臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第335號原 告 林炳祥訴訟代理人 郭睦萱律師複代理 人 陳彥蓁律師被 告 林碧雪
林大弼林大舜林宜諺梁明本訴訟代理人 梁秉堯被 告 莊淑雲訴訟代理人 吳秀菊律師被 告 林彥呈（即林吉明之承當訴訟人）訴訟代理人 顏珮芬被 告 顏淑妙訴訟代理人 黃聖堯律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（面積三三０平方公尺），應依如附圖所示方法分割，其中編號A1部分面積八十九點三平方公尺分歸被告莊淑雲取得、編號B1部分面積九十一點九五平方公分尺歸被告林彥呈取得、編號C1部分面積一百四十八點七五平方公尺歸被告顏淑妙取得。
如附表「應給付補償之共有人」欄所示被告，應補償如附表「應受補償之共有人」欄所示原告、被告各如附表「應受補償金額」欄所示金額。
訴訟費用由兩造按附表「原應有部分比例」欄所示比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。民事訴訟法第256條定有明文。查，原告於起訴時聲明為：（一）兩造共有之臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地），准予原物分割，全部分歸被告林吉明（已由被告林彥呈承當訴訟，下同）、林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺、顏淑妙、莊淑雲、梁明本取得，並按起訴狀附表所示之應有部分維持共有。（二）被告莊淑雲應補償原告新臺幣（下同）26,314,750元【見本院107年度湖調字第25號卷（下稱湖調卷）第6頁】在卷可稽。嗣具狀將上揭聲明第2項變更為：被告應補償原告金錢（人別及金額待測量、估價後確定）（見本院卷一第126頁）。復以書狀將聲明變更為：如下述「貳、實體事項」、「一、原告起訴主張略以」第（四）項欄所示（見本院卷二第92頁）。核原告上揭聲明之變更，為對於共有物分割方法所為不同之主張，係在同一分割共有物之基礎事實下所為之變更，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，依上揭法律規定，應予准許。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。第三人經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項分別定有明文。查系爭土地之原共有人即被告林吉明於本件訴訟繫屬中之107年11月3日將其應有部分以買賣為原因，並於108年1月8日辦理移轉登記予被告林彥呈，此有系爭土地登記第二類謄本可稽（見本院卷一第286至288頁）。而被告林彥呈於本院審理中聲請承當訴訟（本院卷一第349頁、本院卷二第161頁），且經兩造於本院109年3月26日言詞辯論期日同意（本院卷二第89頁）。經核於法並無不合，應予准許，故被告林吉明已脫離本件訴訟。
三、本件被告林碧雪、林大弼、林大舜經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：
（一）原告與被告林吉明（已由林彥呈承擔訴訟）、林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺、顏淑妙、莊淑雲、梁明本等8人共有系爭土地，而被告顏淑妙、林吉明、莊淑雲於系爭土地上各有未辦保存登記之建物，門牌號碼分別為同市區○○路○○○巷○○號、17號、19號等3建物（下分別稱系爭15號、17號、19號建物，合稱系爭3棟建物）均占用系爭土地，惟系爭土地已無空間再供原告利用，原告所有應有部分、每年均須繳納地價稅等稅賦。而兩造共有人意見不一，迄今無法達成分割協議。縱被告莊淑雲稱系爭土地過去存有分管契約，然分管契約應不拘束共有人對於共有物之分割方法及分割請求，本件顯有分割之必要。
（二）被告莊淑雲19號建物建築於系爭土地，其分割方式以原物分配為主，被告莊淑雲如欲保存19號建物，自應就其超出應有部分以金錢補償其餘共有人。倘依原物分割、補償金額應依照內政部不動產交易實價資料，以每坪192.5萬元（即每平方公尺582,312元）計算，較符合市場交易價格，故本件取得系爭土地如由被告莊淑雲、林吉明（已由林彥呈承受，下同）、顏淑妙分割取得，應以上開金額作為補償其餘共有人基準。
（三）對於法院囑託誠信不動產估價師事務所（下稱誠信事務所）之估價報告書（下稱系爭估價報告）及估價報告書補充說明（下稱系爭估價補充說明）採用比較標的之不動產屬親友交易、持分土地等特殊交易價格，非以客觀數據作為價格調整，恐淪為估價師個人主觀認定，該估價內容與系爭土地實際交易價格不符，且任意採用特殊交易價格之不動產作為比較標的，惟估價規則並未規範該等價格如何調整而得符合正常交易價格，故不應以特殊交易作為比較標的。而系爭估價報告及系爭估價補充說明對於鄰近系爭土地之481地號土地交易價格未予採納，反以特殊交易標的作為估價基準，顯為估價師個人主觀選擇。又系爭土地已納入都市更新範圍，惟系爭估價報告及補充說明並未考量都市更新，故系爭土地之實際交易價格應高於系爭估價補充說明之金額。而系爭土地附近之同區段481地號土地（下稱481地號土地）買賣過程為實際交易狀態，其公信力應比系爭估價報告及補充理由強，請法院一併審酌。
（四）綜上，為簡化共有關係，爰依民法第824條等規定，提起本件訴訟，並聲明：
1.兩造共有之系爭土地，准予原物分割。分割方式為：⑴系爭土地如附圖A所示A1及A2部分由被告莊淑雲取得。⑵系爭土地如附圖A所示B1及B2部分由被告林吉明（已由繼林彥呈承當訴訟）取得。
⑶系爭土地如附圖A所示C1、C2、及部分由被告顏淑妙取得。
⑷系爭土地如附圖A所示E部分由被告莊淑雲、林吉明(繼受
人林彥呈)、顏淑妙3人，各按應有部分3分之1維持分別共有。
2.被告莊淑雲、林吉明（已由林彥呈承擔訴訟）、顏淑妙應各按如民事更正聲明二狀附表1（見本院卷二第97頁）所示應負擔之補償金額，分別補償原告林炳祥、被告林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺、梁明本並由原告林炳祥、被告林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺、梁明本各自受領。
二、被告抗辯則略以：
（一）被告林碧雪
1.系爭土地應有部分長期遭被告顏淑妙、林吉明（已由繼林彥呈承當訴訟）、莊淑雲占用，伊所有應有部分較小，希能透過分割，脫離共有關係。
2.其分割方法如按原告之方法分割，則系爭土地面積過小，無法有效利用，而伊同意原告所提出依照系爭土○○○區段○○○○號土地之標準進行補償。
3.綜上所述，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）被告林大弼
1.伊同意將系爭土地出售，並按照應有部分比例將價款分配予伊，並脫離共有關係。可接受原告所提出之實價登錄每坪192.5萬元為計算基準，而伊同意原告所提出依照系爭土地之同區段481地號土地之標準進行補償。
2.如用金錢補償之方式，其系爭土地之價額應以每坪150萬元為準，如未達每坪150萬元，則不同意亦此方式分割。
（三）被告林大舜
1.系爭土地之應有部分長期遭被告顏淑妙、林吉明、莊淑雲占用，伊同意補償伊之應有部分後，脫離共有關係。
2.其分割方法如按原告之方法分割，則系爭土地面積過小，無法有效利用。伊同意原告所提出依照系爭土地之同區段481地號土地之標準進行補償。
3.系爭估價報告明顯偏低，與市場行情不符，且估價方式受比較標的四實價登錄107年11月平均單價每坪69.36萬元拉低估價，而該筆交易為原被告林吉明出售持分予被告林彥呈，應剔除該筆交易，否則應回歸市場價格，若無合理補償，則應就系爭土地全部變價分割。
4.綜上所述，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
（四）被告林宜諺伊同意原告所為之主張（見本院卷第201頁）。
（五）被告梁明本
1.系爭土地遭被告莊淑雲、林吉明、顏淑妙等3人之未辦保存登記之建物長期占用，其被告顏淑妙所有之系爭15號建物之占有面積小於其系爭土地之應有部分，而被告林吉明、莊淑雲所有之系爭17號、19號建物之占有面積已超過各自於系爭土地之應有部分，其他共有人無法使用系爭土地之應有部分，又要繳納稅金，實屬不公，故伊同意分割，主張現占有人以合理之市價補償予伊或變價分割。
2.被告莊淑雲、林吉明（已由林彥呈承受訴訟）應以金錢補償伊後，取得伊之系爭土地應有部分，其補償金之計算方式同意原告所提之實價登錄每坪192.5萬元，且系爭土地為臺北市政府公告之法定都市更新區。
3.系爭估價報告以系爭土地比鄰近第三種工業區土地每坪低於20萬元以上，並非合理，其第三種工業用地每坪至少13
0.62萬元，應將相距500公尺內之工業區土地列入參考，且系爭估價報告第19頁可見總樓地板面積及總銷售面積推估等，與實際建築總樓地板面積計算及總銷售面積等有誤差，影響土地價格。依「房屋興建自學法律基本功」及「賺大錢靠土地」二書記載，其計算合理土地價格約為127萬元至179萬元之間，與原告之實價登錄相近。其系爭土地鄰近之同區段481地號土地係已是都市更新完成之建案，其反推回系爭土地之價格為最真實之價格。
4.綜上所陳，茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（六）被告顏淑妙
1.法院就系爭土地囑託臺北市中山地政事務繪製之原物分割方案如附圖之複丈成果圖，將如附表C1部份分割予被告顏淑妙、A1部份分割予被告莊淑雲、B1部份分割予林彥呈，被告顏淑妙同意此原物分割方案。
2.就其他未取得土地之共有人應領取補償部份，牽涉系爭土地之價值，而法院已囑託誠信事務所對系爭土地為估價，並作成系爭估價報告及補充說明，不爭執其系爭估價報告之價格。而原告就系爭土地之價格提出附近土地實價登錄價格，多為107年交易價格，實與本案估價基準日108年9月3日相去甚遠，數筆實價登錄價格資料，有每坪50萬至80萬元之交易資料，而原告取每坪近200萬元為參考價格，尚不足採。原告與被告梁明本另主張因系爭土地劃入都市更新範圍，故須另特別加計都市更新價值云云，因土地要增加都市更新價值須考量諸多層面，牽涉到諸多個案之特殊性，非正常一般估價方法可以就個別案件提出估價，其等主張並無所據。系爭估價報告已依實際市場現況作現況調整，實符合不動產估價技術規格之規定，應屬可採。
（七）被告林彥呈即林吉明之承當訴訟人
1.伊就占用應有部分，並無能力進行價購，故不同意分割，主張以承租方式承租系爭17號房屋占用超出系爭土地應有部分，伊願給付租金。
2.伊不同意原告所提出依照系爭土地之同區段481地號土地之標準進行補償。
3.系爭估價報告具有一定之公信力，故原告所提之質疑價格過低不合理。伊則認系爭估價報告價格過高，因系爭估價報告中比較標的2、3之價格均為108年5月間，與鑑價基準日108年9月3日有所差距，故應以系爭估價報告中比較標的1之108年9月交易價格為準，其價格應為每坪82.85萬元。另系爭土地之鄰地即同區段481號、346號土地，均由建商以每坪85萬元收購完成，故系爭估價報告就空地價格及地上建物價格之估價，均屬過高。
（八）被告莊淑雲
1.系爭土地與481號土地）原為原告及被告莊淑雲之祖父、被告林吉明之父林○所有，而原告與被告莊淑雲為兄妹，均為四房林長庚之子女，因三房無子原告便過繼至三房，然因三房早逝原告仍由四房撫養長大，由於系爭土地與481地號土地均為林○所有，其過世後由其子孫共有2筆土地，由子女分別於其上建屋居住，多年來相安無事，足以證明上開2筆土地在占有人大房至五房事實上有分管契約之關係。被告莊淑雲於父親林長庚生前向其價購系爭土地持分及建物，被告莊淑雲便成為系爭土地672分之92土地持分及其上19號建物所有人。故於481號土地及系爭土地被告莊淑雲占用系爭土地面積未逾越原來分管之範圍。
2.系爭19號建物所坐落之系爭土地應分割予被告莊淑雲，將被告林大弼、林大舜、林碧雪、林宜諺及顏淑妙就其所有之系爭15號建物超出持分部分，分割至被告莊淑雲所有之系爭19號建物坐落之系爭土地，該分割方式，可減少所有共有人所受之損害，且避免貿然拆除現有建物造成相關公共安全之危害，以符合系爭共有物之現狀、社會整體經濟效用及全體共有人之利益。
3.其補償方式主張：⑴先位主張：被告莊淑雲對前項所述共有人承租系爭19號建
物超出被告莊淑雲所持有持分之部分，依系爭估價報告之記載，系爭土地每坪每月租金應以750元計算，被告莊淑雲之系爭19號建物占用土地面積為88.59平方公尺，扣除莊淑雲本身所有土地持分面積約45.178平方公尺，即19號房屋占用其他共有人土地面積為43.412平方公尺，換算後為13.132坪，故被告莊淑雲願給付每月租金9,849元（計算式：750×13.132＝9,849）予其他共有人，由各共有人依持分比例受領。
⑵備位主張：系爭估價報告之比較標的二、三之價格日期為
108年5月與本件鑑價基準日108年9月3日有所差距，反觀比較標的一之估價日期為108年9月，與本件之鑑價基準日為同一時期，應較比較標的2、3貼近系爭土地於估價基準日之價格，故應以比較標的1之價格每坪82.85萬元，為系爭土地價格為妥。且481地號土地之建商收購價為每坪85萬元，故系爭估價報告中就空地價格及地上現有建物價格之估價，均屬過高。原告提出實價登錄資料就系爭土地之鄰近土地之平均交易價格為每坪188萬元，係選取高價土地做為計算基準，而鄰近土地於107年4月及107年6月之實價登錄價格分別為每坪75萬元及約每坪84.9萬元，而另一筆土地連同建物於106年10月之交易價格為約每坪44.57萬元，故伊認系爭土地價額應以不超過每坪85萬元為適當。
原告所提出相鄰之481地號土地價額每坪215.62萬元，無法作為類比本件系爭土地之基準，其主張不合理，應以各共有人對481地號土地之持分換算後約12.3899坪，買賣價額共990萬元計算，約每坪79.9萬元為妥。故估價報告估價仍屬過高。而伊同意以系爭估價報告作為若原物分割時，被告補償其他共有人之金額。
4.綜上所陳，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地面積330平方公尺，為兩造共有，應有部分各如附表「原應有部分比例」欄所示等情，有土地登記謄本可稽（見107年度湖調卷第25號卷第13至15頁、本院卷一第286至298頁）。兩造對於系爭土地之分割方法未能以協議決定，亦無不得分割之情形或約定，且系爭土地屬都市計畫第三種住宅區土地，而系爭土地上，現建有分別屬於被告顏淑妙、訴外人林吉明、被告莊淑雲所有使用，門牌號碼分別為同市區○○路○○○巷○○號、17號、19號未辦保存登記等系爭3建物，占用現狀情形如附圖A所示等情，有地籍套繪都市計畫使用分區圖、臺北市中山地政事務所108年12月5日土地複丈成果圖各1份（見本院卷第65頁、第115頁至第118頁、第303頁）在卷可參。核其使用目的並無不能分割情形，且兩造亦無從達成協議，是原告訴請裁判分割共有物即系爭土地，於法有據。又被告莊淑雲抗辯：系爭土地應有分管協議存在，而系爭19號建物超出被告莊淑雲應有部分之面積合計13.132坪，故被告莊淑雲願給付每月租金9,849元予其他共有人，由各共有人依持分比例受領等情，惟無論被告莊淑雲所使用系爭19號建物占用系爭土地之原因為何，系爭土地上現有系爭3建物之占用現狀，並非屬於物之使用目的不能分割之情形；而無論系爭土地先前是否存在分管協議，此與共有物分割係屬二事，亦難認為有不能分割之情形。至於被告莊淑雲所提出願就占用超出其應有部分面積予以給付其他共有人租金補償，僅為占有使用對價問題，雖曾有被告林大弼、林碧雪曾表示同意，但為原告反對（見本院卷一第110頁、本院卷二第25頁），而未獲得全體共有人之同意，是被告莊淑雲所提出願就占用超出其應有部分面積予以給付其他共有人租金補償之請求，尚非得以作為系爭土地不得分割之理由，並此指明。
（二）按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。民法第824條第2項第1款訂有明文。次按法院定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定，不受共有人所主張分割方法之拘束。經查：系爭土地上，屬都市計畫第三種住宅區土地，且面臨臺北市○○區○○路○○○巷，格局方整，而系爭土地上現建有分別屬於被告顏淑妙、訴外人林吉明、莊淑雲所有使用，門牌號碼分別為同市區○○路○○○巷○○號、17號、19號未辦保存登記等系爭3建物，占用現狀情形如附圖A所示等情，已如上述。而被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲均表示同意由其等依照占用情形如附圖所示位置，分割取得系爭土地之部分，再由其等3人就分得超過其原應有部分土地以現金補償其他共有人，而原告、被告林碧雪、林大舜、林宜諺及梁明本等人亦均曾表示同意以由被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲以實際占用情形分割，再由其等3人就分得超過其原應有部分土地以現金補償其他共有人之分割方案，雖兩造對於補償金額之計算即系爭土地之補償價格如何估算持有不同意見，被告林大弼、林大舜及梁明本等人亦曾提出補償金額未達一定金額以上，則或不同意以此方式分割，而應以全體共有人原物分配或將系爭土地整体出售，再由全體共有人依應有部分分配價金等分割方式。惟本院認如採全體共有人依其應有部分原物分割，部分共有人所取得之面積過於狹小，不利於利用，且原物分配下，系爭土地僅一面面臨道路，為公平起見，應讓所有共有人所分得之土地均鄰道路，則導致土地劃分過於狹長，不利實際利用，且產生地上房屋占用問題，顯非有利於全體共有人之利益。至於將系爭土地全部變價，再將價金依應有部分比例分配全體共有人之分割方式而言，由於系爭土地上現建有系爭3建物，而被告莊淑雲亦抗辯係因分管契約而占有系爭土地，固不論該向主張是否為實，顯然系爭土地上建有系爭3建物，勢必影響系爭土地整体出售之價格與市場上買受之意願，而導致全體共有人之不利益。是本院認為以上揭兩造所曾提出之完整分割方案而言，應以被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲均表示同意由其等依照占用情形依附圖所示位置分割取得系爭土地之部分，再由其等3人就分得超過其原應有部分土地以現金補償其他共有人，即應依如附圖所示方法分割，其中編號A1部分面積89.3平方公尺分歸被告莊淑雲取得、編號B1部分面積91.95平方公分尺歸被告林彥呈取得、編號C1部分面積148.75平方公尺歸被告顏淑妙取得。再由其等3人就分得超過其原應有部分土地以現金補償其他共有人，係對於全體共有人最有利之分割方案，兼顧系爭土地實際利用現狀，亦使得未實際利用系爭土地之共有人能脫離共有關係，無須再負擔未實際利用之稅捐等費用支出，亦不會在分割後，產生現狀房屋處理問題，最有利於全體共有人。
（三）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例意旨參照）。查：
1.關於本件金錢補償基準即系爭土地之價格，經兩造合意由本院囑託誠信事務所進行鑑定，且關於系爭土地之價格，經兩造合意，以108年9月3日當日為估價之基準日（見本院卷一第295、209頁）。而經本院囑託誠信事務所鑑定系爭土地於108年9月3日之以空地條件估價價格為101,870,000元（下稱空地價格）；如以土地上現有建築物條件，即扣除地上現有建築物使用之權利價值（即目前現況）估價價格為92,370,000元（下稱現況價格）等情，有系爭估價報告及系爭估價補充說明各1件在卷可按（見本院卷二第393至445頁，估價報告外放卷外）。關於上揭現況價格估價，因系爭估價報告中關於地上現有建築物使用之記載有誤，經鑑定人更正，並據更正後現況估價，故現況價格係以系爭估價補充說明所為更正後之估價價格為據，附此指明。
2.系爭土地上現有建有被告顏淑妙、訴外人林吉明、莊淑雲所有使用未辦保存登記之系爭3建物，而被告林彥呈所有土地系由訴外人林吉明所取得，而在本件共有物，依如附圖所示，系爭3建物現況為現物分割時，實際上等同使得房屋占用狀況與土地所有權所有狀況合一，是共有人間係分割土地，而就被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲係同時因而取得系爭3建物各別占用之基地之現狀關係下，應無扣除地上現有建築物使用之權利價值之問題，故本件依附圖所示進行原物分割後，應以空地價格計算補償基準，始為公平。
3.細繹系爭估價報告及系爭估價補充說明內容，關於空地價格之估算，顯示鑑定單位同時採用比較法及成本法之土地開發分析法2種估價方式，分別推估系爭土地每坪平均單價，再依權重比換算得出系爭土地總價值，繼之得出系爭土地空地價格；就比較法部分，係選擇以其他4筆鄰近土地為比較標的（比較標的1至4），並排除比較標的4（即系爭土地於107年11月所為實價登錄之交易紀錄，而以比較標的1至3之其他3筆鄰近建物（分別位在系爭土地同段同小段之511至540間地號土地、541至570地號間土地，於108年9月、108年5月間交易之實價登錄資料）為比較標的，並視比較標的之情況因素、價格日期因素、區域因素、個別因素調整參考百分比，進行推估系爭土地總價為103,820,000元；而就成本法部分，亦分析3筆之位在臺北市○○區○○路○○○巷○號建物（20層樓第14層、第4層、第10層，分別於108年7月；6月間之新成屋實價登錄價格之平均價格，約每坪593,000元為實際成交價格，推估平面層及2樓以上各樓層平均價格約為每坪570,000元、平面車位單價約2,400,000元為市場銷售價格；而以系爭土地依臺北市土地使用分區管制自治條例，規定第三種住宅區之項目使用，建蔽率45％與容積率225％，及其他相關建築都計法規，並依建築技術規則建築設計施工編規定推估系爭土地建築面積，以興建地上7層、地下2層之建物，總銷售面積346.21坪及坡道平面車位11個為據，推估總銷售金額為223,740,000元。再扣除依不動產估價師公會全國聯合會第4號公報，平均房價在每坪500,000元至745,000元，臺北市鋼筋混凝土造地上7層、地下2層每坪造價103,000元，並考量工程地下室以連續壁方式處理，每坪增加10,000元，調整造價為每坪113,000元，再以行政院主計總處物價統計月報中營造工程物價指數之建築工程類指數表調整1.64％，故造價調整後為每坪115,000元，並以此計算營造施工費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他費用等建築直接、間接成本及利息而為推估土地開發成本分析價格空地價格之平均單價為每坪1,012,000元。
而以系爭土地空地市場價格作為參考。以開發為前提，故價格決定以成本法之土地開發分析法佔70％權比，比較法取得之案例皆僅小比例持分交易佔30％權比，而估價空地價格為101,870,000元，是堪認系爭估價報告書及系爭估價補充說明，已就鑑定分析過程詳細說明，鑑定結果應值採信。
4.原告雖舉系爭估價報告中所引比較標的4之實價登錄交易紀錄，即為本件被告林彥呈與訴外人林吉明間之關係人交易價格偏低，而質疑系爭估價報告之鑑價結果。惟依系爭估價報告所載，其並未引用比較標的4之實價登錄資料作為本件比較法，實際上比較標的，且鑑定人即誠信事務所之不動產估價師劉揚到庭證稱略以：估價師在選取時價登錄內容會排除差距比較大標的，避免與市價差距過大；伊在搜尋所有案例後，發現有比較標的4，但記載包括持份及親友之間的交易，單價比其他標的還低，明確感受是親友間不考慮市價狀況之交易，所以把比較標的4排除。標的4列在報告上，是顯示伊知道有此數據存在實價登錄上，標的4對於比較法最後的結論沒有影響等情（見本院卷第278頁），則系爭估價報告及系爭估價補充說明，既係以其中所引比較標的1至3進行估價，並未以比較標的4作為比較對象下，是尚難以此而認定系爭估價報告所載之內容不足採信。
5.原告以系爭估價報告書中所引比較標的1、2之實際登錄資料中已記載此為親友、員工或其他特殊關係間之交易，且該交易價格每坪828,000元等價格均偏低，故系爭估價報告之鑑定結果並不足採信等情，惟經鑑定人劉揚到庭證稱略以：伊勘估標的與比較標的調整率表情況因素調整百分率（見鑑定報告第16頁），在比較標的1、2、3的因素都有調整到10％至12％，以因應有記載親友或員工的其他關係人交易；伊當時在網路上搜尋2個案（資料見本院卷二第297頁），面積相同但是開價不同，依據該等個案例平均開價與一般採用開價85折作可能成交價，較接近每坪1,000,000元左右；當時在時價登錄資料上找不到其他更符合可以參考案例。在（系爭估價報告書中堪估標的與比較標的的）總調整率表中所提親友或一定關係人的交易採取加權，比例在專業無很明確依據，比較標的1會比2、3增加2％的原因，是因為單價含了0.3坪道路用地，道路用地單價比住宅用地單價低，有關於3筆土地判斷，10％以上增加是因為專業鑑定經驗的判斷，相關估價規則並沒有具體規定等情（見本院卷二第278至279頁）。足見鑑定人於為空地價格評估之際，在比較法時已經充分考量比較標的1至3之特殊性與系爭土地之差異，並依據其經驗進行比較標的間價格之加權調整，且亦參考所搜尋相關開價價格判斷系爭土地之市價，足見該鑑定價格並無偏離市場交易行情之情形。雖鑑定人表示關於總調整率表之調整比例尚無明確之規範，但此即為必須依據鑑定人專業及經驗所為之判斷之原因，且依據系爭估價報告及系爭估價補充說明所載，本件關於空地價格依據比較法及成本法之土地開發分析法2種估價方式，分別推估系爭土地總價為103,820,000元及101,030,000元，兩者間並未有明顯過大差距，是尚難僅以比較標的1、2為關係人交易或是以鑑定人在比較法中所為標的價格加權比例並未有明文規範而為調整等原因，而認定系爭估價報告結果不足採信。
6.原告雖舉出原證8所示實價登錄資料，顯示系爭土地同小段附近地號土地自106年間至108年間多筆交易紀錄（見本院卷一第400至408頁），其中雖有數筆顯示交易價格。較系爭估價報告中所採用之比較標的1至3價格為高，但亦有數筆較之比較標的1至3價格為低，衡情在不同標的、不同時間、不同交易條件下，市場價格並非呈現一致，始屬正常。是尚難僅以原告所提上揭實價登錄資料中部分高於系爭估價報告中所採用之比較標的1至3之價格，即行推認系爭估價報告所為空地價格之估價不足採信。至於其他被告所提出系爭土地鄰近之其他實價登錄交易資料，而質疑系爭估價報告及系爭估價補充說明所為估價過高等情，基於以上相同理由，本院認亦難據此推論系爭估價報告等所為空地價格之估價不足採信，不在具體一一論述，附此指明。
7.被告梁明本提出鄰近臺北市○○區○○段0○段000地號土地，屬於第三種工業區土地之成交價格，而以通常住宅區之土地價格應高於工業區之土地價額而認系爭土地價格應較此為高等情，惟關於土地不同之使用管制及性質不相同，且各別交易並有其主觀上之考慮，故尚難以此第三種工業區土地之成交價格而推認系爭估價報告所為空地價格之估價不足採信。
8.被告梁明本抗辯：依「房屋興建自學法律基本功」及「賺大錢靠土地」記載方式，其計算合理系爭土地價格約為127萬元至179萬元之間等情，惟不動產估價計算應有多種不同評估方式，尚難僅因估價計算結果之不同，即行推論系爭估價報告書所為空地價格之估價，不足採信。
9.系爭土地雖經臺北市政府劃入公劃都市更新地區範圍等情，有臺北市政府109年11月5日府授都新字第1090144601號函在卷可按（見本院卷第309頁），惟系爭土地目前並無實際擬定都市更新事業概要或計畫相臺北市政府申請報核等情，為兩造所不爭執。而經鑑定人劉揚到庭證稱略以：所謂素地定義上排除地上物考量評估素地價格，但都市更新要保留地上物殘破建物才有資格申請，所以定義素地來說不會與都市更新有關；劃入都市更新範圍內，與都市更新整體一起開發時，素地參與都市更新的計劃，素地價額會影響，但沒有參與都市更新計畫時，對於素地價額沒有影響。如果有建物情況，大約會花10至20年時間才能達到新建程度，所以未來增值會受到利息或積壓資金影響，要考量利息投資金錢其他損失在內，在土地開發分析法情況下，對於土地的評估有所影響，本件當時要求估價報告時，是以108年9月3日市場價格，在108年9月3日當時不會發生都市更新等情明確（見本院卷二第279至280頁）。是系爭土地於108年9月3日之估價基準日當時，系爭土地並無具體經核定之都市更新事業概要或計畫或是有關於危險及老舊建築物重建之建築設計或許可存在，當無從以此未來可能之發展，作為基準日估價之因素。是系爭估價補充說明中（見本院卷二第431頁），記載略以：是否符合臺北市都市更新自治條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例等建築容積獎勵，須經由專業建築師依據建築法令檢討規劃設計始能得知，不屬本件估價範圍等情，顯非無見。則尚難以系爭估價報告書及系爭估價補充說明中未論列都市更新或危險及老舊建築物重建因素，而推論所為空地價格之估價不足採信。
10原告及被告梁明本、林大弼等人主張：鄰近系爭土地之48
1地號土地已是都市更新完成之建案，依其等與訴外人翔譽建設公司合建為例，依成本法反推回系爭土地之價格應更符合市價等情，惟依原告之陳報，系爭合建交易係始於101年間，於108年完工交屋，已與本件估價之基準日有所不同，差距時間長達數年，且合建契約之標的並非系爭土地，亦事涉訴外人翔譽建設公司與各該地主關於契約之條件磋商，況該481地號土地已經施工完成，與系爭土地並無建案規劃尚有不同，是均無法以此推論系爭估價報告及系爭估價補充說明所為估價過低，是上揭原告等人主張，尚非足採。
11準此，價值計算各共有人按原應有部分比例應分得之價值
、實際分得價值後，依本段首先揭示之規定及說明，即應由實際分得價值超逾其等原應分得價值之共有人，分別就超逾部分之金額，按未受分配原物或分配價值不足原應分得價值之其餘共有人所短少而應受補償金額占全體應受補償金額之比例，各補償各該其餘共有人。依上開鑑定系爭土地空地價格總價為101,870,000元，則每平方公尺價格為308,697元，則兩造分配前後面積及應找補之面積及找補之金額（包含被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲因獲分配原物分割各自所應支付補償之總金額以及除上揭被告3人以外之原告及其他被告所各別應受補償之金額機算均如附表A所示（小數點下均四捨五入，下均同）。而被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲依其所分得之比例，應各自補償原告及其他被告之計算比例及金額詳如附表B所示。從而，被告顏淑妙、林彥呈、莊淑雲應按如附表「應受補償金額」欄所示金額，分別補償原告、被告林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺及梁明本。
四、綜上所述，系爭土地並無不能分割之情形，本院審酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況等各情，認系爭土地如附圖所示方法分割，其中編號A1部分面積
89.3平方公尺分歸被告莊淑雲取得、編號B1部分面積91.95平方公分尺歸被告林彥呈取得、編號C1部分面積148.75平方公尺歸被告顏淑妙取得。又被告莊淑雲、林彥呈、顏淑妙所分得如附圖A1、B1、C1部分所示範圍價值，超逾其等按原應有部分比例應分得之價值，各自應按如附表「應受補償金額」欄所示金額，分別補償原告、被告林碧雪、林大弼、林大舜、林宜諺及梁明本。從而，原告訴請分割系爭土地，為有理由，爰判決命將系爭土地原物以如主文第1項所示方法分割，及為如主文第2項所示之金錢補償。
五、末查，分割共有物具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由共有人各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰命兩造依附表「原應有部分比例」欄所示比例負擔之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 陳紀元