臺灣士林地方法院民事判決 109年度簡上字第295號上 訴 人 李祖達被 上訴人 陳香臻訴訟代理人 葉哲宏上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國109年10月12日本院士林簡易庭109年度士簡字第1084號第一審判決提起上訴，被上訴人為部分訴之撤回及減縮，本院於110年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。次按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之第二審準用之，亦為同法第436條之1第3項所明定。
貳、查被上訴人於原審起訴請求：一、上訴人應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號7樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還被上訴人。二、上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）17,000元，及自民國109年8月13日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,000元（見原審卷第3頁背面、第21頁背面）。嗣被上訴人於110年1月6日本院準備程序期日當庭撤回上開第一項聲明，並減縮第二項聲明為：上訴人應給付被上訴人17,000元（見本院卷第248頁）。經上訴人於110年1月2 7日具狀同意上開撤回起訴部分（見本院卷第254頁）；至於減縮聲明部分，亦合於上開規定，均應予准許。而上開撤回起訴及減縮聲明部分已非本院審理範圍，以下均不贅述。
乙、實體部分：
壹、被上訴人起訴主張：兩造於108年5月29日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自108年6月3日起至109年6月2日止，每月租金17,000元，並於每月5日前繳納，押租金34,000元。嗣上訴人依約給付被上訴人押租金34,000元及10個月租金，所積欠108年7、8月租金則以押租金抵充之。而上訴人於系爭租約屆滿前未通知被上訴人是否繼續承租，被上訴人乃委由訴外人即被上訴人之配偶葉哲宏於109年5月24日以iMessage傳送訊息予上訴人，詢問是否續約，並與上訴人約定於109年6月7日11時簽訂書面租賃契約，詎上訴人於當日6時53分取消簽約，被上訴人隨即表示不再續租，並於109年6月17日寄發存證信函請求上訴人返還系爭房屋。因此，系爭租約既於109年6月2日期間屆滿而消滅，上訴人自109年6月3日起至109年11月3日返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋5個月，依民法第179條規定，被上訴人自得請求上訴人給付每月相當於租金17,000元之不當得利共計85,000元，扣除上訴人自109年7月6日起至109年10月16日止陸續匯款予被上訴人68,000元後，上訴人仍應給付被上訴人17,000元等語。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
貳、上訴人則以：上訴人未給付108年7、8月份之租金，係經被上訴人同意先以押租金扣抵，故系爭租約並未有欠租之情事。又系爭租約屆滿前，葉哲宏曾於109年5月24日以iMessage傳送訊息予上訴人詢問是否續租，兩造乃於109年5月26日合意依照系爭租約內容，每月租金17,000元、押租金34,000元續訂租約，依民法第153條第1項規定兩造間租賃契約業已成立，至於訂立書面契約目的僅在於保全證據，縱上訴人於109年6月7日因臨時有事取消訂立書面契約，仍無礙於契約之成立。詎被上訴人委由葉哲宏於109年6月7日10時4分電知上訴人不再續租，並於109年6月17日寄發存證信函催告上訴人返還系爭房屋，依系爭租約第10條第2款約定：「租賃期限未滿前有任何一方擬終止契約時，應於一個月前以書面通知，並須獲對方之同意，擬終止契約之一方須支付壹個月租金予相對方。」或內政部於105年6月23日公告之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭定型化契約）第12條規定，被上訴人應給付上訴人一個月租金17,000元作為違約金。上訴人主張以此違約金抵銷被上訴人請求之17,000元，經抵銷後，被上訴人已無餘額可資請求，故被上訴人之請求為無理由等語，資為抗辯。上訴人之上訴聲明為：㈠原判決（除撤回起訴及減縮部分外）廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
參、兩造不爭執事項：（見本院卷第289至290頁，並依卷內證據修正部分文字）
一、兩造對彼此提出之書證形式上真正不爭執。
二、兩造於108年5月29日訂立系爭租約，約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自108年6月3日起至109年6月2日止，每月租金17,000元，並於每月5日前繳納，押租金34,000元，其餘內容詳如本院卷第150至160頁所示。
三、上訴人依約給付押租金34,000元，另除108年7、8月租金未付外，其餘租賃期間內之租金均依約給付，經被上訴人以押租金抵充後，上訴人就系爭租約並未積欠租金。
四、被上訴人於109年6月17日以存證信函通知上訴人不再出租系爭房屋予上訴人，請上訴人於109年6月30日前返還系爭房屋，經上訴人收受該存證信函。
五、上訴人自109年7月6日起至109年10月16日止陸續匯款予被上訴人，共計68,000元，未指定抵充債務順序。
六、上訴人與葉哲宏於109年5月24日至109年6月7日之iMessage對話內容如本院卷第262至270頁所示。
七、上訴人於109年11月3日搬離系爭房屋。
肆、得心證之理由：
一、按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166條定有明文。其立法理由載明：「謹按依第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，本不須踐行何種之方式。然若契約當事人特別約定，締結契約必須一定方式者，則其意思，非專為證據之用，乃以方式為契約成立之要件，在方式未完成以前，推定其契約為不成立。」排除民法第153條規定之適用。
次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項亦有明定。因此，定期租賃契約之當事人倘於訂約之際，即約明期滿後續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。經查：㈠租賃契約固屬諾成契約，惟兩造於系爭租約第10條第1款約
定：「若乙方（即上訴人）有繼續承租之意願，應於租賃期限屆滿前一個月通知甲方（即被上訴人）。甲、乙雙方另訂契約後，乙方始得繼續使用租賃房屋。」（見本院卷第152頁）。足認兩造於訂立系爭租約時已特別約定於系爭租約屆滿，倘上訴人欲續租須另外踐行訂立租約之方式，續租之租賃契約方為成立，上訴人始得繼續使用系爭房屋。
㈡再佐以葉哲宏於109年5月24日以iMessage傳送訊息予上訴人
：「不知您這邊還有沒有要續房子租約，因為到6月2日契約就到期了，請您儘速聯絡我。若沒有要續約也請您6月初跟我點交」，上訴人於109年5月25日回覆：「因臨時有要事，…最遲下週前應可辦理，我會再與您聯繫。若您不介意，可依市面販售租約範本或參照先前房仲契約，將租約兩式寄來，我用印後會將一式寄還，租金亦會匯給您」，葉哲宏於109年5月26日回覆：「我下星期把契約帶到您那裡簽約，一樣租金1個月，押金2個月，共51,000，下星期二、三方便嗎」上訴人於同日回覆：「6/7週日11：00~15：00可」，葉哲宏於109年5月27日回覆：「OK，我們大約11點左右到」，嗣後上訴人於109年6月7日6時53分傳送訊息予葉哲宏：「因臨時有要事需處理，原本今日簽約只能改至他日」等語（見本院卷第262至270頁）。綜觀上開訊息內容係兩造就會面簽訂續租之書面契約進行討論，更可證兩造就續訂租約已特別約定必須以書面為之，且為保障兩造權益須會面磋商契約條款內容再行簽訂，此書面契約顯非專以保全證據為目的，依民法第166條規定及立法理由，應認兩造續訂租約須待書面簽訂方式完成始為成立。
㈢而兩造就續訂租約既未依系爭租約第10條第1款約定簽立書
面契約，縱兩造於109年5月26日簡訊對話過程就租金及租賃標的物意思表示合致，惟依民法第166條規定，仍應推定其契約為不成立，又系爭租約於109年6月2日屆滿，依民法第450條第1項規定，兩造間之租賃關係即歸於消滅。上訴人仍以前詞主張兩造已於109年5月26日成立續租契約云云，核與前揭規定及說明不符，不足採信。
二、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決、97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查：系爭租約業於109年6月2日消滅，上訴人自109年6月3日起即無繼續使用系爭房屋之權利，則上訴人自109年6月3日起至109年11月3日返還系爭房屋之日止，無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致被上訴人受有損害，依前揭規定及判決意旨，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利，參酌系爭租約約定每月租金為17,000元，故上訴人於上開期間所受利益為85,000元（計算式17,000元×5月＝85,000元），扣除上訴人已給付被上訴人之68,000元，上訴人仍受有17,000元相當於租金之不當得利，因此，被上訴人請求上訴人給付17,000元，自屬有據，應予准許。
三、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。查兩造間就系爭房屋續租並未成立契約，租賃關係已於109年6月2日消滅，雙方即不受任何契約拘束，被上訴人於109年6月7日委由葉哲宏電知上訴人不再續約，並於109年6月17日以存證信函催告上訴人返還系爭房屋，僅係強調兩造間已無租約，並請求返還租賃物，自無違反任何契約及規定。因此，上訴人仍以被上訴人提前終止續租契約，依系爭租約第10條第2款約定或系爭定型化契約第12條規定，應給付上訴人違約金17,000元為由，據此主張抵銷前揭應給付被上訴人之17,000元云云，即無理由。
四、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付被上訴人17,000元，為有理由，應予准許。原判決為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，於法並無違誤，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 陳章榮
法 官 孫曉青法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 詹欣樺