臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第694號原 告 張家維訴訟代理人 曾豐偉律師被 告 陳潔希上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○號十樓之十三房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百零八年五月一日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬叁仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾貳萬捌仟叁佰捌拾捌元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾捌萬伍仟壹佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣柒仟陸佰陸拾柒元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣貳萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，此觀諸民事訴訟法第262條第1項、第2項自明。查原告起訴時，原聲明：
㈠被告應將座落新北市○○區○○○路○段○○號10樓之13之房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8萬8,781元，及自本狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自民國108年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3,059元。
㈣原告願供擔保，請求准為假執行。嗣於訴訟進行中，追加請求給付按月占有房屋之違約金1萬1,500元，並於108年11月6日具狀撤回訴之聲明第2項請求積欠之租金、管理費部分（見本院卷第105頁民事準備理由一狀、第177頁民事撤回暨聲請狀），其終聲明為：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自108年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,559元。㈢原告願供擔保，請准為假執行（見本院卷第192頁民事變更狀）。經核，原告所為訴之追加，係本於同一租賃糾紛之基礎事實，於法並無不合，應予准許。又本件原告為一部訴之撤回，因被告尚未為言詞辯論，依首揭規定，無須得被告之同意，併予敘明。
二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告就伊所有系爭房屋與被告前後訂立租賃契約2份，第1份租約約定被告每月應給付租金1萬1,500元及管理費1,559元，租期自106年10月8日至107年10月7日。嗣於第1份租約期限屆至時被告尚積欠租金2萬3,000元，又被告一再表示尚未尋得新住處，故無法返還系爭房屋而要求續約，並要求以押金抵付租金。原告體諒被告尋覓住處不便，遂同意以押金抵銷積欠租金2萬3,000元，並給予續約6.5個月，俾利被告訪尋新住處，而兩造並簽訂第2份租約（下稱系爭租約），租期為107年10月16日至108年4月30日，仍約定被告應每月給付租金及管理費共1萬3,059元，亦特別註明本次租約期滿不再續租，被告因表示手頭無現金可支付租金，遂簽發3紙到期日均為108年3月4日之滙豐銀行香港地區遠期支票（下稱系爭支票）予原告，詎料被告於108年2月28日系爭支票尚未提示前，就以簡訊向原告表示系爭支票均無法兌現要求換票改日期，同年3月1日又再度通知原告宣稱支票本遺失，銀行要求所有舊的支票都要掛失云云，然被告皆僅空言要換票，卻始終藉故推託避不見面，亦未簽發新支票予原告。而被告於系爭租約簽訂後，即未繳每月租金及管理費（系爭支票均未兌現），並持續占用系爭房屋迄今，經原告屢次發存證信函催告繳費及一再重申約滿不續租之意旨，均遭被告置若罔聞。依系爭租約第7條約定，乙方（即被告）於租期屆滿時，應即將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方（即原告），如不及時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍之違約金至返還為止，是原告得向被告請求相當月租金及管理費之損失1萬3,059元並得請求被告給付租金一倍之違約金1萬1,500元。被告於系爭租立契約屆滿後自108年5月1日起負上開返還系爭房屋之義務，仍拒不返還，爰依租賃契約法律關係、民法第767條第1項前段、第455條、第179條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應自民國108年5月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4,559元。㈢原告願供擔保，請准為假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀以：107年10月至108年4月之租金，被告業已於107年完成現金給付，惟原告原承諾返還簽押之系爭支票，卻始終未返還，原告收受現款後亦未簽予收訖證明，且據系爭房屋所屬之管理中心財務人員表示，原告於同年4月25日自行向大樓管理中心櫃台填具申請書，取消被告進出之門禁感應卡，使被告不能從管制大門感應進出，限制被告之出入自由，亦有阻礙被告搬遷順暢之不良意圖。原告另於同年8月2日向系爭房屋所屬之物業管理中心要求關閉水源及電源總開關，原告此舉即屬惡意窒礙被告搬遷，似有意指摘被告不遷讓，並施壓強迫被告買受系爭房屋。又系爭房屋之廁所因同年4月18日發生之地震致馬桶上方牆面磁磚向外隆起約0.5公分，被告發現後即屢次欲聯繫原告，而原告皆不理不應，此一情況，已使租賃物不合於約定使用、收益之狀態，故被告得依民法第264條行使同時履行抗辯，拒絕給付108年5月時起之租金及管理費。系爭租約並非於108年4月30日到期，兩造另有協議至108年6月底，原告所提之合約內容不實，有損房屋租賃者之權益。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張與被告就系爭房屋簽訂系爭租約，於系爭租約上載
明租賃期間自107年10月16日至108年4月30日，於租賃期間屆滿前，原告並以存證信函告知不再續租一節，業據原告提出系爭房屋所有權狀及座落土地登記謄本、系爭租約，108年4月17日、108年4月20日存證信函及掛號郵件收件回執（本院卷第31至36頁）等件為證，原告上開主張應堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第767條第1項、第455條分別定有明文。按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號裁判意旨參照）。查兩造系爭租約第7條業已明訂：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空並遷出戶籍並與其他登記物品交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當於月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止，乙方及連帶保證人丙方決無異議。」且系爭租約附加條款亦載明「租期至108年4月30日，不再續租」字句，此有系爭租約附卷可稽（本院卷第27、30頁），足見系爭租約明確揭示租賃期限，並表明租期屆至後，除非出租人同意續租，否則承租人即應騰空返還租賃物。被告雖抗辯兩造於系爭租約108年4月30日屆期後有延長至同年6月底之協議，惟並未提出相關證據以資證明，是被告所辯不足採信。從而被告自系爭租約租期屆滿時，即屬無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。原告於審理中陳稱：
「（系爭房屋是否返還？）尚未返還，依照被告狀子是說遷出，實際上並未將房屋還給原告，磁卡鑰匙都在被告那裡，磁卡雖被消磁但可以復原。我方無備份鑰匙，因為被告在租屋期間有換過門鎖，備份鑰匙未提供給我方，我現在無法進去該屋，除非請鎖匠破門。」（見本院卷第194頁108年11月27日言詞辯論筆錄）。參以被告所陳：「請法官協助讓本人順利取回剩餘殘留於新北市○○區○○○路○段○○○○○號10樓之大型物品，如：個人床墊。」（見本院卷第196頁民事答辯暨聲請傳喚證人狀），足見被告仍將個人物品放置系爭房屋內，迄今仍未交還系爭房屋。被告自系爭租約屆滿起無權占有系爭房屋迄今，業如前述，則其無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，自應返還其利益。查系爭租約所約定系爭房屋之每月租金為1萬1,500元。堪認被告無權占用系爭房屋所得之利益，即為每月1萬1,500元。是原告依不當得利規定，請求被告自系爭租約屆滿翌日即108年5月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月各給付相當於租金之不當得利1萬1,500元，應屬有據。至原告另請求被告給付相當於管理費之數額1,559元部分，因該管理費屬社區管理之公共基金，由社區區分所有權人依社區規約分攤繳納，依兩造簽訂之系爭租約第6條所載，管理費雖屬租賃期間使用房屋產生之相關費用，但非房屋租金之一部，係由兩造約定於租賃期間由被告負擔，現兩造之租賃契約既已終止，原告請求被告負擔該管理費，即屬無據。
㈣依系爭契約第7條約定，承租人於租賃期間屆滿後未返還系
爭房屋，出租人除可請求相當於約租金額外，並得請求相當月租金一倍之違約金，是原告依該約定請求相當於租金之違約金11,500元，為有理由。
四、被告雖另以108年4月18日發生地震，致系爭房屋浴廁牆面磁磚隆起約0.5公分，請求原告修繕皆未獲置理，而行使同時履行抗辯權，或主張原告於108年4月25日向管理中心取消其門禁感應卡，及同年8月2日關閉水源及電源總開關，並同時請求原告賠償云云。然系爭租約於108年4月30日屆至已如前述，被告前述抗辯均與其得否繼續占有系爭房屋無關，無法作為其於租賃期間屆滿後，繼續占有使用系爭房之合法權源，是被告請求調查此部分相關證據，本院認與本件原告起訴請求遷讓房屋之事件無關，併予敘明。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權、租賃法律關係及不當得利法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及自108年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬3,000元，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
民事第二庭
法 官 辜 漢 忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
書記官 賴 怡 婷