臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第426號原 告 洪嘉雯訴訟代理人 李瑞玲律師被 告 藍健中
羅鉅又上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國108 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告藍健中、羅鉅又應將坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（面積六百零三平方公尺），騰空返還原告及其他共有人全體。
被告藍健中應給付原告新臺幣肆萬元。
被告藍健中應自民國一零七年一月五日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣陸仟柒佰元為被告藍健中供擔保後，得假執行。但被告藍健中如按月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。次按不變更訴訟標的而更正事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明定。查本件原告起訴時，訴之聲明第1 、2 項分別為：「被告二人應連帶將座落臺北市○○區○○段0 ○段000 000000 地號土地上之廢土及廢棄物（面積以實測為準）清理完畢，並將該土地返還原告及其他共有人。」、「被告藍健中應給付原告及其他共有人新臺幣（下同）4 萬元整，即自民國107 年1 月5 日起至返還第1 項所示土地之日止，按月給付原告及其他共有人新臺幣
2 萬元。」，嗣於訴訟繫屬中迭為聲明之變更，終將前開聲明第1 項變更為如主文第1 項所示、第2 項變更為：「被告藍健中應給付原告新臺幣肆萬元，及自107 年1 月5 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣2 萬元。」（本院卷第139 頁），核其所為，係更正其事實上之陳述，及基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，依前揭說明，均應准許。
二、被告藍健中經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：臺北市○○區○○段0 ○段000 0000 00地號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人洪曉娟、洪國盛、洪國菖（下合稱洪曉娟等3 人）所共有，洪曉娟等3 人委任伊處理系爭土地之出租、出借等一切事宜事宜，伊複委任訴外人洪志賽於104 年10月26日與藍健中（下與羅鉅又合稱被告，單指其一逕稱其姓名）簽訂系爭土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自104 年11月25日至107 年11月24日，105 年3 月10日又複委任洪志賽與藍健中另訂「土地租賃合約轉租同意協議書」（下稱系爭轉租同意書），同意藍健中於上開租賃契約存續期間內可將系爭土地轉租第三人使用。同年4 月14日藍健中與羅鉅又簽訂土地租賃契約書（下稱系爭轉租契約），系爭土地自同年月25日至107 年11月24日由藍健中轉租予羅鉅又占有使用。詎羅鉅又於承租期間違規於系爭土地上堆置廢土及廢棄物，106 年9 月14日遭臺北市政府環境保護局稽查人員開單處罰，羅鉅又使用系爭土地方式已違反系爭轉租契約，致伊及洪曉娟等3 人權益受損，依系爭轉租同意書約定，藍健中應就此負損害賠償責任，又藍健中積欠106 年9 至12月共4 個月租金，以押租金抵扣後尚有2 個月租金未付，經以存證信函催告藍健中繳付未果後，再以律師函通知被告二人終止系爭租賃契約及騰空返還系爭土地，然其等皆置若罔聞，爰就藍健中部分依系爭租賃契約、系爭轉租同意書、民法第455 條前段、第767 條第
1 項、第440 條第1 項及第2 項前段、羅鉅又部份依民法第
767 條第1 項，請求被告將系爭土地返還予伊及洪曉娟等3人；另原告受洪曉娟等3 人之委託，爰依系爭租賃契約第3條請求藍健中給付積欠之2 個月租金，及依民法不當得利法律關係及系爭租賃契約第3 條請求自系爭租賃契約終止翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付系爭土地相當於月租金之不當得利等語。並聲明如主文第1 至3 項所示，及願就如
主文第2 項所示之聲明供擔保，請准宣告假執行。
二、被告藍健中答辯：伊承租系爭土地後與朋友一起出錢整理，原想要在系爭土地上做生意，嗣因個人因素未於臺北經營事業，故將系爭土地轉租予羅鉅又，系爭土地目前為羅鉅又占有使用中，且其上廢棄物亦為羅鉅又所置放，應由羅鉅又負清理、返還系爭土地及損害賠償之責。伊雖積欠系爭土地租金4 萬元，惟伊欲待本件判決後再支付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行。
三、被告羅鉅又答辯：伊於系爭土地上所堆置之廢土及廢棄物已清理完畢，目前系爭土地上之廢土為訴外人陳慶童因急於點交鄰地給第三人，而將鄰地上之廢土推移至系爭土地上等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：原告主張其與洪曉娟等3人共有系爭土地，洪曉娟等3人委任其處理系爭土地一切事宜，其複委任訴外人洪志賽與藍健中簽訂系爭租賃契約及系爭轉租同意書，嗣藍健中積欠租金達
2 個月以上，且其次承租人羅鉅又於系爭土地上違規堆置廢土、廢棄物遭罰，伊以存證信函催告藍健中給付欠租及清理系爭土地上之廢土、廢棄物未果後，再以律師函通知被告二人終止系爭租賃契約等情，業據提出土地登記謄本、系爭租賃契約、系爭轉租同意書、臺北市政府環境保護局環保稽查大隊行政罰鍰收據、106 年10月20日切結書、106 年9 月26日存證信函、107 年1 月3 日律師函暨回執、共有土地管理同意書、授權書及系爭土地現場照片數幀為證（本院卷第14至28頁、第58至60頁、第102 至104 頁、第127 至129 頁），被告二人固均不爭執系爭租賃契約業已終止之事實（本院卷第149 頁），藍健中亦不爭執積欠其租金之事實（本院卷第142 頁），然均否認各應負清理及騰空返還系爭土地之責，並分別以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠被告二人是否應將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3 人？㈡原告請求藍健中給付4 萬元租金有無理由？㈢原告請求藍健中按月給付系爭土地相當月租金之不當得利，有無理由？茲就上開各點析述之：
㈠、被告二人應清理系爭土地上之廢土及廢棄物後，將系爭土地騰空返還予原告及洪曉娟等3人：
⒈ 系爭租賃契約已於107年1月5日合法終止：
⑴ 按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名
義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103 年度台上字第781 號判決意旨參照）。查洪曉娟等3人先以口頭委任原告全權管理系爭土地出租、出借等事宜，嗣將上開口頭委任事項做成書面同意書，有卷附共有土地管理同意書所載可稽（本院卷第102 頁）；又原告複委任訴外人洪志賽與藍健中簽訂系爭租賃契約及轉租同意書，同有原告簽署之授權書附卷可按（本院卷第85頁），訴外人洪志賽身為複代理人，固以自己名義與藍健中簽訂系爭租賃契約及轉租同意書，然系爭土地所有權人為原告及洪曉娟等3 人、訴外人洪志賽係經原告授權而與藍健中簽訂上開契約等情，應為藍健中於簽訂系爭租賃契約時所明知，此觀藍健中向本院提出其所保管之契約文件中存有上開原告授權書尤可證之（本院卷第71頁及第85頁），而藍健中就上開授權書形式真正亦不爭執，依前開判決意旨，堪認藍健中於簽訂系爭租賃契約及系爭轉租同意書時，應係明知或可得而知上開隱名代理之事實，原告以系爭租賃契約及轉租同意書主張本件權利，於法自無不合，先予敘明。
⑵ 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項各有明文。揆之藍健中承租系爭土地之每月租金為每期開始前支付2 萬元，有系爭租賃契約第3 條可稽（本院卷第75頁），依上規定，原告應於藍健中遲延給付逾2 個月始得終止系爭租賃契約。藍健中自106 年
6 月25日起欠繳租金，原告即於同年9 月26日以存證信函催告其繳付（本院卷第25至26頁），並因藍健中仍未納租，再於107 年1 月3 日以律師函通知被告二人終止系爭租賃契約（本院卷第27至28頁），足認原告業依上規定終止系爭租賃契約，又上開律師函於107 年1 月4 日送達藍健中，有送達回執可憑（本院卷第61頁），而藍健中就系爭租賃契約業已終止等情，復不爭執（本院卷第149 頁），是原告主張系爭租賃契約業於107 年1 月5 日終止，堪屬有據。
⒉ 藍健中應將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3人：
⑴ 按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所謂返還租賃
物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，始喪失其對於物之事實上管領力而消滅占有，此觀民法第455 條前段、第946 條第1 項規定即明。而占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決參照）。
⑵ 系爭租賃契約有以下規定：
第5 條後段：「乙方（即藍健中）如不繼續承租，甲方（即洪志賽）應於乙方遷空恢復原狀交還土地及地上物後，無息退還押租保證金。」；第6 條前段：「乙方於租期屆滿時，應即日將租賃土地及地上物按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」；第8 條：「合約期滿承租方須將土地及地上物清理乾淨，若未清理，出租方得將押金保留，待清理完畢後結算清理費用後，於押金中扣除，剩餘部份歸還承租方。」。
⑶ 依上⑴、⑵，可知系爭租賃契約關係終止後，藍健中負有將
系爭土地及地上物清理完畢恢復原狀後交還原告及洪曉娟等
3 人之義務，而系爭租賃契約業已合法終止為前1.所認，藍健中自應將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3 人。然系爭土地迄至本院審理時仍為羅鉅又占有使用之事實，為藍健中所自陳（本院卷第69頁），且迄至本院前往系爭土地現場勘驗時，仍見其上堆放廢土、廢棄物，益徵至原告起訴時藍健中仍未將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3 人使其等得對系爭土地有事實上之管領力以利用之，則原告主張藍健中應依上開系爭租賃契約規定將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3 人，洵有理由。至原告另依民法第455 條前段、第767條第1 項前段及第440 條第1 項、第2 項前段請求藍健中騰空返還系爭土地部分，本院既認原告依系爭租賃契約法律關係請求有理由，另依上開法文規定之請求縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，故此部分無庸加以論究，附此敘明。
⑷ 藍健中固辯稱其已將系爭土地轉租予羅鉅又，且未實際使用
系爭土地，其上之廢土、廢棄物亦非其所置放，不應由其負清理及返還責任云云。然按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941 條規定為間接占有人，不失為現在占有人（最高法院87年度台上字第213 號判決意旨參照）。是依租賃物返還請求或所有物返還請求之相對人，若將所有物另行交予他人直接占有者，身為間接占有人之相對人，自仍負有義務將全部土地交還權利人。亦即，間接占有人對於交付他人直接占有、自己間接占有之部分，亦應將得支配之間接占有權利，移轉權利人，以為返還。依前⑵、⑶認定，系爭租賃契約終止後藍健中負有將系爭土地清理完畢騰空返還原告及洪曉娟等3 人之義務，其辯稱不負返還系爭土地之責云云已無可取，而藍健中將系爭土地轉租並交付羅鉅又占有使用，其對於系爭土地仍不失為間接占有，依前開判決意旨，藍健中至少仍負有將對系爭土地之間接占有移轉原告之義務。至系爭租賃契約第8 條後段雖賦予原告得清理地上物並以押金抵扣清理費用之權利，仍非得以此免除藍健中移轉間接占有及返還系爭土地之義務。是藍健中辯稱其並無返還系爭土地之責云云，顯屬無稽。
⒊ 羅鉅又應將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3人：
⑴ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段明文規定。查藍健中承租系爭土地欲經營生意而花錢整理，嗣因故無法繼續在臺北經營事業，始轉租系爭土地予羅鉅又以回收成本等語，有藍健中於本院審理時所述可佐（本院卷第69頁），系爭土地由羅鉅又承租時既經整理為可供營業之用，其上自無可能堆置廢土、廢棄物，而羅鉅又自藍健中承租系爭土地，為系爭土地直接占有人，其曾因違規擅自於系爭土地上堆放廢土、廢棄物而遭罰，亦曾書立切結書自承上開堆置事實及承諾清理系爭土地上之廢土、廢棄物（本院卷第23至24頁），復經本院前往系爭土地現場勘驗確認其上確有堆放廢土、廢棄物之事實，而羅鉅又身為直接占有人，衡情應無可能任由他人於其所承租之系爭土地上堆置廢棄土、廢棄物而影響土地之利用，則原告主張系爭土地上之廢土、廢棄物為羅鉅又所堆置乙情，殊值採信，系爭土地上迄今既仍堆置廢土、廢棄物，而藍健中亦陳系爭土地目前仍由藍健中占有中（本院卷第69頁），當可推認羅鉅又迄今仍直接占有並使用系爭土地。羅鉅又因與藍健中簽訂系爭轉租契約固得於系爭租賃契約存續期間占有使用系爭土地，惟系爭租賃契約業於107 年1 月5 日合法終止已如前述，系爭轉租契約自因失所依據而同時終止，羅鉅又自107 年1 月
5 日後即無合法占有系爭土地之權源，竟仍繼續占有使用系爭土地如上所述，是原告主張依上開民法規定請求羅鉅又應清理並騰空返還系爭土地予原告及洪曉娟等3 人，自為有據。
⑵ 羅鉅又固辯稱其於系爭土地上所堆置之廢土、廢棄物均已清
理完畢，目前系爭土地上之廢土、廢棄物為訴外人陳慶童為點交鄰地而以怪手推置廢土於系爭土地上云云，並提出臺灣士林地方檢察署107 年度偵字第4650號緩起訴處分書（下稱第4650號緩起訴處分）為據。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。系爭土地目前為羅鉅又占有使用，其負有將系爭土地清理完畢並騰空返還原告及洪曉娟等3 人等節，已有前認，羅鉅又上揭所辯，已難盡信；而第4650號緩起訴處分固記載：「審酌被告‧‧‧，且已將廢棄物清理完畢，有臺北市政府環境保護局函文在卷可稽」等語（本院卷第167 頁），惟前開記載僅能證明107 年4 月18日第4650號緩起訴處分做成之前，羅鉅又有清理系爭土地上廢土、廢棄物之事實，無法證明原告107 年4 月24日具狀起訴後系爭土地上之廢土、廢棄物為訴外人陳慶童所堆放之事實；而至本院言詞辯論終結前羅鉅又就上開所辯事實別無其他舉證提出，本院自得斟酌全辯論意旨，認定於系爭土地上堆置廢土、廢棄物事實不明之不利益，歸由羅鉅又負擔，而推認系爭土地上之廢土、廢棄物為羅鉅又所堆置，羅鉅又執詞所辯，委無足取。
⒋ 總上，原告於系爭租賃契約合法終止後，分別依系爭租賃契
約及民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告二人清理系爭土地上之廢土、廢棄物後，將系爭土地騰空返還予原告及洪曉娟等3人，堪可憑採，應准許之。
㈡、藍健中應給付原告租金4萬元：按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟法第
279 條第1 項定有明文。原告主張藍健中積欠4 個月租金，以押租金抵扣後，請求藍健中給付2 個月租金共計4 萬元等語，藍健中就尚積欠2 個月租金之事實予以自認（本院卷第
142 頁），依前述規定，原告就上開請求之事實無庸舉證，其求為判命藍健中給付租金4 萬元，即應准許。
㈢、藍健中應自107 年1 月5 日起至返還系爭土地之日止，按月給付2 萬元予原告：
⒈ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。此種不當得利返還請求權，為債權，且為可分之金錢債權，各共有人得按其應有部分請求返還所受利益（最高法院85年度台上字第2391號判決參照）。查藍健中於系爭租賃契約終止後，尚未依系爭租賃契約規定將系爭土地恢復原狀、騰空返還原告及洪曉娟等3 人等情，業為前㈠認定，則藍健中身為系爭土地間接占有人，於系爭租賃契約終止後未返還系爭土地前，自仍獲有間接占有系爭土地之利益，致原告及洪曉娟等3 人受有無法取得系爭土地事實上管領力以利用土地之損害，依前揭說明，藍健中自應向原告及洪曉娟等3 人返還相當系爭土地租金之利益。又依前㈠、⒈所述，原告受洪曉娟等3 人委任處理系爭土地出租、出借等一切事宜，解釋上除代收系爭土地租金外，自包含於系爭租賃契約終止後代為向無權占有系爭土地之人請求給付相當租金之不當得利，是原告主張藍健中應給付其無權占有系爭土地之不當得利，洵屬可採。至原告另依系爭租賃契約法律關係請求藍健中給付不當得利部分，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依不當得利之法律關係請求有理由，另依系爭租賃契約法律關係之請求縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分無庸加以論究，附此敘明。
⒉ 次按無權占有土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而依
社會通念，使用他人土地須支付租金，故無權占有人所獲得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則視土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。而以租賃方式承租租賃物，逾期未歸還者，其所受之占有利益，自亦屬相當租金之利益。此項租金，因已有租賃契約約定之租金額為據，已屬於租賃市場客觀之實際交易價格，自不妨以之為計算不當得利之標準。系爭土地既有以系爭租賃契約合意每月租金金額為2 萬元，當屬系爭土地客觀之交易價格，原告據之作為藍健中按月所獲不當得利之數額，自無不妥，當可憑採。
⒊ 依此，原告請求藍健中按月給付系爭土地相當每月租金2 萬元之不當得利，堪認有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第767 條第1 項前、中段，請求被告二人應將系爭土地上廢土、廢棄物清理完畢後，將系爭土地騰空返還原告及洪曉娟等3 人全體，及依系爭租賃契約第3 條規定請求藍健中給付4 萬元，及依民法不當得利之規定請求藍健中自107 年1 月5 日起至返還系爭土地之日止按月給付2 萬元，為有理由，應予准許。本判決主文第2 項命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第
389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行，惟被告既陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告免為假執行。本判決第3 項原告勝訴部分，原告及藍健中均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項、第389 條第1 項第5款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第三庭 書記官 林瀚章