臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第263號原 告 王根樹
王君芳王金添王金福王銘慶王惠怡王慧雯共 同訴訟代理人 張金玉
張秀玉李炎蒼被 告 黃曉玲訴訟代理人 江昊緯律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國109年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁佰萬元，及自民國一百零九年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、原告起訴於第2項聲明被告應給付原告新臺幣（下同）21萬5,206元，及自民國108年3月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中，變更聲明為被告應給付原告14萬134元，及自108年3月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，所為乃減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於108年1月23日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），將共有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○○○號未保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）以3,128萬元出售予被告，並於契約第5條第2項約定被告應於簽約時給付第1期款625萬6,000元，另於完稅時給付第3期款即尾款2,502萬4,000元，於同條第3項約定如被告有遲延給付價金之情事，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付伊，若被告逾期10日仍未配合給付該遲延價金，再經伊定期間催告仍不履行時，伊有權解除契約，另於第4條約定共同委任僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）辦理買賣價金履約保證，買賣價金信託於中國信託商業銀行股份有限公司第00000000000000號受託信託財產專戶（下稱系爭信託履約專戶）。被告已依約於簽約時匯625萬6,000元入系爭信託履約專戶，給付第1期買賣價金完畢。嗣相關稅單於108年1月31日核發，被告本應依約於5日內給付第3期價金2,502萬4,000元，惟伊同意被告得於同年2月13日鑑界後再行給付，但被告於鑑界後仍未付款，經承辦地政士通知催請亦置之不理，被告既逾應付款日10日仍未配合給付該遲延價金，經伊於108年3月13日寄送北投郵局第325號存證信函定3日期限催告被告給付該遲延價金，被告屆期仍不履行。伊遂於108年3月19日寄送北投郵局第408號存證信函解除系爭不動產買賣契約，並依系爭不動產買賣契約書第10條第2項：「本約簽訂後，甲方（即被告）若有違約情事經乙方（即原告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金，...」之約定，沒收被告匯入系爭信託履約專戶625萬6,000元價金，如本院認伊寄送上開存證信函未合法解除系爭不動產買賣契約，伊亦於109年6月24日寄送臺北世貿郵局第108號存證信函，定7日期限催告付款及屆期不付款即解除契約之意思表示，被告於109年6月26日收受，逾7日仍不付款，系爭不動產買賣契約亦應於109年7月4日合法解除。為此，爰依系爭不動產買賣契約第10條第2項、第5條第3項，請求被告給付625萬6,000元懲罰性違約金，及自108年2月21日起至108年3月20日止共計28日之遲延給付價金之違約金14萬134元等語。並聲明：㈠被告應給付原告625萬6,000元，及自108年3月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告14萬134元，及自108年3月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：按系爭買不動產買賣契約第7條第1項、第10條第1項約定：「乙方（即原告）保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」、「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最後催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」。伊於系爭不動產買賣契約成立後，發現系爭土地遭鄰人占用，業於108年3月11日、同年月22日分別以士林法院郵局第000047、000057號存證信函，對原告催告限期排除占有情況並請相關單位鑑定土地界址等確認系爭不動產排除瑕疵之程序，惟原告僅與鄰地所有人自行決定拆除占有範圍，並未由地政機關鑑界後再行排除占有侵害，因原告無自行認定是否已排除侵害之權利，伊遂援依前開約定，於108年3月28日發函通知僑馥建經應催告原告就占用系爭土地之物完全拆除並進行地界鑑定或限期起訴，否則屆期系爭不動產契約即生解除之效力，然原告仍未申請地政機關進行鑑界程序，則系爭不動產契約已生經伊合法解除之效力。又原告並未出示稅單核發文件予伊知悉，伊給付第3期款之條件尚未成就，尚無給付義務，原告寄送北投郵局第408號存證信函以伊未履行給付第3期款之義務，向伊為解除契約之意思表示，自不生契約解除之效力，不能沒收已付價金及請求價金給付遲延金。縱認伊有給付第3期款義務，原告亦未依系爭契約第10條第1項約定程序合法解除系爭契約，亦不得依同條第2項約定沒收已付價金。退萬步言，原告請求之違約金額過高，請求酌減。另原告既請求伊給付系爭不動產買賣契約第10條第2項所定之解除契約違約金，自不得再依系爭不動產買賣契約第5條第3項約定，請求遲延給付價金之違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於108年1月23日與被告簽訂系爭不動產買賣契約，將共有系爭房地以3,128萬元出售予被告，並共同委任僑馥建經辦理買賣價金履約保證，買賣價金信託在系爭信託履約專戶，被告於簽約時匯款625萬6,000元入系爭信託履約專戶，給付第一期買賣價金。
㈡、系爭不動產買賣契約第5條第2項約定：「第一期款（簽約款）新台幣：陸佰貳拾伍萬陸仟元整，⑴簽約時甲方（按即被告）應給付第一期款（含定金）⑵本期款項應全數存匯入專戶...第三期款（完稅款）新台幣貳仟伍佰零貳萬肆仟元整，⑴稅單核發後五日內甲方應將第三期款存匯入專戶。...」；同條第3項約定：「甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付乙方（按即原告），若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除契約」；第7條第1項約定：「乙方保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣之情事。」；第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業；同條第2項約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金...」。
㈢、系爭不動產買賣之相關稅單於108年1月31日核發，被告迄未給付第3期款2,502萬4,000元。
㈣、被告於108年3月11日寄送士林地方法院郵局47號存證信函，主張系爭土地遭鄰地所有人占有，經於同年2月13日會勘確認，當時其已要求原告立即排除，惟迄同年3月11日占有狀態仍持續，特通知其將依系爭不動產買賣契約第7條、第10條規定解除契約，並請求返還625萬元簽約金及同額違約金作為損害賠償金額。經原告於同年月12日收受。
㈤、原告於108年3月13日寄送北投郵局325號存證信函予被告，催告被告應於函達3日內將尾款2,502萬4,000元及違約金5萬48元匯入系爭信託履約專戶，逾期未付，將解約並沒收定金及請求損害賠償。經被告於108年3月14日收受。
㈥、原告於108年3月19日寄送北投郵局408號存證信函予被告，以被告未於前催告期限內給付價金尾款，依據系爭不動產買賣契約第5條第3項、第10條第2項約定，為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並沒收第1期價金充作懲罰性違約金。經被告於108年3月20日收受。
㈦、原告於108年3月20日寄送北投郵局410號存證信函予僑馥建經，以被告為副本收受者，請求僑馥建經定期催告被告起訴，於被告屆期不履行，應將系爭履約信託專戶內款項扣除相關費用後給付原告。經僑馥建經於108年3月27日收受、被告於108年3月21日收受。
㈧、被告於108年3月22日寄送士林法院郵局61號存證信函予僑馥建經，並以原告為副本收受者，請求僑馥建經催告原告就占用買賣標的物之物完全拆除並進行地界鑑定或限期起訴，如原告未於催告期限內為之，請依約將系爭履約信託專戶內價金扣除相關費用後返還被告，經僑馥建經於108年4月1日收受、原告均收受，其中最後收受者之收受日期為108年4月1日。嗣僑馥建經並未向原告催告履行。
㈨、原告於109年6月24日寄送臺北世貿郵局108號存證信函予被告，催告被告於函達7日內繳付買賣尾款，逾期未繳及視為原告再次解約。經被告於109年6月26日收受。
四、本院之判斷：
㈠、查被告給付系爭不動產買賣價金尾款之期限依系爭不動產買賣契約第5條第2項約定，為稅單核發後5日內，而相關稅單業於108年1月31日核發，有稅單可稽（見本院卷第201至204頁），是被告本應於108年2月5日前給付買賣價金尾款完畢，然經證人即承辦兩造間系爭不動產買賣契約之代書江榮輝證稱：稅單核發下來後我有通知被告付款，並通知原告及另一個仲介，但這種土地買賣買方通常會要求鑑界，須做土地複丈，因地政事務所排定2月13日測量，我向兩造表示等2月13日鑑界完沒有問題由被告進行付款，兩造均同意等語（見本院卷第184頁），可徵原告同意被告於系爭土地鑑界無問題時再行給付價金尾款，兩造對此亦無爭執，應堪認定。又於108年2月13日就系爭土地鑑界時，發現有鄰地之地上物占用系爭土地之情事，被告於翌日經江榮輝通知繳納價金尾款，表示原告應排除鄰地越界建築，於103年3月5日經江榮輝通知繳納價金尾款，仍表示因原告尚未排除鄰地越界建築問題而不付款等情，亦據證人江榮輝證述明確（見本院卷第18
4、185頁），並有江榮輝事務所人員與被告間錄音譯文可按（見本院卷第200、210至212頁），是兩造於108年2月13日就系爭土地鑑界結果係留待有鄰地越界建築之問題待解決。嗣鄰地所有權人於108年3月13日出具承諾書承諾配合拆除越界建築部分及負擔費用，並於108年3月23日拆除越界建築部分完畢，且經原告通知被告，此有承諾書及簽收單、完工確認單、手機訊息及施工照片可稽（見本院卷第33、228至230、241至247頁），堪認原告於108年3月23日業將兩造於系爭土地鑑界時所發現之問題，依兩造約定之本旨積極排除，被告未舉證證明經原告排除後尚有鄰地占用情形，自應負給付價金尾款之義務，並自108年3月24日起負給付遲延之責任。
又被告逾上開給付期限10日以上仍未給付買賣價金尾款，經原告以台北世貿郵局108號存證信函催告被告應於函達7日內為給付，即定7日以上之期限催告被告依約履行給付價金之義務，並表示被告逾期未為給付，則解除系爭不動產買賣契約，被告已於109年6月26日收受該存證信函，然迄今仍未給付買賣價金，亦有108號存證信函及回執可稽（見本院卷第294至296頁），依系爭不動產買賣契約第5條第3項約定，應認系爭不動產買賣契約已於109年7月4日合法解除，又因系爭不動產買賣契約第5條第3項約定屬第10條第1項所定之特別約定，無庸循第10條第1項所定方式解除契約，併此敘明。原告雖主張其前已於108年3月19日寄送北投郵局408號存證信函予被告，經被告於108年3月20日收受時，即已生合法解除系爭不動產買賣契約之效力云云，然被告自108年3月24日起始負給付價金尾款之遲延責任，依系爭不動產買賣契約第5條第3項約定，原告應於被告遲延給付逾10日即108年4月4日後再定期催告履行，始有解除契約之權利，是原告上開解除契約之意思表示，要與系爭不動產買賣契約第5條第3項約定不合，不生解除契約之效力。又系爭不動產買賣契約係因被告違約，經原告合法解除，是原告依系爭不動產買賣契約第10條第2項約定，請求沒收被告已支付之價金625萬元做為懲罰係違約金，應屬有據。被告雖抗辯其業於108年3月22日寄送士林法院郵局61號存證信函予僑馥建經，依系爭不動產買賣契約第10條第1項約定，請求僑馥建經催告原告就占用買賣標的物之物完全拆除並進行地界鑑定或限期起訴，如原告未於催告期限內為之，請依約將系爭履約信託專戶內價金扣除相關費用後返還被告，經僑馥建經於108年4月1日收受，已生合法解除系爭不動產買賣契約之效力云云，然原告業陳明其未曾因而經僑馥建經催告履行，被告亦未舉證該催告事實，自與系爭不動產買賣契約第10條第1項約定有所未和，不生解除契約之效力，被告上開所辯，不足採信。
㈡、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號、82年度台上字第2529號判決要旨參照）。被告固有未依約給付價金之違約情事，然系爭不動產買賣契約之總價金為3,128萬元，被告已支付價金625萬6,000元，倘允許原告全部沒收，兩造約定之懲罰性違約金達總價金之20％，參酌目前房地產市場發展現況及內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第12點第3項：「…買方逾期達五日仍未付清期款…經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限…。」之規定，係以房地總價款15％作為買方違約之違約金約定上限，及原告表明業經僑馥建經自被告給付價金中撥付120萬元予仲介，解約係錯失締約機會，被告違約乃事出鄰地占用疑慮等情狀，本院認兩造以已付價金之全部作為懲罰性違約金之約定尚屬過高，應酌減為300萬元為當。是原告依系爭不動產賣賣契約第10條第2項約定得請求被告給付懲罰性違約金為300萬元。
㈢、至原告另依系爭不動產買賣契約第5條第3項約定，請求被告應給付自108年2月21日起至同年3月20日止期間，按日依買賣價金尾款萬分之2計算之違約金，然該條項為遲延給付之違約金約定，本件系爭不動產買賣契約既經原告合法解除，並依第10條第2項請求解除契約後之違約金，原告自不得再請求遲延給付之違約金，況原告請求被告給付遲延價金之期間為自108年2月21日起至同年3月20日止，然被告自108年3月23日以後始負價金給付遲延責任，業如前述，是原告依系爭不動產買賣契約第5條第3項約定，請求被告給付遲延違約金144萬134元，應屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭不動產買賣契約第10條第2項約定，請求被告給付300萬元及自109年7月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。至逾前開範圍之請求，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，經兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，原告為假執行宣告之聲請已因訴遭駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 6 日
民事第一庭 法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 6 日
書記官 劉淑慧