臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1003號原 告 黃茂萱訴訟代理人 謝友仁律師複代理人 邱宛琳律師被 告 林全祿
鍾慧珠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林全祿應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○弄○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告林全祿應給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟柒佰伍拾元，及自民國一百零八年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告林全祿應自民國一百零八年五月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣柒拾萬元為被告林全祿供擔保後，得假執行，但被告林全祿如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣陸萬元為被告林全祿供擔保後，得假執行，但被告林全祿如以新臺幣壹拾陸萬肆仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項到期部分於原告按月以新臺幣壹萬元為被告林全祿供擔保後，得假執行；但被告林全祿如按月以新臺幣貳萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。查原告起訴時，請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利，其聲明求為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○ 弄○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告林全祿應給付原告新臺幣（下同）192,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢被告應自民國108 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告18,000元；㈣願供擔保，請准予宣告假執行（見本院108 年度士簡調字第459 號卷【下稱士簡調卷】第4 至5 頁），嗣變更前揭聲明㈡本金數額為192,500 元，前揭聲明㈢部分，不主張連帶給付（見本院卷第102 頁），並追加請求被告林全祿按月給付違約金90,000元（見本院卷第37頁）。經核原告上開所為，係本於兩造租賃關係所生糾紛之同一基礎事實而為訴之追加、變更及擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開法條規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：其為系爭房屋所有權人，於102 年間將系爭房屋出租予被告林全祿，約定每月租金18,000元，租期自每年5月1 日至次年4 月30日止，每年均簽立租約更新租賃期間（下稱系爭租約），被告林全祿應於每月5 日前繳納租金，並已交付押租金40,000元予原告。詎被告林全祿自104 年起即未依約繳納，每月或未繳足租金，或全未繳納，迄至108 年
4 月30日止，計積欠232,500 元租金，扣除押租金40,000元後，依系爭租約第3 條，被告林全祿尚應給付原告192,500元。系爭租約業於108 年4 月30日屆期終止，被告林全祿及其配偶即被告鍾慧珠於系爭租約終止後仍繼續共同居住在系爭房屋，原告自得依系爭租約請求被告林全祿、依民法第76
7 條第1 項請求被告鍾慧珠遷離並將系爭房屋騰空返還予原告。系爭租約終止後，其等無法律上原因而受有使用系爭房屋利益，致原告受損害，並依民法第179 條規定，請求其等按月給付相當於租金之不當得利18,000元。另被告林全祿未於系爭租約終止後，返還系爭房屋，依系爭租約第6 條約定，請求其按月給付以租金5 倍計算即90,000元之違約金。至被告主張以修繕費抵銷，惟其未曾通知或定相當期限通知原告修繕系爭房屋，即逕為非必要之修繕，就修繕費用亦未舉證，主張抵銷並無理由等語。並聲明：㈠被告2 人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告林全祿應給付原告192,50
0 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢被告2 人應自108 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元；㈣被告林全祿應自10
8 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告90,000元；㈤願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：被告林全祿於104 至107 年間，因系爭房屋滲漏水及立即性危險等瑕疵，支出修繕費總計309,000 元，經原告同意自租金中扣除，故主張抵銷所欠租金232,000 元及自
108 年5 月至8 月份之租金72,000元。倘被告自104 年2 月起即欠租，原告豈會逐年與被告換約，顯見兩造間確就修繕費用已有協議。又系爭租約違約金約款並無特別約定，性質上應為賠償總額預定性違約金，原告既已請求契約終止後相當於租金之不當得利或損害金，則不得重複請求違約金。縱認其請求有理由，該違約金亦屬過高，請予酌減。至被告鍾慧珠則係以家屬身分居住在系爭房屋等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭房屋所有權人，與被告林全祿簽有系爭租約，每月租金18,000元，押租金40,000元，最末更新租約之租賃期間為107 年5 月1 日起至108 年4 月30日止；系爭租約業於108 年4 月30日屆期而消滅；被告2 人迄未返還系爭房屋予原告，被告2 人現仍居住在系爭房屋；被告林全祿自
104 年起至108 年4 月30日止，未足額繳納之租金合計為232,500 元等情，有卷附系爭租約在卷可稽（見士簡調卷第15至29頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、原告請求被告返還系爭房屋，給付欠租、遲延利息、相當租金之不當得利，及違約金，被告則以上揭情詞置辯，經查：㈠原告請求被告2 人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。經查，系爭租約業於108 年4月30日屆期而消滅，為兩造所不爭執（見本院卷第34頁），原告依民法第455 條前段請求被告林全祿遷讓返還系爭房屋，自有理由，應予准許。
⒉原告另依民法第767 條第1 項請求被告鍾慧珠遷讓返還房屋
，然查：按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第
940 條定有明文，故所謂「占有」係指對於物有事實上管領力；又受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，另為民法第942 條所明文。是以，占有輔助人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故占有輔助人僅係占有人之占有機關，而非占有人。又因占有輔助人非占有人，因之依占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上為該指示之他人享有與負擔之，從而，占有輔助人自不生無權占有的問題。被告鍾慧珠為被告林全祿之配偶，其主張係基於家屬身分而居住在系爭房屋，原告對此節復不爭執（見本院卷第33頁），顯然被告鍾慧珠係基於與被告林全祿共同生活之關係，受被告林全祿之指示而隨同居住在系爭房屋，依民法第942 條規定，並非占有人，而屬被告林全祿之占有輔助人。則原告主張被告鍾慧珠為系爭房屋之占有人，依民法第767 條第1 項前段規定主張被告鍾慧珠無權占有，請求其遷讓返還系爭房屋，並無理由，不應准許。
㈡原告請求被告林全祿給付積欠之租金192,500 元（即232,50
0 元－押租金40,000元＝192,500 元），有無理由？⒈原告主張被告林全祿自104 年至108 年4 月30日期間未繳足
尚積欠之租金合計232,500 元等情，為被告林全祿所不爭執，被告林全祿並主張其自104 至107 年間，因系爭房屋滲漏水及立即性危險等瑕疵，支出修繕費總計309,000 元，經原告同意自租金中扣除，而主張抵銷所欠租金232,000 元（見本院卷第17頁、第70頁）乙節，經查：
⑴按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；民法第430 條定有明文。
⑵原告就被告林全祿主張支出修繕費用部分，同意給付其代墊
大樓水塔工程每戶分擔費12,750元、修復壁癌費用8,500 元、6,500 元，總計27,750元（見本院卷第43頁），是此部分業因被告林全祿主張抵銷，而生抵銷之效力。
⑶就前揭27,750元之外之修繕費用：被告林全祿就其曾經原告
同意而修繕系爭房屋，於訴訟中先主張係由被告鍾慧珠以line通訊軟體與原告聯繫（見本院卷第34頁），復陳稱因原告換手機故通訊紀錄遺失，經本院質之何以原告端換手機，會導致被告鍾慧珠端之紀錄遺失，亦無法提出合理說明，復再主張與原告之對話內容有錄音為證（見本院卷第70頁），惟均無法提出任何證據以實其說（見本院卷第101 頁），是被告林全祿並無法證明其修繕系爭房屋之行為，係經原告同意或曾催告原告修繕，原告於期限內不為修繕，而符合民法第
430 條得由承租人自行修繕並得於租金中扣除之規定，更遑論其提出之單據（見本院卷第23至30頁）並無法證明確有修繕各該項目或確有修繕之必要。
⑷則本件被告林全祿以其支出修繕費309,000 元，主張抵銷欠
租金額，在27,750元範圍內有理由，而生抵銷之效力，其餘抵銷之主張，並無理由。
⒉從而，原告依系爭租約第3 條約定，請求被告給付所積欠租
金164,750 元（計算式：192,500 元－27,750元＝164,750元）有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。㈢原告請求被告林全祿自108 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告90,000元部分，有無理由？⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等判例意旨參照）。
⒉查依系爭租約第6 條後段約定：「如不即時遷讓交還房屋時
，甲方每月向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，則如前所述，系爭租約業於108 年4 月30日屆期消滅，被告林全祿迄今仍未遷出系爭房屋，原告依約自得請求被告林全祿給付違約金。爰審酌兩造租賃關係迭經更新，期間自102 年5 月1 日至108 年4 月30日，每月租金為18,000元，被告林全祿於租賃關係消滅後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為無法使用系爭房屋、租金收入之損害及租金轉投資之收益等情，認原告依系爭租約，請求被告林全祿給付按月依照租金5 倍計算之違約金，尚屬過高，應予酌減為按月以月租金1.5 倍計算，即按月27,000元（計算式為：18,000元1.5 ＝27,000元）為適當。至被告林全祿主張以前揭修繕費抵銷，業經本院認定無理由，爰不贅述。
㈣原告請求被告2 人自108 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋
之日止，按月給付18,000元相當租金之不當得利，有無理由？⒈查系爭租約就違約金之約定，核其性質屬於損害賠償總額預
定性質之違約金，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，自已包含被告林全祿於租賃關係消滅後占用系爭房屋相當於租金之不當得利，是原告主張另依不當得利法律關係請求被告林全祿給付前揭金額，尚屬無據，應予駁回。
⒉至被告鍾慧珠僅係占有輔助人，並非占有人，業如上述，原告一併對其為上開請求，亦屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段規定、系爭租約第3 條、第6 條約定，請求被告林全祿遷讓返還系爭房屋，給付積欠租金164,750 元及自起訴狀繕本送達翌日（即108 年5 月25日，見士簡調卷第109 頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，併請求其自108 年5 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付27,000元之違約金，均屬有據，應予准許；逾上開範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
民事第二庭 法 官 陳菊珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
書記官 張淑敏