臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第136號原 告 陸美貞
李然福上 二 人訴訟代理人 黃泓勝律師被 告 江欣耘
林俊誠（即林謚發）沈咨凡宋明璋上 一 人訴訟代理人 廖本揚律師被 告 吳宗彥
楊詠鱗吳坤碧李建忠上 三 人訴訟代理人 范值誠律師複 代理人 林桓誼律師被 告 中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人 利明献訴訟代理人 林紫彤
梁懷德被 告 聯邦商業銀行股份有限公司法定代理人 李憲章訴訟代理人 蔡宛芸
林奕恩上列當事人間請求塗銷不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國109年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於民國一○七年四月十二日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告陸美貞所有。
臺灣士林地方法院一○七年度司執助字第四七一六號清償債務強制執行事件關於併案債權人即被告聯邦商業銀行股份有限公司、中國信託商業銀行股份有限公司部分之強制執行程序，應予撤銷。
被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月五日登記，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗彥所有。
被告吳宗彥就如附表二所示之不動產，於民國一○七年六月二十二日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告李然福所有。
確認被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠對如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月三日登記，證明書字號：重汐登字第○一三八五○號，擔保債權總金額新臺幣肆佰伍拾萬元之普通抵押權及所擔保之債權均不存在。
被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠應將如附表二所示之不動產，於民國一○七年七月三日登記，證明書字號：重汐登字第○一三八五○號，擔保債權總金額新臺幣肆佰伍拾萬元之普通抵押權登記予以塗銷。臺灣士林地方法院一○七年度司執字第七六六○三號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用之負擔如附表三所示。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款分別定有明文。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，同法第262條第1 項亦有明文。本件原告陸美貞、李然福起訴時，主張其等分別遭「假購屋真套利」詐欺犯罪組織成員誘騙，簽下不動產買賣契約書，名下所有如附表一、二所示之不動產，旋即遭移轉登記並設定高額抵押權等，而以江欣耘、林俊誠（改名林謚發）、沈咨凡、宋明璋、吳宗彥、楊詠鱗、吳坤碧、李建忠為被告，聲明請求塗銷所有權移轉登記、確認抵押權及所擔保之債權不存在、撤銷抵押權設定及信託行為、塗銷抵押權設定及信託移轉登記、連帶給付損害賠償等，嗣因如附表一、二所示不動產之登記名義人之債權人陸續聲請強制執行，而再提起第三人異議之訴，聲明請求撤銷執行事件之強制執行程序，及追加執行債權人吳龍潭、中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）、聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）為被告，並因吳龍潭撤回強制執行之聲請而撤回其為被告，最後之聲明如本件原告之聲明欄所載，經核原告前揭所為，分別係基於主張其不動產遭「假購屋真套利」之同一事實，及因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，而原告撤回追加被告吳龍潭部分亦得其同意（見本院卷㈠第363 頁），與前揭規定無不合，應予准許。
貳、被告江欣耘、林俊誠（即林謚發）、沈咨凡、吳宗彥經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告陸美貞、李然福分別遭「假購屋真套利」詐欺犯罪組織成員，誘騙簽下不動產買賣契約書，名下不動產旋即遭移轉登記並設定高額抵押權：
㈠、緣原告陸美貞將如附表一所示之不動產（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號房地）委由房屋仲介銷售未果後，自行於591 房屋交易網站上出售。被告林俊誠於民國107 年
3 月26日看屋，又於同年月30日帶同被告江欣耘看屋，並稱欲購買上開不動產供二人新婚使用，嗣雙方議定買賣總價款2,100 萬元，於107 年3 月31日由被告林俊誠指定地政士為中華地政士聯合法律事務所（下稱中華地政士事務所）之被告沈咨凡至該不動產，由被告林俊誠代被告江欣耘與原告陸美貞簽約，並支付簽約用印款新台幣（下同）10萬元，及於同年4 月2 日支付200 萬元、於同年4 月24日支付162 萬3,
537 元。而於107 年5 月14日原告陸美貞閱讀新聞後竟發現，上開由買方所指定之地政士沈咨凡涉嫌詐騙，旋即至地政事務所調閱謄本後發現，本應於買方支付尾款後始移轉之不動產竟已於107 年4 月12日登記為被告江欣耘所有，且於同年月18日被設定登記擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權予被告宋明璋。於尾款交付日107 年7 月1 日被告江欣耘仍未給付尾款1,680 萬元，原告陸美貞已依不動產買賣契約書第9 條，於107 年7 月2 日以存證信函催告被告江欣耘交付尾款（經江欣耘於同年月3 日收受），再於107 年7月9 日以存證信函主張解除不動產買賣契約書。
㈡、又原告李然福將如附表二所示之不動產（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號5 樓房地）於房屋交易網站上出售，被告吳宗彥於107 年6 月間兩次看屋、議價，雙方議定買賣總價款700 萬元，於107 年6 月14日由被告吳宗彥指定地政士為中華地政士事務所之被告沈咨凡，被告吳宗彥與原告代理人即原告父親李添富簽訂不動產買賣契約書，並與國泰世華銀行簽訂成屋買賣價金信託契約書，被告吳宗彥於同年6 月19日將70萬元、於同年7 月3 日將57萬8,847 元存入信託專戶。而於107 年7 月3 日原告李然福經國泰世華銀行通知甫出售之不動產竟遭被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠等三人設定擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權擔保107 年6 月29日之金錢消費借貸，卻未將尾款存入信託專戶，再搜尋新聞後發現，由買方所指定之地政士即被告沈咨凡早以相類似之手法犯案多起而驚覺受騙。嗣被告楊詠鱗旋即於107 年7 月5日經信託移轉取得不動產所有權，然其甫登記之上開抵押權之清償期為107 年9 月28日，根本尚未到期。於尾款交付日
107 年9 月17日被告吳宗彥仍未給付尾款560 萬元，原告李然福已依不動產買賣契約書第9 條，於107 年9 月21日以存證信函催告被告吳宗彥交付尾款（經吳宗彥於同年月25日收受），再於107 年10月1 日以存證信函主張解除不動產買賣契約書。
㈢、為此，爰依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第2項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及強制執行法第15條規定，提起本件訴訟，並為先、備位聲明之請求。
二、聲明：
㈠、被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於107 年4 月12日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告陸美貞所有。
㈡、⒈先位聲明：確認被告宋明璋對如附表一所示之不動產，於
107 年4 月18日登記，證明書字號：南港字第027340號，擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權及所擔保之債權均不存在。⒉備位聲明：被告江欣耘與被告宋明璋間就如附表一所示之不動產，於107 年4 月18日登記，證明書字號：
南港字第027340號，所為擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權設定行為應予撤銷。
㈢、⒈先位聲明：被告宋明璋應將如附表一所示之不動產，於10
7 年4 月18日登記，證明書字號：南港字第027340號，擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權登記予以塗銷。臺灣士林地方法院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⒉備位聲明：被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡應連帶給付原告陸美貞1,680 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。
㈣、⒈先位聲明：被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產，於107年7 月5 日登記，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗彥所有。⒉備位聲明：被告吳宗彥與被告楊詠鱗間就如附表二所示之不動產，於107 年7 月5 日登記，以信託為原因所為所有權移轉登記之信託行為應予撤銷，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗彥所有。
㈤、被告吳宗彥就如附表二所示之不動產，於107 年6 月22日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告李然福所有。
㈥、⒈先位聲明：確認被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠對如附表二所示之不動產，於107 年7 月3 日登記，證明書字號：重汐登字第013850號，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權及所擔保之債權均不存在。⒉備位聲明：被告吳宗彥與被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠間就如附表二所示之不動產，於107年7 月3 日登記，證明書字號：重汐登字第013850號，所為擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權設定行為應予撤銷。
㈦、⒈先位聲明：被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠應將如附表二所示之不動產，於107 年7 月3 日登記，證明書字號：重汐登字第013850號，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權登記予以塗銷。臺灣士林地方法院107 年度司執字第76603 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⒉備位聲明：被告吳宗彥、沈咨凡應連帶給付原告李然福560 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息。
㈧、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘、吳宗彥辯稱：
㈠、被告林俊誠辯稱：伊是中華地政士事務所的業務，只是代理公司去簽約，公司的性質是投資顧問公司，公司確實有要買不動產，前面幾期款項都有支付，後來是因為新聞事件發生，導致公司無法繼續營運，才沒有給付後面款項等語。
㈡、被告沈咨凡辯稱：伊任職中華地政士事務所，伊是兩案簽約代書，伊於簽約時有逐條逐字與雙方確認，並相信他們完全理解合約內容並簽名，伊之後處理都是按雙方合約等語。
㈢、被告江欣耘辯稱：伊只是借名給陳國帥的公司使用，細項沒有參與也不瞭解，款項所匯的伊名下帳戶實際上不是伊在使用，伊將帳戶提供給陳國帥使用，有沒有收到款項是陳國帥去查收的；陳國帥通知伊於看屋那天到房屋等候，當天伊只是在屋子裡，宋明璋問伊是否登記為這個房子的屋主，沒有和伊談到借款的問題；被告宋明璋提出的乙證2 、3 上是伊之簽名，伊不清楚有沒有收到乙證4 之匯款等語。
㈣、被告吳宗彥辯稱：伊沒有詐騙原告李然福，伊只是名字讓公司用，後續買賣價金未支付是因為新聞報導，關於信託登記及抵押權登記是公司處理的；伊到三重的一個地方簽文件，借的金額是依文件記載等語。
㈤、均聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、被告宋明璋辯稱：
㈠、原告陸美貞對於被告宋明璋之指述，俱屬牽強附會而非事實。被告宋明璋僅偶有投資不動產借款，107 年4 月中旬經由中人介紹方知悉被告江欣耘有借款需求，於此之前並不認識被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡及陳國帥等人。被告宋明璋與江欣耘簽訂金錢消費借貸契約後，分別於107 年4 月19日匯款126 萬元、於107 年4 月19日匯款1,374萬元，合計1,500萬元至江欣耘之永豐銀行北三重分行帳戶，顯見被告宋明璋確有交付1,500 萬元借款，倘被告宋明璋與江欣耘、陳國帥等人合謀，豈會真的拿出1,500 萬元款項。被告宋明璋於借款過程及抵押設定階段，根本不知悉發生原告陸美貞所稱「假購屋真套利」之犯罪事件，且被告宋明璋確實有與被告江欣耘簽訂金錢消費借貸契約並交付借款。另謝國宏事件，被告宋明璋為受害人，最後還是透過法拍才部分獲償，與本件秋毫無涉。原告依民法87條第1 項及第113 條，請求確認被告江欣耘與被告宋明璋間最高限額抵押權及所擔保之債權均不存在及請求塗銷該最高限額抵押權登記；依民法第244 條規定請求撤銷被告江欣耘與被告宋明璋間之最高限額抵押權設定行為並請求塗銷該最高限額抵押權登記；依民法第184條及第213 條規定請求被告宋明璋塗銷最高限額抵押權登記云云，均屬無由。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠辯稱：
㈠、依證人趙品清之證詞，足徵被告楊詠鱗等三人係因信任地政機關所為之登記而確信被告吳宗彥為不動產之所有權人，並由趙品清親赴現場確認被告吳宗彥應為不動產之管理人，在評估過不動產之擔保價值後才同意借款予被告吳宗彥。被告楊詠鱗等三人與被告吳宗彥間之本金債權450 萬元確實存在，於107 年7 月3 日完成抵押權設定登記後，被告楊詠鱗於同日分別以匯款200 萬元、交付現金50萬元之借款予被告吳宗彥，被告李建忠則係於同年7 月2 日先匯款100 萬元予被告吳坤碧，被告吳坤碧再於同年7 月3 日匯款200 萬元予被告吳宗彥，被告楊詠鱗等三人確有將借款交付予被告吳宗彥，原告應就被告楊詠鱗等三人與被告吳宗彥間有通謀而為虛偽借貸意思表示存在負舉證責任，否則雙方間所為之設定等行為皆為有效。退步言之，縱被告吳宗彥係原告所稱「假購屋真套利」詐欺犯罪集團之人頭，被告楊詠鱗等三人仍得依民法第759 條之1 、土地法第43條規定主張善意取得抵押權設定、信託移轉登記等權利；被告楊詠鱗等三人對於同案被告吳宗彥為詐騙集團人頭乙事，並無知悉之可能，無與渠等共同詐欺原告之可能。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告中國信託銀行辯稱：
㈠、執行標的之不動產係登記於被告江欣耘名下，雖原告主張該不動產係遭假購屋真套利詐騙，惟縱認屬實，原告亦僅得請求被告江欣耘移轉登記不動產，在該不動產所有權移轉登記予原告之前，原告仍未取得所有權，尚無足以排除強制執行之權利；又該不動產經查封登記尚未塗銷，被告江欣耘已喪失處分之權能，原告請求被告江欣耘將該不動產移轉登記予原告屬給付不能，原告之主張並無理由。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
五、被告聯邦銀行辯稱：
㈠、被告銀行只是保障伊等的債權，並信任地政機關所為之不動產登記。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告陸美貞就其所有如附表一所示之不動產（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號房地），與被告江欣耘之代理人即被告林俊誠於107 年3 月31日簽立由買方指定之地政士被告沈咨凡所提供事先擬定之不動產買賣契約書（契約內容記載：總價2,100 萬元〈包含簽約用印款210 萬元、完稅款
210 萬元、尾款1,680 萬元〉；又第一期簽約用印款（為總價款1 成）於「雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款」、第二期完稅款（為總價款1 成）「於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日支付本期價款」、第三期尾款「賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登記過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同時辦理交屋」、「預定付款日為107 年7 月1 日前」）。
迄今買方僅於107 年3 月31日支付10萬元、於同年4 月2 日支付200 萬元、於同年4 月24日支付162 萬3,537 元；
二、如附表一所示之不動產，於107 年4 月12日以買賣為原因移轉所有權登記予被告江欣耘；於107 年4 月18日設定登記擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權予被告宋明璋；
三、被告江欣耘之其他債權人吳龍潭以臺灣臺北地方法院107 年度司票字第9554號本票裁定為執行名義，聲請對於被告江欣耘之財產為強制執行（本院107 年度司執助字第4716號清償債務執行事件）；經陸續併入⑴被告宋明璋以本院107 年度司拍字第505 號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請對於被告江欣耘名下之如附表一所示之不動產為強制執行事件（本院
108 年度司執字第2064號拍賣抵押物執行事件）、⑵被告中國信託銀行以臺灣臺北地方法院109 年度北簡字第1773號判決為執行名義，聲請對於被告江欣耘之財產為強制執行事件（本院109 年度司執字第22014 號給付簽帳卡消費款執行事件）、⑶被告聯邦銀行以臺灣臺北地方法院108 年度北簡字第11509 號判決為執行名義，聲請對於被告江欣耘之財產為強制執行事件（本院109 年度司執字第22502 號給付簽帳卡消費款執行事件）等，嗣其中吳龍潭撤回強制執行之聲請；目前經原告陸美貞供擔保後停止執行中；
四、原告李然福就其所有如附表二所示之不動產（即門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號5 樓房地），由其父親李添富為代理人與被告吳宗彥於107 年6 月14日簽立由買方指定之地政士被告沈咨凡所提供事先擬定之不動產買賣契約書（契約內容記載：買賣總價700 萬元〈包含簽約用印款70萬元、完稅款70萬元、尾款560 萬元〉；又第一期簽約用印款（為總價款1 成）於「雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款」、第二期完稅款（為總價款1 成）「於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後15日支付本期價款」、第三期尾款「賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登記過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同時辦理交屋」、「預定尾款交付日為107 年9 月17日前」）。迄今買方僅於107 年6 月19日支付70萬元、於同年7 月3日支付57萬8,847 元；
五、如附表二所示之不動產，於107 年6 月22日以買賣為原因移轉所有權登記予被告吳宗彥；於107 年7 月3 日設定登記擔保債權金額為450 萬元（擔保債權種類及範圍為107 年6 月29日之金錢消費借貸）之普通抵押權予被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠三人；於107 年7 月5 日以信託為原因移轉所有權登記予被告楊詠鱗；
六、被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠三人以本院107 年度司拍字第
499 號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請對於信託登記於被告楊詠鱗名下（實質債務人為被告吳宗彥）之如附表二所示之不動產為強制執行（本院107 年度司執字第76603 號拍賣抵押物執行事件）；目前經原告李然福供擔保後停止執行中；
七、被告林俊誠、吳宗彥、沈咨凡均任職於訴外人陳國帥為實質負責人之中華地政士事務所（登記負責人為沈咨凡），被告江欣耘為陳國帥之友人並出借帳戶予陳國帥，其等均因涉嫌參與中華地政士事務所於106 年9 月起至107 年8 月間所為20餘件「假購屋真套利」交易事件，經臺灣士林地方檢察署檢察官以107 年度偵字第14307 等號起訴書提起公訴，現由本院107 年度金重訴字卷第6 號刑事案件審理中；又被告宋明璋經原告陸美貞指訴參與前述詐欺犯罪組織，經臺灣士林地方檢察署檢察官以107 年度偵字第14307 等號為不起訴處分，經原告聲請再議後發回，再經臺灣士林地方檢察署檢察官以108 年度偵續字第90號為不起訴處分，復經原告聲請再議後發回，現由臺灣士林地方檢察署109 年度偵續一字第22號續行偵查中；再被告楊詠鱗亦經原告李然福指訴參與前述詐欺犯罪組織，經臺灣士林地方檢察署檢察官以108 年度偵字第2091號為不起訴處分，經原告聲請再議後發回，現由臺灣士林地方檢察署檢察官以109 年度偵續字第74號續行偵查中；
八、上情並有如附表一所示之不動產之買賣契約書、原告陸美貞存簿、土地及建物登記謄本，及如附表二所示之不動產之買賣契約書及信託契約書、交易明細表、土地及建物登記謄本，及臺灣士林地方檢察署檢察官以107 年度偵字第14307 等號之起訴書、不起訴處分書，及本院107 年度金重訴字卷第
6 號刑事案件準備程序筆錄，及被告宋明璋及被告楊詠鱗之臺灣高等法院被告前案紀錄表（以上見本院卷㈠第31至45、51至71、90至112 、295 至298 頁，及卷㈢第205 至208 頁）可稽，且經本院調取上揭執行事件卷宗查閱在案。
肆、兩造之爭點：
一、原告陸美貞部分：
㈠、原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣及所有權移轉登記之效力為何？
㈡、被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定擔保債權總金額為2,250萬元之最高限額抵押權登記之效力為何？
㈢、原告陸美貞依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第
2 項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及強制執行法第15條等規定，所為先、備位聲明之請求，是否有據？
二、原告李然福部分：
㈠、原告李然福與被告吳宗彥間就如附表二所示之不動產之買賣及所有權移轉登記之效力為何？
㈡、被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠就如附表二所示之不動產設定擔保債權金額為450 萬元（擔保債權種類及範圍為107 年6月29日之金錢消費借貸）之普通抵押權登記，及被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產之信託移轉登記之效力為何？
㈢、原告李然福依民法第87、92、118 、113 、244 、259 條第
2 項、184 、185 、242 、767 條第1 項中段及信託法第6條、強制執行法第15條等規定，所為先、備位聲明之請求，是否有據？
伍、得心證之理由：
一、原告陸美貞部分：
㈠、關於原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣及所有權移轉登記之效力：
１、查被告林俊誠、沈咨凡均依中華地政士事務所實質負責人陳國帥之指示，隱藏其為中華地政士事務所職員（沈咨凡兼登記負責人）之身份，由被告林俊誠以個人身份與原告陸美貞洽商如附表一所示之不動產之買賣，向原告陸美貞稱係新婚夫妻需購屋自用，有合作代書，尾款向銀行貸款支付等語，雙方於107 年3 月31日簽立由買方指定代書即被告沈咨凡所提供事先擬定之總價2,100 萬元之不動產買賣契約書，被告林俊誠當場交付現金10萬元，及以被告江欣耘之代理人名義簽發面額1,680 萬元（即尾款金額）之本票1 紙交予代書沈咨凡保管，嗣分別於107 年4 月2 日、於107 年4 月24日匯款200 萬元、162 萬3,537 元至原告陸美貞帳戶，而上開不動產於107 年4 月12日移轉所有權登記至被告江欣耘名下後，旋由登記名義人被告江欣耘於107 年4 月17日與被告宋明璋簽立以該不動產為擔保、借款金額為1,500 萬元之借款契約書，及於107 年4 月18日設定登記擔保債權總金額2,250萬元之最高限額抵押權予被告宋明璋，而未以該不動產向銀行貸款以支付原應於簽訂買賣契約書後3 個月給付之價金尾款等情，為被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘於刑案偵查及本院審理中所自承（見本院卷㈠第51至65頁之臺灣士林地方檢察署檢察官107 年度偵字第14307 等號起訴書，及本院卷㈠第
334 至336 頁之刑案江欣耘偵訊筆錄，暨本院卷㈠第316 、
317 頁、卷㈡第257 頁之言詞辯論筆錄），並有前述不動產買賣契約書、原告陸美貞存簿、土地及建物登記謄本等件（見本院卷㈠第31至45頁）在卷可按。考諸前述被告林俊誠、沈咨凡隱藏均任職中華地政士事務所之身份，使原告陸美貞誤以為買受人係一般購屋消費者、代書為客觀中立之第三方專業人士，惟於如附表一所示之不動產以買賣為原因移轉所有權登記後，實際上未如買賣契約所示向銀行辦理貸款以支應尾款之支付、亦無給付尾款之事實，顯足認由中華地政士事務所實質負責人陳國帥指示職員即被告林俊誠、沈咨凡等與原告陸美貞洽訂如附表一所示之不動產之買賣契約，自始即無意支付占買賣價金八成之尾款金額，乃以詐術欺騙原告陸美貞出售該不動產並移轉所有權；至被告江欣耘雖未任職於中華地政士事務所，然其既知悉上開不動產因買賣移轉登記至其名下，並簽署以上開不動產為擔保向被告宋明璋借貸款項之借款契約書，且自承將帳戶提供給陳國帥使用（見本院卷㈡第257 頁），卻對於實際買受不動產之人究為何人、有無資力支付買賣價金等涉及其是否將擔負鉅額價金債務之問題，及對於其名下帳戶內資金之流向之問題，均未聞問，關於出借其名義及帳戶可能遭供作不法用途之情顯非無認識而未違背其本意，其與被告林俊誠、沈咨凡等均為陳國帥所主導之「假購屋真套利」詐欺集團之共同參與人甚明。是原告陸美貞係遭被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘詐欺而簽訂如附表一所示之不動產之買賣契約並移轉所有權，洵堪認定。
２、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；其撤銷應於發見詐欺後1 年內為之，但自意思表示後經過10年，不得撤銷，民法第92條第1 項、第93條定有明文。又法律行為經撤銷者，視為自始無效，同法第114 條第1項亦有明文。本件原告陸美貞於108 年1 月23日起訴，主張其因受詐欺而簽訂107 年3 月31日不動產買賣契約書及移轉所有權登記予被告江欣耘，而依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，洵屬有據，則經此撤銷後，原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣及所有權移轉行為，均為自始無效。
㈡、關於被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定擔保債權總金額為2,250 萬元之最高限額抵押權登記之效力：
１、查關於被告宋明璋就如附表一所示之不動產設定上開抵押權之經過，業據證人即代書盧素真於本件審理中證稱：伊有一位客戶郭信一介紹說陳國帥有案件要作設定，給伊看有無機會服務，因為這樣子，陳國帥有伊的聯絡資料，有一天陳國帥說有一件案子要私人借款，問伊有沒有認識的金主，有一位朋友介紹給伊一位金主叫宋明璋，伊就把謄本交給那位朋友，那位朋友就直接轉給宋明璋，審核結果是這個案子可以做，只是借款額度要降低，就聯絡約看房子，看房子當天伊等就到系爭房屋，到的時候陳國帥已經在外面等伊等，屋主江欣耘已經在房子裡面等，金主宋明璋進屋裡去看屋，伊忘記陳國帥有無進去，伊在屋外沒有進去，看完後就到巷子外之空地，陳國帥與宋明璋在討論借款細節，伊沒有介入，伊站遠一點，過了兩三天，伊就接到宋明璋的朋友打電話來說要放款1,500 萬，條件及付款方式由他們自己去聯絡，過幾天說要做設定，因為伊是代書，想說也不用找別人，伊辦公室的助理到宋明璋的朋友約伊等去的一個辦公室去用印，由伊之事務所送件去地政事務所作抵押權設定；陳國帥那時候是說屋主要借錢，伊沒有詢問屋主借錢的目的為何，這也不是伊等要問的，金主方面和伊聯繫的人都是許景峯，伊只有看屋那天才看到宋明璋等語（見本院卷㈡第250 至256 頁），堪認被告宋明璋係因盧素真之介紹而借款及設定抵押權；
２、又查如附表一所示之不動產於107 年4 月18日設定最高限額抵押權登記後，被告宋明璋分別於107 年4 月19日匯款126萬元、於107 年4 月19日匯款1,374 萬元，合計1,500 萬元至江欣耘名下永豐銀行北三重分行000000000000000 帳戶等情，有被告宋明璋所提出並經被告江欣耘自承簽名之借款契約書、借款收據及臺灣土地銀行匯款申請書二份（見本院卷㈠第206 至208 頁、卷㈡第257 頁）附卷可稽，並有永豐銀行作業處108 年12月19日函檢送之江欣耘所開立帳號「00000000000000」號帳戶、臺灣土地銀行桃園分行109 年1 月2日函檢送之宋明璋所開立帳號「000000000000」帳戶之交易明細（見本院卷㈡第10至13、46至49頁）在卷可考，而各該帳戶交易明細亦未顯示資金有回流被告宋明璋之情事。至原告質疑被告宋明璋於107 年4 月19日上午10時30分先匯款12
6 萬元至江欣耘名下永豐銀行帳戶，同日中午12時07分江欣耘帳戶經提領現金126 萬元，再於銀行關門前下午15時15分被告宋明璋才再匯款1,374 萬元，翌日江欣耘帳戶內之款項才經轉帳40萬及1,330 萬元而非提領現金，若兩人確有借款1,500 萬元之合意，被告江欣耘何以不待收足1,500 萬元款項再運用？被告宋明璋何以不一次匯足1,500 萬元？此顯係為交回該126 萬元云云，乃自為臆測、推論之詞而屬無據。
被告宋明璋確有交付款項予借款人即不動產登記名義人被告江欣耘無訛。
３、又原告質稱：陳國帥於刑案審理中供稱係由其找金主、決定借款需求之金額，登記名義人不清楚貸款金額，向何人貸款由其決定、金主所開出的條件亦由其決定接受等語，而此情與被告江欣耘於本件審理中供稱看屋當天是陳國帥通知伊到房屋等候，伊之前也沒有看過那間房子，當天伊只是在屋子裡，宋明璋問伊是否登記為這個房子的屋主，沒有和伊談到借款的問題等情，及證人盧素真於本件審理中證稱是陳國帥與宋明璋在討論借款細節等情相符，難認被告江欣耘與被告宋明璋間有意思表示合致云云。惟查，被告江欣耘於本件審理中已自承被告宋明璋提出之借款契約書、借款收據上是其的簽名，又宋明璋匯入款項之永豐銀行帳戶是其借給陳國帥使用的，且其於宋明璋前述看屋評估時有到場（見本院卷㈡第257 頁）等情，而該等借款契約書、借款收據業已載明借款人為江欣耘、借款金額為1,500 萬元，及擔保品為江欣耘名下之如附表一所示之不動產（見本院卷㈠第206 至207 頁），則縱借款內容係由陳國帥與被告宋明璋洽談，被告江欣耘顯對於陳國帥代其與被告宋明璋商議之內容無異議，始在借款文件上簽名，自不能認被告江欣耘與被告宋明璋間並無借款及設定最高限額抵押權之意思表示合致，原告此節所質，亦無可採。
４、準此，被告宋明璋借款予如附表一所示之不動產之登記名義人即被告江欣耘，確有訂立借款契約並實際借出款項，而就上開不動產設定最高限額抵押權，亦屬正常商業交易往來，難認該最高限額抵押權設定係通謀虛偽意思表示而無效，亦無從認單純出借款項之被告宋明璋為陳國帥所主導之「假購屋真套利」詐欺集團之共同參與人。
㈢、關於本件原告陸美貞之請求是否有據：
１、有關被告江欣耘與原告陸美貞間之所有權移轉登記（即本件原告之聲明第㈠項）部分：
⑴、原告主張：原告陸美貞係遭詐欺而移轉如附表一所示之不動
產之所有權予被告江欣耘，原告業依民法第92條第1 項規定撤銷該移轉之物權行為意思表示，被告江欣耘應依民法第11
3 、114 條規定，將上開不動產回復為原告陸美貞所有以回復原狀；或原告陸美貞已發函解除該不動產買賣契約書，被告江欣耘應依民法第259 條規定，將上開不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告所有等語。
⑵、按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而
知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113 條定有明文。本件原告陸美貞係遭共同參與陳國帥所主導之「假購屋真套利」詐欺集團之被告林俊誠、沈咨凡、江欣耘等人詐欺而簽訂如附表一所示之不動產之買賣契約並移轉所有權，並經原告陸美貞以本件起訴主張依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示，經此撤銷後，原告陸美貞與被告江欣耘間就如附表一所示之不動產之買賣及所有權移轉登記，均自始無效等情，業經前述認定，從而，本件原告陸美貞依民法第113條規定，聲明請求被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於
107 年4 月12日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告陸美貞所有，洵屬有據。
２、有關被告江欣耘與被告宋明璋間之最高限額抵押權設定行為（即本件原告之聲明第㈡項之先、備位聲明）部分：
⑴、原告主張：①先位聲明部分：被告宋明璋與被告江欣耘實際
上並無借貸關係，而係通謀為意思表示，依民法第87條第1項規定其意思表示無效，該擔保債權總金額2,250 萬元之最高限額抵押權及所擔保之債權均不存在；或原告陸美貞已依民法第92條第1 項規定撤銷上開不動產移轉之物權行為，被告江欣耘將上開不動產予被告宋明璋設定最高限額抵押權，自屬無權處分，原告陸美貞拒絕承認其效力，依民法第118條第1 項規定，自不生效力而不存在。是先位聲明請求：確認被告宋明璋對於上開不動產設定之最高限額抵押權及所擔保之債權均不存在。②備位聲明部分：被告宋明璋並無借款予被告江欣耘，被告江欣耘將上開不動產予被告宋明璋設定最高限額抵押權，自屬無償行為，原告陸美貞得依民法第24
4 條第1 項規定，聲請鈞院撤銷之；或縱認被告宋明璋有借款予被告江欣耘，因被告宋明璋明知其設定抵押權之行為，損害原所有權人即原告陸美貞之所有權，原告陸美貞仍得依民法第244 條第2 項規定，聲請鈞院撤銷之。是備位聲明請求：被告江欣耘與被告宋明璋間就上開不動產所為最高限額抵押權設定行為應予撤銷等語。
⑵、查①先位聲明部分：本件被告宋明璋與被告江欣耘就如附表
一所示之不動產設定最高限額抵押權，並非通謀虛偽意思表示設定，業經前述認定；又原告陸美貞與被告江欣耘間就上開不動產之買賣及所有權移轉登記，固因原告陸美貞依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，而為自始無效，即原告陸美貞實質上仍為上開不動產之所有權人，惟按被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人，民法第92條第2 項定有明文，又按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文，查被告宋明璋並無與被告江欣耘通謀虛偽設定最高限額抵押權之情事，屬於善意信賴不動產產權登記之第三人，則依民法第92條第2 項、土地法第43條規定，被告宋明璋就上開不動產取得之最高限額抵押權為有效，原告陸美貞不得對抗該善意第三人；從而，本件原告陸美貞先位聲明請求確認被告宋明璋對於上開不動產設定之最高限額抵押權及所擔保之債權均不存在，洵屬無據。②備位聲明部分：本件被告宋明璋屬善意信賴不動產產權登記之第三人，被告宋明璋就上開不動產取得之最高限額抵押權為有效，原告陸美貞不得對抗該善意第三人；從而，本件原告陸美貞備位聲明請求被告江欣耘與被告宋明璋間就上開不動產所為最高限額抵押權設定行為應予撤銷，亦屬無據。
３、有關被告江欣耘與被告宋明璋間之最高限額抵押權設定登記、原告提起第三人異議之訴，及請求損害賠償（即本件原告之聲明第㈢項之先、備位聲明）部分：
⑴、原告主張：①先位聲明部分：本件若經認定被告宋明璋與被
告江欣耘實際上並無借貸關係，而係通謀為意思表示無效，或被告江欣耘將如附表一所示之不動產予被告宋明璋設定最高限額抵押權，屬無權處分，依民法第118 條第1 項規定自不生效力而不存在，原告陸美貞得依民法第113 條，或民法第242 條、第767 條第1 項中段規定，請求塗銷最高限額抵押權登記；或本件若經鈞院依民法第244 條第1 項或第2 項規定，撤銷最高限額抵押權設定行為，原告陸美貞得依民法第244 條第4 項，或民法第242 條、第767 條第1 項中段規定，請求塗銷最高限額抵押權登記；或本件被告宋明璋有故意、過失侵害原告陸美貞對於上開不動產所有權之情，且係與被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡聯手詐欺原告陸美貞，原告陸美貞得依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項、第21
3 條規定，請求被告宋明璋塗銷最高限額抵押權登記以回復原狀。另原告陸美貞為上開不動產之真正所有權人，就執行標的物有足以排除強制執行之權利，得依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，請求撤銷臺灣士林地方法院107年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件之強制執行程序。是先位聲明請求：被告宋明璋應將上開不動產於107 年
4 月18日所為之最高限額抵押權登記予以塗銷；臺灣士林地方法院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。②備位聲明部分：本件原告陸美貞遭被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡等「假購屋真套利」詐欺犯罪組織之詐騙，致上開不動產移轉登記予被告江欣耘後旋即遭設定高額抵押權予被告宋明璋，原告陸美貞若未能訴請塗銷該最高限額抵押權登記，日後上開不動產拍賣後，根本不可能有餘款分配予原告陸美貞，原告陸美貞自受有相當於尾款1,680 萬元之損害，而得依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項與第185 條規定，請求被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡連帶賠償。是備位聲明請求：被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡應連帶給付原告陸美貞1,680 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息等語。
⑵、查①先位聲明部分：本件被告宋明璋屬善意信賴不動產產權
登記之第三人，被告宋明璋就上開不動產取得之最高限額抵押權為有效，原告陸美貞不得對抗該善意第三人，被告宋明璋並無與被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡共同詐欺原告陸美貞之情事，均如前述；是本件原告陸美貞先位聲明請求被告宋明璋塗銷最高限額抵押權登記，及提起第三人異議之訴請求撤銷本院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件關於債權人被告宋明璋部分之強制執行程序，洵屬無據。又本院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件之併案債權人被告中國信託銀行、聯邦銀行，僅為被告江欣耘之一般債權人，並無因善意信賴上開不動產之產權登記而為何法律行為，則原告陸美貞為上開不動產之實質所有權人，就上揭執行事件關於債權人被告中國信託銀行、聯邦銀行對該不動產之強制執行程序，有足以排除強制執行之權利，而得請求撤銷該部分之強制執行程序。②備位聲明部分：本件原告陸美貞遭被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡等「假購屋真套利」之詐欺集團之詐騙，致上開不動產移轉登記予被告江欣耘後遭設定高額抵押權予被告宋明璋，且原告未能請求被告宋明璋塗銷最高限額抵押權登記，及撤銷其就上揭執行事件聲請之強制執行程序，均如前述，惟上揭執行事件尚未拍賣執行標的物即上開不動產，原告遽請求上開不動產拍賣後其所受之損害，尚難准許。從而，本件原告陸美貞備位聲明請求被告江欣耘、林俊誠、沈咨凡連帶負侵權行為損害賠償責任，洵屬無據。
㈣、綜上所述，本件原告陸美貞於依民法第113 條規定，聲明請求被告江欣耘就如附表一所示之不動產，於107 年4 月12日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告陸美貞所有（即如主文第一項所示），及依強制執行法第15條規定，聲明請求本院107 年度司執助字第4716號清償債務強制執行事件關於併案債權人即被告中國信託銀行、聯邦銀行部分之強制執行程序應予撤銷（即如主文第二項所示），為有理由，應予准許；其餘請求，為無理由，應予駁回。
㈤、至原告陸美貞雖為假執行之聲請，惟得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。又依強制執行法第130 條第1 項規定，就命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，使之與債務人現實上已為意思表示具有相同之效果，以實現債權人之請求；此係因該項債務，僅在使債權人取得債務人之意思表示之法律效果，即可達執行之目的，故債權人不得聲請強制執行。而宣告假執行之前提，須該判決內容得為強制執行者，故命被告為意思表示之判決如許宣告假執行，將使債務人即被告意思表示之效力提前發生，除與強制執行法第
130 條規定不合外，亦因此類判決內容不適於強制執行，自亦不適於宣告假執行。經核本件關於原告陸美貞部分之判決，係命被告為一定意思表示之給付判決、形成判決，揆諸前揭說明，原告為假執行之聲請，於法不合，應予駁回。
二、原告李然福部分：
㈠、關於原告李然福與被告吳宗彥間就如附表二所示之不動產之買賣及所有權移轉登記之效力：
１、查被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡均依中華地政士事務所實質負責人陳國帥之指示，隱藏其為中華地政士事務所職員（沈咨凡兼登記負責人）之身份，由被告吳宗彥以個人身份與原告李然福（代理人為其父親李添富）洽商如附表二所示之不動產之買賣，並由陪同之被告林俊誠告以其是吳宗彥的姐夫，買屋是單純自住要買的，有合作代書，尾款向銀行貸款支付等語，雙方於107 年6 月14日簽立由買方指定代書即被告沈咨凡所提供事先擬定之總價700 萬元之不動產買賣契約書，被告吳宗彥當場交付面額560 萬元（即尾款金額）之本票乙紙予代書沈咨凡保管，嗣分別於107 年6 月19日、107 年
7 月3 日匯款70萬元、57萬8,847 元至原告李然福指定帳戶，而上開不動產於107 年6 月22日移轉所有權登記至被告吳宗彥名下後，旋由登記名義人被告吳宗彥以該不動產為擔保、簽立借款金額為450 萬元之107 年6 月29日借款切結書兼借據，及於107 年7 月3 日設定登記擔保債權金額450 萬元（擔保債權種類及範圍為107 年6 月29日之金錢消費借貸）之普通抵押權予被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠三人，及於10
7 年7 月5 日以信託為原因移轉所有權登記予被告楊詠鱗，而未以該不動產向銀行貸款以支付原應於簽訂買賣契約書後
3 個月給付之價金尾款等情，為被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡於刑案偵查及本院審理中所自承（見本院卷㈠第51至65頁之臺灣士林地方檢察署檢察官107 年度偵字第14307 等號起訴書，及本院卷㈠第344 頁之刑案林俊誠、吳宗彥偵訊筆錄，暨本院卷㈠第316 、317 、363 頁、卷㈡第215 頁之言詞辯論筆錄），並有前述不動產買賣契約書及信託契約書、交易明細表、土地及建物登記謄本等件（見本院卷㈠第91至11
2 頁）在卷可按。考諸前述被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡均隱藏任職中華地政士事務所之身份，使原告李然福誤以為買受人係一般購屋消費者、代書為客觀中立之第三方專業人士，惟於如附表二所示之不動產以買賣為原因移轉所有權登記後，實際上未如買賣契約所示向銀行辦理貸款以支應尾款之支付、亦無給付尾款之事實，顯足認由中華地政士事務所實質負責人陳國帥指示職員即被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡等與原告李然福（代理人為其父親李添富）洽訂如附表二所示之不動產之買賣契約，自始即無意支付占買賣價金八成之尾款金額，乃以詐術欺騙原告李然福出售該不動產並移轉所有權，其等均為陳國帥所主導之「假購屋真套利」詐欺集團之共同參與人甚明。是原告李然福係遭被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡等人詐欺而簽訂如附表二所示之不動產之買賣契約並移轉所有權，洵堪認定。
２、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；其撤銷應於發見詐欺後1 年內為之，但自意思表示後經過10年，不得撤銷，民法第92條第1 項、第93條定有明文。又法律行為經撤銷者，視為自始無效，同法第114 條第1項亦有明文。本件原告李然福於108 年1 月23日起訴，主張其因受詐欺而簽訂107 年6 月14日不動產買賣契約書及移轉所有權登記予被告江欣耘，而依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，洵屬有據，則經此撤銷後，原告李然福與被告吳宗彥間就如附表二所示之不動產之買賣及所有權移轉行為，均為自始無效。
㈡、關於被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠就如附表二所示之不動產設定擔保債權金額為450 萬元（擔保債權種類及範圍為107年6 月29日之金錢消費借貸）之普通抵押權登記，及被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產之信託移轉登記之效力：
１、查被告楊詠鱗等三人辯稱：被告吳宗彥於107 年6 月間以有借貧需求為由，透過證人趙品清介紹向他人借款，而趙品清於介紹借款前已事先審閱如附表二所示之不動產之建物登記繕本，方介紹予被告楊詠鱗等三人，復經其等協議後，同意借款450 萬元予被告吳宗彥，而趙品清於107 年6 月29日與被告吳宗彥就借款事宜進行協商，被告吳宗彥本欲借款500多萬，後經還價後約定借款450 萬元，其中50萬元以現金交付，被告楊詠鱗等三人亦同意不依民間借貨習慣先預扣利息，雙方並約定借款期限為3 個月，又協商當日吳宗屋向趙品清表示伊需錢孔急，且為省代書費，希望是日即由其自行至地政機關為抵押權之送件，亦因送件之抵押權設定公契記載原因發生日期為107 年6 月29日，故於107 年7 月3 日設定登記完成後，吳宗彥簽立領款收據之期日雖為該日，但日期記載為107 年6 月29日，嗣上開不動產於107 年7 月3 日完成抵押權設定登記後，被告楊詠鱗於同日分別以匯款及交付現金之方式交付250 萬元之借款予被告吳宗彥，被告李建忠則係於同年7 月2 日先匯款100 萬元予被告吳坤碧，復由被告吳坤碧於同年7 月3 日匯款200 萬元借款予被告吳宗彥；被告楊詠鱗等三人係因信賴被告吳宗彥為上開不動產所有人之公示登記而確信渠為系爭不動產之所有權人，並在被告吳宗彥交付與借款同額之本票三紙作為借款擔保下，方貸與被告吳宗彥借款，並分別於107 年7 月3 日先就上開不動產設定抵押權，復於同年月5 日再由被告吳宗彥以義務人本人身分，於同日代理被告楊詠鱗向地政機關就上開不動產辦理信託讓與擔保登記，上述所為一切設定行為皆為一般借貸實務常見之擔保借款方式等情，並舉證人趙品清於審理中之證述（見本院卷㈡第241 至250 頁），及提出借款切結書兼借據、由吳宗彥簽發之面額各為100 萬元、100 萬元、250 萬元之本票三紙、抵押權設定契約書、信託契約書，及彰化銀行存摺支領單、匯款單、現金支出傳票，及永豐銀行匯款單、彰化銀行匯款回條聯等件（見本院卷㈠第188 至200 頁），及卷附彰化銀行南三重分行108 年12月18日函檢送之楊詠鱗所開立帳號「00000000000000」帳戶、彰化銀行三重埔分行
108 年12月17日函檢送之吳坤碧所開立帳號「00000000000000」帳戶、華泰銀行108 年12月19日函檢送之吳宗彥所開立帳號「0000000000000 」帳戶之交易明細（見本院卷㈡第20至24、27至39、42至43頁）等件為憑，固非無據；
２、惟按稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權；抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但契約另有約定者，不在此限；民法第860 條、第861 條第1 項定有明文。又按抵押權人聲請拍賣抵押物，在一般抵押，必先有被擔保之債權存在，而後抵押權始得成立（最高法院71年度台抗字第306 號判決意旨參照）。再按抵押權乃為擔保特定債權而存在，且係就特定物設定之，抵押物與擔保債權應均屬構成抵押權內容之重要部分，是以抵押權需以登記方法加以公示者，不啻著重於標的物之特定（何一不動產有抵押權），尚包括所擔保債權之特定，必該債權「種類及金額」均特定，於確定抵押權人對抵押物所得支配交換價值之限度後，後次序抵押權之設定始不致陷於不安狀態，或阻礙抵押物交換價值之有效利用。因之，已構成抵押權重要內容一部之特定標的物及特定擔保債權「種類暨金額」（標的物及擔保債權均特定），俱應為抵押權登記事項之範圍，各該特定事項非經依法逐一登記後，不生物權之效力，此即為抵押權所揭櫫表裏有密切關係之「公示原則」與「特定原則」（最高法院99年度台上字第1470號判決意旨參照）。本件被告楊詠鱗等三人就如附表二所示之不動產所設定之抵押權為普通抵押權，擔保債權金額登載為「450 萬元」、擔保債權種類及範圍登載為「107 年6月29日之金錢消費借貸」，惟查被告楊詠鱗等三人前述主張其等係於107 年7 月3 日給付共計450 萬元借款予被告吳宗彥，而金錢借貸契約屬要物契約，是被告楊詠鱗等三人縱與被告吳宗彥間有消費借貸債權，亦係成立於107 年7 月3 日，並無前揭普通抵押權所擔保之「107 年6 月29日之金錢消費借貸」債權存在，揆諸前揭說明，前揭普通抵押權違反抵押權之從屬性而無從成立。又被告楊詠鱗自承於107 年7 月
5 日所為之信託移轉登記，係屬信託讓與擔保登記，與前揭普通抵押權均係擔保對被告吳宗彥之同一借款債權等情，是該信託讓與擔保登記亦無所擔保之「107 年6 月29日之金錢消費借貸」債權存在，且上情均應為行為人被告楊詠鱗及被告吳宗彥所明知，則前揭普通抵押權設定與信託移轉登記自均為被告楊詠鱗及被告吳宗彥通謀虛偽意思表示所為，其登記均為無效。
㈢、關於本件原告李然福之請求是否有據：
１、有關被告吳宗彥與被告楊詠鱗間之信託移轉登記（即本件原告之聲明第㈣項）部分：
⑴、原告主張：①先位聲明部分：被告楊詠鱗與被告吳宗彥實際
上無借貸關係，該以信託為原因就如附表二所示之不動產所為之所有權移轉登記係通謀為意思表示，依民法第87條第1項規定，其意思表示無效，原告李然福得依民法第113 條規定，請求回復原狀即塗銷該信託登記；或被告楊詠鱗有故意、過失侵害原告李然福對於上開不動產所有權之情，且係與被告吳宗彥、沈咨凡聯手詐欺原告，原告李然福得依民法第
184 條第1 項前段、後段及第2 項、第213 條規定，請求被告楊詠鱗塗銷該信託登記。是先位聲明請求：被告楊詠鱗應將上開不動產於107 年7 月5 日所為之信託移轉登記予以塗銷，回復為被告吳宗彥所有。②備位聲明部分：被告吳宗彥將上開不動產設立信託予被告楊詠鱗，將使被告吳宗彥喪失對於該不動產處分、收益之權限，而減少被告吳宗彥之總體責任財產，該信託設立行為，核屬有害於被告吳宗彥之債權人即原告李然福之權利，原告李然福得依信託法第6 條規定訴請鈞院撤銷之；又債權人依信託法第6 條第1 項規定撤銷信託行為時，應得類推適用民法第244 條第4 項規定，聲請命受益人或轉得人回復原狀，則原告李然福得請求被告楊詠鱗塗銷該信託登記以回復原狀。是備位聲明請求：被告吳宗彥與被告楊詠鱗間就上開不動產於107 年7 月5 日所為信託行為應予撤銷，信託移轉登記應予塗銷，回復為被告吳宗彥所有等語。
⑵、查①先位聲明部分：按無效法律行為之當事人，於行為當時
知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第113 條定有明文。本件被告吳宗彥與被告楊詠鱗間之信託讓與擔保移轉登記並無所擔保之債權存在，該信託移轉登記屬被告楊詠鱗及被告吳宗彥通謀虛偽意思表示所為，其登記為無效，業如前述，從而，本件原告李然福依民法第
113 條規定，先位聲明請求被告楊詠鱗應將上開不動產於10
7 年7 月5 日所為之信託移轉登記予以塗銷，回復為被告吳宗彥所有，洵屬有據。又原告李然福之先位聲明既屬有據，則其備位聲明依法無庸審究。
２、有關被告吳宗彥與原告李然福間之所有權移轉登記（即本件原告之聲明第㈤項）部分：
⑴、原告主張：原告李然福係遭詐欺而移轉如附表二所示之不動
產之所有權予被告吳宗彥，業依民法第92條第1 項規定撤銷該移轉之物權行為意思表示，被告吳宗彥應依民法第113 、
114 條規定，將上開不動產回復為原告李然福所有以回復原狀；或原告李然福已發函解除不動產買賣契約書，被告吳宗彥應依民法第259 條規定，將上開不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告所有等語。
⑵、查本件原告李然福遭共同參與陳國帥所主導之「假購屋真套
利」詐欺集團之被告吳宗彥、林俊誠、沈咨凡等人詐欺而簽訂如附表二所示之不動產之買賣契約並移轉所有權，並經原告李然福以本件起訴主張依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，經此撤銷後，原告李然福與被告吳宗彥間就如附表二所示之不動產之買賣及所有權移轉登記，均為自始無效等情，業經前述認定。從而，本件原告李然福依民法第113 條規定，聲明請求被告吳宗彥就如附表二所示之不動產，於10
7 年6 月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告李然福所有，洵屬有據。
３、有關被告吳宗彥與被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠間之普通抵押權設定行為（即本件原告之聲明第㈥項之先、備位聲明）部分：
⑴、原告主張：①先位聲明部分：被告楊詠鱗等三人與被告吳宗
彥實際上無借貸關係，係通謀為意思表示，依民法第87條第
1 項規定，其意思表示無效，該擔保債權金額450 萬元之普通抵押權及所擔保之債權均不存在；或原告李然福已依民法第92條第1 項規定撤銷上開不動產移轉之物權行為，被告吳宗彥將該不動產予被告楊詠鱗等三人設定普通抵押權，自屬無權處分，原告李然福拒絕承認其效力，依民法第118 條第
1 項規定，自不生效力而不存在。是先位聲明請求：確認被告楊詠鱗等三人對於上開不動產設定之普通抵押權及所擔保之債權均不存在。②備位聲明部分：被告楊詠鱗等三人並無借款予被告吳宗彥，被告吳宗彥將上開不動產予被告楊詠鱗等三人設定普通抵押權，屬無償行為，原告李然福得依民法第244 條第1 項規定，聲請鈞院撤銷之；或縱認被告楊詠鱗等三人有借款予被告吳宗彥，因被告楊詠鱗等三人明知其設定抵押權之行為，損害原所有權人即原告李然福之所有權，原告李然福仍得依民法第244 條第2 項規定，聲請鈞院撤銷。是備位聲明請求：被告吳宗彥與被告楊詠鱗等三人間就上開不動產所為普通抵押權設定行為應予撤銷等語。
⑵、查①先位聲明部分：本件被告吳宗彥與被告楊詠鱗等三人間
之普通抵押權設定，並無所擔保之債權存在，其抵押權無從成立，業如前述，從而，本件原告李然福先位聲明請求確認被告楊詠鱗等三人對於上開不動產設定之普通抵押權及所擔保之債權均不存在，洵屬有據。又原告李然福之先位聲明既屬有據，則其備位聲明依法無庸審究。
４、有關被告吳宗彥與被告楊詠鱗、吳坤碧、李建忠間之普通抵押權設定登記、原告提起第三人異議之訴，及請求損害賠償（即本件原告之聲明第㈦項之先、備位聲明）部分：
⑴、原告主張：①先位聲明部分：本件若經認定被告楊詠鱗等三
人與被告吳宗彥間係通謀意思表示，或被告吳宗彥將如附表二所示之不動產予被告楊詠鱗等三人設定最高限額抵押權，屬無權處分，依民法第118 條第1 項規定不生效力而不存在，原告李然福自得依民法第113 條或民法第242 條、第767條第1 項中段規定，請求塗銷普通抵押權登記；或本件若經鈞院依民法第244 條第1 項或第2 項規定，撤銷最高限額抵押權設定行為，原告李然福自得依民法第244 條第4 項或民法第242 條、第767 條第1 項中段規定，請求塗銷最高限額抵押權登記；或本件被告楊詠鱗等三人有故意、過失侵害原告李然福對於上開不動產所有權之情，且係與被告吳宗彥、沈咨凡等聯手詐欺原告李然福，原告李然福得依民法第184條第1 項前段、後段及第2 項、第213 條規定，請求被告楊詠鱗等三人塗銷普通抵押權登記以回復原狀。另原告李然福為上開不動產之真正所有權人，就執行標的物有足以排除強制執行之權利，得依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，請求撤銷臺灣士林地方法院107 年度司執字第76603號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序。是先位聲明請求：被告楊詠鱗等三人應將上開不動產於107 年7 月3 日所為之普通抵押權登記予以塗銷；臺灣士林地方法院107 年度司執字第76603 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。②備位聲明部分：本件原告李然福遭被告吳宗彥、沈咨凡等「假購屋真套利」詐欺犯罪組織之詐騙，致上開不動產移轉登記予被告吳宗彥後，旋即遭設定高額抵押權予被告楊詠鱗等三人，原告李然福若未能訴請塗銷普通抵押權登記，日後上開不動產拍賣後，根本不可能有餘款分配予原告李然福，原告李然福自受有相當於尾款560 萬元之損害，而得依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項與第185 條規定，請求被告吳宗彥、沈咨凡連帶賠償。是備位聲明請求：被告吳宗彥、沈咨凡應連帶給付原告李然福560 萬元，及自起訴狀送達之翌日起按年息5%計算之利息等語。
⑵、查①先位聲明部分：本件被告吳宗彥與被告楊詠鱗等三人間
之普通抵押權設定，並無所擔保之債權存在，其抵押權無從成立，從而，本件原告李然福先位聲明請求被告楊詠鱗等三人塗銷普通抵押權登記部分，洵屬有據；再原告李然福與被告吳宗彥間就上開不動產之買賣及所有權移轉登記，業因原告李然福依民法第92條第1 項規定撤銷其意思表示，而為自始無效，即原告李然福實質上仍為上開不動產之所有權人，且被告楊詠鱗等三人之普通抵押權並無所擔保之債權存在而無從成立，其抵押權登記為無效，則原告李然福就被告楊詠鱗等三人聲請執行之本院107 年度司執字第76603 號拍賣抵押物執行事件之強制執行程序，有足以排除強制執行之權利，從而，本件原告先位聲明請求撤銷上開執行事件之強制執行程序部分，亦屬有據。又原告李然福之先位聲明既屬有據，則其備位聲明依法無庸審究。
㈣、綜上所述，本件原告李然福於依民法第113 條規定，聲明請求被告楊詠鱗就如附表二所示之不動產，於107 年7 月5 日登記，以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為吳宗彥所有（即如主文第三項所示），及聲明請求被告吳宗彥就上開不動產於107 年6 月22日登記，以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，回復為原告李然福所有（即如主文第四項所示），及聲明請求確認被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠對於上開不動產於107 年7 月3 日登記，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權及所擔保之債權均不存在（即如主文第五項所示），及聲明請求被告楊詠鱗、吳坤碧及李建忠應將上開不動產於107 年7 月3 日登記，擔保債權總金額450 萬元之普通抵押權登記予以塗銷，暨臺灣士林地方法院107 年度司執字第76603 號拍賣抵押物強制執行事件之強制執行程序應予撤銷（即如主文第六項所示），為有理由，應予准許；至原告李然福其餘之備位聲明之請求，依法均無庸審究，併為敘明。
㈤、至原告李然福雖為假執行之聲請，惟按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告，業如前述。經核本件關於原告李然福部分之判決，係命被告為一定意思表示之給付判決、確認判決、形成判決，揆諸前揭說明，原告為假執行之聲請，於法不合，應予駁回。
三、本件判決基礎已臻明確，其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
四、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫曉青以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 曾琬真