% 105/1/1- 106/12/31 182,196 37,778.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,306 小計 388,651 6 李孟潔 000號3樓 000 172 1/8 4/8 31,484.0 10% 102/4/1- 104/12/31 186,149 （本金388651元）自起訴狀繕本送達日即107/7/9之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,371.2 10% 105/1/1- 106/12/31 182,196 37,778.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,306 小計 388,651 7 黃明楷 000號4樓 000 172 1/8 4/8 31,484.0 10% 102/4/1- 104/12/31 186,149 （本金388651元）自起訴狀繕本送達日即107/7/9之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,371.2 10% 105/1/1- 106/12/31 182,196 37,778.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,306 小計 388,651 8 李志強 000號4樓之1 000 172 1/8 4/8 31,484.0 10% 102/4/1- 104/12/31 186,149 （本金388651元）自起訴狀繕本送達日即107/7/11之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,371.2 10% 105/1/1- 106/12/31 182,196 37,778.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,306 小計 388,651 9 顧樹安 000號4樓 000 168 1/8 1/8 31,514.4 10% 102/4/1- 104/12/31 181,996 （本金380216元）自起訴狀繕本送達日即107/7/9之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,463.2 10% 105/1/1- 106/12/31 178,345 37,857.0 10% 107/1/1- 107/3/31 19,875 小計 380,216 10 甘畢莉 000號4樓 000 170 1/8 3/8 31,478.0 10% 102/4/1- 104/12/31 183,950 （本金384011元）自起訴狀繕本送達日即107/7/11之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 無 42,353.0 10% 105/1/1- 106/12/31 180,000 37,762.0 10% 107/1/1- 107/3/31 20,061 小計 384,011附表二： 編號 房屋事實上處分權人 房屋門牌(臺北巿○○區○○街0段) 占有土地地號(臺北巿○○區○○段0○段) 土地登記面積(平方公尺)(A) 房屋占有土地面積比例(B) 申報地價（元/平方公尺）(C) 年息(D) 占有期間 (E) 被告應給付之金額(計算式：A×B×C×D×E，E換算為年)(新臺幣) 起訴狀繕本送達日（民國） 3 黃碧穎 000號3樓 000 170 1/8 31,478.0 5% 102/7/11- 104/12/31 82,743 107/7/11 42,353.0 5% 105/1/1- 106/12/31 90,000 37,762.0 5% 107/1/1- 107/3/31 10,031 小計 182,774 6 李孟潔 000號3樓 000 172 1/8 31,484.0 5% 102/7/9- 104/12/31 83,918 107/7/9 42,371.2 5% 105/1/1- 106/12/31 91,098 37,778.0 5% 107/1/1- 107/3/31 10,153 小計 185,169