臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第402號原 告即反訴被告 張文玫訴訟代理人 林開福律師被 告即反訴原告 詹閔淵訴訟代理人 林重宏律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國108 年12月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬肆仟陸佰元，及自民國一百零七年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保，得為假執行。但被告如以新臺幣玖拾貳萬肆仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證金專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號:00000-000000000號）內之新臺幣壹仟參佰捌拾萬元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十，餘由反訴原告負擔。
本判決第六項於反訴原告以新臺幣肆佰陸拾萬元為反訴被告供擔保，得為假執行。但反訴被告如以新臺幣壹仟參佰捌拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。原告起訴先位聲明第1 項為：被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）領回以僑馥公司帳戶存放中國信託商業銀行（下稱中信銀行）之不動產買賣價金信託專戶（帳號：00000-000000000 ）內新臺幣（下同）1,
380 萬元（本院卷第9 頁）。嗣追加第一先位聲明如乙、一、㈣、⒈、⑴所載，並將原先位聲明列為第二先位聲明，其中聲明第1 項另請求被告給付自民國107 年7 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（本院卷第86頁）。核其追加第一先位聲明部分，與原訴均基於兩造間因不動產買賣爭執之同一基礎事實；就第二先位聲明第1 項所為利息請求部分，係擴張應受判決事項之聲明，依首揭規定，均應許之。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、伊欲投資不動產賺取租金收益，經訴外人21世紀不動產股份有限公司（下稱21世紀公司）於107 年6 月30日居間帶看，同年7 月7 日即與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以總價1,380 萬元購買其所有之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地持分（下稱系爭土地）與其上000建號即門牌號碼臺○○○區○○路○ 段○○號0 樓房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），及簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證書），約定由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜。
㈡、被告明知系爭房屋有滲漏水，且曾遭鄰居檢舉而與人發生糾紛，卻向伊保證無滲漏水，及謊稱未遭人檢舉增違建，並在系爭契約所附不動產標的現況說明書（下稱系爭現況書）特別註記「無滲漏水」，伊始同意簽訂系爭契約，且於107 年
7 月27日匯款買賣價金共1,380 萬元至僑馥公司履約保證專戶。詎伊於同年月28日至系爭房屋打掃時，經系爭房屋正下方3 樓房屋住戶林芷如告以系爭房屋長年漏水，導致3 樓房屋天花板受有嚴重影響，其曾檢舉被告違建改裝套房出租所生漏水問題。伊旋於翌日約同被告、仲介人員前往3 樓房屋查看，被告無視系爭房屋有滲漏水，已欠缺其保證之品質，且具減少其價值及通常效用或契約預定效用之瑕疵，反而堅稱未漏水。伊於當日及同年8 月7 日催告被告處理、解決漏水瑕疵，均遭拒絕，伊得依民法第254 條、第359 條前段規定解除系爭契約。又系爭房屋是否漏水為本件交易重要之不動產性質，伊如知悉欲行出租之系爭房屋有漏水，當即不願購買，對於不知漏水復無過失，應視為意思表示錯誤，而被告向伊詐稱系爭房屋無滲漏水及未遭鄰居檢舉，致伊陷於錯誤而購買系爭房地，伊亦得依民法第88條、第92條第1 項規定，以起訴狀繕本送達為撤銷購買系爭房地及給付價金之意思表示，被告已無權領取僑馥公司履約保證專戶之買賣價金，爰依同法第179 條、第259 條第2 款規定，先位請求被告償還所受領之買賣價金1,380 萬元或應同意伊向僑馥公司領回存放中信銀行之不動產買賣價金專戶內1,380 萬元，及均自107 年7 月27日受領時起之法定利息；依系爭契約第10條第3 項約定，請求被告一部賠償伊為履行系爭契約支出之契稅7,674 元、地政士代辦預收規費3 萬元、履保費用4,140元、仲介費13萬8,000 元，合計17萬9,814 元之損害及法定遲延利息。
㈢、伊之先位請求如無理由，系爭房屋因漏水而欠缺被告保證之品質，且具減少其價值及通常效用或契約預定效用之瑕疵，爰依民法第359 條規定請求減少價金，再依同法第179 條、第227 條規定及系爭契約第10條第3 項約定，備位請求被告一部返還300 萬元及法定遲延利息。
㈣、聲明：⒈先位聲明：
⑴第一先位聲明：①被告應返還原告1,380 萬元，及自107 年
7 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②被告應給付原告17萬9,814 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
⑵第二先位聲明：①被告應同意原告向僑馥公司領回以僑馥公
司帳戶存放中信銀行之不動產買賣價金專戶（帳號:00000-000000000）內1,380 萬元，及給付自107 年7 月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②被告應給付原告17萬9,814 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。③願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：①被告應給付原告300 萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、原告未舉證證明系爭契約於107 年7 月7 日成立至同年月27日點交期間，系爭房屋漏水至3 樓房屋。其所提檢舉函屬檢舉者片面陳述，無從證明系爭房屋有漏水，臺北市建築管理工程處（下稱建管處）亦未認定系爭房屋有違建。伊於107年4 月19日由永慶公司仲介人員協同專業師傅，至3 樓房屋確認無漏水情事，系爭契約所附系爭現況書註記系爭房屋無滲漏水及未因增違建被檢舉，符合事實，伊未欺瞞原告。又伊因原告疑慮，於同年7 月29日、8 月1 日與21世紀公司加盟店人員或帶同專業師傅，再前往3 樓屋內查看，均未發現有漏水，乃認3 樓房屋其後發生漏水之原因尚應釐清，並依系爭契約第15條約定處置，非拒絕修繕。原告以系爭房屋有漏水，認其意思表示有錯誤或受詐欺而撤銷其意思表示；依系爭契約第10條、民法債務不履行或瑕疵擔保等規定，為解除契約、請求減少價金或損害賠償，均於法未合。
㈡、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、兩造於107 年7 月7 日簽訂系爭契約，約定由原告以1,380萬元向被告購買系爭房地，及簽訂系爭履約保證書，約定由僑馥公司辦理買賣價金履約保證事宜。被告已將系爭房地所有權移轉登記予原告，及於同年月27日將系爭房地交付予原告收受。原告於同年月27日合計匯付買賣價金1,380 萬元至僑馥公司履約保證專戶，及已支付契稅7,674 元、規費3 萬元、履保費用4,140 元、仲介費13萬8,000 元等情，為兩造所不爭執，且有原告提出之21世紀公司售屋資料表（本院卷第16頁）、系爭房地資料與所有權狀（本院卷第17至25頁、第43至44頁）、不動產標的現況說明書（本院卷第26至29頁）、系爭契約（本院卷第30至38頁）、系爭履約保證書（本院卷第39至42頁）、契約繳款書（本院卷第97頁）、代辦費用明細（本院卷第98頁）、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（本院卷第99頁）、統一發票（本院卷第100 頁），及被告提出之存證信函（本院卷第78至80頁）可佐，堪信為真實。
㈡、先位請求部分：⒈原告主張被告明知系爭房屋有滲漏水，且曾遭人檢舉，卻保
證房屋無滲漏水，並謊稱未遭人檢舉增違建，致其所為意思表示有錯誤或因陷於錯誤而簽署系爭契約，得依民法第88條、第92條第1 項規定撤銷簽署系爭契約及給付價金之意思表示，為被告否認，並以上開情詞置辯。查：
⑴系爭房屋於兩造交易時，應存在減少價值與通常效用之漏水瑕疵：
①按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354 條第1 項前段亦有規定。
而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用（最高法院73年台上字第1173號判例、99年度台上字第2443號裁判參照）。
②本院囑託新北市建築師公會鑑定系爭房屋是否漏水，經該公
會指派建築師於108 年3 月7 日、4 月1 日、4 月8 日到場會勘，並以水壓計測試冷、熱水管之水壓力變化，及在系爭房屋浴室積水後，以水分計測量儀測量積水浴室直下3 樓房屋平頂水分含量值，認如附圖所示系爭房屋臥室㈣之浴廁熱水管有滲漏，及臥室㈡至㈤之浴廁混凝土樓板防水層功能欠佳，均為3 樓房屋漏水原因，惟難以從漏水表面研判3 樓房屋漏水延續期間，有鑑定報告書（外放卷）可佐。
③建管處於107 年3 月4 日受理林芷如電話檢舉，其檢舉內容
略以：系爭房屋於2 年前改成套房出租，導致3 樓房屋天花板漏水及長壁癌，請求派人前往稽查處理等語（本院卷第53頁）。
④證人林芷如於本院審理時證稱：伊係系爭房屋直下3 樓房屋
住戶，系爭房屋如有人居住，3 樓房屋即會漏水。伊於105年6 月6 日曾向被告之前手屋主提及3 樓房屋壁癌與漏水逾趨嚴重，但該人稱已將房屋出售被告。伊於107 年農曆年間詢問被告之房客，因房客不願提供被告之聯絡方式，伊無法與被告接觸。伊於107 年3 月4 日提出檢舉前，系爭房屋已漏水1 、2 年，伊檢舉後1 至2 個月，逐漸未聽到系爭房屋屋內發出之聲音，3 樓房屋也慢慢的沒有漏水。期間永慶房屋之仲介王柏華有到3 樓房屋，伊帶王柏華至伊母親房間及客廳，指出房間之壁癌與漏水痕跡及客廳壁紙掀開之部位。伊母親另曾告知有人帶水電師傅到家裡，但未進一步處理漏水事宜等語（本院卷第165 至167 頁、第172 頁）。
⑤證人王柏華於本院審理時證稱：伊為永慶房屋之仲介，是被
告之姐夫，伊仲介被告買受系爭房屋前，有詢問3 樓住戶，該人稱3 樓無漏水，一直到107 年4 月間，亦未聽聞系爭房屋有漏水情事。伊係因被告收到臺北市政府所寄發遭人檢舉從事屋內裝修之通知，伊查知檢舉人為3 樓住戶，始於107年4 月間至3 樓房屋向林芷如解釋被告未曾為室內裝修，林芷如表明應是被告前手屋主之問題，並稱系爭房屋有漏水。伊其後約水電師傅至3 樓房屋查看，水電師傅未發現有滴水，且稱需時間觀察才能確認是否有滲水。伊有告知林芷如有狀況可再聯絡等語（本院卷第168 至172 頁）。
⑥依上開②，足見系爭房屋於108 年間經鑑定後，確認有浴廁
熱水管滲漏及混凝土樓板防水層功能欠佳，導致3 樓房屋漏水。另觀諸鑑定報告書所附鑑定時3 樓房屋現況照片（鑑定報告書附件六），其中臥室㈢之房間平頂照片（照片編號6、7 ）所示壁癌及油漆剝落情狀，與林芷如於107 年7 月28日（即系爭房屋點交翌日）以line傳送予被告觀覽之照片（本院卷第220 至222 頁）大致相符，而林芷如傳送之其餘照片顯示3 樓房屋另有壁癌及油漆剝落部位，可認3 樓房屋漏水位置並非單一，核與鑑定報告書所載系爭房屋多處浴廁漏水大致相符，加以因漏水所致之壁癌與油漆剝落，依理應係長久時日所致，依上開③至⑤，復可知林芷如於同年3 、4月間先後表明3 樓房屋有漏水及壁癌情事，堪足推認兩造於於同年7 月間交易時，系爭房屋即存在如鑑定報告書所載具減少價值與通常效用之漏水瑕疵。
⑵被告難認有向原告保證系爭房屋無漏水情事：
系爭現況書係被告於107 年6 月2 日填載，其在該現況書「現況有無滲漏水或壁癌」欄位雖手寫記載「無滲漏水」等語（本院卷第49頁），惟系爭現況書係被告提供予21世紀公司居間銷售之用，應僅係被告表明其填載時所知系爭房地概況，非向原告「保證」系爭房屋無滲漏水之瑕疵。而系爭契約第15條第1 款約定被告負半年之瑕疵擔保責任等語（本院卷第37頁），僅係兩造間就瑕疵擔保期間之約定，復無證據證明被告有為無漏水保證之約定，原告主張被告保證系爭房屋無漏水，委無足採。
⑶原告應不得對被告撤銷其意思表示：
①按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，為民法第88條第1 項前段、第2 項、第92條第1 項前段所明定。又所謂「物之性質」，係指足以影響物的使用及價值的事實法律關係。至於交易上是否重要，則應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。另民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號裁判參照）。
②建管處受理上開⑴、③之檢舉後，就漏水檢舉部分，以事涉
私權，建請鑑定釐清原因與權責等語回覆林芷如；就改裝套房檢舉部分，通知被告會勘後，於107 年4 月11日以被告未經許可擅自進行室內裝修施工，違反建築法第77條之2 規定為由，裁處罰鍰6 萬元，並於同年月13日寄送裁處書予被告收受。又因被告陳情其取得系爭房屋未曾裝修，於同年5 月間以會勘時現場無施工，亦無法判定裝修施作時間，且未給予被告陳述意見等理由，內部簽核撤銷裁罰，有建管處函文可佐（本院卷第256 至279 頁）。
③林芷如於107 年7 月29日以line傳送其與王柏華之對話訊息，並與原告為如下對話：
【林小姐您好向您報告和師傅約好星期四（4/19）早上10：
30分看屋】林芷如：這是他們請仲介過來處理事情。
大致上也是電話聯繫。
原告 ：瞭解。
【林小姐您好柏華人到樓下師父剛來電說會晚15-20 分大約
10：50左右到】原告 ：他們來看了有處理？林芷如：沒有啊。
後來也一直沒聯繫。
所以才急於出售。
原告 ：剛剛前屋主只回答，水電說不是漏水，所以他們沒說謊。
林芷如：不是漏水的話。
我們家怎會天花板都是壁癌。
至於他說的屋外滲水會是臭的嘛？說詞真的很無言。
還有整整好幾個月都無雨。
哪裡來的滲水。
原告 ：他們已停租幾個月了，怎麼可能還在滴水。
剛剛說要試一兩天放水，看有無漏下來。
一兩天也太短了（本院卷第231至235頁）。
④依上開②，可知建管處未處理確認系爭房屋有無漏水，就被
告是否違法裝修之調查則無最終確定結果，難以認定系爭房屋室內裝修屬違增建。又依上開⑴④、⑤，參酌上開③之line訊息內容，足認李芷如僅與王柏華接洽漏水處理事宜，而王柏華帶同水電師傅至3 樓房屋檢查後，應係判斷3 樓房屋壁癌等情狀源自屋外滲水，非系爭房屋漏水，3 樓房屋其後且因未出租而未有滲漏水等情。則被告在系爭現況書填載無因增違建被檢舉、收到相關通知或與人糾紛，及系爭房屋無滲漏水等語（本院卷第26至27頁），與其主觀認知應無相違，是縱系爭房屋室內裝修確屬違建而遭檢舉或有漏水情事，仍難認被告於交易時有主觀之詐欺故意，應不構成詐欺行為。原告主張其得以遭被告詐欺為由，依民法第92條第1 項前段規定，撤銷其購買系爭房地與給付價金之意思表示，委無足採。
⑤原告主張其買受系爭房屋欲為出租收益，未舉證以明，難以
逕採。又系爭房屋於66年12月7 日建築完成（鑑定報告書所附建物謄本），已屬老舊，其內復經整修變更為5 套房之住宅，客觀上存在漏水瑕疵之機率甚高。又雖原告主張系爭契約第15條第1 款之瑕疵擔保約定屬不漏水之保證，並不足採，惟該約定擔保之瑕疵應含括漏水情狀，當無疑義，兩造應已就漏水瑕疵約定由被告負擔保責任，系爭房屋漏水瑕疵應非屬買賣交易上之重要之點。參以鑑定報告書認系爭房屋漏水修繕費用為42萬8,955 元（鑑定報告書第10頁），占系爭房地總價1,380 萬元之比例僅約3%，衡情亦難認該漏水瑕疵於本件交易上達「重要」之程度。準此，原告主張如知悉系爭房屋有滲漏水即不願買受，依民法第88條第1 項前段、第
2 項規定，撤銷其購買系爭房地與給付價金之意思表示，亦無足取。
⒉原告另主張其於107 年7 月29日、8 月7 日催告被告解決漏
水瑕疵，均遭拒絕，得依民法第254 條、第359 條前段規定解除系爭契約，為被告否認，並以上開情詞置辯。查：
⑴原告無從依民法第254條規定解除系爭契約：
①按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229 條第2 項、第3 項、第254 條分別定有明文。又給付無確定期限者，依民法第22
9 條第2 項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。而民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條規定解除契約。至若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院102 年度台上第2166號裁判參照）。
②原告主張其於107 年7 月29日、8 月7 日催告被告解決漏水
瑕疵，被告均未置理等情縱然屬實，其所催告者應屬無確定期限債務，被告自受催告時起負遲延責任，惟原告未就其定相當期限催告被告履行，被告於期限內仍不履行一節舉證以明，依前揭說明，其無從依民法第254 條規定解除系爭契約。
⑵原告無從依民法第359 條前段規定解除系爭契約：
①按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35
9 條定有明文。上開條文但書所稱「但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，係指物之瑕疵，對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，兩相權衡，有失公允與平衡，買受人因之僅得請求減少價金，而不得據以解除契約之情形而言。
②系爭房屋於交付前應有如鑑定報告書所載之漏水瑕疵，該瑕
疵修繕費用為42萬8,955 元，占系爭房地總價比例僅約3%，被告依系爭契約第15條第1 款約定，就該瑕疵應負擔保責任，已如前述，可見修繕該漏水瑕疵之費用非巨，且應由被告負擔，衡情修繕期間亦非長久，與解除契約對被告所生損害兩相權衡，實有失公允與平衡，原告主張因系爭房屋漏水瑕疵予以解除契約，可認顯失公平，無從准許。
⒊從而，原告主張被告向其詐稱系爭房屋無漏水及未遭人檢舉
增違建，致陷於錯誤而購買系爭房地，依民法第88條、第92條第1 項前段規定，撤銷其購買系爭房地與給付價金之意思表示，均無足取；依民法第254 條、第359 條前段規定解除系爭契約，於法未合，其以撤銷意思表示或解除契約後，被告無權收取買賣價金為由，依同法第179 條或第259 條第2款規定，以第一、二先位聲明第1 項請求被告償還受領之價金1,380 萬元或應同意其向僑馥公司領回不動產買賣價金專戶內之1,380 萬元，及法定利息，即乏依據，無從准許。其併以得解除系爭契約為由，依系爭契約第10條第3 項約定，以第一、二先位聲明第2 項請求被告一部賠償其支出之契稅等合計17萬9,814 元之損害及法定遲延利息，亦無依憑。
㈢、備位請求部分：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第359 條前段、第179 條分別定有明文。又買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360 條規定自明。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。另買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號裁判、87年台簡上字第10號判例參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。
⒉被告交付系爭房屋予原告時存在減少價值與通常效用之漏水
瑕疵，原告不能依民法第359 條前段規定解除系爭契約，均如前述，其依同條後段規定請求減少價金，即無不合。又本院就系爭房地因上開瑕疵所減損市場價格送請新北市建築師公會鑑定，經該公會依不動產估價技術規則所定之比較法分析，考量個別因素、區域因素、情況調整及瑕疵情狀，認系爭房地於107 年7 月7 日兩造交易時無漏水瑕疵之市價為1,
157 萬9,761 元，因漏水瑕疵導致交易價格減損34萬7,393元、應支出修繕費用之物理性價格減損42萬8,955 元，有鑑定報告書可佐，合計價格減損77萬6,348 元（000000+428955=776348），占無瑕疵物應有價值比例為6.7%（000000÷00000000=0.067），而兩造交易價格1,380 萬元為系爭房地無漏水瑕疵應有之價值，則系爭房地因漏水未修復，其價值減損數額以1,380 萬元之6.7%計算為92萬4,600 元（00000000x6.7%=924600 ）。
⒊從而，原告以系爭房屋有漏水瑕疵得請求減少價金92萬4,60
0 元，於此減少之範圍內，被告無該價金之請求權存在，而原告已依約給付系爭契約價金（詳下述），其依民法第179條規定，請求被告返還92萬4,600 元，為有理由。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第
203 條分別定有明文。本件原告減少價金之請求為未確定期限之債務，原告依法應為催告，被告始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。查原告以起訴狀繕本送達被告為請求減少價金之意思表示後，被告就上開金額即無請求權存在，原告以起訴請求被告給付而送達訴狀，與催告有同一之效力，而起訴狀繕本係於107 年8 月28日送達被告收受，有送達證書可佐（本院卷第65頁），依前開規定，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即同年月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告主張遭被告詐欺或其意思表示有錯誤，並因系爭房屋有漏水瑕疵，得撤銷其意思表示或解除系爭契約，雖不足取，惟其請求減少價金則屬有據。從而，原告依民法第179 條、第259 條第2 款規定、系爭契約第10條第3 項約定，以先位聲明請求被告償還所受領之價金1,380 萬元或應同意其向僑馥公司領回不動產買賣價金專戶內之1,380 萬元，及一部賠償其支出之契稅等費用共17萬9,814 元，且均加計利息，為無理由，不應准許。其請求減少價金，依民法第
179 條規定，以備位聲明請求被告給付92萬4,600 元，及自
107 年8 月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，其請求為無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
貳、反訴部分：
甲、程序方面：
一、按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260 條第1 項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440 號裁判參照）。
二、反訴被告即本訴原告以兩造間系爭契約起訴請求反訴原告即本訴被告償還或同意領回價金1,380 萬元、賠償損害或返還不當得利。反訴原告則以其已移轉系爭房地所有權及完成點交，反訴被告依約應給付買賣價金或同意僑馥公司撥付履約保證金專戶內之買賣價金，並給付違約金，則反訴原告於本訴作為防禦方法所主張之法律關係與反訴標的之法律關係發生原因之主要部分相同，依上開說明，反訴原告提起反訴，應予准許。
乙、實體方面：
一、反訴原告主張除與本訴答辯相同外，另陳稱：
㈠、伊已移轉系爭房地所有權予反訴被告，並於107 年7 月27日完成點交，反訴被告應依系爭契約約定給付買賣價金1,380萬元，卻以系爭房屋有漏水瑕疵之不實藉口，拒不同意僑馥公司撥付履約保證金專戶內之買賣價金，其自點交當日時起即屬遲延給付，爰依民法第367 條規定及系爭契約第5 條、第9 條、系爭履約保證書第8 條約定，先位請求反訴被告給付1,380 萬元、法定遲延利息及自同年月28日起至給付買賣價金日止，按日給付2,760 元之違約金。
㈡、反訴被告將買賣價金匯入履約保證金專戶之行為如屬給付價金，則依系爭契約第5 條第3 項、第9 條第1 項、系爭履約保證書第8 條約定，備位請求反訴被告同意僑馥公司將履約保證金專戶內1,380 萬元撥付予伊，及自107 年7 月28日起至款項撥付時止，按日給付2,760 元之違約金。
㈢、聲明：⒈先位聲明：
⑴反訴被告應給付反訴原告1,380 萬元，及自107 年7 月28日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
⑵反訴被告應自107 年7 月28日起至依前項聲明履行日止，按日給付反訴原告2,760 元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴反訴被告應同意僑馥公司將履約保證金專戶（中信銀行受託
信託財產專戶帳號:00000-000000000號）內之1,380 萬元撥付予反訴原告。
⑵反訴被告應自107 年7 月28日起至依前項聲明履行日止，按日給付反訴原告2,760 元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯除與本訴主張相同外，另陳稱：
㈠、伊依約將買賣價金匯入履約信託專戶，即生給付買賣價金之清償效力，無給付遲延情事。又反訴原告因有違約，依系爭履約保證書第8 條第1 項前段、第2 項約定，僑馥公司本即不得辦理履約信託專戶價金之撥付，不得謂伊因此有遲延，伊亦無同意之義務，反訴原告請求伊給付或同意僑馥公司撥付買賣價金1,380 萬元，及依系爭契約第5 條第3 項前段約定請求給付違約金，均無理由。
㈡、聲明：①反訴原告之訴駁回。②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，為民法第309 條第1 項所明定。查反訴原告已交付並將系爭房地所有權移轉登記予反訴被告，而反訴被告請求撤銷其意思表示或解除系爭契約，均不足取，已如前述，反訴被告即應依約給付買賣價金1,380 萬元。又觀諸系爭契約第4 條第3 項約定：「本約各期買賣價金應依約存匯入以下帳戶…」；系爭履約保證書前言：「…三方委任僑馥建築經理股份有限公司…辦理買賣價金履約保證…並由僑馥建經將價金信託存收於中國信託商業銀行名下信託專戶…」、第4 條約定：「甲方（原告）依買賣契約應給付之各期價金，除經僑馥建經核准外應全數存匯入以下帳戶…」等語（本院卷第32、40頁），可認兩造約定就系爭房地買賣價金向僑馥公司辦理價金信託履約保證，並由該公司負責履約保證信託專戶管理及撥付作業。而反訴被告已依約將全數買賣價金1,380 萬元匯入約定之履約保證專戶，應認已依債務本旨為清償，反訴原告依民法第367 條規定及系爭契約第
5 條、第9 條、系爭履約保證書第8 條約定，先位請求反訴被告給付1,380 萬元及法定遲延利息，暨自107 年7 月28日起每日2,760 元之違約金，難認可取。
㈡、細繹系爭履約保證書第3 條第4 項約定：「僑馥建經履行保證責任前，若有關買賣之爭議已進入司法程序，則應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證責任之依據」；第8 條第1 項約定：「有關專戶價金之結算與撥付，應由僑馥建經依三方履約結果進行認證以作為撥付…之依據…」、第2 項約定：「甲乙雙方無債務不履行情事，並依買賣契約完成點交且簽妥…經僑馥建經就前開事實認證及完成專戶價金之結算後，即辦理專戶價金撥付」等語（本院卷第39、41頁），可知兩造約定於系爭契約有爭議且已進入司法程序時，僑馥公司應先「暫停」款項之撥付，俟以確定判決、調解或和解之結果為撥款依據。查反訴被告已依約清償系爭房地買賣價金，其得以系爭房屋漏水，訴請減少價金，均如前述，依上開說明，反訴被告以系爭房屋有漏水之債務不履行事由，未同意僑馥公司將履約保證金專戶內之1,380 萬元撥付予反訴原告，即非無據，難認反訴被告有何遲延給付或遲延同意撥付款項情事。惟反訴被告就系爭房屋漏水部分既已行使請求減少價金之權利，依理即應同意僑馥公司將履約保證金專戶內之1,380 萬元撥付予反訴原告。則反訴原告依系爭契約第
9 條第1 項、系爭履約保證書第8 條約定，備位請求反訴被告應同意僑馥公司撥付履約保證金專戶內1,380 萬元，即屬有據。
四、綜上所述，反訴原告依民法第367 條規定及系爭契約第5 條、第9 條、系爭履約保證書第8 條約定，先位請求反訴被告給付1,380 萬元及法定遲延利息，暨自107 年7 月28日起每日2,760 元之違約金，為無理由，不應准許。其依系爭契約第9 條第1 項、系爭履約保證書第8 條約定，備位請求反訴被告應同意僑馥公司撥付履約保證金專戶內之1,380 萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，其請求為無理由，應予駁回。
五、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
參、本訴及反訴判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
肆、據上論結，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 2 日
書記官 吳旻玲