臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第139號上 訴 人 許皓翔
許皓為曾立宇共 同訴訟代理人 張仁龍律師
黃金昌律師被 上訴人 郭秀凱上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108 年 4月23日本院士林簡易庭108 年度士簡字第362 號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將新北市○○區○○街○○○巷○○號四樓Ｃ室房屋全部騰空遷讓返還予上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬零柒佰元，及自民國一百零八年八月一日起至遷讓返還前項房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣參仟柒佰元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人在原審依訴外人許貴能與被上訴人訂立之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）請求被上訴人給付上訴人租金新臺幣（下同）1 萬3,50
0 元，及自民國108 年1 月21日起至遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○街○○○ 巷○○號4 樓C 室房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月賠償上訴人不當得利1 萬3,500 元（見原審卷第5 頁），嗣上訴人上訴後，改以108 年7 月17日寄發存證信函作為系爭租約業已終止之依據，變更請求為被上訴人應給付上訴人租金4 萬700 元，及自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人不當得利3,
700 元（見本院卷第98頁）。經核其變更請求之基礎事實均係以被上訴人依系爭租約給付租金及契約終止後無權占有系爭房屋受有不當得利所衍生之爭執，與民事訴訟法第446 條第1 項但書及第255 條第1 項第2 款規定相符，自應予准許，合先敘明。
二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人起訴主張：被繼承人許貴能於102 年5 月1 日與被上訴人簽訂系爭租約，約定由許貴能將系爭房屋出租予被上訴人，租期自102 年5 月1 日起至103 年5 月1 日止，每月租金3,700 元，押租金為5,000 元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被上訴人負擔，並於系爭契約約定租賃期限屆滿後轉為不定期租賃。嗣許貴能於107 年8 月11日死亡，上訴人為其全體繼承人，繼承出租人之地位，然被上訴人竟以此為由拒絕繳付租金，積欠共5 個月之租金1 萬8,500 元未付，扣除所繳交之押租金5,000 元，尚欠繳租金1 萬3,500 元，經上訴人催告被上訴人處理，被上訴人卻置之不理，再經上訴人向被上訴人寄發存證信函終止系爭租約，系爭契約終止後，被上訴人繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致上訴人受有相當於每月3,700 元租金之損害，爰依民法第455 條前段租賃物返還請求權、系爭契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋、給付租金及相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋全部遷讓返還上訴人；㈡被上訴人應給付上訴人1 萬3,
500 元，並自108 年1 月21日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告1 萬3,500 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、原審經調查審認後，認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴；上訴人不服原審判決而提起上訴，所陳除與原審陳述相同部分外，另補稱：被上訴人積欠租金已達11個月共4 萬
700 元，已該當系爭租約第17條終止契約事由，及土地法第
100 條第3 、5 款規定，且上訴人已另於108 年5 月24日催告被上訴人給付租金，被上訴人仍未繳納，並於同年7 月17日寄發存證信函終止租約；又上訴人前以存證信函為催告給付租金及終止系爭租約之意思表示，雖遭郵局以招領逾期為由而退回，然該等存證信函既送達至被上訴人可支配之範圍，已處於隨時可以了解內容之狀態，被上訴人無正當理由拒絕收受，自可認上訴人催告給付租金及終止系爭租約之意思表示已到達被上訴人，而生合法終止租約之效力等語。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋全部騰空返還予上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人4 萬700元，及自108年8 月1 日起至遷讓返還房屋予上訴人之日止，按月給付原告3,700 元。
四、本院之判斷
（一）上訴人得請求被上訴人返還系爭房屋及租金4萬700元⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 、2 項定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人得收回房屋。土地法第100 條第3 款亦有明定。又系爭契約第4 條約定：租金應於每月10號以前繳納，不得藉詞拖延；第17條前段約定：甲（即許貴能）乙（即被上訴人）丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋（見本院卷第76、78頁）。
⒉上訴人主張伊等為許貴能之繼承人，被上訴人前於102 年
5 月1 日向許貴能承租系爭房屋，每月租金為3,700 元，許貴能於107 年8 月11日死亡後，被上訴人未依其與許貴能訂立之系爭租約給付107 年9 月至108 年7 月間共11個月租金4 萬700 元，伊等已於108 年5 月24日以存證信函催告被上訴人給付租金，被上訴人仍未繳納，並於同年 7月17日寄發存證信函終止租約等語，業據其提出系爭租約、許貴能除戶謄本、繼承系統表、上訴人之戶籍謄本、臺北興安存證號碼568 、814 號存證信函（下逕以號碼稱之）等件為證（見原審卷第19-21 頁、本院卷第61-64 、66-68 、76-79 頁），且上訴人對被繼承人許貴能未拋棄繼承一節，有本院家事庭108 年3 月15日士院彩家少108 年度查詢字第1 號函附於原審卷為憑（見原審卷第35頁），而被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯，本院審酌前揭書證，自堪信上訴人主張為真實。
⒊又民法第95條第1 項所謂達到，係指意思表示達到相對人
之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，應認為已達到而發生效力（最高法院95年度台上字第2611號判決、96年度台上字第2792號裁定、102 年度台上字第1287號判決意旨參照）。查
568 、814 號存證信函業經上訴人分別於108 年5 月24日、同年7 月17日寄發，經郵局分別投遞至新北市○○區○○街○○○ 巷○○號4 樓C 室（即系爭房屋）、桃園市○○區○○街○○○ 號5 樓之1 （即被上訴人戶籍地址），因無法投交，而送交郵局招領，招領期滿未領取，經郵局於信封上蓋印「招領逾期」而退還原寄件人即上訴人等情，有上訴人提出568 、814 號存證信函影本各1 份、信封及中華郵政掛號郵件收件回執影本各4 份為證（見本院卷第61-64 、66-68 、80-83 頁），揆諸前開說明，568 、814號存證信函已達到被上訴人之支配範圍內，被上訴人隨時可以了解其內容，應認568 、814 號存證信函已送達於被上訴人而發生效力。準此，上訴人主張伊等以568 號存證信函催告被上訴人給付積欠之租金，復以814 號存證信函為終止系爭租約之意思表示，上開存證信函已達到被上訴人可支配範圍內而發生效力，系爭租約業已終止等語，核屬有據。
⒋綜上，被上訴人積欠107 年9 月至108 年7 月共11個月合
計租金4 萬700 元，扣除押租金5,000 元後為3 萬 5,700元（計算式：3,700 ×11－5,000 ＝35,700），已逾2 個月之租金額7,400 元（計算式：3,700 ×2 ＝7,400 ），是上訴人主張被上訴人積欠租金達2 個月以上，須收回系爭房屋，合於土地法第100 條第3 款規定及系爭契約第17條前段約定，從而，上訴人依民法第455 條前段規定請求被上訴人返還系爭房屋，及依系爭契約第3 條約定請求被上訴人給付4 萬700 元，均有理由。
（二）上訴人得請求被上訴人自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋予上訴人之日止，按月給付3,700 元予上訴人⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決、97年度台上字第294 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭租約業經上訴人於108 年7 月17日以814 號存
證信函為終止契約之意思表示，並已到達被上訴人而發生效力一節，業經說明如前，被上訴人迄今仍未返還系爭房屋，亦有上訴人提出108 年10月1 日與被上訴人對話之影像光碟及譯文為憑（見本院卷第96頁及證物袋），足認被上訴人自終止系爭租約之日起即無繼續使用系爭房屋之權利，而被上訴人既仍無權占有系爭房屋，依前揭說明，自應返還相當於租金之不當得利。又被上訴人依系爭租約占有使用系爭房屋期間，應按月給付每月租金3,700 元，業經說明如前，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於原約定租金之不當得利3,700 元，為有理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第455 條前段、系爭契約第3 條及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋，並給付
4 萬700 元，及自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人3,700 元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2 、3 項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之 1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 邱光吾
法 官 蘇錦秀法 官 蔡子琪以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 簡吟倫