臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1993號原 告 許芛懷訴訟代理人 顏嘉德律師被 告 趙台偉上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109 年12月
3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾參萬肆仟元，及自民國一百零九年三月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣陸拾參萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為請求被告給付原告新臺幣（下同）200 萬元及其遲延利息。嗣於民國
109 年12月3 日之言詞辯論程序當庭變更上開聲明為如後所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於107 年9 月9 日以1,000 萬元向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○號6 樓之14房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地，並已交付買賣價金、於108 年1 月4 日辦妥所有權移轉登記。又兩造間所締結買賣契約第9 條第5 項業已約定被告應就系爭房屋滲漏水負瑕疵擔保責任，且該買賣契約所附「標的現況說明書」第12項亦經被告於「建物是否有滲漏水情形」、「是否曾在一年內修復滲漏水」之項目勾選「無」，可見系爭房屋是否滲漏水為兩造間就系爭房屋買賣之重要事項，足認被告於法律規定之瑕疵擔保責任外，已再以契約向原告保證系爭房屋無滲漏水瑕疵之品質。詎原告遷入系爭房屋後，於108 年8 月4 日方發現系爭房屋後側房間與樓梯之間牆壁下方與地板交界處有滲漏水之情形，原告隨即通知被告前來處理，而上開滲漏水之情形顯已降低原告於系爭房屋之居住品質，並妨害原告對系爭房屋之使用，依通常交易觀念，應認上開滲漏水之情形足以減損系爭房屋之效用、品質而屬瑕疵，被告就此自應依民法第354 條第1 項規定負瑕疵擔保責任，為此，爰依民法第359 條規定請求按上開瑕疵修繕所需費用34,000元，以及系爭房屋因上開瑕疵所生交易價格減損之金額60萬元，減少買賣價金共計634,000 元，併依民法第179 條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金等語。並聲明：（一）被告應給付原告634,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：負擔修復費用34,000元部分我可以接受，但減少價值60萬元部分我認為過高，我願意幫原告修繕漏水並賠償原告10萬元等語置辯。並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張其於107 年9 月9 日以1,000 萬元向被告購買系爭房屋及所坐落土地，並已交付買賣價金、於108年1 月4 日辦妥所有權移轉登記，以及系爭房屋於後側房間與樓梯之間牆壁下方與地板交界處有滲漏水之情形，且該情形於兩造締約前即已存在等情，為被告所不爭執（見本院卷第103 、183 頁），並有不動產買賣契約書、現場照片在卷可稽（見本院卷第20至49、116 至130 頁），復經本院囑託臺北市建築師公會指派建築師到場鑑定確認無誤，有該公會所出具109 年11月10日（109 ）（十七）鑑字第3151號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書，見系爭鑑定報告書第7 、8 頁）附卷可查，足認屬實，合先敘明。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」民法第35
4 條第1 項前段、第359 條前段分別定有明文，次按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第365 條第1 項另規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」而民法第36
5 條所規定之期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院87年度台上字第2872號民事裁判參照）。經查：
1.系爭房屋既有前述滲漏水之情形，而房屋滲漏水勢將影響居住品質，自足以減少房屋之通常效用，且依一般社會觀念，有滲漏水情形之房屋於交易市場之價格亦必因此受有相當之貶損而低於無此情狀之房屋，從而系爭房屋上開滲漏水情形足以貶損系爭房屋之交易價值乙節，亦堪認定，據上，系爭房屋上開滲漏水情形係屬足以減少其通常效用及價值之瑕疵乙節，應堪認定，是被告就此本應依民法第
354 條第1 項前段規定對買受人即原告負物之瑕疵擔保責任。況兩造間所締結買賣契約第9 條第5 項業已約定：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（如滲漏水、海砂屋、輻射屋…等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即被告）應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第26頁），是原告請求被告就上開滲漏水情形負物之瑕疵擔保責任，更屬有據。
2.次查，原告係於108 年12月20日提起本訴而就系爭房屋上開滲漏水之瑕疵，本於民法第359 條前段規定請求減少買賣價金，此有民事起訴狀上所蓋印本院收文戳章可資查考（見本院卷第12頁），而卷內並無證據足以認定原告將前開滲漏水瑕疵通知被告後至其提起本訴之時，有逾6 個月之情事，自難認原告提起本訴主張民法第359 條前段之買賣價金減少請求權已逾民法第365 條第1 項所定6 個月之除斥期間，是原告所為減少買賣價金之請求，自屬適法。至被告於本件言詞辯論終結後之109 年12月15日固另具狀辯稱：原告係於108 年5 月9 日將上開滲漏水之瑕疵透過房屋仲介林裕唯轉知被告，然其迄至108 年12月13日始起訴主張減少買賣價金，已逾6 個月之除斥期間等語，並提出被告與訴外人林裕唯以行動通訊軟體「LINE」聯繫畫面之截圖以及林裕唯之名片為證，但被告此部分抗辯及證據既係於本件言詞辯論終結後方為提出，本不得做為本件判決之基礎，況且上開「LINE」聯繫畫面均為語音通訊之圖示，無從判斷其通訊之內容，是本院亦不足憑此即為有利於被告之判斷。再者，兩造間所締結不動產買賣契約書經核並無關於經由林裕唯居間仲介而締約之記載，復以，系爭房屋係位於臺北市○○區○○路，則兩造縱係經由房屋仲介業者居間促成本件不動產交易，衡情亦應係由設於臺北市○○區○○路一帶之房屋仲介業者居間仲介，然前揭林裕唯之名片所記載其服務之房屋仲介業門市卻係位於臺北市○○區○○路，與系爭房屋所在位置相去甚遠，則依上開客觀情狀，實均難認林裕唯確有經手兩造間就系爭房屋之買賣交易，是更難認被告所辯原告曾經由林裕唯通知被告上開瑕疵乙節為真實，從而被告以前詞辯稱原告之買賣價金減少請求權已逾6 個月之除斥期間等情，洵非可採，附此敘明。
3.再按買受人依民法第359 條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號民事裁判參照）。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360 條規定自明（最高法院89年度台上字第30號民事裁判參照）。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損（即修復費用）外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量（臺灣高等法院106 年重上字第493 號民事判決參照）。準此，原告請求按系爭房屋因上開瑕疵所生物理性價值貶損（即修復費用）以及交易性價值貶損之總額作為減少本件買賣價金之數額，當屬有理。再查，系爭房屋因上開瑕疵所生物理性價值貶損即修復所需費用為34,000元，且上開瑕疵縱經修復，系爭房屋仍因該瑕疵而存有60萬元之污名損害即交易性價值貶損等情，此亦有系爭鑑定報告書存卷可參（見系爭鑑定報告書第7 、9 頁），揆諸前揭說明，原告本此主張減少買賣價金共計634,000元【計算式：34,000元＋60萬元＝634,000 元】，自亦有據。
（三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例要旨參照）。
據上，兩造間就系爭房屋之買賣價金既經原告本於民法第
359 條規定行使價金減少請求權，自已於634,000 元之範圍內發生縮減買賣價金之效果，是系爭房屋之出賣人即被告受領此部分價金之法律上原因即已失其存在，從而原告本於民法第179 條不當得利之規定請求其返還所受領之上開利益，自屬有理。
四、綜上所述，原告本於民法第359 條請求減少買賣價金634,00
0 元，併依民法第179 條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即109 年3月24日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，核與法律規定均相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 7 日
民事第五庭 法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 1 月 7 日
書記官 呂子彥