臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第359號原 告 鄭秀玲
鄭秀娥共 同訴訟代理人 蔡岳龍律師
黃立心律師郭桓甫律師被 告 陳虹伸
陳俞后陳俞亦上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣陸佰捌拾捌萬元及自民國一０八年九月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之五十七，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴訴之聲明請求：被告應連帶給付原告等新臺幣（下同）12,080,000元暨自本書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣變更利息起算日自民國108年9月24日起算（見本院卷第270頁）。經核，原告上開聲明之變更，係變更利息起算日而更正其聲明，依前揭規定，非訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：
（一）原告2人（下稱原告）與被告3人（下稱被告）於107年11月24日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告2人以30,000,000元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○街○段00巷0弄0號之房屋（即臺北市○○區○○段○○段00000○號建物）及其坐○○○區段○○段○○○號之土地（下合稱系爭不動產）。原告於107年11月24日簽約當場交付簽約款現金400,000元；於同年月28日將其餘簽約款，匯款2,600,000元至履約保證專戶（下稱履保專戶）；復於同年12月12日，將用印款匯款3,000,000元至履保專戶，已給付買賣價金6,000,000元，並將其中5,600,000元及預收規費80,000元至履保專戶，且該預收規費80,000元，業經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）出款而繳納各該稅費。原告於108年2月18日始知系爭不動產因被告之債權人聲請強制執行，已於107年12月21日，經鈞院函請士林地政事務所辦理查封登記，並於同日完成查封登記。上開被告與第三債權人間訴訟糾紛，被告於簽約時全然未告知，但被告因無法履行對其債權人之給付義務，斯時原告無從期待該查封登記將於何時啟封，而系爭不動產之查封登記至系爭買賣契約所約定交屋清償期日即108年2月28日仍未能塗銷，是自所約定之清償日前，系爭不動產即已陷入法律上無法處分即法律不能之狀態。原告自得依系爭買賣契約第12條第3款約定及民法第226條第1項、第256條規定解除契約，並已於108年2月26日以台北信義郵局存證號碼78號函（下稱系爭78號存證信函）通知被告於文到3日內返還原告已給付之買賣價款及給付損害賠償金，該存證信函即有解除契約請求回復原狀之意，並於同年3月11日送達被告。再系爭買賣契約第13條亦約定所載賣方地址包含被告全體，均以臺北市○○區○○里○○鄰○○街○段為通信地址（詳本院卷第47頁），而該址確經收受，則系爭78號存證信函確經送達被告。且被告於同年3月7日寄發內湖康寧郵局30號存證信函（下稱系爭30號號存證信函）內容觀之「台端所寄發之存證信函本人業已收悉…」，係以被告全體名義寄出，並分別蓋有被告3人印章，可知被告至遲應於當日即均已了解原告解除契約意思表示。是系爭買賣契約因原告解除契約意思表示之到達而生解約之效力。
（二）系爭買賣契約既經解除，依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，故被告應於原告通知解約起3日內，立即將所收款項如數返還原告，並依民法第259條第2款及第179條，請求法院擇一有理由判決被告應返還6,000,000元。
（三）依系爭買賣契約第9條第1項約定「乙方擔保買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有約定外，應由乙方於甲方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」。而被告因對第三債權人尚有未履行之債務，致遭債權人聲請強制執行查封財產，該債權人為被告之父陳敏財對被告提起請求返還代墊款之訴訟，業經鈞院106年度重訴字第204號判決，系爭不動產可能因債權人陳敏財聲請強制執行而遭拍賣以償還被告債務。該買賣標的物足認尚有其他糾葛情事，且被告於原告支付完稅款前並未清理完畢，被告已然違約。而依系爭買賣契約第12條第4項之約定：本條所規定之違約金，不妨礙損害賠償請求權之行使，並非損害賠償預定性質之違約金，而屬懲罰性違約金，故依上開系爭買賣契約第12條第3款之約定，被告除應即將所收款項6,000,000元如數返還原告外，並應另交付依原所收款項計算即6,000,000元之金額予原告為違約損害賠償。
爰依系爭買賣契約第9條第6項及第12條第3、4項，請求被告給付違約金。
（四）被告等預收規費80,000元於履保專戶，該規費經仲介永慶房屋告知已自履保專戶出款，原告已完成繳納相關稅費之義務，惟因被告無法履行給付義務，原告解除契約，並請求被告因給付原告無故繳納規費所受之損失。爰依民法第226條、260條請求被告賠償80,000元。
（五）另依上開系爭買賣契約第第12條第3、4項及第9條第6項：甲方若為2人以上時，均應負本契約連帶責任；乙方若為2人以上時，亦同。是被告依系爭買賣契約所生之給付義務或給付義務之變形，均應負連帶賠償責任。
（六）綜上所陳，爰依法提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告12,080,000元暨自108年9月24日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
二、被告抗辯則略以：
（一）系爭不動產縱然因被告之其他執行事件造成遲延。但原告提出系爭78號存證信函，被告陳俞亦並未收受，是並未合法送達被告全體，自不符民法第258條規定。是系爭買賣契約並未解除，原告請求解約後之損害賠償自無理由。又依系爭買賣契約第12條第1項約定為意定解約權，原告不宜先行使法定解約權，而原告無優先行使意定解約權或定期催告履約被告，且又未合法通知被告全體，故原告行使解約權並非恰當。
（二）被告與訴外人陳敏材間返還代墊款事件經判決確定後，遭陳敏材聲請強制執行等情，均有請仲介告知並以通訊軟體向原告轉達，並於108年3月7日寄發系爭30號存證信函向原告表明願就系爭不動產查封之執行事件為清償提存，待系爭不動產啟封即可履約辦理移轉登記，法院於同年4月9日發文地政機關啟封，並於清償啟封完成後於同年4月22日再次發函原告促請履行系爭買賣契約。是被告雖有遲延辦理移轉登記情事，但並無給付不能之情。
（三）系爭不動產雖遭訴外人陳敏材聲請強制執行，但被告與其陳敏材間所爭執為返還代墊款，並非針對系爭不動產所有權有所爭執，故非系爭買賣契約第9條所約定之情形，尚無違約情事。而本件因系爭不動產遭查封受影響無法辦理移轉登記之日數僅40日（原答辯狀記載27日係算至108年3月27日之清償提存日，後更正為算至系爭不動產啟封日即108年4月9日，見本院卷第105、271頁），原告據此要求解除系爭買賣契約，並賠償懲罰性違約金並非適當。縱本件有遲延給付之情，其賠償違約金或解除契約其選擇權人為債務人即被告，而本件被告實際上僅遲延40日，原告請求懲罰性違約金，顯失公平，且請求違約金金額顯然過高，應予酌減。
（四）本件原告所繳付之6,080,000元，均繳入履保專戶，並非已交付被告之支配範圍，故請求被告給付顯無理由。
（五）綜上所陳，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷
（一）原告與被告於107年11月24日合意簽訂系爭買賣契約，約定原告以30,000,000元向被告購買系爭不動產，原告於107年11月24日簽約當場交付簽約款現金400,000元；於同年月28日將其餘簽約款，匯款2,600,000元至履保專戶；復於同年12月12日，將用印款，匯款3,000,000元至履保專戶，已給付買賣價金6,000,000元及預收規費80,000元至履保專戶，且該預收規費80,000元，業經永慶房屋出款而繳納各該稅費。而系爭不動產因被告之債權人聲請強制執行，於107年12月21日遭查封登記。原告於108年2月26日系爭78號存證信函通知被告於文到3日內返還原告已給付之買賣價款及給付損害賠償金，被告於108年3月7日以系爭30號號存證信函通知被告已向民事執行處表達全數清償，經執行處通知繳款即可啟封。而被告對於其債權人於108年3月27日完成清償提存，系爭不動產於108年4月9日撤銷查封登記等情，有原告所提出系爭買賣契約書、匯款證明、系爭不動產第二類登記謄本、系爭78號存證信函、價金履約保證申請書及被告提出民事陳報狀、本院民事執行處108年4月9日士院彩107司執貴字第80638號函、本院送存代理國庫銀行支票清單、108年度保執字第1004號案款收據（以上均影本，見本院卷第38至52、56至66、170至
174、118、122至130頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。而原告主張系爭不動產遭查封，被告陷於給付不能為由，以系爭78號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，並請求被告返還其繳付之價金並負賠償損害之責，為被告所否認，並以上揭情詞置辯。是本件之爭點應為：⒈原告主張以系爭不動產遭查封，被告陷於給付不能為由，以系爭78號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，是否有理由？⒉如原告解除契約有理由，得否請求被告返還價金？賠償損害？其數額分別為何？⒊如原告解除契約有理由，得否請求被告給付違約金？原告主張違約金數額是否過高應予酌減？其得請求違約金數額為何？
（二）原告主張以系爭不動產遭查封，被告陷於給付不能為由，以系爭78號存證信函通知被告解除系爭買賣契約為有理由，茲判斷如下：
⒈按甲乙雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違
約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。乙方（指出賣人即被告，下同）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（指買受人即原告，下同）自應給付之日起，按已給付買賣價款每日千分之1計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約之日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。系爭買賣契約第12條第1、3、4項分別明文約定（見本院卷第44頁）。是乙方即被告如有給付不能之情事，甲方即原告即得依據系爭買賣契約第12條第3項之約定，無須先經催告即得解除契約。此乃系爭買賣契約第12條第3項後段特別約定在給付不能情形下即得解除契約，而排除同條第1項約定，需先經催告履行之約定，蓋給付不能或拒絕給付違約之情狀顯較一般違約（例如上揭第12條第3項前段給付遲延情形而論）為重。此亦與民法第256條所定於同法第226條所訂給付不能之情形下，債權人即得解除契約之規定解釋相同。
⒉又兩造於107年11月24日簽訂系爭買賣契約後，原告於107
年11月24日、同年12月12日，已給付買賣價金6,000,000元及預收規費80,000元至履約保證專戶。嗣因系爭不動產因被告之債權人聲請強制執行，於107年12月21日遭查封登記，原告於108年2月26日系爭78號存證信函通知被告於文到3日內返還原告已給付之買賣價款及給付損害賠償金等情，據以認定如上。是於原告以系爭78號存證信函通知被告於文到3日內返還原告已給付之買賣價款及給付損害賠償金之際，系爭不動產仍遭被告債權人聲請強制執行而查封中無誤，此際被告確實已陷於法律上給付不能之情形。是系爭不動產既因被告之故，遭查封而陷於給付不能，其給付不能之事由自可歸責於被告。是被告雖辯稱：系爭不動產之查封登記事後已經啟封僅為給付遲延等情，尚非可採信。
⒊依據原告等於系爭78號存證信函中已載明：向永慶房屋及
台端（指被告）主張應依買賣契約第12條記載，台端因給付不能無法履行買賣契約之義務，除返還本人已給付買賣價款外，並自應支付本人損害償金等語（見本院卷第65至66頁），參酌兩造皆持有之系爭買賣契約對照該第12條之約定，足以認定原告之意為依據上揭系爭買賣契約第12條第3項後段約定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金及賠償損害。是被告辯稱：原告未優先依系爭買賣契約第12條第1項約定為行使意定解約權或定期催告被告履約，原告行使解約權並非恰當等情，尚非可採。
⒋次按甲乙雙方相互間所為之洽商、徵詢或通知辦理事項如
以書面通知，應以本契約所載之地址為通信地址，將來如發生無法送達或當事人拒收時，均以郵遞日視為送達生效日。系爭買賣契約第13條第5項明文約定（見本院卷第45頁）。又被告3人於系爭買賣契約所在之地址均記載為相同之臺北市○○區○○街1段之地址（見本院卷第47頁），而原告亦確實將系爭78號存證信函向上揭地址送達而於108年3月11日送達，此亦有該存證信函及掛號回執（均影本，見本院卷第64至66、162頁）在卷可按。又以被告全體名義於108年3月7日所寄送原告之系爭30號存證信函內容「台端所寄發之存證信函本人業已收悉…」（見本院卷第114至116頁）觀之，亦可知被告全體至遲於108年3月7日已知悉原告系爭78號存證信函之內容，而被告雖抗辯：
被告陳俞亦並未收受系爭78號存證信函，原告解除契約之意思表示並未到達被告全體，不生解除效力等情，惟被告陳俞亦於言詞辯論期日當庭陳述：其雖未在其住所收受系爭78號存證信函，其事後已從其餘被告處知悉該存證信函，並同意與其餘被告2人一起回函給原告等情明確（見本院卷第271頁），足認原告系爭78號存證信函之意旨至遲於108年3月7日當日，已確實到達被告全體，使被告全體知悉，並於當日已發生系爭買賣契約解除之效力。是上揭被告所辯，亦非可採。
（三）原告解除系爭買賣契約後，得向請求被告返還價金並賠償損害？其數額分別認定如下：
⒈原告已於108年3月7日依系爭買賣契約第12條第3項後段（
內容詳上述）之約定，解除系爭買賣契約，自得依據該同一約定請求被告返還原告已給付之買賣價金共6,000,000元。至於原告另行主張依據民法第259條第2款、民法第179條規定請求返還之法律關係請求被告返還該買賣價金，因依系爭買賣契約第12條第3項後段約定請求返還已認有理由，本院無須另為審酌，附此指明。
⒉被告另抗辯：本件原告所繳付之6,000,000元，均繳入履
約保證帳戶，並非已交付被告之支配範圍，故請求被告給付顯無理由等情，惟查：
⑴依系爭買賣契約第4條第4項約定：甲乙雙方同意本契約依
台新國際商業銀行（下稱台新銀行）之價金履約保證相關手續辦理，並應簽立及遵守履約保證申請書及履約保證書條文；系爭買賣契約第17條第3、8項分別約定：甲乙雙方同意，甲方支付價金款全數存入履保專戶，俟交屋時專戶款項結清匯入乙方指定銀行帳戶；本案甲方須以買賣標的物向金融機構辦理貸款以支付尾款，如因貸款條件不符或因核貸金額不足支付尾款時，甲方同意於產權移轉前以現金乙次補足，並且將補足之款項匯入本案履保專戶等約定內容，足以認定原告將2,600,000元簽約款、3,000,000元用印款匯入履保專戶，係履行系爭買賣契約所約定交付價金予被告義務。
⑵依據原告鄭秀娥與被告陳俞后代表簽立之價金履約保證申
請書第1條第2項約定：甲方應付之買賣總價款（含銀行貸款之核撥部分），除簽約款得以現金或即期支票給付（受款人為台新銀行受託信託財產專戶，記載禁止背書轉讓）。並委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期買賣價款甲方應以存（匯）方式匯入本條所載之履保專戶中，並自行保留匯款單據為憑。履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生利息扣除第2條所列款項之支出後，於乙方產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經）撥付乙方或返還甲方，同時解除本契約之保證責任。又價金履約保證申請書第2條第1項約定（略以）：為確保交易安全，甲乙雙方同意買賣價金款項撥付悉由合泰建經依本申請書之約定意旨自履保專戶中，代甲乙雙方支付下列款項，合泰建經僅以書面進行形式審查，對於書面之真偽不負認定之責；第5條第1項約定：若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為合泰建經款項撥付與履保專戶結算之依據，甲乙雙方均不得對合泰建經另行請求遲延利息或損害賠償等。綜上條款約定，足以認定合泰建經為兩造履行系爭買賣契約之履行輔助人，則合泰建經代被告所收受之價金，效力應及於被告，故被告辯稱：原告價金係匯入履保專戶並非交付被告，不得請求返還等情，亦非可採。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。又解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第226條第1項及同法第260條分別定有明文。而原告將系爭買賣契約之預收規費80,000元匯入履保專戶，並經永慶房屋告知已自履約保證專戶出款，已如上述，是原告已完成繳納相關稅費之義務，惟因被告給付不能，致原告解除系爭買賣契約，則原告所受有支出80,000元之繳納系爭買賣契約所需稅費之損失，自得依上揭民法第226條第1項向被告請求返還。
（四）原告解除契約後，得請求被告給付違約金，惟原告主張之違約金數額過高應予酌減，其得請求違約金數額認定如下：
⒈按違約金，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定
債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付（民法第250條、第253條參照）。旨在確保契約訂立後，債務人能確實履行債務，以強化契約之效力，並節省債權人對債務不履行而生之損害，所負舉證責任之成本。如約定之違約金過高時，法院得減至相當之金額。債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金（民法第252條、第251條參照）。次按違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。至懲罰性違約金因具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。而約定之懲罰性違約金額是否過高？非以債權人所受損害為唯一審定標準，應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。則系爭買賣契約第12條第3項後段所為之「另交付依原所收款項計算之金額與甲方，以為違約損害賠償」之約定，參酌系爭買賣契約同條第4項：並不影響妨礙損害賠償請求權之行使下之文義，足以認定系爭買賣契約第12條第3項後段所約定「另交付依原所收款項計算之金額與甲方，以為違約損害賠償」之約定，應為懲罰性違約金之約定。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252條定有明文。則被告抗辯：本件被告實際上僅遲延40日，原告請求懲罰性違約金，顯失公平，且請求違約金金額顯然過高，應予酌減等情。惟本件被告於原告解除系爭買賣之際，因系爭不動產遭查封登記，陷於給付不能，並非給付遲延，原告依約解除系爭買賣契約，自得依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被告給付違約金，此乃系爭買賣契約所約定，尚無顯公平或失當之情形。是依上所述，原告解除契約之際，已給付6,000,000元之買賣價金，依該條項約定，原告所得求之懲罰性違約金金額為6,000,000元。但本件被告確實在知悉系爭不動產遭其債權人查封後，曾經由永慶房屋人員通知原告欲以出具承諾書方式解決，此為原告於書狀所自陳（見本院卷第19頁），並曾系爭30號存證信函通知原告係因被告父親聲請保全處分所致（見本院卷第114至115頁），足見本件雖仍可歸責於被告所致之給付不能，但並非被告主觀上拒絕給付所致。且以兩造於107年11月24日簽訂系爭買賣契約，而系爭不動產因被告之債權人聲請強制執行，於107年12月21日遭查封登記。被告於108年3月27日對其債權人完成清償提存，系爭不動產於108年4月9日撤銷查封登記等情，俱如上述，足見被告確實在系爭不動產遭其債權人查封後，以清償提存方式，而使得系爭不動產起封，被告主觀上亦欲完成系爭買賣契約之交易。但原告已依約解除系爭買賣契約，而無法完成系爭買賣契約交易。而以原告自107年11月24日簽訂系爭買賣契約至108年3月7日解除系爭買賣契約為止，僅經歷不足4個月，期間系爭不動產之市價價值差距應屬有限，而原告所交付之6,000,000元價金，係匯入履保專戶中，而獲得相當程度之保障，而期間之利息尚屬有限，是以本件原告以被告陷於給付不能而解除契約之被告履約過程以及原告實際上所得受之經濟上損失而言，兩造原約定之懲罰性違約金金額為6,000,000元明顯過高，本院依民法第252條之規定，酌減為800,000元為適當。於此範圍之請求，即為無理由，應予駁回。
（五）綜上所述，原告依據系爭買賣契約第12條第3項後段規定，請求被告返還其以給付之價金6,000,000元及違約金800,000元及依民法第226條第1項規定，請求被告賠償所支付之稅費共80,000元，共6,880,000元為有理由，應予准許。其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。末按甲方若為2人以上時，均應負本契約連帶責任；乙方若為2人以上時，亦同，系爭買賣契約第9條第6項約定有明文。是原告據此主張被告依系爭買賣契約所生之給付義務或給付義務之變形，均應負連帶賠償責任。亦為有理由，應予准許。
四、從而，原告訴請被告連帶給付6,880,000元及自108年9月24日（即本件起訴狀繕本最後送達被告之翌日起，送達證書見本院卷第92至98頁）至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
民事第五庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
書記官 陳紀元