臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第92號原 告 張淑玲訴訟代理人 盧明軒律師
余晏芳律師被 告 王碧如訴訟代理人 任俞仲律師
馮聖中律師複代理人 蔡喬宇律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國109年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示不動產所有權移轉登記予原告，並將如附表編號2、5所示建物交付予原告占有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項後段關於被告應將如附表編號2、5所示建物交付予原告占有部分，於原告以新臺幣壹仟叁佰伍拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆仟零陸拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原起訴聲明第一項為：被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○○○號土地（權利範圍10,000分之145，下稱系爭土地），及其上同段42490建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路○○號11樓，下稱系爭房屋）之所有權移轉登記予原告（見本院卷第8頁），嗣變更聲明為：被告應將系爭土地及系爭房屋（含共有部分及停車位編號13號，下合稱系爭車位，與系爭房屋及土地再合稱系爭不動產），協同原告辦理所有權移轉登記，並將系爭不動產交由原告占有（見本院卷第167至168頁）。核其訴之變更，與原起訴情節均係基於同一基礎事實，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：緣兩造原約定由原告以新臺幣（下同）4,030萬元之價金，購買系爭不動產，並預先簽訂房產買賣交易簡易合約（下稱系爭簡易合約），嗣於民國107年12月14日，被告將買賣價金提高至4,060萬元，原告亦隨即同意，並於陳怡帆地政士事務所簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），被告就系爭買賣契約之標的、價金等重要事項均知悉，亦有締約真意，自應受系爭不動產買賣契約拘束而負出賣人之義務，原告並以匯款方式將300萬元匯入臺灣土地銀行受託買賣價金信託專戶（帳號：000000000000，下稱系爭信託專戶）。又系爭買賣契約第4條第1項約定：「賣方應於前條第一次付款時交付所有權狀正本、身分證影本及稅單等產權移轉應備全部證件，並蓋妥印鑑章於辦理移轉登記有關之書表上，交付於地政士專責辦理。」，則被告本應於107年12月21日前備妥辦理系爭不動產所有權移轉登記所需交付之文件書類並蓋妥印章，以辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜。惟被告遲不交付相關資料，拒絕配合辦理系爭不動產所有權移轉登記相關手續。再參系爭不動產買賣契約第3條約定，被告至遲應於108年1月31日前將系爭不動產移轉登記予原告。屢經原告及陳怡帆地政士催請被告依約履行，迄今仍遭被告置之不理。原告自始不曾同意解除系爭買賣契約，被告抗辯系爭買賣契約業經兩造合意解除云云，無足可採。倘原告業已同意解約（假設語氣，原告否認之），並無可能將300萬元於系爭信託專戶中遲不取回及繼續繳納系爭信託專戶保管費之理。爰依系爭買賣契約第4條及民法第348條之規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭不動產，協同原告辦理所有權移轉登記，並將系爭不動產交由原告占有。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則略以：兩造雖於107年12月13日簽訂系爭不動產買賣契約，然於107年12月20日起，因有意解除系爭不動產買賣契約而進行協商，兩造乃透過陳怡帆代書居中辦理解約事宜，並於107年12月27日於臺灣土地銀行圓山分行（下稱土銀圓山分行）會同辦理，原告並於同日向被告口頭表示，解除系爭不動產買賣契約不會向被告要求紅包或索求300萬元之違約金，更稱不會為難被告，依原告上開言詞舉動之意思表示，堪以確認原告對於解除系爭不動產買賣契約已為承諾之意思表示。兩造雙方已合意解除系爭不動產買賣契約，是108年1月2日被告接獲陳怡帆代書來電稱原告及其夫婿即訴外人王先生要求與被告在當天上午11點於土銀會面反悔先前所為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，由王先生另再提出履行系爭買賣契約，惟原告既已解除契約之意思表示，自不得撤銷其所為解除契約之意思表示，兩造自無履行契約之可能，則原告主張被告應協同辦理系爭不動產移轉登記，並將該不動產交由原告占有，顯屬無據，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷
（一）原告主張：兩造原先約定由原告以4,030萬元價金，購買被告所有如附表所示系爭不動產，並於107年12月12日簽訂系爭簡易合約書。兩造復於107年12月13日於土銀圓山分行簽訂系爭不動產買賣契約書，約定原告買受被告所有系爭不動產，買賣價金則提高約定為4,060萬元。原告並於107年12月14日以匯款方式將第一期款300萬元匯入系爭信託專戶內等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭簡易合約、系爭不動產買賣契約、匯款申請書及匯款入戶入帳單、土銀受託買賣價金信託專戶客戶歷史交易明細查詢、臺灣土地銀行信託部手續費收據等，另有本院經被告聲請函詢之臺灣土地銀行圓山分行108年10月28日圓山字第1080000944號函及所附存入明細等在卷可按（見本院卷第11至28、143、145、150至151頁），堪信為真實。而原告依據系爭不動產買賣契約約定及民法第348條規定，請求被告將系爭不動產移轉登記予被告，被告則否認之，並辯稱系爭不動產買賣契約，業經兩造於107年12月27日，在土銀圓山分行合意解除等情，則本件爭點在於（一）系爭不動產買賣契約是否業經兩造合意解除？（二）原告請求被告協同將系爭不動產移轉登記並交付予原告是否有理由？茲分述如下：
⒈系爭不動產買賣契約是否業經兩造合意解除？⑴當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。則本件被告抗辯系爭不動產買賣契約業經兩造事後合意解除，為原告所否認，是此有利於被告之合意解除買賣契約事實，即應由被告負舉證責任。
⑵證人即被告之友人趙志武於本院審理時證稱（略以）：其
於107年12月27日至土銀圓山分行，係因之前被告提及房子要與原告協議解約，希望幫忙降低賠償或是做見證。當天其與兩造及陳代書在場。當時被告因母親身體不好，哥哥反對出賣房子，避免被告母親病情加重，要協議解約，當時被告哭的的很傷心，原告表示沒有一定要買被告房子，解約也不會向被告要紅包60萬元或是違約金300萬元，不會為難被告。當時被告就表示她非常欣慰，如釋負重，心理壓力較小。就其認為，被告請其來協議解約，當時原告已經說出不一定要買被告的房子，不會要60萬元紅包及違約金300萬元，當下原告說出這段話的時候，其感覺原告有要解除買賣契約的誠意，當下氛圍是蠻和諧的，其也與被告表示原告如此有誠意，紅包60萬元應該要給原告。
其不確定日期，幾天以後，其有接到被告電話，提到原告說要解約違約金300萬元，其與被告說如果原告有提到請求違約金300萬元，那就賠給原告。一開始被告希望支付原告60萬元解約，說到這件事情的時候，被告是邊哭邊說，原告並沒有回應，被告說完這些過程後，原告說沒有一定要買被告的房子，不會要紅包60萬元及違約金300萬元。當時陳代書說補章是程序要走完，但是解約後續還有要文書處理，我當時認為會後要去處理解約的事情並簽署書面等情（見本院卷第109至112頁）。而從上揭證人趙志武證述內容中，僅能得知兩造間於上揭時地商談解除系爭不動產買賣契約事宜，原告曾經表示不一定要買系爭不動產，不會要60萬元紅包、違約金300萬元等情，但即使原告當場曾經表示不一定要購買系爭不動產，但原告究竟是不買系爭不動產亦或是要繼續購買，其語意顯然不清。且原告表示不會要60萬元紅包或是違約金300萬元之意，究竟是同意合意解除契約不向被告請求任何賠償之意或是要繼續履行契約之意，亦非明確。再者，依據證人趙志武證述情節，其主觀上認為該次會談後，要去處理解約並簽署書面等情而言，顯然證人趙志武亦認為該解除契約應簽署書面確認。則若兩造於上揭會談之際，確已達成被告所指經兩造合意無賠償條件下解除契約，則當場亦有代書，為何未當場簽署書面確認該項合意？足見兩造間雖經磋商，但是否已合意解除系爭買賣契約事宜，明顯有疑。是依上揭被告聲請調查之證人趙志武所證述情節，尚難認被告所辯：兩造於上揭會談當場已經達成無賠償條件，解除系爭不動產買賣契約之合意等情為真實。
⑶證人即土銀圓山分行存匯襄理顧美華於本院審理時證稱（
略以）：兩造曾經來過土銀圓山分行，其已不記得日期。其只是代信託承辦同仁，拿買賣價金信託契約給她們簽名，但其不確定兩造是否同時簽名，也不能確定當天是否有找被告簽名。其拿契約給兩造簽名時，沒有聽到兩造談論何事，其請她們繳納信託手續費，好像有一人先代繳全部，後來其將收據給另一人。其拿信託契約給兩造簽名時，其不記得兩造有無向其表示要解除契約。在此之後，其有再見過被告，但不記得被告來銀行辦理何事。其後見過被告時，被告好像有向其表示要解除買賣契約。但其不記得被告如何向其陳述，但辦理這個案子的代書好像有向其說要解除契約等情（見本院卷第113至115頁）。是上述被告聲請調查之證人顧美華證述內容，並無具體見聞兩造間商談內容，雖有事後被告似向其提及解約事宜或辦理代書似有向其說要解除契約，但均未能證述被告或代書陳述之具體內容，尚難以證人顧美華之證述，而認定被告所辯兩造間已合意無條件解除系爭不動產買賣契約等情為真實。
⑷證人即承辦系爭不動產買賣之代書陳怡帆於本院審理時證
稱（略以）：其與原告平常無商業、業務上往來，因其客戶抵押權設定案件，都在土銀圓山分行施作其與土銀圓山分行人員熟識，而因土銀圓山分行介紹而接受本件買賣交易代書事務委任。兩造簽立買賣契約後，被告告訴其要延幾天交付相關證件，就其所知被告應有向原告提及。被告說因如提早交付相關證件就會早交屋。其不記得何時知道量造間談論解約。就其所知原告不願意解約。其有參加兩造（第1次，即於107年12月27日）在土銀圓山分行的會議，當日兩造談論的內容為解除契約。當下兩造並無達成解除契約的協議。雙方就解約的條件沒有共識。就其理解，被告單方提出解約，但是原告不願意。其知道並參與兩造（第2次即於108年1月2日）在土銀圓山分行會議，也是討論要解除契約。原告沒有同意解除契約。原告曾向其表示不同意解約，也不要違約金，只要依約履行。第2次在土銀圓山分行時，原告有給被告什麼條件，但具體條件其不記得了，但有說如果有決定，可以跟其聯絡。之後被告有與其通話，被告表示其願意賠償300萬元。其有將被告意見轉達給原告，原告表示她自己處理等情（見本院卷第155至162頁）。是依據證人陳怡帆證述之內容，原告並無明確同意解除契約情形，且即使於兩造第2次見面商談後，被告曾經由證人陳怡帆表示願意賠償300萬元等情，但亦無法據此推認兩造間曾於第1次會談之際，曾達成原告所抗辯無條件解除契約之合意甚明。
⑸綜上調查證據結果，依據被告所舉證人趙志武、顧美華及
原告所聲請調查證人陳怡帆證述內容，並無法認定被告所辯系爭不動產買賣契約業經兩造合意解除等情為真實可採。是本件系爭不動產買賣契約仍然有效存在，出賣人即被告當有依系爭不動產買賣契約履行交付買賣標的物及所有權移轉登記之義務。
⒉原告請求被告協同將系爭不動產移轉登記並交付予原告是
否有理由？⑴按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文。
⑵依前所述，本件系爭不動產買賣契約仍然有效存在，出賣
人即被告當有依買賣契約關係履行所有權移轉登記之義務及交付買賣標的物。是原告請求被告將系爭不動產移轉登記予原告，並將如附表編號2、5所示不動產交付予原告為有理由，應予准許。惟：
①按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判
決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。則本件判決命被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，揆諸前揭說明，將來本件判決如有確定時，始視為被告已為意思表示；且持有判令應辦理所有權移轉登記之確定判決者，原得依強制執行法第130條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第27條之規定自明，執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要（最高法院49年台上字第1225號判例意旨參照）。則本件有關原告對被告就系爭不動產為所有權移轉登記之請求，本無須命被告協同辦理登記之必要，是原告就此請求被告協同辦理部分之請求，並無必要，就此協同之請求，應予駁回。
②如附表編號1、3、4所示之土地及共有部分，並無具體特
定存在，事實上被告並無法具體交付予原告，而應在被告交付如附表編號2所示區分所有建物時，原告即可一併事實上占有使用該土地持分及如附表編號3、4所示共有部分，是原告請求被告交付如附表編號1、3、4所示之該建物所坐落土地及共有部分，事實上無法執行，應予駁回。而如附表編號5所示停車位部分，雖為共有部分，但因有具體之分管車位，是此部分原告請求交付，仍可執行，原告此部分請求交付為有理由，附此指明。
四、從而，原告主張依民法第348條規定請求：（一）被告應將系爭不動產所有權移轉登記予原告；（二）被告應將如附表編號2、5所示不動產交付予原告，均為有理由，應予准許。其餘請求並無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
六、假執行部分：⒈就本判決主文第1項就原告請求被告將如附表編號2、5所示
不動產交付部分，經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。另就此部分，並依職權宣告被告如預供主文項所定之擔保金額，得免為假執行。又原告之訴經駁回部分，假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
⒉又依上述強制執行法第130條意旨，本件判決命被告將如附
表所示不動產所有權移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，將來本件判決如有確定時，始視為被告已為意思表示，且將來執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要，而得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，依前揭說明，本件關於准許命被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告之請求部分，既無開始強制執行之必要，按其性質即不適於假執行，自不得為假執行之宣告。是原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，於法不合，亦應予駁回，附此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
民事第五庭 法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 陳紀元┌─────────────────────────────────────┐│附表 │├─┬──┬───────────────┬────────┬───────┤│編│ 種 │ 坐落地號 │ 面 積 │ 權利範圍 ││號│ 類 │ │ （平方公尺） │ │├─┼──┼───────────────┼────────┼───────┤│1 │ 土 │臺北市○○區○○段四小段816地 │2013.00 │10000分之145 ││ │ 地 │號 │ │ │├─┴──┴───────────────┴────────┴───────┤├─┬──┬────────────────┬──────┬────────┤│ │ 建 │ │ 總面積 │權利範圍 ││ │ │ 建號（或門牌號碼） │（平方公尺）│（主要用途） ││ │ │ │（坐落地號）│ ││ │ ├────────────────┼──────┼────────┤│2 │ │臺北市○○區○○段四小段42490建 │56.42 │全部 ││ │ │號（即門牌號碼：臺北市士林區基河│陽台：2.75 │（自由職業事務所││ │ │路16號11樓） │雨遮：5.68 │） ││ │ │ │（坐落：同區│ ││ │ 物 │ │段816地號） │ ││ │ │ │ │ │├─┼──┼────────────────┼──────┼────────┤│ │ 共 │臺北市○○區○○段四小段42567建 │2323.44 │100000分之1374 ││3 │ 有 │號 │ │ ││ │ 部 │ │ │ ││ │ 分 │ │ │ │├─┼──┼────────────────┼──────┼────────┤│ │ 共 │臺北市○○區○○段四小段42568建 │307.68 │100000分之1464 ││4 │ 有 │號 │ │ ││ │ 部 │ │ │ ││ │ 分 │ │ │ │├─┼──┼────────────────┼──────┼────────┤│ │ 共 │臺北市○○區○○段四小段42569建 │2301.72 │61分之1 ││5 │ 有 │號 │ │（含停車位編號13││ │ 部 │ │ │號） ││ │ 分 │ │ │ │└─┴──┴────────────────┴──────┴────────┘