臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第1988號原 告 倪秀霞訴訟代理人 羅凱正律師
陳緒承律師被 告 呂炫鋒訴訟代理人 劉博文律師複 代 理人 王綱律師追 加 被告 魏玉娟訴訟代理人 姚本仁律師
何思瑩律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110 年11月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告呂炫鋒應給付原告新臺幣30萬元，及自民國108 年7 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本判決第一項得假執行。但被告呂炫鋒如以新臺幣30萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
四、原告其餘假執行之聲請駁回。
五、訴訟費用由被告呂炫鋒負擔27％，餘由原告負擔。事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第7 款、第2 項定有明文。
貳、經查，本件原告起訴時原係以呂炫鋒為被告，並聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）112 萬元，及自民國108 年7月14日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息」（本院卷一第13頁）。嗣於109 年3 月3 日具狀追加魏玉娟為被告，除前項聲明外，並追加聲明：「二、被告魏玉娟應給付原告
112 萬元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。三、上開二項聲明，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付義務」（本院卷一第196 頁）。經核原告上開追加，業經被告無異議而為本案之言詞辯論，視為同意追加，且其追加亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、伊因訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介而承買被告呂炫鋒所有、門牌號碼臺北市○○區○○街○段000 巷00弄00號3 樓房地（下稱系爭房地），並於
108 年3 月5 日與被告呂炫鋒之代理人即被告魏玉娟（下與被告呂炫鋒合稱被告）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），依該契約第17條第9 項約定被告需於108 年4 月10日前辦理塗銷相關事宜（下系爭塗銷抵押權登記義務）。伊並於108 年3 月6 日、同年月7 日各給付簽約款10萬元、65萬元，及於同年4 月16日給付完稅款37萬元。詎被告呂炫鋒未遵期履行系爭塗銷抵押權義務，經伊先後於同年5 月6日、同年月13日寄發存證信函，催告被告呂炫鋒限期履行上開義務，如逾期未履行，即依系爭買賣契約第10條約定解除契約等旨，並送達予被告呂炫鋒，其仍置之不理，伊遂於同年7 月13日再次寄發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已付價金合計112 萬元及給付違約金112 萬元，且由被告呂炫鋒於同年月16日收受送達。
二、又依系爭買賣契約第17條第20項約定：「賣方至遲應於108年3 月15日前補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途：
不動產登記）各壹分予信義地政士，以確認賣方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理，買方得向該無權代理人比照合約書第10條約定請求違約損害賠償；買賣雙方確知賣方完成前述義務後始進行報稅程序」，可知「賣方至遲應於108 年3 月15日前…即視為無權代理」為違約之構成要件，其法律效果則「準用」（即「比照」）系爭買賣契約第10條約定，得請求違約損害賠償，且該約定文字業已表示兩造真意，即不得反捨文字而更為曲解。被告魏玉娟既已於系爭買賣契約上簽名，顯示其同意上開約定，不論是否本身是否具有可歸責事由，均應於被告呂炫鋒有違約情事時負契約責任。
三、另系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定：「經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」（下稱系爭違約金約定），性質上應為以「強制債務履行」為目的及確保債權效力之懲罰性違約金。被告既本於自由意識，於衡量自身經濟能力及履約意願後簽訂系爭買賣契約，依契約自由原則、私法自治原則，即應受上開約定之拘束，非能任意指摘違約金過高而要求酌減。此外，系爭買賣契約第10條第3 項約定解除契約違約金以成交總價15％為上限，本件系爭買賣契約之買賣價金為750 萬元，依該約定違約金上限計算應為112 萬5,000 元，伊請求被告給付違約金112萬元並無過高之情，況審酌伊居住於金門縣，為處理有關看屋、斡旋、簽約、辦理貸款、系爭房地整修等事宜及違約協調而費時4 月，期間多次請假並搭機往訪金門縣及臺北市，伊的女兒亦因此額外支出每月租金1 萬1,000 元，被告違約事實明確且造成伊受有財產上及非財產上損害，伊請求112萬元違約金，應屬適當。而被告間就給付上開違約金金額之債務，係不同法律原因而生，惟具同一給付目的之債務，應成立不真正連帶債務，爰依系爭買賣契約第17條第9 項、第10條第1 項第2 款、第17條第20項約定，提起本件訴訟等語。
四、並聲明：
（一）被告呂炫鋒應給付原告112 萬元，及自108 年7 月14日起至清償日止，按年利率5％ 計算之利息。
（二）被告魏玉娟應給付原告112 萬元，及自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
（三）上開二項聲明，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告呂炫鋒則答辯以：
一、伊於106 年5 月2 日基於信託關係而登記為系爭房地之所有人，依信託登記簿所載信託目的觀之，伊僅有管理、使用權而無處分權，然為利出售系爭房地，始由伊被動配合被告魏玉娟出售系爭房地，真正出售系爭房地之人應為被告魏玉娟或訴外人即被告魏玉娟之子賴加健，是基於債之相對性，自不應由伊負違約賠償責任。
二、退步言之，縱認系爭買賣契約存在於伊與原告之間，然依系爭買賣契約第17條第19項約定，可知被告魏玉娟於簽訂系爭買賣契約時未完全備齊代理權相關證明文件（印鑑證明），復未依系爭買賣契約第17條第20項約定於108 年3 月15日補齊，故魏玉娟簽訂系爭買賣契約之行為自108 年3 月16日起，應依上開約定以「視為無權代理」之方式處理，亦即在法律效果上排除伊為契約當事人之責任，而由無權代理人魏玉娟負責，此由系爭買賣契約第17條第11項、第20項約定即可得見，倘非如此，原告可逕依民法第110 條規定請求而無為上開約定之必要。
三、再退步言之，縱認伊應負違約賠償責任，惟系爭買賣契約第10條第1 項第1 款約定「賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：（一）每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」，已明定為「遲延之賠償」，且綜觀其他契約約定內容，均無約定懲罰性違約金，應認上開約定屬損害賠償總額預定性質之違約金。又伊僅為系爭房地名義上之所有人，且無處分權限，原告要求伊給付違約金112 萬元，實屬過苛，參以原告所受損害至多僅為已給付之買賣價金於4 個月期間無法流通或另行貸放他人之利益，復未舉證受有其他損害，原告請求違約金112 萬元與其實際所受損害相差甚鉅，應有酌減之必要等語置辯。
四、並答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、被告魏玉娟則答辯以：
一、伊係基於被告呂炫鋒之授權而與原告簽訂系爭買賣契約，並非無權代理，且伊已多次要求被告呂炫鋒提供用途為「不動產登記」之印鑑證明，惟被告呂炫鋒一再藉故拖延，且被告呂炫鋒違反系爭塗銷抵押權登記義務，非伊於代理簽約時得以預見，伊已善盡代理人責任，就系爭買賣契約之違約結果並無可歸責事由，原告依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定請求伊給付違約金，實無理由。
二、又系爭買賣契約第17條第20項關於「比照」一詞，究為構成要件準用，抑或法律效果準用，應探求當事人真意解釋之，且債務人所負責任以故意或過失為原則，無過失責任乃屬例外，為民法第220 條第1 項所明定，倘當事人就歸責事由未特別約定，且法無明文，自應回歸適用上開民法規定，非逕使債務人負無過失責任。本件系爭買賣契約簽訂時，因訴外人即信義地政士莊芷萱要求應另提供「用途為不動產登記」之印鑑證明，方有系爭買賣契約第17條第20項之約定，且以系爭買賣契約第10條為補充約定，簽約當時亦未特約排除該第10條之構成要件，況被告呂炫鋒倘需負過失違約責任，伊僅為代理人絕無可能同意負擔較被告呂炫鋒更重之無過失賠償責任，足徵上開「比照」一詞非僅為法律效果準用，須具備系爭買賣契約第10條第1 項第2 款「可歸責」要件，原告方可向伊請求給付違約金。
三、退步言之，縱認伊應依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款賠償違約金，然因系爭買賣契約未特別約定該違約金為懲罰性違約金，依相關法院判決，均認為與上開約定內容相同之條款，屬損害賠償總額預定性違約金，倘無法自上開約定內容及兩造意思認定違約金性質，依最高法院判決意旨，仍應將上開約定視為損害賠償總額預定性質之違約金約定。又原告雖受有無法及時將所繳價金再行流通或另行貸放他人獲利之消極損害，然期間僅短短4 個月，原告復未舉證其受有其他積極損害，且本件係可歸責於被告呂炫鋒所致之違約，原告請求伊與被告呂炫鋒負擔相同之違約金金額，顯失公平，爰依民法第252 條規定請求酌減等語置辯。
四、並答辯聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執之事實：
（一）被告呂炫鋒與被告魏玉娟之子賴加健於106 年3 月20日、就系爭房地成立信託契約，並將系爭房地所有權移轉登記予被告呂炫鋒，約定由被告呂炫鋒代為管理及使用信託財產之相關事項，信託期間則自106 年3 月20日起至107 年
3 月19日止，且以信託期間屆滿或雙方協議終止信託契約為信託關係消滅事由，有系爭房地之土地建物查詢資料、臺北市建成地政事務所109 年2 月11日北市建地籍字第&ZZZZ; &ZZZZ; &ZZZZ; 0000000000號函暨106 年收件建信字第0
02710號土地登記申請書案影本可稽（本院卷一第89至102 、137 至157 頁）。
（二）被告呂炫鋒於108 年3 月4 日就系爭房地出具授權書（下稱系爭授權書）予被告魏玉娟，有系爭授權書可稽（本院卷一第205 頁）。
（三）原告與被告呂炫鋒就系爭房地成立買賣契約，並由被告魏玉娟以被告呂炫鋒之代理人名義與原告於108 年3 月5 日簽訂系爭買賣契約，有系爭買賣契約書可稽（本院卷一第19至33、115 至122 、329 至335 頁）。
（四）原告分別於108 年3 月6 日、7 日給付簽約款各10萬元、65萬元；於同年4 月16日給付完稅款37萬元，有安信建築經理股份有限公司買方專戶資金交易結算明細表可稽（本院卷一第341頁）。
（五）原告於108 年5 月6 日寄發台北大同郵局存證號碼311 號存證信函予被告，要求被告應依系爭買賣契約第5 條約定履行契約義務，經被告於同年月7 日分別收受送達；原告復於108 年5 月19日寄發台北保安郵局存證號碼178 號存證信函予被告，表示限期要求被告應備齊相關文件辦理抵押權塗銷登記，逾期未履行，將依系爭買賣契約第10條約定解除買賣契約並請求損害賠償，並於同年6 月3 日由被告分別收受送達；原告又於108 年7 月13日寄發台北大同郵局存證號碼482 號存證信函予被告呂炫鋒，主張依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款解除買賣契約及請求返還已支付之買賣價金及給付違約金112 萬元，並由被告呂炫鋒於同年月16日收受送達，有上開郵局存證信函、郵局掛號單查詢結果可稽（本院卷一第35至43、161 、165 、171、189 、191 頁）。
伍、得心證之理由：
一、關於原告請求被告呂炫鋒、魏玉娟給付違約金部分：
（一）原告主張：被告呂炫鋒於108 年3 月4 日將出售系爭土地一事授權由被告魏玉娟代為處理，嗣由被告魏玉娟與伊於同年月5 日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，被告呂炫鋒應為系爭買賣契約之出賣人等語，為被告呂炫鋒所否認，並以前揭情詞置辯。查：
1.按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準，契約成立生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事人間。而締約之當事人為何人，應以締約當時之事實及其他一切證據資料作為判斷之標準。
2.審諸兩造均不爭執形式真正之系爭授權書所載：「授權人呂炫鋒、被授權人魏玉娟，立書人茲授權被授權人全權代理本人為上揭不動產（即系爭不動產）之買賣或租賃等法律行為，授權事項則為授權被授權人出售上揭標示之不動產，包括簽立委託契約、受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證及專戶價金查閱、過戶點交、和解、解約、進行屋況檢測等事宜，及其他因過戶所衍生的必要法律行為，均在授權範圍內」，被告呂炫鋒並於「立授權書人」欄位處「簽名」並「蓋用印鑑章」，有系爭授權書可憑（本院卷一第205 頁），且為被告呂炫鋒所不爭執（本院卷一第263 頁，本院卷二第166 頁），復參以系爭買賣契約上記載：「立契約書人：買方倪秀霞；賣方呂炫鋒，代理人：魏玉娟，茲為不動產買賣事宜達成合意，雙方協議訂定條款如下...」（本院卷一第19、31頁），原告及被告魏玉娟亦於契約買方及賣方之姓名處簽名，並於契約內第17條其他約定事項之下方處再次簽名確認（本院卷一第10頁反面），及據證人即信義地政士莊芷萱證稱：系爭買賣契約書是我處理系爭房地買賣時所製作，我也有在授權書上簽名，因為信義地政事務所規定如果有授權第三人簽立買賣契約需要以電話跟本人照會，所以授權書下方有記載「完成錄音照會」，我是在信義地政士所辦公室進行電話照會，電話中要跟賣方本人確認名字、出生年月日、身份證字號、出售土地及房屋標示、授權誰來、被授權人地址、名字、電話、出售價格等語（本院卷二第334 、335 頁），並有兩造不爭執之當日電話照會錄音譯文及錄音光碟可佐（本院卷第二第11
4 至116 頁，錄音光碟另置卷一卷末證物袋），再佐以未見被告呂炫鋒於與證人莊芷萱為電話照會時有否認其為系爭買賣契約當事人之表示或為相同或相似陳述，而被告魏玉娟與原告於108年3 月5 日就系爭買賣契約第17條「其他約定事項」簽署補充條款時，內容仍依循前文「買方」、「賣方」、「賣方代理人」，既無變更契約當事人之記載，綜上，無由認定被告呂炫鋒非契約當事人或已變更由被告魏玉娟成為契約當事人，依前揭說明，堪認系爭買賣契約之當事人應為原告與被告呂炫鋒甚明。
3.被告呂炫鋒固抗辯：由「議約過程」觀之，因卷附產權調查表記載「因信託委託人委託信義房屋進行銷售」、系爭買賣契約記載「本契約以受託人名義辦理後續手續過戶」及證人黃信榮證稱「公司委託是與魏玉娟簽，買賣合約簽約人也是魏玉娟」，被告魏玉娟於屋況說明部分亦親自註記及簽名；又由「簽約過程」觀之，系爭買賣契約簽立當日在場之人為原告、被告魏玉娟等人，被告呂炫鋒並不在場，證人莊芷萱及黃信榮並證稱「被告魏玉娟當場表示會負處理在信託登記下可能無法移轉產權的後續問題」，並於系爭買賣契約第7 頁「賣方簽名」處親簽其全名，反觀被告呂炫鋒於證人莊芷萱為電話照會時，就系爭房地地址、成交價格等均不慎瞭解，甚至表明逕與被告魏玉娟聯繫即可；及由「後續履約過程」觀之，證人莊芷萱或黃信榮，就履約過程所生爭議均係與被告魏玉娟聯繫，未曾與被告呂炫鋒聯繫，被告魏玉娟亦向原告表示「真的很有誠意在處理，拜託再給一些時間」、「我不了解什麼意思，我是真的很希望買賣能夠完成」等情，均可證明系爭買賣契約應係存在於原告與被告魏玉娟或其子賴加健之間，且因原告於簽約前已詳閱不動產說明書及系爭買賣契約等文件，堪認原告主觀上真意係與被告魏玉娟就系爭房地成立買賣契約等語。惟審之被告呂炫鋒上開所陳，除被告呂炫鋒就系爭買賣契約簽訂前存在之不動產現況說明書、產權調查表等資料所執意見實屬個人推論之詞外，因證人莊芷萱及黃信榮上開證述係就系爭買賣契約簽訂當時及之後情形為證述，縱使其二人未曾就系爭買賣契約之履行與被告呂炫鋒聯繫，然因被告呂炫鋒前已出具系爭授權書，且於電話照會中明確表示「後續流程主要跟魏小姐聯絡」等語（本院卷二第100 頁），縱使證人莊芷萱及黃信榮未就履約事宜與被告呂炫鋒聯繫，亦與被告呂炫鋒上開授權行為及電話照會中所為指示相符，且與常理無違，無從遽此逕論被告呂炫鋒並非系爭買賣契約之當事人。況且，原告於被告呂炫鋒未依系爭買賣契約約定於108 年4 月10日前辦理塗銷相關事宜一事，先後於108 年5 月16日、同年月19日寄發存證信函，並載明「本人於民國108 年3 月5 日經由信義房屋居間仲介成買台端所有坐落臺北市○○區○○街0 段
000 巷00弄00號3 樓房地，貴我雙方並以簽署不動產買賣契約書在案，...台端應於民國108 年4 月10日備齊文件提供給承辦代書辦理塗銷抵押權登記相關事宜... 請於含到後，備齊上述相關文件並聯繫承辦代書，...，有關未能如期交乙事，本人將依不動產買賣契約第10條賣方違約相關約定向台端訴究」（本院卷一第35至37頁）、「本人前已台北大同郵局311 號存證信函催告台端於函到
3 日內備齊相關文件辦理抵押權塗銷登記，惟未蒙台端提供必要文件配合承辦代書辦理...。倘台端於民國108年6月30日前仍未依契約約定辦理抵押權塗銷及移轉登記，本人將依不動產買賣契約書第10條之約定解除契約，並向台端訴究損害賠償」（本院卷一第39頁），且經被告呂炫鋒收受送達在案，已於前述，觀諸上開函文內容，可知原告顯已指明被告呂炫鋒為系爭買賣契約之出賣人，更明確對被告呂炫鋒表達限期履行之意，否則將依契約約定請求損害賠償等語，而被告呂炫鋒收受上開存證信函後均未見異議，甚至原告於108 年7 月13日再次寄發存證信函予被告呂炫鋒，並為解除系爭買賣契約意思表示及請求給付違約金，被告呂炫鋒收受上開存證信函後仍無異議，倘其自始即認非系爭買賣契約之當事人，何以至此仍無向原告表示其非系爭買賣契約之當事人？或表明應向被告魏玉娟為請求或相似之異議表示？甚至由被告呂炫鋒不爭執形式真正（本院卷二第108 頁）之108 年7 月8 日被告呂炫鋒訴訟代理人劉博文律師於其與原告之LINE通訊軟體對話紀錄中敘及「我正在跟呂先生報告中」、「呂先生是說，他可以設定權利給您，作為一個擔保」、「他現在需要時間來處理這房子」、「魏小姐至今都沒有跟他聯繫」、「他也很納悶怎麼事情會處理成這樣」，原告則曾回覆「劉律師早安，...就是這件房子的買賣已經快4 個月，如果6/30前沒辦法交屋，我將在7/1 解除契約，後續在處理有關約的責任和賠償，麻煩您轉達給呂先生」（本院卷一第317 至
319 頁），足認被告呂炫鋒確有委由劉博文律師與原告就系爭買賣契約之履行進行協商，其執前詞抗辯其非系爭買賣契約之當事人，應由被告魏玉娟單獨負契約當事人責任等語，顯無足取。
4.被告呂炫鋒復抗辯：退步言之，縱認被告呂炫鋒為系爭買賣契約之當事人，依系爭買賣契約第17條第11項約定「本契約以受託人名義辦理後續手續過戶」及第17條第20項約定「賣方至遲應於民國108 年3 月5 日前補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途：不動產登記）各壹份予信義地政士，以確認賣方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理，買方得向該無權代理人比照合約書第10條約定請求違約損害賠償」，顯係慮及系爭房地存在信託登記，僅能以受託人名義辦理過戶，即被告呂炫鋒僅係名義上辦理後續手續過戶之人，透過由被告呂玉娟代理其簽約之方式，使被告魏玉娟成為系爭買賣契約第17條第20項所規範之對象，如履約過程發生爭議，方得由真正有能力解決問題之被告魏玉娟負擔違約責任，以免名義上出賣人即被告呂炫鋒無端遭受連累等語。惟被告呂炫鋒至此所陳仍僅屬個人推論，已難足採，更與本院前開認定相違，復參以系爭房地之土地登記申請書，其上記載「信託期間：自民國106 年3 月20日起至民國107 年3 月19日」、「信託關係消滅事由：信託期間屆滿或雙方協議終止信託契約」（本院卷一第145 頁），可知於系爭買賣契約簽訂之時（即108 年3 月5 日），系爭房地之信託契約期間業已屆滿，依上開約定，該信託關係消滅，被告呂炫鋒對此自難諉為不知，是倘若被告呂炫鋒僅係因信託關係而需為系爭買賣契約之名義出賣人，何以未在出具系爭授權書前或證人莊芷萱與之為電話照會時表示「系爭房地之信託契約期間已滿，拒絕為系爭房地之出賣人」？或要求信託委託人賴加健先協同辦理不動產所有權變更登記事宜後，由賴加健或被告魏玉娟自行出售系爭房地？被告呂炫鋒捨此不為，仍出具系爭授權書並完成電話照會，益徵被告呂炫鋒縱使明知其為系爭房地之受託人，仍願以系爭房地出賣人地位與原告締結系爭買賣契約乙情甚明，遑論被告呂炫鋒係基於其與賴加健間內部信託契約關係之約定而登記為系爭房地之所有人，縱其違反信託契約約定出售系爭房地，亦應由其2 人依內部關係予以解決，不影響系爭買賣契約之成立，其此抗辯，仍無可採。
5.被告呂炫鋒又抗辯：因被告呂炫鋒或魏玉娟均未於108 年
3 月5 日前提供載明用途為「不動產登記」之印鑑證明，依系爭買賣契約第17條第20項約定，應視為無權代理，而由被告魏玉娟比照系爭買賣契約第10條負無權代理之責，「被無權代理之人」即被告呂炫鋒，既非契約當事人，自無庸負契約責任等語。惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院108 年度台上字第1654號判決要旨參照）。查系爭買賣契約第17條第19項約定：「本件賣方代理人於簽約時，因代理權相關文件（印鑑證明）尚未完全備齊，惟已經信義地政士以電話向賣方本人照會完成，此買賣雙方業經信義房屋及信義地政士清楚告知，故買方同意如賣方代理人未能如期補正，得經限期催告賣方補正未果後解除契約、請求履行契約或損害賠償...」等詞，有系爭買賣契約可稽（本院卷一第33頁），即由上開契約約定可知，當日賣方代理人即被告魏玉娟當日未提出被告呂炫鋒之印鑑證明，但業經證人即信義地政士莊芷萱已向賣方本人即被告呂炫鋒電話照會完成。又該契約第17條第20項約定：「賣方至遲應於民國108 年3 月15日前補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明（用途：不動產登記）各壹份予信義地政士，以確認賣方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，即視為無權代理，買方得向該無權代理人比照合約書第10條約定請求違約損害賠償」（本院卷一第33頁），可知此項約定係承續前項約定而來，縱使經證人莊芷萱與被告呂炫鋒完成電話照會，仍要求賣方即被告呂炫鋒應於約定期限內提出「印鑑證明」，顯係用以補充前項約定所稱「賣方代理人於簽約時未完全備齊代理權相關證明文件」一事，如未於期限內完成，雖有記載「視為無權代理」之用詞，然參以其後接續約定之內容，應可認定其目的係為使被告呂炫鋒之代理人魏玉娟亦負擔違約損害賠償責任，而非藉此解除被告呂炫鋒之系爭買賣契約當事人之地位及所應負擔之契約責任，否則無異無視被告呂炫鋒已出具系爭授權書及證人莊芷萱為確認有無授權一事所為之電話照會等事實之存在，反將致原告就爭房地買賣契約成立與否陷於不確定狀況，卻仍須依約給付簽約金及後續買賣價金之不利窘境，參以原告於系爭買賣契約簽訂之日後，仍依約於108 年3 月6 日、同年月7 日分別給付簽約款各10萬元、65萬元，及於同年4 月16日給付完稅款37萬元等情（本院卷一第105頁），原告確有履行給付買賣價金之契約約定事項，且為被告呂炫鋒所不爭執，益徵系爭買賣契約第17條第20項係就被告魏玉娟負違約損害賠償責任所為約定，並非使被告呂炫鋒因此成為非系爭買賣契約當事人，無庸負契約責任，其此抗辯，洵無可取。至被告呂炫鋒雖另爰引最高法院109 年度台上字第2638號、10
9 年度台上字第182 號及臺灣臺北地方法院102 年度建字第25號判決為據，惟核與本件所涉基礎事實不同，而無比附爰引適用之，附此敘明。
（二）原告又主張：因被告呂炫鋒未依系爭買賣契約第17條第9項約定，於108 年4 月10日前辦理塗銷抵押權相關事宜，依第10條第1 項第2 款約定，原告得解除系爭買賣契約並請求給付違約賠償等語。查，被告呂炫鋒就其未依系爭買賣契約第17第9 項約定期限辦理塗銷抵押權相關事宜，並不爭執，顯為無正當理由拒絕履約，具可歸責性，且經原告以書面通知限期催告後仍未履行後，依系爭買賣契約約定為解除契約之意思表示等情，亦有郵局存證信函及郵局掛號單查詢結果可稽（本院卷一第35至43、161、165、17
1、189、191頁），是原告主張其已合法解除系爭買賣契約，並得系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定請求被告呂炫鋒給付違約金，自屬有據，應予准許。
（三）原告另主張：因被告魏玉娟已於系爭買賣契約上簽名，代表其同意負擔契約責任，被告呂炫鋒既未於108 年3 月15日前交付用途為不動產登記之印鑑證明，原告得依系爭買賣契約第17條第20項約定，請求被告魏玉娟第10條第1 項第2 款給付違約金112 萬元等語，惟為被告魏玉娟所否認，並以前詞置辯。然查，依系爭買賣契約第17條第20項約定，如賣方未於108 年3 月15日補齊土地及建物所有權狀、印鑑證明予信義地政士，買方得向被告魏玉娟比照系爭買賣契約第10條約定請求損害賠償，通觀系爭買賣契約全文及其上開約定內容，應係指倘被告呂炫鋒未於上開期限交付系爭房地之土地及建物所有權狀及印鑑證明，原告得依第10條約定請求被告魏玉娟給付違約金，惟縱不論被告魏玉娟就違約事由是否需具可歸責性，原告既未依約定就上開「限期履行事項」另以書面方式催告被告呂炫鋒或魏玉娟履行，且未據此為解除系爭買賣契約之事由，難認原告所為與系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定要件相符，其據此請求被告魏玉娟給付違約金，自難認有據，不應准許。
二、關於本件原告請求之違約金性質及其請求被告呂炫鋒給付違約金112 萬元應否酌減部分：
（一）原告主張本件買賣價金750 萬元，依系爭買賣契約第10條第3 項約定，其請求懲罰性違約金112 萬元，並未逾買賣價金15％之上限，又原告因簽訂系爭買賣契約之斡旋過程及後續協調過程之4 個月，已多次搭機自金門前往臺北市，且原告之女因解除原租賃處租約而無處可居，原告至臺北接受公務人員訓練也只能使用公務員宿舍，如被告呂炫鋒無違約之情，原告之女即可儘早結束原租處之租賃契約，無庸另支出租金，卻因被告呂炫鋒之違約行為，致原告之女因此需另支出自系爭租賃契約約定交屋日起至解約日止，每月1 萬1,000 元之租金，參以被告呂炫鋒多次藉故推延等情，原告受有財務及精神上莫大損失，其請求違約金112 萬元並無過高等語，然為被告呂炫鋒所否認，並以前詞置辯。
（二）按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院本院49年台上字第807 號、79年台上字第1612號、102 年度台上字第1606號判決意旨參照）。
（三）查依系爭契約第10條第1 項第2 款記載：「賣方（即被告呂炫鋒）若違約且可歸責時，依下列規定辦理：...（二）經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」等語觀之（本院卷一第27頁），此違約賠償既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第250 條第2 項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，原告主張此為懲罰性違約金等語，應非可採。又本件約定之違約金是否過高，依前開說明，仍應考量原告實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開各項因素一併予以斟酌。茲審酌原告分別於108 年3 月6 日、同年月7 日、同年4 月16日，分別給付簽約金10萬元、65萬元、完稅款37萬元，嗣因被告呂炫鋒未依系爭買賣契約約定於108 年
4 月10日前辦理塗銷抵押權登記相關事宜，原告於108 年
7 月13日通知被告呂炫鋒解約後，安信建築經理股份有限公司於108 年9 月26日返還原告上開已付價金112 萬元等情，有買方專戶資金交易結算明細表、臺灣土地銀行存摺封面及內頁節本（本院卷一第105、343、344頁）如。則以原告繳付價金期間依民法第205 條所定最高利率之限制年息20％計算，最高額之利息不超過8 萬元【計算式：（10萬×20％÷365 ×129 ）＋（65萬×20％÷365 ×128 ）＋（37萬×20％÷365 ×88）】，又依系爭買賣契約第8 條約定，房屋點交日前應繳納之各項稅費由被告呂炫鋒負擔，辦理產權移轉時應繳納之印花稅、地政規費、建物契稅等相關費用由原告負擔（本院卷一第25頁），另有仲介服務費等費用（本院卷一第105 頁），及被告呂炫鋒違約行為之情節及侵害程度、社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求112 萬元之違約金，尚屬過高，爰酌減至30萬元為適當。從而，本件原告得請求被告呂炫鋒給付之違約金在30萬元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，於法無據。
陸、從而，原告依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定，解除系爭買賣契約並請求被告呂炫鋒給付違約金30萬元，及自108年7月17日（即卷附台北大同郵局存證號碼482 號存證信函送達予被告呂炫鋒收受之日即108 年7 月16日，本院卷一第
161 頁）之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回；另原告請求被告魏玉娟給付違約金112 萬元及其與被告呂炫鋒為不真正連帶給付部分，均為無理由，應予駁回；又本判決所命被告呂炫鋒給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，但被告呂炫鋒陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。至被告呂炫鋒雖聲請傳訊證人林盟發及被告魏玉娟聲請傳喚高金國，惟本件事實業經本院認定如前，且此證據調查無礙本院上開認定，即無傳訊上開證人之必要，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 12 月 3 日
民事第一庭 法 官 吳佩真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 6 日
書記官 張祐誠