臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1205號原 告 張名熠訴訟代理人 李燕飛被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 楊政雄律師複代理人 陳柏瑋律師
陳美華律師上列當事人間請求確認建物所有權事件，本院於民國（下同）10
9 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就坐落臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號未辦保存登記建物（即如附圖〈即臺北市士林地政事務所108 年11月28日收件之土地複丈成果圖，下同〉所示編號D 部分）有事實上處分權存在。
二、確認兩造就原告有事實上處分權之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號未辦保存登記建物（即如附圖所示編號D 、E 、F 部分）坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000 000000 地號土地部分之法定租賃關係存在。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔6%，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第7 款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：確認原告坐落於被告臺北市○○區○○段○○段00000 000000地號土地之未辦理保存登記建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號磚石造建物所有權為原告所有（見本院108 年度士調字第407 號卷〈下稱士調卷〉第5 頁）。嗣則變更聲明請求：（核其真意為）㈠先位聲明：1.確認坐落被告臺北市○○區○○段○○段○○○○段000000 000000000000 地號土地（按同段313-1 地號土地於本院訴訟繫屬中分割出同段313-2 地號土地，下合稱系爭土地）上之門牌號碼臺北市○○區○○路0 段00巷00弄00號未辦保存登記建物（即如附圖所示編號D 、E 、F 、I 部分，下合稱系爭建物）所有權為原告所有；2.確認兩造就原告所有系爭建物坐落系爭土地部分之法定租賃關係存在。㈡備位聲明：1.確認原告就坐落系爭土地上之系爭建物有事實上處分權存在；
2.確認兩造就原告有事實上處分權之系爭建物坐落系爭土地部分之法定租賃關係存在（見本院卷㈠第163 至169 頁、卷㈡第41至43、95、96、98、367 、368 頁）。衡以本件原告於民事起訴狀內即已提及「事實上處分權」、「民法第425條之1 規定」之相關原因事實（詳見士調卷第4 至7 頁），且被告復已就原告所為追加之訴之相關爭點提出答辯，則其程序權之保障應可確保，依其情形，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是核原告所為，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭建物與系爭土地（下合稱系爭房地）原均同屬訴外人施清松所有。施清松死亡後，由訴外人施陳罔市取得系爭房地，嗣施陳罔市死亡後，再由訴外人施石標等全體繼承人取得系爭房地，並先於92年間將系爭土地用以抵繳遺產稅款而移轉所有權予被告，後於102 年間則將系爭建物所有權讓與施石標單獨取得，再由施石標於105 年4 月間將系爭建物所有權讓與伊，故依民法第425 條之1 規定，兩造就系爭建物坐落系爭土地部分應有法定租賃關係存在。縱伊就系爭建物僅有事實上處分權，兩造就該部分亦應有法定租賃關係存在等情。爰依民事訴訟法第247 條段規定，求為如上述壹、㈠、㈡所示先、備位聲明之判決。
二、被告則以：原告非出資興建系爭建物之人，自無系爭建物所有權。又伊不爭執原告就如附圖所示編號E 、F 、I 部分（下分稱E 、F 、I 部分）建物有事實上處分權，故原告該部分之請求顯無確認利益。而如附圖所示編號D 部分（下稱D部分）建物與E 、F 部分建物不具一體性，且原告向施石標買受之房屋，亦不包括D 部分建物，D 部分建物應係訴外人黃信吉所有。另E 、F 、I 部分建物最初興建時，施清松並非系爭土地所有權人，且施清松僅曾有E 、F 、I 部分建物之事實上處分權，故本件應不符民法第425 條之1 所定「土地及房屋同屬一人所有」、「所有權讓與」之要件，兩造間就系爭建物坐落系爭土地部分並無法定租賃關係存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、關於確認利益部分：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又1.所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（（最高法院83年度台上字第2526號判決意旨參照）；2.至於原告有無提起確認訴訟之法律上利益，應以原告於事實審言詞辯論終結前之事實狀態為認定之基準。倘於事實審言詞辯論終結前，因事實狀態之變更致原告已無確認訴訟之法律上利益時，即應為其不利之判決（最高法院98年度台上字第2017號判決意旨參照）。
㈡本件先位聲明第1 項、第2 項、備位聲明第1 項（關於D 部
分建物）、第2 項等部分，既均為被告所否認（見本院卷㈡第310 、316 至318 、369 頁），則原告究否為系爭建物之所有權人或D 部分建物之事實上處分權人，暨兩造就系爭建物坐落系爭土地部分究否存有民法第425 條之1 所定之法定租賃關係等，即處於不明確之狀態，致原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在（見本院卷㈡第263 、271 至
273 頁），且此種不妥之狀態，能以對於被告之確認判決除去之，是依上說明，此部分訴訟應有即受確認判決之法律上利益。至備位聲明第1 項（關於E 、F 、I 部分建物）部分，被告已於言詞辯論時表示不爭執原告就E 、F 、I 部分建物有事實上處分權（見本院卷㈡第369 頁），則兩造就此部分已無爭執，其法律關係尚無不明確之情形，是依上說明，此部分訴訟即無受確認判決之法律上利益，爰予駁回。
四、本院之判斷：㈠關於先位之訴部分：
1.按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401 條第1 項分別定有明文。又⑴未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）；⑵尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102 年度台上字第1472號判決意旨參照）。
2.原告雖主張：施石標於105 年4 月間將系爭建物所有權讓與伊，伊為系爭建物之所有權人等情，並舉本院104 年度訴字第32號確定判決（當事人為施石標、黃信吉及訴外人黃連木）、不動產買賣契約書、所有權買賣移轉契約書、契稅繳款書、臺北市稅捐處士林分處北市稽士林丙字第1085506227號函等件為證（見士調卷第15至19、21至22、53頁、本院卷㈠第103 至123 頁、卷㈡第261 至265 頁）。惟查，本院104年度訴字第32號確定判決主文雖記載：「確認門牌號碼台北市○○區○○里○○路○ 段○○巷○○弄○○號（面積119.8 平方公尺）之建物所有權為原告（指施石標）所有。」，然被告並非該確定判決之當事人，而原告復未能證明該確定判決對被告有何拘束效力，是自難認被告應受該確定判決效力所拘束。又系爭建物屬未辦理保存登記之建物乙情，既為兩造所不爭執（見本院卷㈡第367 、369 頁），且原告亦不否認其非出資興建系爭建物之原始建築人，則縱施石標於105 年4月間將系爭建物讓與原告，依上說明，原告至多僅能取得系爭建物之事實上處分權。是被告抗辯原告並無系爭建物所有權，應屬可採。據此，原告先位請求確認系爭建物所有權為其所有，暨兩造就原告所有系爭建物坐落系爭土地部分之法定租賃關係存在，均非可取。
㈢關於備位之訴部分：
1.關於原告主張其就D 部分建物有事實上處分權存在部分：⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文。又①所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張（最高法院103 年度台上字第
919 號判決、88年度台上字第485 號判決意旨參照）。而事實上處分權之權能，於此尚與所有權之權能無異，是二者自應為相同之理解；②原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院104 年度台上字第220 號判決意旨參照）。
⑵觀諸卷附台灣台北地方法院士林分院77年度訴字第22號判決
（77年5 月14日宣判，下稱系爭22號判決）主文記載：「被告（指黃信吉、黃連木及訴外人黃鄭二妹）應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○ ○○○○ ○號土地上，如附圖己、辛部分……門牌為台北市○○區○○路0 段00巷00弄00號房屋壹棟遷讓交還原告（指施陳罔市）」（見本院卷㈠第26
7 、271 頁），且其判決附圖（即附圖一）所示「己」部分建物之形狀暨其相對位置（見本院卷㈠第266 頁），核與附圖所示D 部分建物、本院100 年度重訴字第454 號事件卷附之附圖（即附圖二、附圖三）所示「I 」部分建物之形狀暨其相對位置（見本院卷㈠第219 、265 、368 頁），三者幾為一致；又參諸黃信吉於本院100 年度重訴字第454 號事件中復陳稱：附圖二所示占用位置，除編號A 係由伊搭建外，其餘建物均係於前案（指系爭22號判決歷審事件）審理時即已存在，附圖一中「己」即為附圖二中「I 」虛線位置等語（詳見本院卷㈠第230 、265 、266 頁），且被告亦自承附圖三所示「I 」部分建物與D 部分建物有關等語（見本院卷㈡第313 頁），則綜觀上情，應已足認D 部分建物客觀上於77年間即已存在。至附圖一所示「己」部分建物面積16.19平方公尺，雖與附圖所示D 部分建物面積11.70 平方公尺、附圖二、三所示「I 」部分建物面積11.46 平方公尺，三者面積存有些許落差，然此尚不能排除係受測量技術或指界範圍略有出入等諸多因素影響之可能，是其自不影響D 部分建物客觀上應於77年間即已存在之認定。
⑶又D 部分建物範圍包含浴室兼部分廚房、洗衣空間，並與E
、F 部分建物相連、相通等情，有原告所提平面圖及照片等件在卷可稽（詳見本院卷㈠第378 、379 頁、卷㈡第124 至
137 頁）。衡以D 部分建物之面積、隔間情形，暨D 部分建物須藉由E 部分建物進出，其利用狀況並包含整體D 、E 、
F 部分建物中唯一之浴室兼部分廚房、洗衣空間，與E 、F部分建物之依存程度緊密等情，足見D 部分建物尚缺乏構造上及使用上之獨立性。再參以D 部分建物旁即為E 、F 、I整體建物之唯一對外出入樓梯及其周圍情狀（詳見本院卷㈠第372 至377 頁、卷㈡第124 頁照片），暨本件尚無相當事證可認其構造及向來之利用狀況曾有變更等情，則縱使D 部分建物前曾為增建之建築物，依上說明，D 部分建物至遲於77年間即應與E 、F 部分建物具有一體性，而屬於E 、F 部分建物之附屬建物。
⑷本件被告既不爭執施清松曾有E 、F 部分建物之事實上處分
權（見本院卷㈡第371 頁），亦未具體爭執E 、F 部分建物之事實上處分權依序係由施陳罔市、施石標等全體繼承人繼承取得，並於102 年間由施石標取得E 、F 部分建物之事實上處分權後，再於105 年4 月間讓與事實上處分權予原告，現原告就E 、F 部分建物有事實上處分權等情（見士調卷第53頁、本院卷㈡第369 至371 頁）；併佐以原告與施石標於
105 年4 月8 日之不動產買賣契約書第10條已明載：「本買賣未辦保存登記建物不動產如係房屋者言明『以維持現狀全部』為準……至于房屋稅籍登記及建物登記簿所載建坪如有出入者雙方均不得請求增減價款」等字樣（見本院卷㈠第10
9 頁），且於105 年4 月20日之所有權買賣移轉契約書中亦已載明買賣建物坐落在同段312-4 、313-1 地號土地（見士調卷第21頁正背面），則依其情形，應足認原告當時向施石標所買受之房屋，係包含坐落在同段312-4 、313-1 地號土地上現狀之D 、E 、F 部分建物全部，且因D 部分建物至遲於77年間即與E 、F 部分建物具有一體性，是原告於105 年
4 月間亦已取得原施石標等全體繼承人暨施石標就D 、E 、
F 部分建物全部之事實上處分權。據此，本件原告主張其就
D 部分建物亦有事實上處分權存在，應屬可取。⑸至被告雖辯稱：D 部分建物應係黃信吉所有等情，並舉本院
100 年度重訴字第454 號確定判決（當事人為被告、黃信吉）、該案黃信吉之陳述及附圖三所示複丈成果圖等件為證（見士調卷第9 至14頁背面、本院卷㈠第365 至368 頁、卷㈡第312 、313 頁）。惟查，本院100 年度重訴字第454 號確定判決雖認定附圖三所示「I 」部分建物為黃信吉所搭建，而判命黃信吉應拆除騰空返還被告，然原告並非該確定判決之當事人，而被告復未能證明該確定判決對原告有何拘束效力，是自難認原告應受該確定判決效力所拘束。又黃信吉雖曾於該案中泛稱「這些地上物皆由我搭建」云云（見本院卷㈠第366 頁），然其並未具體指明究係何特定之地上物係由其搭建，且嗣其於該案中亦已翻異前詞（見本院卷㈠第230頁、士調卷第13頁），是其此部分泛言尚難盡信。此外，被告復未能舉出其他相當之證據以實其說，則被告此部分所辯，即難憑採。
2.關於原告主張兩造就原告有事實上處分權之系爭建物坐落系爭土地部分之法定租賃關係存在部分：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。又①尋繹其立法理由謂：「實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係」等詞，顯見該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院104 年台上字第1391號判決、95年度台上字第551 號判決意旨參照）。是依其立法意旨，解釋上於同一人取得原有房屋所有權（或事實上處分權）及其坐落土地之所有權時，即屬土地及其土地上之房屋同屬一人所有（事實上處分權）之情形；②所謂「土地及其土地上房屋同屬一人」，解釋上應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」之情形在內（最高法院108 年度台上字第1884號判決意旨參照）；③民法第425 條之1 第1 項規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）；④土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於讓與房屋而無基地之使用外，均應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並推定在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院97年度台上字第345 號判決意旨參照）；⑤民法第425 條之1第1 項規定乃對於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以調和土地、房屋不同所有人間之權益，庶符社會正義與誠信原則之要求。而除房屋外之土地上定著物有相當經濟價值者，使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理，始得類推適用此項規定（最高法院104 年度台上字第822 號判決意旨參照）。
⑵本院查：
①關於D、E、F 部分建物部分：
本件原告雖未能證明施清松為出資興建D 、E 、F 部分建物之原始建築人，然被告既已不爭執「E 、F 部分建物之事實上處分權及系爭土地之所有權曾經同屬施清松所有」乙節（見本院卷㈡第371 頁），亦未具體爭執E 、F 部分建物之事實上處分權及系爭土地之所有權依序係由施陳罔市、施石標等全體繼承人繼承取得（見士調卷第53頁、本院卷㈠第291頁、卷㈡第371 頁），而D 、E 、F 部分建物復核係具相當經濟價值且尚得使用之「房屋」（下合稱D 、E 、F 部分建物為系爭房屋），則依上說明，系爭土地及其土地上之系爭房屋，自符合民法第425 條之1 第1 項所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有（事實上處分權）」之要件。又施石標等全體繼承人先於92年間將系爭土地用以抵繳遺產稅款而移轉所有權予被告（中華民國所有，被告為管理機關）乙情，被告未予具體爭執（見士調卷第36頁正背面、38、39頁、本院卷㈠第291 、294 頁、卷㈡第369 頁），而後原告復於
105 年4 月間取得原施石標等全體繼承人暨施石標就系爭房屋之事實上處分權等情，亦經本院認定如前，則依上說明，本件當亦符合民法第425 條之1 第1 項所定「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之要件。據此，本件依民法第42
5 條之1 第1 項規定，自應推定兩造間就系爭房屋坐落系爭土地部分，在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。此外，本件被告復未就此再進一步具體主張並舉證推翻該項法律上推定（見本院卷㈡第316 、318 、359 頁以下），則原告主張兩造間就系爭房屋坐落系爭土地部分有法定租賃關係存在，即屬有據。
②關於I 部分建物部分：
本件被告雖不爭執原告係I 部分建物之事實上處分權人，惟
I 部分建物顯非「系爭房屋」之本體，有附圖及現況照片等件在卷可參（見本院卷㈠第372 、376 頁），且原告復未能舉出相當之證據，證明I 部分建物確有相當經濟價值，暨其使用所坐落土地關係之性質與房屋相同，應予同等保護或處理等情，是依上說明，原告此部分主張，尚難遽採。
五、綜上所述，本件原告依民事訴訟法第247 條規定，求為如主文第1 項、第2 項所示之判決，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
民事第四庭 法 官 林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
書記官 葉乙成