臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第64號原 告 李生民
李生元李玉君蔡恩林李蕙玲蔡騰進蔡騰漢謝逸文謝逸豪陳順智賴文禮王惠安王惠民兼 共 同訴訟代理人 王惠光被 告 康增雄
康增賜康耀銘（即康增平之繼承人）康雅雲（即康增平之繼承人）康黃來于（即康增信之繼承人）康恩肇（即康增信之繼承人）康銘紋（即康增信之繼承人）康毓紋（即康增信之繼承人）追加被告 康連香共 同訴訟代理人 胡博強律師複代理人 郭芸言律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、追加被告康連香應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號建物（含附連之鐵皮屋、雨遮等搭建物），即如附圖（即新北市淡水地政事務所收件日期文號108 年11月14日淡土測字第2238號複丈成果圖，下同）所示B1（面積191.02平方公尺）、C3（面積3.43平方公尺）部分（面積共計194.45平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地清空返還予原告及其他全體共有人。
二、本判決所命追加被告康連香應給付原告之金額，各如附表一、㈢各該「主文欄1.」所示。
三、被告康耀銘應將坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號建物（含附連之鐵皮屋、雨遮等搭建物），即如附圖所示B2（面積141.55平方公尺）、C1（面積10.61 平方公尺，此部分搭建物範圍與B2建物本體重疊）、C2（面積36.37 平方公尺）部分（面積共計18
8.53平方公尺）之建物拆除，並將該部分土地清空返還予原告及其他全體共有人。
四、本判決所命被告康耀銘應給付原告之金額，各如附表二、㈢各該「主文欄1.」所示。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由追加被告康連香負擔51% ，餘由被告康耀銘負擔。
七、本判決之假執行及免為假執行宣告：㈠第一項部分：如原告以新臺幣（下同）236 萬6,000 元為追
加被告康連香供擔保後，得假執行。但追加被告康連香如以
709 萬7,425 元為原告預供擔保，得免為假執行。㈡第二項部分：如附表一、㈢各該「主文欄2.3.」所示。
㈢第三項部分：如原告以229 萬4,000 元為被告康耀銘供擔保
後，得假執行。但被告康耀銘如以688 萬1,345 元為原告預供擔保，得免為假執行。
㈣第四項部分：如附表二、㈢各該「主文欄2.3.」所示。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，此觀民事訴訟法第255 條第2 項規定自明。查原告於起訴狀送達後，改列康耀銘、康雅雲、康黃來于、康恩肇、康銘紋、康毓紋為被告，並增列康連香為被告，且修正聲明為如附件所示（見本院卷第35至37、149 至
151 、368 至371 頁）。核其所為訴之變更追加，被告對之均無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第235 、371 頁），是依上規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分各如附表「原告應有部分」欄所示。被告未經系爭土地全體共有人同意，擅自在系爭土地內興建未辦理保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號建物（含附連之鐵皮屋、雨遮等搭建物，即如附圖所示B1及C3部分，下合稱系爭20號建物）、同段22號建物（含附連之鐵皮屋、雨遮等搭建物，即如附圖所示B2及C1、C2部分，其中C1部分搭建物範圍與B2建物本體重疊，下合稱系爭22號建物；以上建物下合稱系爭建物），無權占用如附圖所示B1及C3（面積共計194.45平方公尺）、B2及C1、C2（面積共計188.53平方公尺）部分土地（下合稱系爭占用土地），侵害伊之所有權，並因而受有利益，致伊受損害，故伊自得請求被告拆屋還地暨返還不當得利等情。爰依民法第767 條第
1 項前段、中段、第821 條、第184 條第1 項前段、第179條等規定，求為擇一命被告為如附件聲明所示，並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、被告則以：系爭20號建物之事實上處分權人為康連香，系爭22號建物之事實上處分權人則為康耀銘，故本件爭議僅涉及康連香及康耀銘，與其他被告無涉。又原告對伊使用收益系爭土地已屆40年而未加干涉，應可認兩造間有默示分管契約存在。另原告於買受系爭土地應有部分時，已知悉該土地上有房屋存在，卻仍於購買後再經過40年始為本件請求，顯屬權利濫用。縱認原告拆屋還地之請求為有理由，原告請求之不當得利，亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第236 、372 頁）：㈠原告均為系爭土地之共有人，應有部分合計占67/90 ，康耀銘亦為系爭土地之共有人。
㈡系爭土地上有未辦理保存登記之系爭建物，其中系爭20號建
物之事實上處分權人為康連香，系爭22號建物之事實上處分權人為康耀銘。
四、本院之判斷：㈠關於拆屋還地部分：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條分別定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文亦有明定。再⑴房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，而得命其拆屋還地；以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）；⑵共有人之應有部分係存在共有物之全部，共有人如未經他共有人全體同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院104 年度台上字第
942 號判決意旨參照）；⑶意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思。至若單純之沈默則與默示之意思表示不同，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得即認係默示之意思表示（最高法院105 年度台上字第445 號判決意旨參照）。
2.本件原告及康耀銘為系爭土地之共有人，且康連香為系爭20號建物之事實上處分權人，康耀銘為系爭22號建物之事實上處分權人等情，為兩造所不爭執（參上述不爭執事項㈠、㈡所示），是依上說明，原告尚不得本於物上請求權對康連香、康耀銘2 人（下稱康連香等2 人）以外無系爭建物拆除權限之被告請求拆屋還地，其此部分之訴，難認有據。又康連香等2 人既不爭執原告為系爭土地之共有人，而以非無權占有為抗辯，則依上說明，康連香等2 人自應就其占有系爭占用土地係有正當權源之事實，負舉證之責。而康連香等2 人雖執前詞泛稱兩造間有默示分管契約存在云云（見本院卷第
357 至361 頁），然此情為原告所否認（見本院卷第352 頁），且縱原告於起訴前對康連香等2 人以建物占用系爭土地乙情不曾異議，充其量僅係單純沉默，非可遽認系爭土地之共有人間已成立默示分管契約。此外，康連香等2 人復未舉出其他相當之證據，證明系爭土地之共有人間確實存有「特別情事」，依社會觀念可認對於康連香等2 人使用系爭占用土地有默示同意之意思表示，是康連香等2 人此部分所辯，自難憑採。
3.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條定有明文。又⑴民法第148 條第1 項所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因而所受之損失，比較衡量。倘自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，始得謂為以損害他人為主要目的。易言之，權利既為法律所保障，用以解決私益衝突，以得行使為原則。因權利濫用而限制，則屬例外，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨（最高法院102 年度台上字第1777號判決意旨參照）；⑵權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。查康連香等2 人既未能證明其占有系爭占用土地之正當權源，則原告本於系爭土地所有人地位請求無權占有之康連香等2 人拆屋還地，核屬正當權利之行使，並非權利濫用。康連香等2 人雖泛稱：如肯認原告得行使拆屋還地等權利，伊將蒙受長年所居住之房屋遭受拆除之經濟上不利益，與之相較，原告僅獲得其根本未使用之土地的應有部分使用收益之利益，兩相權衡下，原告所獲得之利益甚微，而伊將受房屋遭拆除之損害云云（見本院卷第362 頁），然其並未舉出相當之證據，證明原告行使其物上請求權確實將造成原告所得「利益極少」，而康連香等2 人及國家社會所受之「損失甚大」之事實，是依上說明，自難認原告權利之行使應受限制。
4.據此，本件康連香等2 人既有以系爭建物占有系爭占用土地，且未能證明其具有正當權源，或原告有何權利濫用等情事，則依上說明，本件原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條等規定，請求康連香等2 人將系爭建物拆除，並將系爭占用土地清空返還予全體共有人，自屬有理；至逾此範圍之請求，則屬無據。
㈡關於不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，乃侵害他共有人之權利，就超越其權利範圍而為使用收益之利益，要難謂非不當得利（最高法院105 年度台上字第1959號判決意旨參照）。
2.本件康連香等2 人以系爭建物占有系爭占用土地，既屬無權占有，即係以侵害行為取得應歸屬原告權益內容之利益，致原告受有損害，而不具保有該利益之正當性，則原告請求康連香等2 人返還無權占有系爭占用土地之不當得利，即無不合。又康連香等2 人迄仍繼續占有系爭占用土地，是原告請求康連香等2 人各給付至返還系爭占用土地之日止之不當得利，亦無不合。
3.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又⑴土地法第97條第1 項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價（最高法院88年度台上字第108 號判決意旨參照）；⑵無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人所受之損害為斷。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院104 年台上字第1090號判決意旨參照）。本院爰審酌系爭土地位在新北市○里區○○路○ 段，鄰近便利商店、公車站牌「公田站」、八里區農會等節（詳見本院卷第268 至276 、346 、347 頁），交通機能及生活環境尚佳，暨系爭建物尚可出租作為商業使用，及康連香等2 人利用系爭占用土地之經濟利益及所受利益等一切情狀，認原告得請求康連香等2 人返還相當於租金之不當得利，以系爭占用土地申報總價年息7%計算為適當。又原告主張如附表一、㈠、㈡及二、㈠、㈡各該「計算期間」、「申報地價」、「占用面積」、「占用時間」欄所示等事項，及如附表一、㈢及二、㈢各該「主文欄1.」所示遲延利息之起算日（見本院卷第150 、165 、166 、369 至373 頁；民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條等規定參照），康連香等2 人均未予具體爭執（見本院卷第373 頁），並參酌如附表一、㈢及二、㈢各該「原告應有部分」、「取得所有權日期」欄所示等事項（詳見卷附土地建物查詢資料），爰核算康連香等2 人應返還原告之金額，各如附表一、㈢及二、㈢各該「主文欄1.」所示。據此，原告依不當得利之規定，請求康連香等2 人各給付不當得利，於上開範圍內，洵屬有據；至逾此金額之請求，則非有據。
五、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第
821 條、第179 條等規定，請求如主文第1 項至第4 項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至有關原告主張其餘訴訟標的部分，則因本院已認原告上開訴訟標的為有理由，是自無庸對於其餘訴訟標的贅為論述，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 109 年 4 月 14 日
民事第二庭 法 官 林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本）。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 4 月 14 日
書記官 葉乙成