臺灣士林地方法院民事判決 109年度簡上字第255號上 訴 人 林忠賢被上訴人 陳新一訴訟代理人 陳雅萍律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國109年7月13日本院士林簡易庭109年度士簡字第694號第一審判決提起上訴，本院於民國110年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣肆拾柒萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人於原審起訴主張略以：被上訴人之子即訴外人陳義雄將其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號之3一樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人作為機車行營業用，租期自民國101年7月25日起至104年7月24日止，按月繳納每月租金新臺幣（下同）35,000元（下稱舊租約）。嗣因陳義雄無暇處理租賃事宜，遂改以被上訴人名義出租系爭房屋予上訴人，租金調漲為每月40,000元，租期則自104年7月27日起算，未定租期屆至日，除出租人、租期始期外，其餘內容不變（下稱新租約），原押租保證金（下稱押租金）35,000元繼續延續，租金以匯款方式匯至陳義雄於瑞芳區漁會活期儲蓄存款帳戶。惟上訴人自105年起開始不正常繳納租金，後上訴人將機車行頂讓第三人，兩造合意終止租約至108年9月底，自105年1月起至108年9月底止計45個月之租金共1,800,000元，然上訴人總計僅匯款1,260,000元，尚積欠540,000元，扣除押租金35,000元後，尚餘505,000元未給付，屢催未果後，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：（一）上訴人應給付被上訴人505,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：新租約押租金記載押金35,000元之內容，意思是維持35,000元，不隨租金調漲，而實際上當初交付的押租金為2個月70,000元，非被上訴人主張之35,000元。其租金均係上訴人之女兒處理，積欠之租金應只有40多萬元等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除所陳與原審相同外，上訴人於第二審程序中補陳略以：於108年9月30日交屋時已與陳義雄協定還款期限及方式，108年9月因經營不善無法經營，故將店面以300,000元頂讓予訴外人林嘉鍵，並將300,000元頂讓之金額全數交付陳義雄，且陳義雄亦承諾上訴人2年內可隨意還款，更無約定須按週年利率百分之5計算利息。另於108年10月間被上訴人曾同意待上訴人之女兒農地出售後，再返還剩餘款項，並將該農地之權狀交付被上訴人保管。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人除所陳與原審相同外，並針對上訴人上訴主張抗辯陳稱：舊租約第5條記載上訴人有應給付70,000元押租金之義務，然上訴人僅給付35,000元之押租金，故特別於簽訂新租約時，以手寫方式填寫「押金35000不變」，並親自簽名及按捺指印確認，並非上訴人所稱押租金已繳納70,000元。
況兩造並無約定要待2至3年將農地出售後再清償租金，且上訴人將該農地權狀交付被上訴人保管，並不能出售農地，交付權狀之原因係用來擔保租金。並聲明：上訴駁回。
五、本院之判斷
（一）訴外人陳義雄將其所有系爭房屋出租予上訴人，租期自101年7月25日起至104年7月24日止，按月繳納每月租金35,000元。嗣改以被上訴人名義出租系爭房屋予上訴人，自105年1月起租金調漲為每月40,000元。嗣後兩造合意於108年9月底終止租約，自105年1月起至108年9月底止計45個月之租金共1,800,000元，扣除上訴人已匯款共1,260,000元，上訴人尚有租金合計540,000元尚未給付等情，為兩造所不爭執（見本院卷第111頁），並有被上訴人所提出新舊租約影本、被告之匯款明細等在卷可按，堪信為真實。是本件爭點經兩造限縮為1.本件積欠之租金若干？其應扣除上訴人已給付被上訴人之押租金係1個月之35,000元，抑或2個月70,000元？2.兩造是否曾約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金？分別判斷如下。
（二）就本件積欠之租金若干？其應扣除上訴人已給付被上訴人之押租金係1個月之35,000元，抑或2個月70,000元？之爭點，判斷如下：
1.依據上訴人與訴外人陳義雄所簽立之舊租約，其中第3條約定略以：租金每個月35,000元正（收款付據）乙方（指上訴人，下同）不得以任何理由拖延或拒納；第5條約定略以：乙方應於訂約時，交於甲方（指訴外人陳義雄）70,000元作為押租金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租金（見原審卷第6頁正反面）。足以認定上訴人於簽立舊租約當時，應依約已交付按2個月租金額計算之押租金70,000元無誤。
2.又兩造間所簽立之新租約第3條約定略以：租金每個月40000元正（收款付據）乙方（指上訴人，下同）不得以任何理由拖延或拒納；而於第5條則無押租金之記載約定，並於最後1頁加計「押金35,000元不變」，並由上訴人簽名（見原審卷第8頁及第9頁背面），有新租約影本可按。是比較新舊兩份租約內容，可知每月租金已由35,000元調漲為40,000元；兩造間於新租約中並未以調整後每月租金40,000元計算2個月80,000元押租金，反而在新租約第5條押租金約定部分空白，未有新的押租金約定記載。又依舊租約交付之押租金並未返還上訴人之情形下，足以認定兩造係以舊租約所約定之押租金繼續作為新租約押租金無誤。又新租約最後一頁記載「押金35,000元不變」，並由上訴人簽名確認之文義，參酌上揭新租約每月租金以調漲為40,000元，而未約定押租金隨之調整等情形，則上訴人抗辯：新租約押租金記載押金35,000元之內容，意思是維持35,000元，不隨租金調漲而為計算等情，即為可採信。而被上訴人雖主張上訴人僅給付35,000元之押租保證金，故特別於簽訂新租約時，以手寫方式填寫「押金35,000不變」等情，顯然與舊租約所記載押租金之金額不符，尚難認被上訴人就此部分所為之主張為可採信。
3.綜上所述，本件上訴人積欠租金應扣除上訴人已給付被上訴人之押租金70,000元，是上訴人上積欠被上訴人租金之金額應為470,000元（計算式：540,000－70,000＝470,000元）。
（三）就兩造是否曾約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金？之爭點，判斷如下：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。而本件上訴人主張兩造曾約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金等情，為被上訴人所否認，則上訴人自應就上揭緩期清償之有利於己之事實負舉證責任。
2.上訴人抗辯：其已將其女兒所有農地之土地所有權狀交付被上訴人保管等情，為被上訴人所不否認，堪信為真實。惟上訴人既仍欠被上訴人租金470,000元，則被上訴人主張上訴人將該農地權狀交付被上訴人保管，其不能出售農地，交付權狀之原因係用來擔保租金等情，即為可採信。尚難僅以上訴人將農地之土地所有權狀交付被上訴人保管一節，即行認定上訴人所抗辯兩造已約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金等情為真實。
3.依上訴人所提出其女兒與訴外人陳義雄間之LINE對話紀錄（見本院卷第76至80頁），為被上訴人已質疑是否為該2人間之對話（見本院卷第74頁），則該等對話是否為真實，已非無疑。由其對話內容，上訴人女兒雖有提及：然後你們答應我爸爸說2年還，現在大概沒有半年就一直打電話...（見本院卷第76頁），惟此僅有單方之陳述，顯難以此為上訴人有利認定。又依上訴人所提出「存摺照片；之後的部分我們會再會給你；OK」；及「以上有問題賴給我、如果有再匯錢賴給我」之對話內容（見本院卷第78、80頁），並無法以上揭內容推得兩造已約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金或同意緩期清償之合意。
4.綜上，依上訴人所舉證據，尚難認定上訴人主張兩造曾約定待上訴人女兒之農地出售後，再返還剩餘租金等情為真實，是上訴人就此所為之主張尚難認有理由。
六、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人給付470,000元，及加計自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即109年6月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就被上訴人之請求超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第1、2項所示；至於原審就被上訴人之請求於上開應准許之範圍內，判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 陳章榮
法 官 陳菊珍法 官 方鴻愷以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 9 月 14 日
書記官 陳紀元