臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第182號上 訴 人 吳星輝訴訟代理人 林育杉律師複代理人 徐靜慧律師被上訴人 陳志雄上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國108年5月31日本院士林簡易庭108年度士簡字第562號第一審判決提起上訴，本院於109年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按當事人於第二審上訴程序固不得提出新攻擊或防禦方法，但為兼顧當事人權益之保護，並維實質公平，對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，應例外准許其提出，此觀民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款規定自明（最高法院108年度台上字第2360號、106年度台上字第389號判決意旨參照）。查：
（一）上訴人固於上訴理由狀中始提出出租人須所有人或有權出租租賃物之人，在交易上係屬重要資格要件，被上訴人隱瞞其非上訴人向被上訴人承租房屋新北市○○區○○○街○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之所有人之事實，致使上訴人陷於錯誤，被上訴人之不作為自屬詐術，上訴人自得依民法第92、88條撤銷其承租之意思表示（見本院卷第18至19頁）。惟上訴人於原審已提出：因被上訴人以系爭房屋真實權利人自居，使上訴人誤認被上訴人為真實權利人而簽立系爭租約，上訴人遭被上訴人詐欺而簽訂，依法得撤銷系爭租約，被上訴人並無請求上訴人返還系爭房屋及受領租金之權利等抗辯，則被上訴人是否有使上訴人誤認為系爭房屋之真實權利人等項，自第一審起即為兩造爭執之重點，則上訴人上揭關於被上訴人隱瞞非系爭房屋之所有人等抗辯，核屬對於在第一審已提出之攻擊方法為補充。
（二）上訴人主張本件於第一審審理程序中，未曾進行民事準備程序，僅曾於108年3月20日行調解程序，復於同年5月22日行言詞辯論程序，如禁止上訴人於第二審再行提出攻擊防禦方法，無異剝奪上訴人防禦權之行使，上訴人自得依上揭民事訴訟法第447條第1項第6款規定，再行提出依民法第88條規定撤銷系爭租賃契約之承租意思表示之攻擊防禦方法等情。經查，本件原審確於108年3月20日就本件行調解程序，復於同年5月22日行言詞辯論期日並辯論終結，並未行準備程序。故上訴人未於原審提出依民法第88條規定撤銷系爭租賃契約之承租意思表示之防禦方法，尚無違反促進訴訟義務，基於保障上訴人訴訟防禦權，如未允許上訴人提出上揭依民法第88條規定撤銷系爭租賃契約之承租意思表示之防禦方法，有失公平，應准許其提出。
（三）綜上所述，被上訴人雖於準備程序中表示不同意上訴人所提之上揭攻擊防禦方法，惟依上揭法律規定，應認為上揭上訴人所再提出之防禦方法，分別符合民事訴訟法第447條第1項第3款及同項第6款之例外規定，應予准許。
貳、實體事項
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自107年8月15日起至108年8月14日止，租金為每月新臺幣（下同）33,000元，其水費、電費、瓦斯費及管理費等費用由上訴人負擔，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），然上訴人僅繳交3個月租金及押租金33,000元，迄至108年1月已積欠3個月之租金，期間經被上訴人以存證信函定期催告上訴人繳付，否則將終止系爭租約，上訴人仍拒不給付，乃經被上訴人於108年1月23日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，上訴人尚積欠3個月8日租金共107,800元，又上訴人於終止系爭租約後，仍繼續占用系爭房屋使用，造成被上訴人損害，上訴人就其無法律上原因所受利益，性質顯難以原狀返還，自應返還使用系爭房屋於通常狀況下應支付之租金每月33,000元計算之價額，另上訴人使用該房屋期間未繳納108年2月水費1,045元，經被上訴人代繳後，爰依系爭租約及民法455條與不當得利等規定提起本件訴訟，並聲明：（一）上訴人應將系爭房屋返還被上訴人及自108年1月24日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人33,000元。（二）上訴人應給付被上訴人107,800元及自108年5月13日起至清償止，按年息百分之5計算之利息。（三）上訴人應給付被上訴人1,045元。（四）被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯略以：上訴人雖與被上訴人簽立系爭租約而承租系爭房屋，然系爭租約係被上訴人以系爭房屋真實權利人自居，使上訴人誤認其為真實權利人，而簽立系爭租約，上訴人遭被上訴人詐欺而簽訂，依法得撤銷系爭租約，被上訴人並無請求上訴人返還系爭房屋及受領租金之權利，被上訴人以系爭房屋真實權利人自居，使上訴人誤認被上訴人為真實權利人而簽立系爭租約，上訴人依民法第92條第1項及第114條已為撤銷締結系爭租約之意思表示而提起詐欺取財之刑事告訴在案，契約自屬無效，被上訴人無權向上訴人請求返還系爭房屋及給付租金。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴人於第二審程序中補稱：
（一）被上訴人隱瞞其非系爭房屋之所有權人，而出租人須係所有人或有權出租租賃物之人，在交易上係屬重要資格要件，被上訴人與訴外人吳錦璋均非系爭房屋或建地之所有權人或合法使用權人，竟共同向上訴人訛稱被上訴人為房屋所有權人、可於系爭房屋該址辦理公司登記，並蓄意隱瞞系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且房屋建地屬國有土地等交易重要事實，且被上訴人於107年7月14日向上訴人訛稱其為系爭房屋之屋主，致上訴人陷於錯誤，而同意與被上訴人訂立系爭租約，上訴人得依民法第88條、第92條第1項及第114條，撤銷承租系爭房屋之意思表示，並得依民法第179條請求被上訴人返還已給付之租金。
（二）被上訴人非系爭房屋之所有權人，亦未有合法授權使用收益之權限。被上訴人雖於原審提出與所有權人章斌訂立之房屋契約書，然系爭前租約租賃期間為96年8月1日至104年7月31日，而系爭租約之簽定日期則為107年8月15日至108年8月15日，故系爭租約簽訂時，被上訴人與章斌並無租賃關係。且依系爭前租約第8條之規定，已明示禁止被上訴人再就系爭房屋轉租，而被上訴人亦自承自104年7月30日僅得屋主兒子即章岡義口頭約定繼續使用系爭房屋，並無獲屋主即章斌之同意。而被上訴人提出由章斌、章岡義具名之2份授權書，形式上已有明顯瑕疵，其系爭甲授權書現已高齡90多歲，其心智程度及意識狀態是否正常仍有疑義，自難排除系爭甲授權書為偽造之可能性，另系爭乙授權書之署名為屋主章斌之子章岡義，然未見章斌授權章岡義處理系爭房屋之使用收益事宜，章岡義非系爭房屋之所有權人，系爭乙授權書並無法授權被上訴人系爭房屋之使用收益，故系爭甲、乙授權書無法證明被上訴人為系爭房屋之合法使用收益之人。
（三）上訴人已向財政部國有財產署承租系爭房屋所占用之國有土地，且該基地國有土地公開招租時已明確告示：地上為渡船頭21巷29號鐵及磚造2層樓房，按現狀交付得標人使用，是上訴人對於系爭房屋及其所占用之土地有合法使用權限等語。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於原審之請求駁回。
四、被上訴人則於第二審程序補稱：其系爭房屋之屋主章斌雖聲帶退化且行動不便，惟意識清楚，所簽署之系爭前租約及系爭甲授權書均無問題，其授權為無定期之授權書，且上訴人於簽訂系爭租約前已知悉被上訴人為二房東及系爭房屋為違章建築等情。並聲明：上訴駁回。
五、本院之判斷
（一）被上訴人主張其與上訴人簽立系爭租約，以月租金33,000元出租系爭房屋予上訴人，上訴人自107年11月起即未依約繳納租金，經被上訴人於108年1月23日以存證信函為終止系爭租約之意思表示，終止前上訴人積欠被上訴人租金107,800元未給付，終止後亦未返還被上訴人系爭房屋而占有，被上訴人另為上訴人代繳108年2月份水費1,045元等情，並有被上訴人所提出之系爭租約1份、存證信函2份、臺灣自來水公司繳費憑據1份等文件為據（均影本，見原審卷第6至9、10至14、57頁），且為上訴人所不爭執，亦有上訴人所提出系爭租約1份、及郵政入戶匯款單2紙（均影本，見本院卷第44至48頁），堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。而本件上訴人抗辯：被上訴人非系爭房屋之所有權人，亦未有合法授權使用收益之權限。而被上訴人隱瞞其非系爭房屋之所有權人，被上訴人與訴外人吳錦璋共同向上訴人訛稱被上訴人為房屋所有權人、可於系爭房屋該址辦理公司登記，並蓄意隱瞞系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且房屋建地屬國有土地等交易重要事實，且被上訴人於107年7月14日向上訴人訛稱其為系爭房屋之屋主，致上訴人陷於錯誤，而同意與被上訴人訂立系爭租約，上訴人得依民法第88條、第92條第1項及第114條，撤銷承租系爭房屋之意思表示等情，為被上訴人所否認。是關於上訴人所抗辯之被上訴人施用詐術及上訴人因而陷於錯誤之有利於上訴人之事實，依上揭法律規定，自應由上訴人負舉證責任。經查：
1.證人即上訴人之配偶李錦茹於本院準備程序中到庭證稱（略以）：伊不認識被上訴人，但伊知道被上訴人，是吳錦璋告訴伊的。伊向吳錦璋要房屋稅單，他拿不出來。吳錦璋跟被上訴人要房屋稅單，但要不到房屋稅單，而吳錦璋說懷疑被上訴人侵占系爭房屋，請其協助幫忙找出誰是屋主，吳錦璋好像有拿水單或電單，上面寫的是章斌，請伊等幫忙協助繳納，並協助找章斌，後來伊在八里某小學對面的安養機構找到住在其中的章斌，但章斌已經插鼻胃管而且還失智不認得任何人。伊知悉上訴人曾向被上訴人承租系爭房屋，當初承租是要賣飲料及研發水果乾。上訴人是先跟吳錦璋租，之後才跟被上訴人租。當時上訴人是要開立公司，那時吳錦璋跟被上訴人要房屋稅單要不到，吳錦璋才說被上訴人是房東，吳錦璋有給其等轉帳證明證明被上訴人是房東。後來伊與上訴人、其兒子，魏國士及魏國士女友一起去三芝找吳錦璋，由魏國士打電話給被上訴人，表示改由伊等向被上訴人租系爭房屋，從8月開始付租金。在伊與吳錦璋對話過程中，吳錦璋表示過被上訴人是屋主，還拿匯款單給伊看被上訴人是屋主。兩造是在電話中口頭約定租約，被上訴人在這通電話有提到被上訴人他是屋主等情（見本院卷第164至167頁）。是依據上揭證人李錦茹證述內容而言，證人李錦茹於兩造簽訂系爭租約前，即已知悉系爭房屋之水單或電單上用戶名稱並非被上訴人而是訴外人章斌，並因從吳錦璋或被上訴人處均無法取得系爭房屋房屋稅單而懷疑被上訴人侵占系爭房屋，則上訴人經由其配偶李錦茹所為查證，應已有徵兆，足以知悉被上訴人並非爭系爭房屋之屋主，則上訴人主張其係因被上訴人隱瞞其非系爭房屋之所有權人或是被上訴人與訴外人吳錦璋共同向上訴人訛稱被上訴人為房屋所有權人或是被上訴人於107年7月14日向上訴人訛稱其為系爭房屋之屋主，致上訴人陷於錯誤，而與被上訴人簽訂系爭房屋等情，顯非無疑。
2.證人吳錦璋於本院準備程序中到庭證稱（略以）：伊因與上訴人在系爭房屋附近大眾廟所有土地上承租貨物屋店舖而認識。之後上訴人表示要租伊所承租之系爭房屋，系爭房屋算二層樓，當時其只租1樓，2樓放屋主物品。上訴人表示希望租店面賣飲料，伊表示系爭房屋店面有擺設遊戲機，上訴人表示可將遊戲機擺在店門口，1樓店面讓上訴人賣飲料，之後伊將系爭房屋租給上訴人。上訴人整理系爭房屋時，被上訴人有到現場，被上訴人表示不可以整理，要經過他同意。後來被上訴人有來找伊，表示系爭房屋出租給伊，不允許上訴人去整理或裝潢房子，但上訴人向伊表示會與被上訴人處理。之後約107年7至9月間某日，上訴人與朋友到伊位在三芝的店當場商量，決定由上訴人向被上訴人承租系爭房屋並簽訂契約，不要經過伊，當場並以電話擴音方式與被上訴人聯絡，通話過程中上訴人與被上訴人說好他們另外找時間簽約。上訴人與被上訴人在擴音的電話中講好二人直接簽訂系爭房屋租約時，上訴人並無詢問被上訴人是不是系爭房子屋主；被上訴人亦無表示他是系爭房屋屋主等情（見本院卷第122至125頁）。則依上揭證人吳錦璋證述，關於被上訴人在證人吳錦璋之三芝店中，當場以電話擴音方式與被上訴人聯絡時，是否自稱為屋主一事，與上揭證人李錦茹所證不同，已難僅憑證人李錦茹之證述內容，即行認定原告所主張被告曾以被上訴人隱瞞其非系爭房屋之所有權人或是曾親口稱其為系爭房屋真正權利人即「屋主」，致使上訴人受詐欺陷於錯誤而簽訂系爭租約等情為真實。
3.依上訴人所提出於107年6月20日，證人李錦茹與證人吳錦璋間之對話錄音譯文，其間對話，證人吳錦璋表示查不到那個房屋的稅單；證人李錦茹回答：是；證人吳錦璋問：
這樣子要怎麼去申請公司，你問一下？證人李錦茹回答：對，已經再問了。證人吳錦璋並表示：...因為陳志雄也，我跟他講，他說他也，他也沒有。我現在就是在想說，阿你也沒有，那到底誰去繳的？還是根本大家都沒去繳？...等語（見本院卷第91頁）。則以上揭錄音譯文顯示，證人李錦茹在系爭租約簽訂之前，證人吳錦璋已向證人李錦茹表示查不到系爭房屋稅單，且被上訴人亦表示沒有系爭房屋稅單，可見上訴人之配偶即證人李錦茹於107年6月20日應已知悉證人吳錦璋及被上訴人均無系爭房屋之稅單，顯然與一般房屋所有權人對於合法房屋應該繳納房屋稅而應持有稅單等情形不合，可見上訴人應已透過其配偶李錦茹之查證，可以知悉證人吳錦璋及被上訴人均非系爭房屋之所有權人。且以上揭對話錄音之譯文或是上訴人所提出證人李錦茹與證人吳錦璋間之對話錄音譯文（見本院卷第92頁）之關於證人吳錦璋表示因為其發覺根本沒有人繳房屋稅等對話內容，均無法推認上訴人所主張：被上訴人與訴外人吳錦章共同向上訴人訛稱被上訴人為房屋所有權人、可於系爭房屋該址辦理公司登記等情為可採信。
4.又上訴人提出其與被上訴人於108年7月14日之通話譯文（見本院卷第93頁）其中，雖被上訴人稱：...你說屋主說的你說屋主說的租到8月15，說他要把約解掉，因為約跟到8月15這樣他會早一點打（台語）；你在跟他說這一樣（不清楚）剛才屋主啦你說，真正一分鐘前屋主說的啦，他說租到8月15就不租他了啦，好不好等情，惟被上訴人則稱：上揭對話中之屋主係指現任屋主章岡義（見本院卷第101至102頁），兩造對於通話譯文中之屋主究竟指誰顯然有不同之主張，而以上揭通話譯文前後對話內容，並無被上訴人直接明白表示其為屋主之對話，故難僅以該等對話而認定上訴人所抗辯：被上訴人於107年7月14日向上訴人訛稱其為系爭房屋之屋主等情為真實可採信。
5.又被上訴人提出證人吳錦璋與證人李錦茹之LINE對話截圖（見本院卷第108頁），而證人吳錦璋則證稱（略以）：
在伊與上訴人因系爭房屋承租相關過程，於上訴人與被上訴人簽訂系爭租約前，上訴人並未詢問過系爭房屋屋主。兩造在簽訂系爭租約前，上訴人已經在整理系爭房屋，在系爭房屋中有找到戶口名簿，並且以LINE給伊說這個房子（指系爭房屋）是章斌的，並不是被上訴人的，而伊所指LINE的戶口名簿訊息，就如同被上訴人提出之上揭截圖等情（見本院卷第125頁）。則被上訴人主張上訴人在簽訂系爭租約前，已經知悉其為二房東等情，並非沒有根據。
6.又被上訴人提出證人吳錦璋與證人李錦茹之對話截圖（見本院卷第69至70頁）中，證人李錦茹表示：今天有一個青年人在問那排老屋子那間是誰的；一間一間問；老榕板娘，已經知道那排房子是違建，今天我們在用東西攤位的人告訴我的等語；而證人吳錦璋則證稱（略以）：上訴人雖未曾問過伊系爭房屋有無辦理保存登記或是否為違章建築，但是上訴人曾查地籍資料告訴其說那一排都是違章建築，土地都是大眾廟，伊說知道，這是兩造還沒有簽定系爭租約前就傳給伊的；又被上訴人提出證人吳錦璋與上訴人配偶李錦茹間之對話內容，對話中說的「老榕板娘」指的是之前出租貨櫃店舖給其的老闆娘，對話中所指的那排房子是違建，就是指29號（即指系爭房屋）那排房子等情（見本院卷第127頁）。則被上訴人主張上訴人於簽訂系爭租約前，已知係系爭房屋為違建，土地係占用大眾爺廟等情，亦非沒有根據。
7.證人魏國士於本院準備程序中證稱（略以）：約107年，因朋友輾轉來說有租房屋糾紛需要幫忙，伊因而認識上訴人。因上訴人不想透過阿扁（應指證人吳錦璋，下同）去租賃現在承租的房子，希望能直接跟被上訴人承租。伊所說的房屋是在八里渡船頭。上訴人說阿扁在三芝淺水灣有開店，之後伊與上訴人夫婦、小孩及伊女友共5人一起去阿扁的店。當下先跟阿扁談，說不想透過阿扁，希望能直接與被上訴人簽約，跟阿扁談好後，是以伊的電話或是阿扁電話打給被上訴人，與被上訴人講過此事，被上訴人表示如果阿扁同意，可以接受直接跟上訴人簽約，但因當時是農曆7月份，所以兩方再另約時間簽約。上訴人託人請伊協助時，上訴人太太就曾經告訴伊，他們知道被上訴人是二房東。伊與上訴人他們接觸幾次中，上訴人太太告訴伊說有請人去查詢過，屋主應該是一個老榮民，住在安養院裡面，上訴人太太也曾告訴伊說她曾經去探視過老榮民。被上訴人並沒有說過他是屋主。阿扁在當天見面時，並沒有說過房子誰是屋主，或是被上訴人是屋主。在伊協調處理讓兩造就系爭房屋直接簽訂租賃過程中，上訴人或上訴人太太並沒有請伊向阿扁或被上訴人確認房子到底是誰的。伊知道屋主有一個兒子，是上訴人太太告訴我的，但是屋主兒子的名字我不知道等情（見本院卷第132至135頁）。是上揭證人魏國士關於其與上訴人夫妻等至證人吳錦璋三芝店中與證人吳錦璋商量後，經由電話與被上訴人聯絡，達成由上訴人就系爭房屋直接簽定租約，阿扁在當天見面時，並沒有說過房子誰是屋主或是被上訴人是屋主，被上訴人並未表明其為系爭房屋屋主等情，與上揭證人吳錦璋所證述相關情節相合。又上揭證人魏國士關於在其至證人吳錦璋位在三芝淺水灣店前，已經由上訴人配偶告知下，知悉被上訴人為二房東，屋主是一位老榮民，上訴人之配偶並前往探視該老榮民，該屋主有一位兒子等情節，亦與上揭證人吳錦璋所證述情節及被上訴人所提出之上揭證人吳錦璋與證人李錦茹之對話截圖等內容相合，堪信為真實。
8.上訴人雖以其與證人吳錦璋間另有他案涉訟，而主張證人吳錦璋所證避重就輕，所言不實；並以證人魏國士已證稱：伊與上訴人間因相處模式上不同而處得不愉快已無往來等情，顯見其與上訴人間關係惡劣，未能秉持中立而據實陳述，該等證詞均非可採等情，惟證人吳錦璋、魏國士所為上揭證述內容，經隔離詢問調查，而有其相符之處，另有與兩造所提出之上揭通話內容相符之情，而有足採信。尚難僅憑上訴人之上揭臆測，即行認該等證言，均不足採信。
9.被上訴人主張係前向系爭房屋使用人即訴外人章斌承租系爭房屋而為系爭房屋承租使用人，並經訴外人章斌及其子章岡義授權及同意其得轉租系爭房屋等情，有被上訴人所提出其與訴外人章斌締結系爭房屋租賃契約書1份、訴外人章斌、章岡義出具授權書2份、臺灣電力公司108年3月30日寄予訴外人章岡義之覆函、台灣自來水公司出具訴外人章岡義系爭房屋裝置證明等資料為據（見原審卷第24至
29、55至58頁），堪認被上訴人主張其有使用及出租系爭房屋權利等情，並非無據。雖被上訴人所提出其與訴外人章斌締結系爭房屋租賃契約書之日期為96年8月1日起至104年7月31日，且上訴人抗辯：章斌已高齡90多歲，其心智程度及意識狀態是否正常仍有疑義，自難排除系爭甲授權書為偽造之可能性；另被上訴人雖提出署名為屋主章斌之子章岡義之授權書，然未見章斌授權章岡義處理系爭房屋之使用收益事宜，章岡義非系爭房屋之所有權人，並無法授權被上訴人系爭房屋之使用收益等情。然參以上訴人於整理系爭房屋之際，確實有取得訴外人章斌之戶口名簿資料，足見被上訴人主張系爭房屋原為章斌所使用等情，並非無據。又證人吳錦璋於本院準備程序中到庭證稱（略以）：伊向被上訴人承租系爭房屋約有4、5年期間，伊承租系爭房屋前是詢問這條觀光街上隔壁店家說這個房子要去找被上訴人，當時伊在商店街確認的狀況被上訴人並不是屋主，因為商店街有很多情形都是二房東、三房東的情況。伊承租4、5年期間，除被上訴人外，並無任何人主張是系爭房屋之屋主或房東等情（見本院卷第123至124頁）。
足見被上訴人所主張其係經由訴外人章斌授權使用、出租系爭房屋，並非毫無根據。且上訴人係在證人吳錦璋向被上訴人承租系爭房屋使用期間，先向證人吳錦璋表示欲租用系爭房屋，嗣後透過聯繫，始直接與被上訴人簽訂系爭租約，承租系爭房屋，足見上訴人亦係經由系爭房屋當時占有使用者即證人吳錦璋輾轉與將系爭房屋出租予證人吳錦璋之被上訴人接洽而簽訂系爭租約，以系爭房屋占有及使用之情形，亦與被上訴人主張相合。至於上訴人抗辯：依系爭前租約第8條約定，已明示禁止被上訴人再就系爭房屋轉租等情，惟上揭約定是乙方（指被上訴人）未經甲方（即章斌）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部轉租（見原審卷第25頁）並非完全禁止轉租，況且即使是未經同意之轉租，依契約相對性之效力，亦僅生章斌是否對被上訴人依約主張權利問題，兩造間所簽訂之系爭租約效力並不會因此無效。是上訴人上揭所辯尚非可採為其有利之認定。
10綜上調查結果，以上訴人所舉證據，並審酌被上訴人所提
出之證據，尚不足以認定上訴人所抗辯：被上訴人非系爭房屋之所有權人，亦未有合法授權使用收益之權限。而被上訴人隱瞞其非系爭房屋之所有權人，被上訴人與訴外人吳錦璋共同向上訴人訛稱被上訴人為房屋所有權人、可於系爭房屋該址辦理公司登記，並蓄意隱瞞系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且房屋建地屬國有土地等交易重要事實，且被上訴人於107年7月14日向上訴人訛稱其為系爭房屋之屋主，致上訴人陷於錯誤，而同意與被上訴人訂立系爭租約等情為真實，是上訴人抗辯其以依民法第88條或第92條第1項之規定撤銷其系爭租約承租之意思表示等情，並無理由，尚非可採信。
（三）至於本院因上訴人之聲請調取系爭房屋稅籍資料（見本院卷第190至207頁），其中納稅義務人中雖無章斌、章岡義等人，而上訴人向新北市政府稅捐稽徵處申報房屋新、增、改建、稅籍及使用情形，並經新北市政府稅捐稽徵處記載為系爭房屋及其上2樓之納稅義務人，惟稅籍資料僅為稅捐稽徵機關依據稅法規定所為納稅義務人認定，並無法以之作為系爭房屋之權利歸屬之認定依據。則章斌、章岡義雖非系爭房屋稅籍之納稅義務人，並無據此即認定渠等對於系爭房屋並無使用權利。而上訴人雖目前成為系爭房屋之稅籍納稅義務人，亦無法據此認定上訴人以取得系爭房屋之權利而得對抗被上訴人，附此指明。
（四）另上訴人抗辯其已以其配偶名義向國有財產署北區分署承租系爭房屋所在之國有土地，並提出國有基地標租租賃契約為據，然即使上訴人取得系爭房屋所占用基地之租賃權利，房屋與土地係屬不同物權，上訴人因租賃取得系爭房屋所占用土地之使用權利，並不等同取得系爭房屋之使用權利，是上訴人仍無法以此對抗被上訴人返還租賃物之請求。另外，上訴人抗辯該基地國有土地公開招租時已明確告示：地上為渡船頭21巷29號鐵及磚造2層樓房，按現狀交付得標人使用，是上訴人對於系爭房屋及其所占用之土地有合法使用權限等情，並提出網站招租公告為據（見本院卷第232頁），惟系爭房屋本非國有財產署所管有，其本無權限將系爭房屋交付上訴人；況上揭公告內容所指之意應為國有財產署係以該基地上有系爭房屋及其2樓占用情形下出租，並交付予基地承租人使用，關於地上物之騰空、拆遷、補償、鑑界等事項由得標人自行處理，並負擔相關費用，國有財產署分署不負瑕疵擔保及債務不履行責任。並非如上訴人所抗辯，上訴人對於系爭房屋亦具有合法之使用權源。是上訴人執上理由抗辯被上訴人不得主張返還系爭房屋，顯有誤會，並不足採信。
（五）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。經查，系爭租約業因上訴人欠租逾2月，被上訴人催告後仍未繳納，而經原告於108年1月23日合法終止，亦有被上訴人於原審所提出之存證信函及回執2件在卷可按（見原審卷第1
2、13頁），則被上訴人依民法第455條前段請求上訴人返還系爭房屋，自有理由，應予准許。
（六）按系爭房屋租金每月33,000元正（收款付據）乙方（指上訴人，下同）不得藉任何理由拖欠或拒納（電燈費及自來水費另外）；租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1個月乙方不得藉詞拖延，系爭租約第2條；第3條明文約定。
次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。經查，系爭租約終止前上訴人積欠被上訴人租金共107,800元未給付，業據認定如上，系爭租約本就各期租金給付約定每月15日前繳納，被上訴人之各期租金給付即為有確定期限，上訴人於各期租金屆期未繳納，即應負遲延責任。則被上訴人依上揭系爭租約約定，請求上訴人給付所積欠之租金107,800元及自民事準備書狀送達被告之日即108年5月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息即有理由，應予准許。
（七）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。經查，被上訴人另為上訴人代繳108年2月份水費1,045元；且系爭租約終止後，上訴人並未經系爭房屋返還而繼續占有等情，業據認定如上，則被上訴人依民法不當得利之法律規定請求被上訴人返還代墊之水費1,045元，及自108年1月24日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利33,000元，均為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第455條前段租賃物返還請求權、系爭租約約定及民法第179條不當得利返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋、所積欠之租金107,800元及遲延利息、代墊之水費1,045元，及自108年1月24日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利33,000元，均為有理由，應予准許。原審就此認事用法尚無違誤，應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 陳章榮
法 官 陳菊珍法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
書記官 陳紀元