臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第167號上 訴 人 周伯雄訴訟代理人 梁水源律師被 上訴人 王建福訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108 年5 月24日本院士林簡易庭107 年度士簡字第1156號第一審判決提起上訴，本院於109 年8 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭土地）上、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○ 號建物【包含已登記同小段00000 建號建物（下稱系爭登記建物）及未辦保存登記建物（下稱系爭未登記建物，並與系爭登記建物合稱系爭建物）】之共有人，權利範圍12分之3 。伊、訴外人何美珠、何阿招與上訴人於民國98年
1 月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊、何美珠、何阿招將系爭建物出租予上訴人，租賃期間自同年2 月1 日起至「土地開放政府徵收前」止，每月租金為新臺幣（下同）7 萬5,000 元，由伊、何美珠、何阿招依序按
2 分之1 、3 分之1 、6 分之1 比例收取。何阿招隨即將其就系爭租約之處分權讓與訴外人王白蘭。嗣系爭土地於同年
7 月14日經臺北市政府徵收，系爭租約應已屆期，惟上訴人仍繼續使用系爭建物，伊、何美珠、王白蘭繼續收取租金，而成立不定期限租賃契約。其後臺北市政府於104 年間通知發放系爭建物之拆遷補償費，並於106 年11月23日通知應於
107 年4 月30日前辦理騰空點交系爭建物，伊、何美珠、訴外人即王白蘭之代理人何宜學於106 年11月起至107 年1 月間，與訴外人即上訴人之代理人陳秋玉達成於同年4 月30日終止系爭租約之合意。縱系爭租約非於98年7 月14日屆期，亦應以臺北市政府通知於107 年4 月30日騰空點交系爭建物之日，作為系爭租約之到期日。詎上訴人屆期仍未騰空遷讓系爭建物，遲至108 年2 月20日始履行完畢。爰依系爭租約第6 條約定，請求上訴人給付自107 年5 月1 日起至108 年
2 月20日止之違約金36萬2,500 元等語（被上訴人於原審受敗訴判決部分，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：何阿招不得將系爭租約之權利義務關係讓與王白蘭，陳秋玉、何宜學亦分別無代理伊、王白蘭為合意終止系爭租約之權限。系爭租約之到期日應為臺北市政府同意展延系爭建物之拆遷日即108 年2 月20日，伊已遵期於該日拆遷完畢，並無違約之情。況被上訴人與其他出租人違反系爭租約第21條規定，伊於上訴人與其他出租人交付該條約定之補償金前，得拒絕返還系爭建物，並無逾期返還之情等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人36萬2,500 元，及自108 年
2 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴，另依職權宣告准為假執行。上訴人就於其不利部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、坐落系爭土地上、門牌號碼臺北市○○區○○○路○○巷○ 號建物（即系爭建物）包含已登○○○區○○段○ ○段00000建號建物【登記建物多已拆除，範圍如本院卷第149 頁平面圖（下稱系爭平面圖）編號a8、a9，即系爭登記建物】及未辦保存登記建物（範圍如系爭平面圖a1至a7、a10 至a12 ，即系爭未登記建物）。被上訴人與訴外人即其配偶唐葦於97年8 月28日與訴外人何張錦花、何添泉簽立如原審卷第12至13頁所示建築改良物所有權買賣移轉契約書、被上訴人於同日與何張錦花、何添泉分別簽立本院卷第236 至240 頁、原審卷第111 至115 頁所示不動產買賣契約書，嗣被上訴人與唐葦登記為系爭建物之納稅義務人（持分比各為12分之3 ）。被上訴人與唐葦於同日共同向何張錦花、何添泉購買系爭土地應有部分共2 分之1 ，被上訴人與唐葦於同年9 月17日以買賣為原因，登記為系爭土地共有人，應有部分各為12分之3 。嗣被上訴人、唐葦於98年7 月14日，以區段徵收為原因，將系爭土地應有部分各12分之3 移轉登記予臺北市政府。
㈡、被上訴人、何美珠、何阿招與上訴人於98年1 月14日簽訂系爭租約（如原審卷第18至21頁所示），約定由上訴人向被上訴人、何美珠、何阿招承租系爭建物作為經營訴外人俥傌炮汽車有限公司（下稱俥傌炮公司）使用，約定租賃期間自同年2 月1 日起至土地開放政府徵收前止，每月租金7 萬5,00
0 元，押租保證金15萬元（下稱押金）。被上訴人每月收租
3 萬7,500 元、何美珠每月收租1 萬2,500 元、何阿招每月收租2 萬5,000 元。系爭租約為上訴人提供，其內容關於手寫文字，及兩造、何美珠、何阿招之名字與簽名欄位部分，均為上訴人配偶陳秋玉經授權後書寫及蓋章。
㈢、何阿招於101 年2 月1 日死亡，其斯時之繼承人為訴外人何讚成、何信億，何讚成於102 年6 月25日死亡，其繼承人為訴外人何黃雪子、何振興、何振芳（下稱何黃雪子3 人），何黃雪子3 人已協議由何黃雪子繼承何讚成之遺產，何信億於105 年12月29日死亡，其繼承人為訴外人何宜靜、何宜衛。
㈣、臺北市政府於104 年間通知被上訴人發放系爭建物之拆遷補償費，何黃雪子、何信億、何美珠、被上訴人、唐葦、何添泉依序於104 年6 月7 日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年7 月24日領取71萬1,54
7 元、71萬1,547 元、76萬927 元、99萬3,249 元、99萬3,
249 元、9 萬8,760 元之系爭建物之土地改良物拆遷補償費、拆遷處理費及協議價購獎勵金。
㈤、被上訴人、唐葦、何宜靜、何宜衛、何黃雪子於106 年8 月18日分別立具建築改良物協議價購之其他約定同意書（如原審卷第59至64頁所示）予臺北市政府。
㈥、臺北市政府分別於106 年11月23日、107 年4 月12日均發函通知上訴人及被上訴人、何美珠、何宜靜、何宜衛應於同年
107 年4 月30日前騰空點交系爭建物。被上訴人、何美珠、何宜學於同年4 月間以口頭向陳秋玉表示系爭租約於同年月30日到期，因政府要來點收、須將系爭建物交給政府，要跟政府點交清楚等語。嗣臺北市政府再於108 年1 月21日發函通知被上訴人、上訴人等人，應於同年2 月14日下午5 時前配合拆遷完畢，復於當日發函准許展延系爭建物騰空點交日為同年月20日，上訴人已於同日騰空點交系爭建物完畢。
㈦、上訴人自簽立系爭租約起至106 年12月止，均有按期繳納租金，均係陳秋玉每半年或一年開立一次租金支票，交付給王白蘭、何美珠及被上訴人，上訴人於107 年1 月3 日、同年
2 月1 日均分別給付租金3 萬7,500 元、2 萬5,000 元予被上訴人、王白蘭；復於同年4 月9 日給付2 萬5,000 元予被上訴人，並於匯款資料附言記載「107 年3-4 月文林店租金
3 萬7,500 *2個月＝7 萬5,000 －退還押金5 萬＝2 萬5,00
0 （應付租金差額）」。
五、本院得心證之理由：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。再按定期租賃契約係指定有期間之租賃，而期間指確定或可得確定的一定範圍內的時期，是當事人預期不確定事實發生，以該事實發生為租約之到期日，為可得預定之時期，仍屬定期租約，反觀不定期租約，指未定期間之租賃。經查：
⒈被上訴人、何美珠、何阿招與上訴人於98年1 月14日簽訂系
爭租約，約定由上訴人向被上訴人、何美珠、何阿招承租系爭建物作為經營訴外人俥傌炮公司使用等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡）。又系爭租約第2 條約定：「租賃期限經甲（即被上訴人、何美珠、何阿招）乙（即上訴人）雙方洽訂自98年2 月1 日起至土地開放徵收前止」（見原審卷第18頁），顯係以「土地開放政府徵收」之不確定事實發生作為租約之到期日，為可得預定之時期，揆諸前開說明，系爭租約應屬定期租賃契約。
⒉系爭土地因坐落臺北市北投士林科技園區區段徵收（下稱系
爭區段徵收）範圍內，經臺北市政府於98年1 月5 日以府地發字第09731538500 號公告區段徵收，並自同年2 月27日起至同年7 月14日，以區段徵收為原因，將各共有人之應有部分移轉登記予臺北市政府等情，有系爭土地異動索引表、臺北市政府108 年10月3 日回函可稽（見本院卷第100 至106、145 頁）；系爭建物因位在系爭區段徵收第2 期拆遷範圍內，經臺北市政府於99年2 月5 日辦理建物查估作業，於10
4 年3 月至4 月間與建物所有權人及事實上處分權人依土地徵收條例第11條規定達成協議價購，嗣臺北市政府分別於10
6 年11月23日、107 年4 月12日發函通知上訴人及被上訴人、何美珠、何宜靜、何宜衛應於107 年4 月30日前騰空點交系爭建物等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），並有臺北市政府106 年11月23日、107 年4 月12日、108 年10月
3 日、109 年1 月16日函足參（見本院卷第145 、304 至30
6 、308 、309 頁），可知系爭土地與系爭建物經臺北市政府依土地徵收條例完成徵收、協議價購之時點相差數年之久。再衡諸系爭租約之租賃標的為系爭建物，並非系爭土地，縱系爭土地先經臺北市政府徵收，然系爭建物在未完成徵收程序前，尚非不得按原用途使用，且上訴人自簽立系爭租約起至107 年4 月止，均有依約繳納租金，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），足見系爭土地經臺北市政府完成徵收後，上訴人仍依系爭租約約定，繼續占有使用系爭建物，系爭租約當事人亦均依租約內容，繼續支付與收取租金，未受系爭土地為臺北市政府徵收完畢所影響。復參以臺北市政府分別於106 年11月23日、107 年4 月12日發函通知上訴人及被上訴人、何美珠、何宜靜、何宜衛應於107 年4 月30日前騰空點交系爭建物後，上訴人於107 年1 月3 日、同年2 月1日均分別給付租金3 萬7,500 元、2 萬5,000 元予被上訴人、王白蘭；於同年4 月9 日給付2 萬5,000 元予被上訴人，並於匯款資料附言「107 年3-4 月文林店租金3 萬7,500 *2個月＝7 萬5,000 －退還押金5 萬＝2 萬5,000 （應付租金差額）」，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈦），暨上訴人自承被上訴人、何美珠等人自106 年底起至107 年1 月間曾與其配偶陳秋玉商談剩餘期間之租金以押租金扣抵事宜，且因臺北市政府函文表示須於107 年4 月30日前將系爭建物拆遷完畢，當時預期契約之期限為107 年4 月30日，故將押租金扣抵剩下之租金等語（見本院卷第247 、248 頁），可徵系爭租約當事人於接獲臺北市政府通知應騰空點交系爭建物後，均認契約所定期間即將屆滿，遂陸續接洽商談剩餘租賃期間之租金應如何以押租金扣抵事宜，且上訴人因同認系爭租約即將屆期，自107 年1 月起，即未遵循自簽立系爭租約起至106 年12月止，每半年或一年開立一次租金支票之繳納租金慣例（見不爭執事項㈦），改以押租金扣抵方式給付租金至107 年4 月為止（見本院卷第88、384 、385 頁），而此繳納方式亦為被上訴人、何美珠所同意（見本院卷第219頁、本院107 年度重訴字第535 號卷第206 頁）。綜合上情以觀，參照被上訴人及何美珠等人與臺北市政府協議價購簽立其他約定同意書約明「建築改良物於臺北市政府通知限期拆遷前，仍維持原來之使用，本人負有該建築改良物管理、維護之責任」，有其他約定同意書可稽（見原審卷第59至64頁），堪認系爭租約當事人訂定第2 條關於「土地開放徵收前止」之真意，應係以系爭土地與為租賃標的之系爭建物均經臺北市政府徵收完畢，並經臺北市政府通知應交付系爭建物之日，作為系爭租約之到期日，俾達成系爭租約承租人得繼續使用系爭建物及出租人得繼續收取租金，以符合契約當事人最大利益之目的。
⒊臺北市政府分別於106 年11月23日、107 年4 月12日發函通
知上訴人及被上訴人、何美珠、何宜靜、何宜衛應於107 年4月30日騰空點交系爭建物，已如前述，則系爭租約之到期日即應為107年4月30日。至臺北市政府嗣於上開點交期間屆滿後，因上訴人遲未搬遷，經召開3次協調會，再定期限於108年2月14日搬遷，並斷水斷電，又於108年2月14日同意上訴人申請，准許展延系爭建物騰空點交日為同年月20日，有臺北市政府同年1月31日、2月14日函可憑（見本院卷第53至56頁），惟此乃臺北市政府於系爭租約屆期後，因前情而為交付期限之延展，核與系爭租約效力無涉，亦不能使已屆滿之租約恢復為未屆期，自難以臺北市政府事後准許上訴人申請展延交還日，據認系爭租約之屆期日應延展至108年2月20日。
⒋至上訴人前於107 年間對被上訴人、何美珠、王白蘭提起返
還不當得利事件，固經本院於108 年6 月28日以107 年度重訴字第535 號（下稱前案）判決認定系爭租約原於98年2 月27日前已屆期，嗣上訴人繼續占有系爭建物，且為出租人所不反對並繼續收取租金，堪認出租人同意繼續出租（按：即成立不定期限租賃）等語，並於同年10月21日確定在案，經本院職權調取前案卷宗查核無誤，惟兩造於本件訴訟中，另為事實之補充陳述及提出新訴訟資料，並經本院依職權向臺北市政府調取系爭土地、系爭建物之徵收公告、查估、補償金申請、發放等相關資料後，經臺北市政府以108 年10月3日、109 年1 月16日函回覆，有上開函文暨檢附之相關徵收資料可按（見本院卷第144 至191 、308 至314 頁），此部分新訴訟資料足以推翻前案判決理由之判斷，是本院自不受前案上開判決理由認定之拘束，附此敘明。
㈡、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項前段定有明文。次按我國民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250 條第2 項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」（見原審卷第19條），而系爭租約之到期日為107 年4 月30日，業認定如前，惟上訴人於108 年2 月20日始拆遷系爭建物完畢（見不爭執事項㈥），顯逾期遷讓交還系爭建物予被上訴人，被上訴人自得依前揭約定請求上訴人給付違約金。
⒉上訴人雖抗辯被上訴人與其他出租人違反系爭租約第21條規
定，於上訴人與其他出租人交付該條約定之補償金前，得拒絕返還系爭建物，並未逾期返還云云。惟按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者而言。查系爭租約第21條約定：「有關公司相關賠償由乙方辦理申請賠償」（見原審卷第21頁），而臺北市政府於10
4 年間通知被上訴人發放系爭建物之拆遷補償費，何黃雪子、何信億、何美珠、被上訴人、唐葦、何添泉依序於104 年
6 月7 日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年4 月30日、同年7 月24日領取71萬1,547 元、71萬1,54
7 元、76萬927 元、99萬3,249 元、99萬3,249 元、9 萬8,
760 元之系爭建物之土地改良物拆遷補償費、拆遷處理費及協議價購獎勵金等情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），惟系爭區段徵收拆遷安置計畫中，關於土地改良物之補償包含建築改良物補償費、拆遷獎勵金、人口搬遷補償費、營業補助等4 項，有被上訴人所提系爭區段徵收之協議價購說明資料可稽（見原審卷第75至77頁），亦為上訴人所不爭執（見本院卷第89頁），實難認系爭租約第21條關於「公司相關賠償」之約定，與系爭建物之建築改良物補償費、拆遷獎勵金、人口搬遷補償費等3 項補償金有何關聯性，復衡諸上訴人向被上訴人、何美珠、何阿招承租系爭建物係作為經營俥傌炮公司使用（見不爭執事項㈡），核其「公司相關賠償」之文義，毋寧與前揭「營業補助」較為相關，然上訴人自承未申請營業補助（見本院卷第89頁），自無從認定系爭租約出租人有何違反該條約定之情事。況系爭租約第21條關於由上訴人申請公司相關賠償之約定，與上訴人應遵期返還系爭建物之給付義務，亦非立於互為對待給付之關係，依前揭說明，上訴人執此抗辯，洵非可採。
⒊又被上訴人就系爭租約所收取之租金比例為2 分之1 ，為兩
造所不爭執（見本院卷第402 頁、不爭執事項㈡），則被上訴人依相同比例，在系爭租約第6 條約定之範圍內求之違約金金額：（7 萬5,000 元×1/2 ×5 ）×〈9 ＋（20 /28）〉＝182 萬1,429 元，元以下四捨五入】，請求上訴人給付自系爭租約到期翌日（即107 年5 月1 日）起，至返還系爭建物之日（即108 年2 月20日）止之違約金36萬2,500 元，自屬有據。
⒋再系爭租約第6 條並未特別約定該條所稱「違約金」係懲罰
性違約金，揆諸前開說明，應認所約定者為賠償總額預定性違約金。本院參酌被上訴人自系爭租約到期翌日即107 年5月1 日起，至上訴人返還系爭建物之日即108 年2 月20日止，如以相同租額出租可收取之租金為36萬4,286 元【計算式：（7 萬5,000 元×1/2 ）×〈9 ＋（20 /28）〉＝36萬4,
286 元】，被上訴人於此請求之違約金猶低於上開金額，難認被上訴人請求上訴人給付之違約金有何過高之情事，自無再依民法第252 條規定酌減之必要，應予敘明。
㈢、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，經債權人依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，同法第229 條第2 項、第233條第1 項前段、第203 條分別定有明文。又按最高法院62年台上字第1394號判決先例所謂「違約金如為損害賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指借款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利息而言；並非違約金本身遲延給付時，仍不得請求給付遲延利息（最高法院
103 年度台上字第1899號判決意旨參照）。查本件起訴狀繕本係於107 年9 月17日送達上訴人，有本院送達證書可考（見原審卷第28頁），是被上訴人就其得請求上訴人給付之違約金36萬2,500 元之未定期限債務，併請求自108 年2 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約第6 條約定，請求上訴人給付36萬2,500 元，及自108 年2 月21日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 劉瓊雯法 官 黃筠雅以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 17 日
書記官 陳芝箖