臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1397號原 告 陳文雯訴訟代理人 蕭聖澄律師被 告 財政部國有財產署北區分署（即洪萬居之遺產管理
人）法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 鄭文暐
林朝榮被 告 洪美娟上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國110 年2 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示土地全部分歸原告單獨所有，原告並應分別給付被告財政部國有財產署北區分署及被告洪美娟如附表二所示金額。
訴訟費用由兩造各按如附表三「原應有部分比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、被告洪美娟（下與被告財政部國有財產署北區分署【下稱國產署】合稱為被告，單指其一逕稱其姓名及簡稱）經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造共有如附表一所示之土地（下稱系爭土地，即附件複丈成果圖所示「419 」地號土地）原共有人近百人之多，因伊欲於系爭土地上重建房屋使用，遂努力整合取得各共有人之應有部分，亦已與地上權人協議日後塗銷地上權設定，鄰地所有權人並與伊談妥合建事宜，今伊之應有部分比例逾90％以上，而兩造就系爭土地並無不得分割之協議，該土地亦無不能分割之原因，為求系爭土地產權完整性及使土地發揮最大經濟效益，爰依民法第823 條第1 項本文、第
824 條規定，訴請裁判分割，求為判決系爭土地分歸伊單獨取得，並由伊給付補償金予被告等語。並聲明：系爭土地應以原物分割分歸原告單獨所有，並由原告金錢補償被告。
三、國產署則以：伊就系爭土地所有之應有部分面積過小，不利管理，故希望將系爭土地變價分割，兩造依應有部分比例分配價金；但如認原物分割較為正當，則希望分得鄰道路側畫正方形之土地給伊，或原告以較優惠價格補償伊後，由原告取得伊之應有部分等語。
四、洪美娟則以：伊一再向原告表示欲行使優先承購權，然原告始終置若罔聞，原告雖曾開價每坪新臺幣（下同）55萬元購買伊之應有部分，但系爭土地市價每坪約150 萬元，原告出價過低伊不同意出售，原告上開所為違反誠信。又伊與國產署及原告間尚有行政、民事訴訟及刑事偽造文書告訴等案進行中，不宜於其他案件確定前將系爭土地分割等語。
五、本院之判斷
㈠ 按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條第1 項定有明文。次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。同法第824 條第2 項、第3 項亦有明定。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。
㈡ 原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分比例各如附表一所示，依使用目的無不能分割情形，共有人亦未訂有不分割之期限或協議，兩造迄未達成分割之協議，該地上現存未經核發建造執照或使用執照之同小段40101 建號建物，及設有地上權等情，業據提出土地登記第一類謄本、地籍圖、現場照片可稽（本院卷第48至64頁），且有臺北市士林地政事務所民國108 年11月21日北市士地測字第1087022758號函、臺北市建築管理工程處108 年12月12日北市都建查字第1083052820號函可按（本院卷第72至73頁、第94頁），並經本院於10
9 年1 月20日現場履勘明確（本院卷第124 至126 頁勘驗筆錄），堪予信實。另國產署陳以本院99年度司財管字第56號、第72號遺產管理人事件裁定選任其為被繼承人洪萬居之遺產管理人（按國產署改制前為財政部國有財產局臺灣北區辦事處），亦據提出上開裁定為佐（本院卷第32至34頁），亦堪信實。
㈢ 經查：⒈衡以兩造就系爭土地應有部分比例所示，原告之應有部分達
該地總面積百分之90.74 （小數點第2 位以下4 捨5 入，下同），約為35.13 坪（計算式：總面積128 平方公尺×應有部分比例49/54 ×0.3025＝35.13 坪）、國產署之應有部分約為3.23坪（128 平方公尺×1/12×0.3025＝3.23坪）、洪美娟之應有部分比例約為0.36坪（128 平方公尺×380880/00000000 ×0.3025＝0.36坪），倘使兩造均受原物分割，國產署及洪美娟所有土地面積分別僅3.23坪及不到1 坪，顯均因狹小而難以利用，恐有害系爭土地利用價值，是本件兩造若均受原物之分配，實顯有困難，故本院認應將系爭土地全部分配於部分共有人，較為妥適。
⒉又考諸現今都市土地開發利用方式多以建築地上物居多，此
方式亦較能促進土地利用與周邊環境發展，而系爭土地鄰近北投市場，市集熱鬧，人潮亦多，且面清江路，該路及附近大興街均有多路公車經過，交通便利，有勘驗筆錄可憑，原告迭陳其欲於系爭土地建築房屋，經多年整合前共有人近百人，已將該地與鄰地幾近整合完成，取得系爭土地九成以上面積，且與地上權人協議日後塗銷地上權，皆係為日後可於系爭土地上興建房屋使用等情，可認其所陳日後利用系爭土地之方式確可發揮土地利用效益；而國產署以其持有面積過小，利用土地不便為由，主張變價分割或由原告金錢補償，應認其無受原物分配之意；洪美娟雖屢狀陳其欲優先承購（本院卷第35-1頁、第210 頁、第316 頁、第328 頁），然其每每表示不會到庭，又未於書狀中陳明欲承購之價額為何，其指摘原告向己開價與市價相去甚遠（本院卷第35-1頁、第
168 頁），但於系爭土地鑑價報告到院後，又遲未表明是否願以鑑價報告所載市價承購其他共有人應有部分，復考量其實際居所位處南部地區，且從未陳報其取得系爭土地全部所有權後將如何利用土地之計畫，甚至狀載其因無力負擔高鐵費用而不北上開庭（本院卷第354 頁）等情，酌上足見洪美娟實際上應無承購其他共有人持分以取得系爭土地全部所有權之意。是揆上㈠規定及說明，本件系爭土地分配由原告單獨取得，再由其以金錢補償被告，應較為妥適。
⒊另本件斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益，
採原物分割及金錢補償之方式，既對兩造有利，自無變賣之必要，則國產署所陳系爭土地變價之分割方式，即難逕採。⒋經本院囑託華晟不動產估價師事務所就系爭土地鑑價結果，
本件起訴時即108 年7 月26日，國產署就系爭土地所有權應有部分之鑑估價值為375 萬9,067 元、洪美娟部分為41萬7,
674 元；本件鑑價時即109 年9 月1 日，國產署就系爭土地所有權應有部分之鑑估價值為383 萬6,507 元、洪美娟部分為42萬6,279 元，有不動產估價報告書足參（置外放卷），而觀諸上開估價報告就系爭土地價格之評估，經估價師現場勘查後，由一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素、最有效使用及預估土地增值稅等分析價格形成因素，再以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整以推算系爭土地價格之「比較法」，與根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之「土地開發分析法」，評估土地價格；再以加權平均方式決定評估價格，評估出系爭土地與鄰地即同小段421 、423 、424 地號土地共4 筆土地之合理價值後，就系爭土地個別條件之優劣，考量臨路寬度、臨路面數及商業效益等個別因素予以調整系爭土地價值，並考量整合期間採時間複利折現方式，推算系爭土地最終評估價格，方法尚稱嚴謹，且原告及國產署就上開估價結論亦無異詞（本院卷第330 頁、第358 頁），應認上開估價報告堪可憑採；洪美娟雖狀指「鑑價失真」（本院卷第328頁），然並未提出具體理由以供查實，其空言指摘自無可取。職是，系爭土地所有權既應全部分歸原告，其復陳明願以最有利之鑑價時價格補償被告（本院卷第360 頁），是原告應給付國產署與洪美娟如附表二所示金額，始謂公平。
㈣ 另洪美娟固辯稱其與原告、國產署間尚有民、刑事及行政爭訟事件待決，本件不宜於上開事件結案前辯論終結云云（本院卷第35-1頁、第168 頁、第210 頁、第216 頁、第256 頁、第338 頁、第354 頁），然原告訴請本件裁判分割，於法非無不合，已析於前，而觀諸洪美娟所指對原告提起之偽造文書告訴，其告訴事實係原告偽造其印文通知地上權人是否行使優先承購權，要與本件認定無涉，且原告已於103 年間獲不起訴處分確定（本院卷第368 至373 頁）；洪美娟另指對國產署提起確認洪美娟為洪萬居之遺贈人訴訟、確認戶籍謄本真正訴訟等件，除洪美娟未具體敘明各該起訴內容有何與本件訴訟要件或事實認定相關外，上開訴訟事件俱經法院以洪美娟起訴事實不明或未繳納裁判費為由而裁定駁回確定（本院卷第374 至383 頁）。則原告陳稱其與洪美娟間目前無任何訟爭，國產署陳稱洪美娟所提訴訟多經法院駁回，且案件事實均與本件無關等情（本院卷第360 頁），確非虛詞，循此，洪美娟此部分所辯既與事實不符，其辯稱本件應俟上開事件終結後始得進行或辯論終結云云，尤屬無稽而不可信。
㈤ 至洪美娟聲請調查其與原告、國產署間民、刑事及行政訟爭事件卷宗云云（本院卷第210 頁、第216 頁、第354 頁），然上開事件事實要與本件認定無涉，前已明認，且洪美娟並未具體敘明調查上開證據之待證事實，與本件分割共有物要件事實間之關連性為何，自無調查之必要；另洪美娟要求本院准其延遲陳報對估價報告意見云云（本院卷第328 頁、第
338 頁），查本院於109 年10月7 日接獲上開估價報告後，即函請兩造到院閱卷，並於閱畢後7 日內具狀陳報意見到院（本院卷第270 頁），洪美娟於同年10月23日接獲上開函文後（本院卷第298 頁），於同年12月17日始閱卷完畢（本院卷第314 頁），並遲至110 年1 月12日始具狀陳報已約法扶律師協助陳報鑑價意見，希望延長陳報意見時間（本院卷第
328 頁），嗣再於同年月19日具狀陳報法扶律師最近會具狀陳報鑑價意見等語（本院卷第338 頁），然至同年2 月23日本件最後1 次言詞辯論期日業經1 月餘後，洪美娟或其所謂的法扶律師仍未具狀陳報，亦不到庭陳述，則自本院通知兩造閱卷至上開言詞辯論期日，既歷4 月餘，且原告與國產署均能依時陳報，衡情應已給予兩造充分時間閱覽及斟酌，洪美娟縱尚須請法扶律師協助，時間亦應屬充分，其猶執已請律師具狀為由請求延期提出估價報告意見，不值信准，併敘明之。
六、從而，原告請求分割系爭土地，於法尚無不合，爰審酌系爭土地並無不能分割之情形，兩造意願，兼顧兩造利益，併共有物之性質、經濟效用、分得部分之利用價值等情，認系爭土地應分割及金錢補償如主文所示。
七、本件係因分割共有物而涉訟，兩造之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，且分割共有物，乃形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問題，茲審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應由兩造依原有部分比例分擔，始為公平，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1 、第85條第1 項但書、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日
民事第三庭 書記官 林瀚章┌───────────────────────────────┐│附表一 │├───────────────────────┬───────┤│土地坐落 │面積 │├────┬────┬───────┬─────┤ ││縣市 ○鄉鎮市區○段○○段 │地號 │ │├────┼────┼───────┼─────┼───────┤│臺北市 ○○○區 ○○○段四小段 │419 │128平方公尺 │├────┼────┴───────┴─────┴───────┤│權利範圍│1.原告陳文雯：應有部分54分之49。 ││ │2 被告國產署：應有部分12分之1。 ││ │3.被告洪美娟：應有部分00000000分之380880。 │└────┴──────────────────────────┘┌─────────────────────────────┐│附表二 單位：新臺幣/元│├────┬─────────────────┬──────┤│ │應受補償者 │合計 ││ ├───────────┬─────┼──────┤│所有權人│國產署 │洪美娟 │ │├─┬──┼───────────┼─────┼──────┤│應│ │ 3,836,507元 │426,279元 │4,262,786元 ││為│ 陳 │ │ │ ││補│ 文 │ │ │ ││償│ 雯 │ │ │ ││者│ │ │ │ │└─┴──┴───────────┴─────┴──────┘附表三：
┌────┬──────────┐│當事人 │訴訟費用負擔比例 │├────┼──────────┤│原告 │54分之49 │├────┼──────────┤│國產署 │12分之1 │├────┼──────────┤│洪美娟 │00000000 分之380880 │└────┴──────────┘