臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第99號原 告 蘇韻琇訴訟代理人 蘇信誠律師被 告 黃少鋒上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國107 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○○號一樓房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一零七年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並應自民國一零七年四月五日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰陸拾萬元供擔保後，得假執行：但被告如以新臺幣柒佰柒拾壹萬壹仟柒佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬元、按月以新臺幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬元、按月以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
甲、程序方面原告起訴後，因更正其終止租約之日期為民國107 年3 月30日，乃於107 年5 月3 日調整關於金錢給付部分之請求為被告應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自107 年5 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並應自10
7 年4 月5 日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告4萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息（見本院卷第84頁），核其並未變更訴訟標的，僅係更正其事實及法律上之陳述，非屬訴之變更、追加之情形，自應予准許，合先陳明。
乙、實體方面
一、原告主張：被告於106 年2 月11日向伊承租伊所有門牌台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○○○○ 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自
106 年3 月30日起至112 年3 月30日止，每月租金4 萬元，應於每月5 日以前繳納。詎被告自106 年10月5 日起即未依約繳納租金，經伊以106 年11月27日催告被告於函到5 日內給付積欠租金，被告仍未給付，伊再以107 年3 月27日民事更正訴之聲明狀之送達作為終止系爭租約之意思表示，該書狀已於同年3 月30日送達被告，系爭租約已於107 年3 月30日終止。系爭租約既經終止，被告即應將系爭房屋騰空返還予伊，並應給付伊106 年10月5 日起至107 年3 月30日止之積欠租金23萬3548元，另應賠償伊107 年3 月31日起至107年4 月4 日止之不當得利6452元，及自107 年4 月5 日起至騰空返還系爭房屋之日止按月賠償伊之不當得利4 萬元等情。爰依系爭租約法律關係、民法第767 條第1 項、第179 條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠如主文第一、二項所示：
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋有壁癌及漏水，四台冷氣中亦有兩台冷氣無法正常運作，防火巷因有違建致阻塞逃生通道，屋內並貼有符咒及懸掛法器，及馬桶阻塞等情形，伊得拒絕給付租金等語，資為抗辯，並答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，被告於106 年2 月11日向原告承租其所有之系爭房屋，並簽訂系爭租約，租期自106 年3 月30日起至112 年3 月30日止，每月租金4 萬元，應於每月5 日以前繳納等情，有卷附系爭租約、建物登記謄本可憑（見本院卷第12至15頁、第37至38），且為兩造所不爭執，堪信為真。
四、得心證之理由：
㈠、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋（民法第439 條前段、土地法第100 條第3 款參照）。又，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物（民法第455 條參照）；末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767 條第1 項參照）。次按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。
㈡、依系爭租約第4 條「租金應於每月5 日以前繳納，每次應繳1 個月份乙方（即被告）不得藉詞拖延。」（見本院卷第12頁），可知被告應於每月5 日給付租金；而被告自106 年10月5 日起即未依約繳納租金，經原告以10
6 年11月27日存證信函催告於函到3 日內給付積欠租金，該存證信函已於106 年11月28日送達被告，被告仍未給付，經其以107 年3 月27日民事更正訴之聲明狀之送達作為終止系爭租約之意思表示等情，有卷附存證信函、收件回執可據（見本院卷第16至17、81頁）；則迄10
7 年3 月30日止，被告未依約給付系爭房屋租金總額23萬3548元【（計算式：（40000 ×5 ）＋（40000 ×26/31 ）＝233548，元以下四捨五入，下同）】以押金（
8 萬元）抵償後，已達2 個月之系爭房屋租金租額（8萬元），原告自得終止系爭租約並於107 年3 月27日民事更正訴之聲明狀送達被告即107 年3 月30日（見本院卷第81頁送達證書）起發生效力。
㈢、被告雖抗辯系爭房屋不合兩造約定之使用收益狀態，伊可拒絕給付房租云云。但查：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人固非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526 號判決意旨參照），然就此有利之事實，仍應由承租人負舉證之責。
⒉茲就被告抗辯系爭房屋存有不合約定使用收益情形，分別論述如下：
⑴、壁癌及漏水部分
觀諸被告提出之照片（見本院卷第142 、150-152頁），雖可見到系爭房屋油漆剝落及廁所前方木地板反黑之情形，然該等情形發生之區域僅侷限於室內某處，且分佈面積不廣，並非全室均有相同現象，顯然不妨礙被告對系爭房屋之居住使用，被告執此抗辯其得拒絕給付租金云云，自屬無據。
⑵、冷氣無法正常運作部分
原告於106 年5 月9 日新購冷氣安裝於系爭屋內乙情，業據原告提出商品保證書3 紙為憑（見本院卷第122 至124 頁），並為被告所不爭執；被告雖抗辯新裝冷氣嗣後不能正常運作云云，並舉冷氣面板照片為證，惟參以本院卷第141 頁、第
192 頁照片所示冷氣面板顯示溫度分別為25、26度，足見該冷氣確可正常運作，室內始可保持25、26度之涼爽溫度；又本院卷第193 頁照片（面板溫度29度）僅在單純拍攝冷氣外觀，該台冷氣是否有開啟運作，運轉效能是否正常等節，均無從由該張照片加以判斷，自難以被告所舉上開照片，逕認系爭房屋之冷氣無法正常運作，則被告以冷氣無法正常運作為由，抗辯伊可無庸繳納租金云云，仍不可採。
⑶、防火巷因有違建致阻塞逃生通道部分
系爭房屋可自後門經由1 樓樓梯間通往停車場，並可經由停車場內逃生門連接該棟共同大門，而被告所稱之防火巷屬系爭房屋所在社區A 、B 棟部分，與系爭房屋（C 棟）本不相通，無法經由該防火巷逃生乙情，業據本院履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄可憑（見本院卷第219 至220 頁），足見系爭房屋逃生通道通暢，並無阻塞之情形，則被告以原本即非系爭房屋通常利用之逃生通道遭堵塞為由，抗辯逃生通道遭堵塞，伊可拒絕給付租金云云，即無可取。
⑷、屋內貼有符咒及懸掛法器部分
被告抗辯原告在系爭房屋牆壁貼有符咒及懸掛法器等情，固亦提出照片為憑（見本院卷第97至99、190 至191 頁），然原告否認該符咒及法器為其張貼擺置，而由被告提出之照片，亦不能確認該符咒及法器存在其承租系爭房屋之前；況符咒及法器僅是分別以黏貼及懸掛之方法附著在牆壁及門把上，可輕易撕去及取下，並不影響系爭房屋供被告居住使用之功能，被告執此抗辯其有拒絕給付租金之正當事由云云，顯非可採。
⑸、馬桶阻塞部分
被告於106 年7 月10日通知原告馬桶阻塞乙情，固有卷附LINE訊息畫面可憑（見本院卷第96頁），惟原告已僱工修繕，且依證人黃俊雄（即承修人員）證稱：原告於106 年7 月份曾委請伊至系爭房屋修理馬桶堵塞問題，因系爭房屋管路獨立，與其他房屋無關，所以是系爭房屋糞管堵塞造成，當時在疏通時，有拉出濕紙巾，表示是有異物堵住糞管，疏通後馬桶即未再堵住等情（見本院卷第225 頁），可知系爭房屋馬桶堵塞之原因，係因遭人投入濕紙巾等異物所致，顯屬可歸責被告自己之事由；又，系爭房屋馬桶阻塞問題，經原告106 年7 月僱工修繕後即已排除，而被告雖抗辯此後馬桶仍然處於阻塞之狀態，並提出照片為證（見本院卷第144 、145 頁），然該照片未顯示拍攝日期，已難認該馬桶阻塞之狀況係發生於000 年0 月份原告僱工修繕之後；況如廁為一般人日常經常發生之生理需求，倘系爭房屋馬桶自106 年7 月後仍處於無法正常使用之狀態，被告又豈會繼續居住，並且持續給付租金至106年9 月份為止？被告此部分抗辯，自難認可採。
則被告以系爭馬桶阻塞為由，抗辯原告不得收取其租金云云，仍無足取。
㈣、依上說明，系爭租約已於107 年3 月30日經原告合法終止，被告占有系爭房屋即無法律上正當權源，而屬無權占有，惟被告迄今仍占有系爭房屋，故原告依系爭租約法律關係及民法第767 條第1 項規定，請求被告騰空返還系爭房屋，並給付106 年10月5 日起至107 年3 月30日止積欠之租金23萬3548元，並依民法第179 條規定，請求被告給付自107 年3 月31日止至4 月4 日按租金計算之不當得利6623元【計算式：（40000 ×1/31）＋（40000 ×4/30）＝6623，原告僅請求6452元】，上開2筆金額總計24萬元，扣除已付押金8 萬元，被告尚應給付16萬元（計算式：000000-00000＝160000），及自10
7 年4 月5 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付
4 萬元，即屬有據，應予准許。
五、從而，原告依系爭租約法律關係、民法第767 條第1 項、第
179 條規定，訴請被告將系爭房屋騰空返還與伊，並給付伊16萬元，及自107 年5 月4 日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並應自107 年4 月5 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付伊4 萬元，及自各期給付日翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。又，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 107 年 9 月 28 日
民事第三庭 法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 107 年 10 月 2 日
書記官 吳旻玲