臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第395號原 告 林有利訴訟代理人 黃勝文律師
張堯晸律師被 告 潘建勝
潘趙秀共 同訴訟代理人 蔡樹基律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年6 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○號三樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬柒仟貳佰玖拾貳元，及自民國一Ｏ八年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一Ｏ七年十二月十四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟柒佰陸拾肆元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰伍拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款定有明文。本件原告訴之聲明原為：一、被告應將門牌號碼臺北市○○街○○○○ 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）6 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自107 年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬元。三、願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第8 頁）。嗣將假執行之聲請減縮為僅針對聲明第1 項為之（本院卷第99頁），並減縮聲明第2 項為：被告應給付原告4 萬7,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自民國107 年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元5,764 元（本院卷第252 頁），經核原告訴之聲明變更，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首開法條規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告於107 年8 月17日以654 萬元向訴外人潘昱升購買系爭房屋，並於同年9 月13日為所有權移轉登記。惟系爭房屋自其取得所有權迄今均遭被告無權占用，並因此受有相當於房屋租金之不當得利，致原告受有損害，爰依民法第
767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依同法第179 條規定，請求被告按月給付1 萬5,764 元之不當得利等語。
（二）並聲明：
1.被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
2.被告應給付原告4 萬7,292 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自10
7 年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元5,764 元。
3.聲明第1項願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
（一）系爭房屋原係被告潘建勝所有，並由被告共同居住。嗣訴外人即被告潘建勝之胞弟潘建銘（已歿）之配偶謝幸娟明知其與被告潘建勝間並無買賣之意思，竟仍於100 年11月14日以買賣為原因，將系爭房屋移轉至其名下，復於103年1 月27日以贈與為原因，將系爭房屋移轉登記予潘昱升，再以潘昱升之法定代理人地位，於107 年9 月13日將系爭房屋出賣予原告。惟謝幸娟以遠低於市價之價格將系爭房屋出賣予原告，並將賣得之價金挪為己用，可知謝幸娟出賣系爭房屋之行為並非為潘昱升之利益，依民法第1088條規定，其出賣系爭房屋及移轉登記之行為應屬無效，則原告與謝幸娟間就系爭房屋之買賣關係既屬無效，原告並未取得系爭房屋之所有權，自不得請求渠等遷讓房屋及給付不當得利等語，資為抗辯。
（二）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）按父母對於未成年子女之特有財產，有使用、收益之權。但非為子女之利益，不得處分之，民法第1088條第2 項定有明文。又上訴人之法定代理人潘○如為上訴人之生父，系爭房屋及基地則為上訴人養父之遺產，上訴人於61年7月4 日因繼承而取得。上訴人於65年7 月10日即用以抵押向被上訴人借款，嗣於67年12月27日始出售與被上訴人。
兩造所訂立土地及建築改良物買賣所有權移轉登記契約書內註明：「本件土地，建物出賣係充為未成年子女之教育生活費用，確係為該未成年子女之利益而處分屬實」云云。是則爭房地雖屬上訴人之特有財產，既係為上訴人之利益而處分，自不得謂處分系爭房地之契約為無效（最高法院69年度台上字第1039號判決意旨參照）。又上訴人之母為其法定代理人，代為出售前開建地6 筆，伊將可取得之持分所有權，係為家庭生計，難謂非為伊之利益，依民法第1088條第2 項但書反面解釋，亦應認其母之處分為有效（最高法院69年度台上字第866 號判決意旨參照）。是未成年人之法定代理人，如為維持生計及照護未成年人之故，出售未成年人名下之不動產，尚難謂非為未成年人之利益。經查：
1.系爭房屋現登記為原告所有，並由被告共同居住使用中；又系爭房屋係謝幸娟於100 年11月14日以買賣為原因，將之由被告潘建勝名下移轉登記為其所有，又於103 年1 月27日以贈與為原因，將系爭房屋移轉登記予其子潘昱升所有，再於107 年9 月13日代理潘昱升將系爭房屋以654 萬元出賣予原告；嗣被告潘建勝對謝幸娟、潘昱升、原告起訴請求確認被告潘建勝及謝幸娟之買賣關係不存在、謝幸娟及潘昱升之贈與關係不存在，另依民法第244 條第2 項請求撤銷潘昱升及原告間之買賣關係，經本院以107 年度訴字第1413號請求確認買賣關係不存在等事件（下稱系爭前案）判決駁回其訴，現上訴於臺灣高等法院審理中等情，為兩造所不爭執（本院卷第246-247 頁），是此部分事實，應堪認定。
2.被告固提出系爭房屋之估價報告書（下稱系爭估價書），抗辯謝幸娟代理潘昱升出賣系爭房屋之行為，非為潘昱升之利益，依民法第1088條第2 項為無效云云。惟謝幸娟將系爭房屋以654 萬元出賣予原告，固低於系爭估價書所估定之1,058 萬4,200 元（本院卷第135 頁），然系爭估價書之勘察日期為108 年8 月22日，距潘幸娟出賣系爭房屋之時點已逾1 年，則系爭估價書所估定系爭房屋之價格，得否做為判定潘幸娟出賣價格過低之判斷標準，已有可疑。且系爭估價書係具有專業不動產背景之估價師所出具，一般人就不動產並無可相比擬之專業知識，所估定之買賣價金與市價有差異，應屬事理之情。又系爭估價書另載明「本報告書為單純評估看估標的物之價值，不考量於價格日期可能之私權糾紛兌標的市價之影響」、「依108 年8月20日臺北市建成地政事務所核發之登記簿謄本顯示本案標的無他項權利設定紀錄」、「依108 年8 月20日臺北市建成地政事務所核發之登記簿謄本顯示，無查封、假扣押、預告登記、禁止處分等限制登記事項」（本院卷第136頁），可知系爭估價書並未審酌系爭房屋於107 年8 月17日前尚有他項權利登記存在（系爭前案卷一第30-47 頁），且彼時被告就系爭房屋所生爭議業於系爭前案訴訟繫屬中，益徵系爭估價書並未充分審酌足以影響不動產交易價值之相關因素。況買賣之最終交易價格如何決定，本涉及雙方之議價能力、資金調度能力、對資金需求之急迫性等因素；而謝幸娟之配偶潘建銘已死亡，其須單獨扶養謝昱升，迫於經濟壓力而以較低之價格售出系爭房屋，尚難認與常情有違；參以潘昱升現未成年，謝幸娟代理其出賣系爭房屋所得之價金，衡情亦係用以扶養潘昱升所需之相關花費，則揆諸首開說明，單憑系爭估價書所認定之價格，並無從認定謝幸娟代理潘昱升出賣系爭房屋，係違反民法第1088條第2 項規定，非為潘昱升之利益所為之。是被告上開抗辯，洵屬無據。
3.被告另抗辯謝幸娟將出售系爭房屋之價金動支超過400 萬元，僅剩199 萬2,518 元匯入潘昱升帳戶，顯非為潘昱升之利益，並請求傳喚謝幸娟，證明系爭房屋價金之動支情形云云。惟謝幸娟之配偶已死亡，其須獨力扶養潘昱升乙節，業如上述；如謝幸娟經濟無虞，自無須出賣潘昱升名下之房屋以支付扶養潘昱升之花費，則謝幸娟動支系爭房屋賣得之價金，衡情應認係為出於扶養潘昱升之目的所為。又倘謝幸娟欲將系爭房屋賣得之價金挪為己用，當無須將賣得之餘額199 萬2,518 元匯入潘昱升帳戶中，由此更足認謝幸娟出賣系爭房屋係出於為潘昱升之利益所為。至被告雖聲請傳喚謝幸娟說明系爭房屋賣得價金之動支行為，惟本院已認定謝幸娟出賣系爭房屋客觀上非屬違反潘昱升利益之行為，其嗣後如何動支賣得之價金，即屬如何分配扶養費及家用花費之問題，與被告之抗辯有無理由無涉，自無調查之必要，附此敘明。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號判決意旨參照）。經查：被告抗辯原告與謝幸娟就系爭房屋之買賣關係無效云云，業經本院認定其抗辯不足採信；此外，被告就其對系爭房屋有何合法之占有權源，並未提出任何證據證明之；是原告依系爭房屋之謄本登記所示，確為系爭房屋之所有權人甚明。則揆諸上開最高法院判決要旨，原告依民法第
767 條第1 項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
（三）另按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條之規定甚明。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：被告無權占用系爭房屋之事實，既經認定如上，應認被告因此獲有相當於房屋租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告自得依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋之合理租金為每月1 萬5,764 元乙節，為兩造所不爭執（本院卷第247 頁），堪認被告無權占用系爭房屋獲得相當於租金之不當得利應為每月1 萬5,764元。參以原告係自107 年9 月13日登記成為系爭房屋之所有權人，則其請求自107 年9 月14日起至108 年12月13日止、3 個月共計4 萬7,292 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即108 年5 月15日（本院卷第50、51頁）起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，暨自107 年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元5,764 元，均屬有據。
四、從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，另依民法第179 條規定，請求被告應給付原告4 萬7,292 元，及自108 年5 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，暨自107 年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元5,764 元，均為有理由，皆應予准許。
五、又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 陳凱達