臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第598號原 告 廖方瑜訴訟代理人 吳存富律師
廖元慶律師被 告 王妙儀上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國108年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟元，及自民國一○八年四月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與被告於民國106 年10月21日就門牌號碼新北市○○區○○○路○ 段○○○ 號11樓房屋（下稱系爭房屋）簽定租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自
106 年11月5 日起至110 年11月5 日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬3,000 元，押租金為1 個月租金。惟被告迄今積欠伊107 年6 月、7 月租金，經伊多次催告，被告仍未支付，經伊於107 年3 月27日依土地法第100 條第3 款、民法第
440 條第1 項、第2 項前段規定，以簡訊通知被告，表明終止系爭租賃契約及請求返還系爭房屋，兩造間之系爭租賃契約應已於107 年3 月27日終止。又被告自107 年3 月27日起迄今仍無權占用系爭房屋而受有利益，致伊受有無法出租或使用收益之損害，爰依民法第455 條、第767 條第1 項、第
179 條、第439 條規定及依租賃契約約定，請求被告將系爭房屋返還予原告，並請求被告給付107 年6 、7 月份之欠租
2 萬6,000 元，及自108 年4 月1 日起至返還系爭房屋止，按日給付原告433 元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還與原告。㈡被告應給付原告2 萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢被告應自108 年4 月1 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告433 元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於106 年10月間向原告承租系爭房屋，詎屋內瓦斯爐、風扇、馬桶、對講機損壞，原告均置之不理，甚至警告伊未經同意不得自行修繕，伊迫於無奈，僅得自行修繕，該費用應於租金中扣除，且伊有給付押金1 個月，伊未積欠租金達2 個月。又伊於108 年1 月及3 月收受原告寄發之存證信函及簡訊後，即回覆要求原告就修繕費用及戶籍遷入等為協議，原告竟逕行提起本件訴訟，已違反誠信原則而有權利濫用之情，原告終止系爭租賃契約無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，與被告於106 年10月21
日簽立系爭租賃契約，約定租賃期間自106 年11月5 日起至
111 年11月5 日止，共計5 年，每月租金1 萬3,000 元且應於每月5 日前繳納，並由被告給付原告1 個月租金作為押租保證金，被告迄今仍積欠107 年6 月及7 月租金等情，業據其提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、銀行存摺明細節本、兩造通訊軟體對話紀錄為證（本院卷第17至24、28、29頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
原告主張因被告尚積欠107 年6 月、7 月份租金未清償，依民法第440 條第2 項、土地法第100 條第3 款規定，終止系爭租賃契約，並依民法第767 條、第455 條、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自108 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付433 元等語，為被告所否認，並以前詞為辯。查：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項前段亦有明文。次按土地法第100 條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時」。上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用。復關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且應類推適用於定期之租賃關係（最高法院72年度台上字第
283 號判決、102 年度台上字第833 號、95年度台簡上字第
2 號判決、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁定意旨參照）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定，其理自明。
2.本件原告為系爭房屋之所有權人，兩造於106 年10月21日簽訂系爭租賃契約，由被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自106 年11月5 日起至111 年11月5 日止，每月租金1 萬3,000 元，應於每月5 日前給付。因被告未依期繳納107 年
6 、7 月之租金，原告曾於108 年1 月22日寄發存證信函、同年3 月16日及27日催告請求被告給付上開積欠租金並表示終止系爭租賃契約，斯時被告僅積欠107 年6 月及7 月租金，為原告所不爭執（本院卷第60頁），是上開未繳納之租金總額以被告於簽立系爭租約時所繳付之保證押租金1 萬3,00
0 元抵償後，被告遲付之租金總額僅為1 萬3,000 元【計算式：（13000 ×2 ）－13000 ＝13000 】，尚未達2 個月之租額，揆諸前開規定及說明，原告以上開存證信函或簡訊終止系爭租賃契約，於法即有未合，自不生終止系爭租賃契約之效力，其主張系爭租賃契約於108 年3 月27日即已終止乙節，應無足採。
3.原告雖主張依系爭租賃契約第5 條約定，被告應於訂約時，交付原告1 萬3,000 元作為押租保證金，本件押租金未逾2個月，依土地法第99條規定，被告自無以押租金抵付積欠租金之權利；又押租金為損害賠償之擔保，本件押租金1 個月得否抵償租金，應由其決定等語。惟土地法第100 條第3 款乃保護承租人之規定，已於前述，而該法文規範「除擔保金抵償外」之意，則係基於擔保金之本質在擔保租金等之支付，出租人如欲收回房屋，先將擔保金之數額予以抵償後計算承租人積欠之租金總額，即此處「擔保金抵償」係基於法律規定，毋庸出租人或承租人為抵償之意思表示。原告既以被告積欠2 個月租金為由，主張終止兩造間系爭租賃契約，依前開說明，自應依法先扣除被告已繳納之保證押租金後始計算遲付之租金總額是否已達2 個月之租額，原告主張應由其決定得否以被告給付之1 個月押租金抵償租金等語，於法容有未合，應無可採。又按土地法第98條擔保之金額，不得超過2 個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。土地法第99條定有明文。上開條文排列順序係承續同法第97條、第98條而來，其立法目的在杜絕出租人高收擔保金變相加租，增加承租人之負擔，係土地法就租賃擔保金額超過2 個月房屋租金之總額時，承租人得為抵付房租之意思之規定，核與同法第100 條第3 款係有關出租人收回房屋限制之規定無涉，原告據此為上開主張，容有誤會，仍無可採。
4.是以，本件兩造間系爭租賃契約既仍有效存續，未經原告合法終止，則被告繼續占用系爭房屋，應認具有租賃關係之正當權源。原告主張系爭租賃契約業經終止，依民法第767 條、第455 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利之法律關係請求被告自108 年4 月1 日起至遷讓房屋之日止按日給付433 元，均為無理由，應予駁回。
㈢原告請求被告給付107年6月、7月租金部分：
原告主張依系爭租賃契約約定，被告尚積欠107 年6 月、7月之租金，合計2 萬6,000 元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。
2.本件被告就系爭房屋尚積欠107 年6 月、7 月租金未清償，為被告所自認（本院卷第60頁），依上開規定，原告請求被告給付積欠之租金合計2 萬6,000 元，自屬有據。
3.被告雖抗辯：因系爭房屋內之瓦斯爐、風扇、馬桶、對講機損壞，原告卻置之不理，伊僅得自行修繕，該費用應於租金中扣除等語，並提出其於108 年4 月1 日所寄發存證信函、對話記錄等件為據（本院卷第46、47、72至74頁），然為原告所否認，揆諸前開規定及說明，被告對此有利於己之事實，自應依法負舉證責任。然審究被告上開存證信函，其內容雖記載「我方於2017年10月租屋至今，多次反應房屋設備有損（瓦斯爐/ 換氣扇/ 馬桶/ 對講機），皆未得回覆。台端除未盡出修繕之義務，甚至明令我方不能自行修繕，造成我方莫大權益之損害，特此聲明兩個月內未處理我方將自行修繕，並於房租內扣除修繕金額」等語，且被告僅另提出其與原告或原告配偶間通訊軟體對話紀錄為證（本院卷第72至74頁），惟核其對話內容，亦僅見被告敘及「關於東西維修，從我們入住第二週起就反應廁所排風故障，瓦斯爐故障，馬桶故障，您太太丟給我們電話叫我們自己問到現在也是都沒有處理」等語（本院卷第72頁），尚不能證明被告已有支出修繕費用之事實及支出金額為若干，被告抗辯107 年6 月、
7 月租金應扣除系爭房屋修繕費用等語，難認屬實有據，應無可採。
4.又押租金係為擔保承租人之租賃債務而設，並非以之按月抵租，交付押租金後仍應依約按月付租，不能以有押租金即謂無欠租（最高法院85年臺上字第2582號判決意旨參照）。本件被告依系爭租賃契約已給付原告1 個月押租金，為兩造所不爭執，惟兩造間之系爭租賃契約既仍存續，依前開說明，被告尚難以有1 個月押金存在而認定斯時原告對被告無107年6 月、7 月之租金債權，自屬當然。
5.是以，原告請求被告給付107年6月、7月租金合計2萬6,000元，為有理由，應予准許。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第233 條第1 項、第
203 條亦有明文。本件原告請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日（起訴狀繕本於108 年4 月29日送達被告，有送達證書可稽，本院卷第33頁）即自108 年4 月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核無不合，亦可准許。
五、從而，原告依民法第767 條、第455 條、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及自108 年4 月1 日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告433 元，均為無理由，應予駁回；又原告依民法439 條及系爭租賃契約約定，請求被告給付107 年6 月、7 月租金，合計2 萬6,000 元，及自10
8 年4 月30日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，但被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 20 日
民事第一庭 法 官 吳佩真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 20 日
書記官 吳帛芹