臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第71號原 告 潘再傳訴訟代理人 王友正律師被 告 勇實貿易股份有限公司法定代理人 陳秀昆訴訟代理人 賴彥杰律師
何念屏律師複代理人 張勝傑律師上列當事人間給付買賣價金等事件，本院於民國108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟零肆拾柒萬柒仟捌佰肆拾伍元，及自民國一百零七年一月二十五日起至清償日止，按每日新臺幣伍仟貳佰叁拾玖元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟零肆拾柒萬柒仟捌佰肆拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段33、34、45、47、47之1、47之2、47之3、47之4、47之5、47之6、
49、49之1、49之2、50、51、51之1、53、55、56、57、58、59、60、62、64、65、66、68、110等地號土地共有人之一，與訴外人潘玉惠、潘月里、潘松子、潘杏、潘招治、潘勝美、潘秀雄、潘延壽、潘章、潘文平、潘文旺、潘福來、高潘棟、潘銘昌、潘宜子、潘月里、潘情根、潘德次、潘建興、潘新春、潘漢昌、潘賜福等人（下稱潘玉惠等人）共同於民國102年12月11日將上開土地連同同市區段00地號土地（下稱系爭土地）出售予被告，約定買賣總價金為新臺幣（下同）1億8,814萬5,600元，分4期給付買賣價金，每期價金分別支付予各共同出賣人，原告得受領之第1至4期價金分別為52萬3,892元、149萬6,835元、246萬9,778元、1,047萬7,845元；被告如有故意遲延給付之情形，應賠償共同出賣人每日按買賣總價千分之0.5違約金，雙方並簽訂有土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）為憑。嗣被告依約給付原告第1至3期買賣價金後，雙方針對第4期買賣價金給付事宜，於103年10月17日再簽訂土地買賣補充契約書㈢（下稱系爭土地買賣補充契約）為據，於第3條載明因生有系爭土地遭不同意出售之他共有人即訴外人潘良男、潘林金龍設定抵押權糾葛情事，並於第5條第2項約定系爭土地買賣契約仍繼續進行，被告應於系爭土地辦理塗銷潘良男、潘林金龍所設定之抵押權登記完竣及移轉所有權移轉登記完畢後2 個月內給付第4 期買賣價金。而時至106 年11月24日，系爭土地業經原告及潘玉惠等人移轉登記為被告所有，且其上已無潘良男、潘林金龍等人之抵押權登記，是被告即應依前開買賣契約之約定，於107 年1 月24日前給付原告第4 期買賣價金1,047 萬7,845 元，詎迄仍拒不給付。為此，爰依系爭土地買賣契約及系爭土地買賣補充契約法律關係，請求被告如數給付買賣價金尾款，及自107 年1 月25日起，按每日9 萬4,073 元【計算式：188,145,600 ×0.5/1,000 ＝94,073，小數點以下4 捨5 入】計算之違約金等語。並聲明：被告應給付原告1,047 萬7,845 元及自107 年1 月25日起至清償日止，按每日9 萬4,073 元計算之違約金。併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭土地買賣契約第9條第5項約定，原告及共同出賣人潘玉惠等人如有毀約不賣或因中途發生系爭土地權利糾葛致不能履行契約時，被告得解除契約，而系爭土地因生有潘良男、潘林金龍設定抵押權，致有土地權利糾葛，兩造遂再行簽訂系爭土地買賣補充契約，重申原告及潘玉惠等人應負擔保處理前開糾葛情事責任之旨，嗣經伊於104年3月19日以存證信函催告原告及潘玉惠等人儘速除去潘良男、潘林金龍所設定之抵押權，詎時經1年多，渠等仍消極以對，嚴重延宕交付系爭土地時程，使被告相關利用計畫遙遙無期，甚且共同出賣人之一潘松子更佯稱遭被告詐欺簽訂系爭土地買賣補充契約，對被告及其負責人提出民、刑事訴訟，反悔不依約履行，破壞互信，更添糾葛，足徵系爭土地買賣契約已因權利糾葛無以履行，經伊於105年3月17日以存證信函依系爭土地買賣契約第9條第5項約定及民法第226、256條規定為合法解除，是原告依據上開契約請求伊給付買賣價金尾款及違約金，自屬無據。惟如鈞院認系爭土地買賣契約未經伊合法解除，且原告得依系爭土地買賣契約第9條第3項約定請求伊給付違約金，則應以原告得受領部分價金計算違約金原告以全部總價金計算其應得之違約金，顯然無據。又被告已給付第1至3期買賣價金，僅剩第4期未付，上開約定之違約金額顯然過高，請鈞院予以酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。併陳明願供擔保請宣告免為假執行。
三、原告主張伊與潘玉惠等人共同於102年12月11日出售系爭土地予被告，約定買賣總價金為1億8,814萬5,600元，分4期為給付，每期價金分別支付予各共同出賣人，原告依約得受領之第1至4期價金分別為52萬3, 892元、149萬6,835元、246萬9,778元、1,047萬7,845元，並簽訂系爭土地買賣契約，且於第9條第3項約定「違約處罰：③甲方（被告）如有故意遲延給付之情形，應賠償乙方（原告及潘玉惠等人）每日按買賣總價千分之零點五違約金；乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價千分之零點五違約金」，被告已給付前3期價金，尚有第4期價金1,047萬7,845元未給付予原告，又經雙方於103年10月17日簽訂系爭土地買賣補充契約，於第3條約定「糾葛情事：前開土地標示土地有抵押權設定未辦理塗銷登記，即不同意出售共有人潘良男將其應有部分土地為擔保品，由郭怡君辦理最高限額抵押權設定3,600,000元整，及潘林金龍將其應有部分土地為擔保品，由蔡淑惠辦理普通抵押權設定60,000,000元整」、第5條第2項約定「契約進行：因有糾葛情事，甲（被告）、乙（原告及潘玉惠等人）同意契約繼續進行，並變更第四期款付款條件及方式如下：②本買賣標的物潘良男、潘林金龍所抵押權塗銷登記完竣及移轉所有權移轉登記完成後最遲二個月內，甲方交付第四期款」。嗣於106年11月24日，系爭土地業經移轉登記為原告所有，且其上已無潘良男、潘林金龍等人之抵押權登記等情，業提出系爭土地買賣契約、系爭土地買賣補充契約、存證信函、律師函、土地登記謄本等件可稽（見本院卷第16至164頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張其與潘玉惠等人業履行系爭土地買賣契約及系爭土地買賣補充契約之出賣人義務，被告應依系爭土地買賣補充契約第5條第2項約定，於107年1月24日前給付原告第4期買賣價金1,047萬7,845元，詎被告逾期仍故意不為給付，應並依系爭土地買賣契約第9條第3項約定，給付自107年1月25日起至清償日止，按日給付以買賣總價金千分之0.5計算即9萬4,073元之違約金等情。然為被告否認負有給付上開價金及違約金義務，並以前開情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠系爭土地買賣契約是否業經被告於105年3月17日以存證信函依系爭土地買賣契約第9條第5項約定及民法第226、256條規定為合法解除？㈡原告依系爭土地買賣契約第9條第3款約定請求被告給付違約金，應依系爭土地總買賣價金額或原告受領買賣價金額為計算？㈢上開違約金額是否應予酌減？以下分論之：
㈠、系爭土地買賣契約並未經被告於105年3月17日以存證信函依系爭土地買賣契約第9條第5項約定及民法第226、256條規定為合法解除：
1.被告主張其於105年3月17日寄送存證信函予原告及潘玉惠等人，以系爭土地尚有潘林金龍設定抵押權糾葛未解決，及出賣人之一潘松子佯稱遭詐欺簽訂系爭土地買賣補充契約，顯反悔不依約履行為由，依系爭土地買賣契約第9條第5項約定及民法第226、256條規定解除系爭土地買賣契約等情，固據提出存證信函及回執可稽（見本院卷二第54至78頁），為可信實。然：
⑴兩造所簽訂之系爭土地買賣契約第9條第5項固約定「如乙方
毀約不賣或因中途發生土地權利糾葛致不能履行契約時，甲方得解除本契約，解約乙方除應將既收款項全部退回甲方外，並應賠償所付價款同額之損害金予甲方。其因本契約之解除而致甲方所受之損害，乙方連帶負賠償責任。雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生稅捐及費用均由乙方負擔，如撤件可歸責於甲方則一切費用由甲方支付」，惟嗣後兩造又簽訂系爭土地買賣補充契約，於第3條明定發生有「糾葛情事」，為潘良男及潘林金龍在系爭土地設定抵押權，並於第5條載明「因有『糾葛情事』，甲、乙方同意契約繼續進行，並變更第四期款付款條件及方式如下：…」，此有前開兩造所不爭執契約條款可稽，是兩造於知悉系爭土地發生有潘良男、潘林金龍抵押權糾葛情事，特別另訂補充契約以約定原系爭土地買賣契約仍繼續進行，及變更兩造之權利義務，被告自應受後訂補充契約之拘束，不得再執系爭土地有潘良男、潘林金龍抵押權糾葛情事，援引系爭土地買賣契約上開第9條第5項約定主張解除契約。又潘松子係另訴對被告主張其不應受系爭土地買賣補充契約之拘束，被告應按系爭土地買賣契約給付買賣價金尾款，而向被告請求給付第4期買賣價金，此有臺灣高等法院106年度重上字第234號民事判決可稽（見本院卷一第211至218頁），是潘松子乃以其已履行移轉並交付系爭土地之出賣人義務，向被告請求給付買賣價金，自非毀約不賣，被告據以依系爭土地買賣契約第9條第5項約定解除系爭土地買賣契約，自亦屬無據。⑵又系爭土地業於104年1月13日前即全數移轉登記於被告名下
，並經被告為其債權人設定抵押權，此有土地登記謄本可稽（見本院卷第64至164頁），足徵原告及潘玉惠等人業已履行其出賣人交付買賣標的物之義務，並無給付不能之情形，被告依民法第226條、第256條，以債務人給付不能為由解除契約，應屬無據。
2.原告主張於106年11月24日，系爭土地業經移轉登記為原告所有，且其上已無潘良男、潘林金龍等人之抵押權登記等事實，為被告所不爭執，核已符合系爭土地買賣補充契約第5條第2項所定，又被告前於105年3月17日以存證信函向原告及潘玉惠等人解除系爭土地買賣契約，所執事由及解除依據，於法未合，如前所述，是系爭土地買賣契約之效力並未因被告上開解除意思表示而受影響，則被告依同上補充契約條項，應於107年1月24日負有給付原告第4期買賣價金1,047萬7,845元之義務，被告無理由逾期不履行，原告並得依系爭土地買賣契約第9條第3項請求被告給付違約金。
㈡、原告依系爭土地買賣契約第9條第3項約定所得請求被告給付之違約金，應以原告受領買賣價金總額為計算基準：
查系爭土地買賣契約第9條第3項既約定：「違約處罰：③甲方如有故意遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價千分之零點五違約金；乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價千分之零點五違約金」，而甲方即為買受人之被告，乙方則為出賣人之原告及潘玉惠等人，又原告及潘玉惠等人乃為各自受領被告所給付之買賣價金，此有系爭土地買賣契約可稽（見本院卷一第16至39頁），則原告所得向被告請求之違約金，自應按每日其所受領總價金千分之0.5為計算之，準此，原告依系爭土地買賣契約第9條第3項所得請求被告給付之違約金，應為自被告遲延給付之日即107年1月25日起至清償日止，按日以7,484 元【（523,892 ＋1,496, 835＋2,469,778 ＋10,477,845）×0.5 ／1,000 ＝7,484 ，小數點以下4 捨5 入】計算之金額。
㈢、上開違約金額應酌減為自107年1月25日起至清償日止，按日以5,239元計算之金額：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。此規定乃係賦予法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限。又按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第216條第1項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院105年度台上字第2289號民事判決參照）。查兩造所簽訂之系爭土地買賣契約第9條第3項所約定之違約金因兩造未另有訂定，核其性質應為損害賠償之預定。審酌被告早已依約履行給付第1至3期款，乃因系爭土地生有原告等共同出賣人所應負責處理之抵押權設定問題，而與原告等共同出賣人就第4期款另行訂定補充契約重新約定雙方權利義務，未能依補充契約約定而遲延給付第4期款，以及原告因未能受領被告所給付之價金，其所受之損害主要為利息損失，如就被告遲延給付金額依每日千分之0.5計算違約金，其金額相當於按年利率18.25％計算之利息，並未逾民法第205條法定利率最高限制年利率20％，尚屬適當，如依原約定按原告受領總價金計算違約金，遲延給付利息將高於前開法條所定法定最高限制利率等各種情狀，認本件違約金尚屬過高，應核減為自107年1月25日起至清償日止，按日以被告遲延給付之價金1,047萬7,845元千分之
0.5即5,239元計算之金額為適當。
五、綜上，原告依系爭土地買賣契約及系爭土地買賣補充契約法律關係，於請求被告給付1,047萬7,845元及自107年1月25日起至清償日止，按每日5,239元計算之違約金範圍內，為有理由，應予准許。至逾上開請求範圍部分，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及所提證據，核與本件判決結果不生影嚮，爰不一一贅論，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
民事第一庭 法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 30 日
書記官 劉淑慧