臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第991號原 告 臺北市政府都市發展局法定代理人 黃景茂訴訟代理人 鄭文楷
許淑慧被 告 李國華
許婉玲上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國108年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將門牌號碼臺北市○○路○○○ 巷○○號房屋騰空遷讓返還原告。
被告甲○○、乙○○應連帶給付原告新臺幣陸萬肆仟捌佰元及自民國107 年10月21日起至清償日止，按附表所示計算方式計算之違約金。
被告甲○○、乙○○應自民國108年5月15日起至返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬肆仟零肆拾元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告甲○○承租伊所管有之門牌號碼為臺北市○○路○○○ 巷○○號之國民住宅（下稱系爭國宅），並邀同被告乙○○為連帶保證人，與伊簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約），並經公證，約定租賃期間自民國107年10月1日起至109年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）9,800元，加計管理維護費1,000元，共計10,800元。嗣被告甲○○陸續積欠租金及管理維護費，伊乃於108年4月10日以系爭國宅為送達地催告被告繳清欠費，被告甲○○未收受該催告函，原告復於108年5月14日發函通知終止租約，被告甲○○亦未收受。而依系爭租約第20 條第3項約定，依國宅地址所為之送達，有拒收或無人收受而致退回時，以郵局第一次投遞日（即108年4月10日）為送達生效日，從而系爭租約已合法終止，是租賃契約既經終止，被告甲○○繼續占有系爭國宅自屬無權占有，故伊依民法第767條第1項所有物返還請求權，請求被告甲○○應將系爭國宅返還予原告。再者，被告甲○○應按期繳納租金，逾期繳納應加收違約金，惟被告甲○○自107 年10月起至租約終止日之108年5月14日止已積欠租金6萬4,800元，且依系爭租約第5條第1項規定，被告甲○○逾期繳交租金，應依如附表所示計算方式計算違約金，故伊依系爭租約第5條第1項規定，請求被告甲○○應給付積欠之租金6萬4,800 元及違約金。又依系爭租約第17條第3項規定，甲○○於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間之損害賠償金，因兩造系爭租約業已合法終止，故被告甲○○應自租約終止日翌日即108年5月15日起至返還系爭國宅之日止，按月給付損害賠償金14,040元（計算式：〈租金9,800元＋管理維護費1,000元〉×1.3倍＝14,04
0 元）。而被告乙○○為系爭租約之連帶保證人，自應就被告甲○○所負債務對伊負連帶賠償責任，爰依系爭租約及民法保證關係請求被告乙○○負連帶賠償責任等語。並聲明：如主文第1至3項所示。
二、被告甲○○則以：系爭租約係自107年10月1日起至109年9月30日止，租期為2 年，現仍於承租期間內。況被告為弱勢團體，因簽訂系爭租約前須先將以前的欠款結清，致原告簽約時因繳納先前欠款的錢再繳新簽訂契約的租金，且目前所積欠之租金未達 50%，不能因積欠幾個月租金就終止租約，且原告於108年5月份有錢時也有繳一些租金，之前也有繳很多期租金，還有資料可以再找，至於積欠的租金也應該比照上一次在下次重新簽約時一併繳清就可以，至於衍生的利息也願意照付等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠原告主張被告甲○○前曾承租原告所管門牌號碼臺北市○○
路○○○ 巷○○號之系爭國宅，雙方訂有系爭租約，並經公證，且租賃期間自107年10月1日起至109年9月30日止，租金每月9,800元加計管理維護費1,000元，每月合計10,800元，惟被告甲○○於租期內積欠租金，原告乃於108年4月10日催告被告甲○○繳清欠費，然皆未獲置理，原告始於108年5月14日通知被告終止租約等情，業據原告提出與所述相符之公證書、系爭租約、欠費催告、終止租約函及中華郵政掛號郵件收件回執及欠費計算表等件為證（見本院卷第15至26頁），堪認為真實。
㈡按契約有效成立後，具有形式拘束力即契約一旦成立，當事
人皆不得任意撤回或解消契約及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。是「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷」。查本件兩造間訂有系爭租約，既為兩造所不爭執，其中關於積欠租金達二個月，經催告仍不清償得隨時終止租約之規定，亦為系爭租約第13條第1項第2款所明定，即有拘束雙方當事人之效力。而被告甲○○於108年5月前確有積欠租金之情事，且經原告於108年4月12日催告後仍未繳清，業據原告提出上開證據為證，是以原告以被告甲○○欠繳租金達2 個月，經催告仍不清償者而終止租約，應屬合法。至被告甲○○雖抗辯其有給付多期租金，惟其所提出108年2月份繳款清單之繳納租金，不在原告請求範圍內，此有原告欠款計算表可參（見本院卷第26頁），又其所提之107 年10月份之繳款清單，係於108年7月20日繳款，108年5月份之繳款清單，係於108年5月20日繳款（原告係於107年5月14日終止租約），及同年6月份、同年8月份之繳款清單，均係於原告終止系爭租約後之繳款，僅為日後是否可扣抵或另請求原告返還之問題，並不影響本件原告之上開請求，至所提被告乙○○所承租之國宅之繳款明細，則與本件請求無涉，是被告甲○○雖提出上開繳款清單，仍無從據以認定原告所為之終止系爭租約係不合法，故系爭租約確已合法終止，應無疑義。
㈢次所有權人對無權占有或侵奪其物者，得請求返還之，民法
第767 條前段訂有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，亦得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75 年台上字第801號判決可資參照）。查被告甲○○向原告承租系爭國宅，於租期內積欠租金，迭經催告未獲不理，經原告於108年5月14日終止租約，已如前述，而該終止函亦依系爭租約第20條送達予被告甲○○所居住之系爭國宅，故原告應已合法終止租約，則系爭租約既經終止，則被告甲○○繼續使用系爭房屋迄今，自屬無權占有，揆諸前開說明，原告自得請求被告甲○○將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。
㈣本件被告甲○○自107 年10月起至租約終止日之108年5月14
日止已積欠租金6萬4,800元，此有原告所提之欠款計算表可參（見本院卷第26頁），被告亦未提出其已繳納積欠租金之相關證據，是堪認原告此部分之主張應堪採信。再依系爭租約第5條第1項約定，被告逾期繳交租金，應依逾期未滿1 個月按欠額加收百分之2，逾期1 個月以上未滿2個月按欠額加收百分之4，逾期2個月以上未滿3個月按欠額加收百分之6，逾期3 個月以上未滿4個月按欠損害收百分之8，餘此類推，最高按欠額百分之20之違約金，故原告依系爭租約第5條第1項約定，請求被告甲○○應給付租期內積欠之租金6萬4,800元，並另給付如附表之計算方式之違約金，為有理由。又依系爭租約第17 條第3項規定，被告甲○○於租賃關係消滅後，未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金與管理維護費總額之1.3 倍給付占用期間之損害賠償金，因兩造系爭租約業已合法終止，故被告甲○○應自租約終止日翌日之108年5月15日起至返還系爭國宅之日止，按月給付損害賠償金14,040 元（計算式：〈租金9,800元＋管理維護費1,000元〉×1.3倍＝14,040元）。故原告依系爭租約第17條第3項約定，請求被告甲○○應自108 年5月15日起至返還房屋之日止，按月連帶給付原告14,040元之損害賠償金，應屬有據。
㈤又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付責任者而言，此就民法第272 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明；另連帶債務之債權人，依民法第273條第1項規定，得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。本件被告乙○○既為系爭租約之連帶保證人，依前揭說明，原告請求被告乙○○與被告甲○○連帶給付上開債務，亦有理由。
五、綜上所述，原告本於所有物返還請求權、系爭租約及連帶保證等法律關係，而為如主文第1至3項之請求，均為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
民事第一庭 法 官 徐文瑞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 2 日
書記官 朱亮彰附表┌──┬────────────────────────┐│編號│計 算 方 式│├──┼────────────────────────┤│1. │逾期未滿1個月者，照該期欠額2% │├──┼────────────────────────┤│2. │逾期在1個月以上（含）未滿2個月者，照該期欠額4% │├──┼────────────────────────┤│3. │逾期在2個月以上（含）未滿3個月者，照該期欠額6% │├──┼────────────────────────┤│4. │逾期在3個月以上（含）未滿4個月者，照該期欠額8% │├──┼────────────────────────┤│5. │逾期在4個月以上（含）未滿5個月者，照該期欠額10% │├──┼────────────────────────┤│6. │逾期在5個月以上（含）未滿6個月者，照該期欠額12% │├──┼────────────────────────┤│7. │逾期在6個月以上（含）未滿7個月者，照該期欠額14% │├──┼────────────────────────┤│8. │逾期在7個月以上（含）未滿8個月者，照該期欠額16% │├──┼────────────────────────┤│9. │逾期在8個月以上（含）未滿9個月者，照該期欠額18% │├──┼────────────────────────┤│10. │ 逾期在9個月以上（含）者，照該期欠額20% │└──┴────────────────────────┘