臺灣士林地方法院民事判決109年度簡上字第281號上 訴 人 太乙開發企業股份有限公司
太上開發股份有限公司兼 上 二人法定代理人 袁小羊共 同訴訟代理人 張至剛律師被 上 訴人 威靈頓山莊管理委員會法定代理人 黃馨賢訴訟代理人 馬在勤律師複 代 理人 陳佳雯律師上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國109年9月21日本院107年度士簡字第1499號第一審判決提起上訴，本院於111年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人太上開發股份有限公司負擔百分之五十
九、上訴人太乙開發企業股份有限公司負擔百分之三十六，餘由上訴人袁小羊負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人之法定代理人於本院二審訴訟繫屬中之民國111年1月1日變更為黃馨賢，業據黃馨賢聲明承受訴訟，有臺北市政府都市發展局111年1月26日北市都建字第1116016206號函、民事聲明承受訴訟狀可稽（見本院卷第404至412頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：伊為威靈頓山莊社區（下稱系爭社區）依法成立之管理委員會，上訴人太乙開發企業股份有限公司（下稱太乙公司)、太上開發股份有限公司（下稱太上公司）、袁小羊(下與太乙公司、太上公司合稱上訴人)均為伊所管理系爭社區之區分所有權人。依系爭社區住戶公約（下稱系爭規約)第2條規定，區分所有權人應於每月20日前繳納當月管理費即每戶每月新臺幣(下同)4,500元及上月水費予伊。詎太乙公司尚積欠伊如原判決附表一(下稱附表一）所示期間之管理費及水費共計290萬6,007元、太上公司則積欠如原判決附表二(下稱附表二）所示期間之管理費及水費共計468萬3,592元、袁小羊積欠如原判決附表三(下稱附表三)所示期間之管理費及水費共計40萬4,326元。伊依系爭規約第2條、公寓大廈管理條例第21條規定，請求㈠太乙公司給付290萬6,007元，及自107年12月7日起加計法定遲延利息；㈡太上公司給付468萬3,592元，及其中466萬9,283元自107年12月7日起加計法定遲延利息，並其中1萬4,309元自109年8月22日起加計法定遲延利息；㈢袁小羊給付40萬4,326元，及自107年12月7日起加計法定遲延利息等語。
三、上訴人則以：系爭社區僅係多數各自獨立使用之建築物，在設施之使用及管理上，均不具有整體不可分性，並不符合公寓大廈管理條例第53條規定。又系爭社區97年9月20日召開之97年度區分所有權人及住戶會議(下稱系爭會議)，其出席人數，未將門牌號碼臺北市○○區○○○路00號、00號、○○○路0號之3棟房屋(建號依序為臺北市○○區○○段0○段00000○00000○00000○號，下合稱系爭3建物)之所有權人計入系爭會議應出席之總戶數；且系爭會議出席人員名冊，其中編號164、165所有權人為佛陀山大金佛寺，然出席簽章者卻係「照明淨寺」，應扣除該2戶之出席數，因此系爭社區之總戶數加計系爭3建物之戶數後，應為189戶，而出席戶數扣除未經合法授權之佛陀山大金佛寺2戶後，實際出席僅為122戶，據此計算之出席數並不符合公寓大廈管理條例第31條規定之出席數，是系爭會議並未有效成立，被上訴人既未合法成立，不得提起本件訴訟，向伊等請求給付管理費及水費等語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人應如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、本件兩造不爭執事項(見本院卷第77至78頁、第112至113頁)：
㈠太乙公司、太上公司及袁小羊分別為附表一至三門牌號碼欄
所示房屋（下各稱附表一、二、三房屋；合稱系爭建物）之所有人，權利範圍均全部。
㈡系爭社區於民國97年9月20日召開系爭會議，決議通過系爭規
約，並成立管理組織即被上訴人。被上訴人即據以向主管機關申請報備，經臺北市政府於97年10月29日同意備查，核發公寓大廈管理組織報備證明在案。
㈢倘不計入系爭3建物，系爭社區總戶數為186戶；系爭會議當
日若扣除出席人員名冊編號164 、165 號等2戶外，共有122戶出席。
㈣門牌臺北市○○區○○○路00號、53號房屋於91年4月24日，經以
買賣為原因，登記為「佛陀山大金佛寺」所有。上開房屋即系爭會議出席人員名冊編號164、165號所示房屋，而系爭會議簽到簿中，編號164、165號欄位之簽名欄經簽署「照明淨寺」。
㈤系爭公約第2條規定：「目前每戶每月管理費為4,500 元加
上所使用的水費管委會將於每月初發出繳費通知單請住戶於每月20日前繳付管委會代收；如逾期三個月未繳管理費及水費…，由管委會以起訴或支付命令方式訴請法院辦理催繳。
」。
㈥系爭社區之所有建物係屬各自獨立使用之建築物。㈦訴外人即建造系爭社區之威靈頓股份有限公司(下稱威靈頓公
司）在系爭社區內共設置3 個蓄水池（位在崇仰一路10之1號、35號及崇仰六路1號，下依序稱編號1、2、3號蓄水池）及4個馬達。訴外人台灣自來水股份有限公司（下稱自來水公司）在崇仰公園內設置供系爭社區使用之蓄水池、馬達及總表。依現在用水、供水狀況，自來水公司設置之馬達有將自來水分送至系爭社區內設置之蓄水池，供該社區住戶使用。系爭社區內各戶均有設置自來水管線及自來水分表。
六、得心證理由：㈠上訴人所有各如附表一至三所示系爭建物與系爭社區內其他
建物，符合公寓大廈管理條例第53條所稱「具有整體不可分之關係」：
⒈按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」，此為公寓大廈管理條例第53條所明定(92年12月修正前為第41條)。又本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。公寓大廈管理條例施行細則第12條亦定有明文。是如合於上揭規定具整體不可分性之集居地區，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，並不以公寓大廈管理條例第3條第1款所規定「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限，亦不以具有同條第2款所規定「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」之區分所有關係為必要。⒉查系爭社區位於山坡地，業經主管機關即臺北市政府建築管
理處公寓大廈管理科認定符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款所示情形，且亦屬同條第3款所指共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，因而准許被上訴人管理組織之報備申請等情，有被上訴人97年10月20日函文、臺北市政府建築管理處公寓大廈管理科及建照管理科便箋、97年10月29日府寓證字第000-000號公寓大廈管理組織報備證明可稽（見原審卷第248至249頁、第251頁、第15頁）。是系爭社區確符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款、第3款之情形，而得適用公寓大廈管理條例第53條之規定，就其管理及組織準用公寓大廈管理條例之相關規定，應無疑義。
⒊上訴人雖辯稱：系爭社區僅係多數各自獨立使用之建築物，
在設施之使用及管理上，均不具有整體不可分性云云。然參酌公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款既已明定其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，亦可認屬公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，則系爭社區之主管機關臺北市政府已依據上開規定，本其權責認定：「旨揭乙案為北投區仰德一路10號等相關謄本有187戶(187建築基地)（按：即系爭社區）係屬山坡地，現場單一出入口整體性開發及為囊底路，係符合上開規定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之屬性及公寓大廈管理條例施行細則第12條第2款之內容，應可合併申請成立管理組織」，此有臺北市政府建築管理處公寓大廈管理科及建照管理科便箋可稽（見原審卷第251頁、第289頁）。堪認系爭社區已屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款所指「其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」無疑，上訴人仍執前詞，否認系爭社區得適用公寓大廈管理條例第53條規定，乃不可取。
⒋況系爭社區內共設置3個蓄水池(位於崇仰一路10之1號、35號及崇仰六路1號)及4個馬達，自來水公司在崇仰公園內設置供系爭社區使用之蓄水池、馬達及總表。依現在用水、供水狀況，自來水公司設置之馬達將自來水分送至系爭社區內設置之蓄水池，供社區住戶使用，系爭社區內各戶均有設置自來水管線及自來水分表等情，亦為上訴人所不爭執(見本院卷第112頁)，是由系爭社區內之供水設備設置、供水設備使用情形，亦足徵系爭建物與系爭社區內其他建物間共同設施之使用與管理具有整體不可分割之關係，是臺北市政府所為前揭認定，應屬無訛。
㈡系爭會議出席數符合公寓大廈管理條例第53條準用同條例第31條之出席比例，應屬合法有效：
⒈兩造應遵守本院106年度簡上字第193號給付管理費等事件確
定判決之爭點效拘束，且系爭3建物於系爭會議召開時，不應列入應出席之總戶數：
⑴按學說上所謂「爭點效」之適用，除判決理由之判斷具備
「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟，負不得再為相反主張之結果責任，且法院亦不得作相異之判斷。
⑵被上訴人主張系爭3建物原為威靈頓公司所有，並經申請拆
除，且已由臺北市政府工務局於93年間發函同意備查，是系爭3建物於系爭會議召開時已因拆除而滅失不存在，原登記之所有權亦因此消滅，故不應列入系爭會議應出席之總戶數計算等情，並有系爭3建物之建物登記第二類謄本、臺北市政府工務局93年4月7日北市工建字第09351757400號函、第00000000000號函、第00000000000號函及照片6紙、（見本院卷第96至100頁、原審卷第225至233頁）、本院106年度簡上字第193號確定判決(下稱系爭確定判決)為證(見原審卷第45至50頁)。又自系爭確定判決亦可知，系爭確定判決之兩造當事人與本件訴訟相同，且本件訴訟與系爭確定判決係針對上訴人積欠被上訴人不同期間之管理費及水費而為訴訟，訴訟標的雖不同，然上訴人於系爭確定判決之訴訟中亦曾主張系爭3建物係屬系爭社區內獨立使用之建物，故應列入系爭會議總出席數計算等語，惟業經系爭確定判決將系爭3建物於系爭會議召開時，是否已達一定經濟上目的及足以遮風避雨之程度而符合不動產之要件，而得列入系爭會議之總出席戶數列，列為該案主要爭點之一，並經兩造各為充分之舉證，且使當事人適當而完全之辯論，為實質上之審理判斷後，認定系爭3建物已因拆除而滅失不存，故原登記之所有權亦因此消滅，有系爭確定判決可稽(見本院卷第45至50頁)。系爭確定判決並已審酌上訴人於另案所提之系爭3建物於106年7、8月之現場照片、96年間之空拍照片後，因該等照片無從證明系爭會議時之房屋狀況外，且96年之空拍照片，亦僅見上訴人所指位置存有灰色方形水泥物體，惟因拍攝角度係由上而下垂直地面，故尚無從判斷該水泥物體是否具有足以遮風避雨之牆壁、樑柱、屋頂，且已達經濟上之使用目的，而無法徒憑該空拍照片，認定系爭3建物於96年間即已具備不動產之要件，而屬系爭社區內獨立使用之建築物；又系爭3建物是否自起造後迄今，均由納稅義務人逐年繳納房屋稅，與該建物是否業已滅失之認定無關，據此實質認定上訴人主張應將系爭3建物列入系爭社區建物總數應出席數計算之理由，乃不可採。是系爭3建物既已於系爭會議召開前即遭拆除，又無任何證據足以證明在系爭會議召開時，業已另行興建足以遮風避雨且達經濟上之使用目的之建物，則在97年9月20日召開系爭會議時，自不應將上述不存在之建物列入總建物數中計算(見原審卷第46至48頁之系爭確定判決理由所載)。復上訴人對系爭確定判決不服，提起第三審上訴，亦經最高法院以108年度台簡上字第33號判決駁回上訴人之上訴而確定在案。本件上訴人雖以台北市建築管理工程處於110年2月8日北市都建施字第1106127525號函檢送系爭3建物建築許可施工管理卡卷宗中之96年11月15日檢舉人拍攝系爭3建物現場照片4張(見本院卷第136至138頁)，及另案太乙公司與訴外人瑞呈營造有限公司(下稱瑞呈公司)之判決中（即本院102年度建簡上字第3號，下稱3號案件）太乙公司與瑞呈公司之不爭執事項，主張系爭3建物於系爭會議召開前已達經濟上使用之目的，乃土地之定著物而為不動產，故應列入系爭會議之應出席總戶數云云。惟查，上開檢舉照片並未有崇仰一路24號建物，而上訴人亦自承96年11月15日之檢舉照片與其提出之96年間拍攝照片狀況一致，並無差別（見本院卷第468頁），可見96年11月15日之檢舉照片與系爭確定判決已審酌之照片相同，況依上訴人所提之照片僅有結構體，並未有門窗，且建物四週尚未完全遮蔽，亦難認足以遮避風雨，且達經濟上使用目的之程度，故難認足以推翻系爭確定判決上開認定。至瑞呈公司與太乙公司間3號案件中所列不爭執事項固包括崇仰一路24號建物於96年5月31日已完成建物結構體、屋凸頂版工程（見本院卷第124頁），惟太乙公司與瑞呈公司於3號案件之不爭執事項，並不能拘束非該案件之當事人即本件被上訴人，況太乙公司與瑞呈公司縱依工程合約約定應完成之結構體、屋凸頂版工程，亦不當然即等同已完成足以遮風避雨，且達經濟上使用目的之程度，是上訴人上開證據之提出，亦不足影響系爭確定判決上開認定。從而，依前揭說明，本件兩造及本院自應受系爭確定判決認定就系爭3建物不應列入系爭會議總出席數之拘束，不得再為相反之主張及認定。⑶綜上所述，系爭3建物既已於系爭會議召開前即遭拆除，且
無任何證據足以證明在前述會議召開之時，業已另行興建足以遮風避雨且達經濟上之使用目的之建物，則在系爭會議召開時，自不應將系爭3建物列入總建物戶數之應出席數中計算。⒉出席人員編號164、165號即佛陀山大金佛寺業經合法代表或代理出席，得列入出席人數計算：
依原告所提出之區分所有權人名冊序號164、165之建物登記第二類謄本（見原審卷第265至266頁），可知所有權人登記為「佛陀山大金佛寺」之該2筆建物所在地址分別為臺北市○○區○○○路00號、53號(下稱稱系爭51、53號建物)，且佛陀山大金佛寺係使用系爭51、53號建物作為北投道場，從80年起於系爭社區皆為名稱照明淨寺，故被上訴人向以照明淨寺稱呼佛陀山大金佛寺，系爭會議召開時，出席會議之代理人，並未注意到出席人員名冊所載之名稱，而以舊有名稱填寫，被上訴人亦未特別糾正，因此造成名稱不統一之現象，此有佛陀山大金佛寺111年6月23日佛陀字第111062301號函可稽（本院卷第444頁）。堪認佛陀山大金佛寺自80年起對外名稱為照明淨寺，則出席者以別名簽到，已足辨別係代表或代理所有權人佛陀山大金佛寺之身分出席，應列入出席戶數計算。則上訴人抗辯出席人員名冊編號164、165所有權人為佛陀山大金佛寺，惟出席簽章者為非自然人、亦非法人之照明淨寺，自不能列入合法出席數云云，亦不足採。
⒊系爭會議應出席數計算結果符合公寓大廈管理條例第31條規定之出席比例：
⑴按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。
⑵依卷附系爭會議紀錄、出席名冊及所有權人名冊所載，系
爭會議當時之區分所有權人共187戶，實際出席共125戶（見原審卷第298至327頁），然系爭會議召開時，其總建物數量應為原列計之187戶，再增加觀音禪院之2戶（原僅列計1戶，正確應為3戶），並扣除業已滅失系爭3建物，故正確數量應為186戶。又該次出席之簽到者之一「李張美佐」，早於系爭會議召開前之97年5月15日即已死亡，故該出席戶數自應剔除，實際出席戶數為124戶，此經系爭確定判決所認定（見原審卷第49頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第112頁）。又承前所述，系爭3建物於系爭會議召開時既已不存在，故不應將之列入總戶數中計算；至出席人員編號164、165號即佛陀山大金佛寺業經合法代表或代理出席，自得列入實際出席人數計算而不予扣除。是經計算結果，當日之出席比例為66.67％（計算式：出席戶數124戶÷總戶數186戶≒66.67％），每戶應有部分比例均為187分之1(見本院卷第304至315頁)，故出席之區分所有權比例亦達3分之2以上(即正確全部戶數186戶之應有部分比例計187分之186的2/3為187分之124)，已符合公寓大廈管理條例第31條規定，應有區分所有權人3分之2及其區分所有權比例合計3分之2以上出席之規定，是上訴人辯稱該會議所為相關決議未達法定出席人數，而未合法成立云云，乃不可取。
⒋準此，系爭會議出席數已符合公寓大廈管理條例第53條準用
第31條之出席比例，系爭會議所為決議為合法有效，且被上訴人亦合法成立，依同條例第38條第1項當具當事人能力。
則上訴人抗辯被上訴人未經合法成立，不具當事人能力，不得提起本件訴訟等語，亦不可取。
㈢被上訴人請求上訴人應給付分別如附表一至三所示之管理費及水費，為有理由：
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。是區分所有權人應依區分所有權人規約或會議決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳付管理費者，管理委員會本得訴請法院命未繳付費用之區分所有權人給付應繳之金額及遲延利息。且系爭規約第2條亦約定：「目前每戶每月管理費為NT$4,500加上所使用的水費管委會將於每月初發出繳費通知單請住戶於每月20日前繳付管委會代收；如逾期三個月未繳管理費及水費…或由管委會以起訴或支付命令方式訴請法院辦理催繳。」(見原審卷第12頁)，且為兩造所不爭執。又公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議事項，乃區分所有權人及住戶間本於社區自治之精神，就與公寓大廈管理使用有關事項所協議制訂之規範，在不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或誠信原則情形下，應有拘束全體區分所有權人及住戶之效力。
⒉系爭社區於97年9月20日召開系爭會議決議通過之系爭規約，
並成立被上訴人之管理組織，已如前述，而上訴人分別未依系爭規約繳納如附表一至三所示期間之管理費及水費，且上訴人就附表一至三所示期間及水費、管理費金額之計算均不爭執(見本院卷第110至113頁)，則被上訴人依系爭規約第2條、公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人分別給付如附表一至三所示之管理費及水費，洵屬有據。
七、綜上，被上訴人依上開規定，請求㈠太乙公司給付290萬6,007元，及自107年12月7日起加計法定遲延利息；㈡太上公司給付468萬3,592元，及其中466萬9,283元自107年12月7日起加計法定遲延利息，並其中1萬4,309元自109年8月22日起加計法定遲延利息；㈢袁小羊給付40萬4,326元，及自107年12月7日起加計法定遲延利息，均為有理由，應予准許。從而，原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、至上訴人聲請本院至現場勘驗系爭3建物，以確認系爭會議召開當時系爭3建物是否已達一定經濟上目的，且足以遮風避雨之程度乙情(見本院卷第115頁)，惟本院縱至現場勘驗，亦無從證明系爭會議召開時即97年9月20日系爭3建物之當時狀況，故認無現場勘驗之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經審酌於判決結果均無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國111年8月24日
民事第三庭
審判長法 官 陳月雯
法 官 王沛雷法 官 陳世源以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 8 月 24 日
書記官 李佩諭