臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第1407號原 告 富邦東新名廈管理委員會法定代理人 吳偲敬訴訟代理人 陳又新律師複 代理人 宋建誼律師被 告 陳祺富
蔡秋媚共 同訴訟代理人 施習盛律師
陳宏宇上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國111年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查，原告起訴時訴之聲明第一項為被告等應將坐落臺北市○○區○○段○○段00地號(下稱系爭土地)建物(門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號)附連圍繞如原證三所示A空地上地上物騰空遷讓返還予原告及該建號建物全體共有人，第二項為被告等應自民國107年7月1日起至騰空遷讓返還第一項所示範圍之A空地之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）3,500元，第三項為被告陳祺富及蔡秋媚應連帶將原設置於A空地如原證六所示之2組ㄇ型白鐵(下稱系爭白鐵)回復原狀至如原證七所示之原始設計（見本院109年度湖調字第229號卷，下稱調字卷第10頁）。後於本院變更訴之聲明第一項為被告陳祺富應將系爭土地上如土地複丈成果圖所示A空地(下稱系爭占用土地)返還予原告及該建號建物全體共有人，第二項為被告陳祺富應自107年7月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告3,500元，及第三項聲明為被告陳祺富、蔡秋媚應連帶給付原告1萬7,000元及自111年6月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第568頁），被告對於變更聲明部分沒有意見(見本院卷第426頁)，核變更之訴與原訴均為系爭占用土地、系爭白鐵所生之爭議，其基礎事實同一，依前揭說明，應予准許。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。是原告撤回被告陳宏宇部分，已得被告陳宏宇之同意(見本院卷第569頁)，揆諸前揭說明，上開訴之一部生撤回之效力。
貳、實體方面
一、原告主張：原告負責門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0○0○00○00號(坐落於系爭土地)公寓大廈(下稱系爭大廈)之管理維護，被告陳祺富為系爭大廈11號1樓(下稱系爭11號1樓房屋)所有權人，被告蔡秋媚為陳祺富之配偶。系爭占用土地)原由原告設置有2組長約200公分、高60公分(地面下15公分、地面上45公分）之系爭白鐵，價額為1萬7,000元，被告陳祺富竟未經原告同意，於106年2月18日持榔頭毀損基座後，與蔡秋媚共同拆除系爭白鐵，並由被告陳祺富無權占用系爭占用土地做為停車之用，已侵害原告及系爭大廈其他共有人之權利。爰擇一依民法第767條第1項前段及第821條、第184條1項前段規定，請求被告返還系爭占用土地予原告及全體共有人，並依民法第179條規定，請求被告按占用期間以系爭大廈停車管理費計算給付相當於租金之不當得利，及依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求陳祺富、蔡秋媚應賠償系爭白鐵價額1萬7,000元。並聲明：㈠被告陳祺富應將系爭占用土地返還予原告及該建號建物全體共有人；㈡被告陳祺富應自107年7月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付3,500元予原告；㈢被告陳祺富及蔡秋媚應連帶給付原告1萬7,000元及自民事變更聲明暨陳報狀繕本送達翌日（即111年6月15日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告並非系爭土地之共有人，自無民法第767條第1項前段適用；陳祺富於77年間向訴外人富邦建設股份有限公司(下稱富邦建設公司)購得系爭11號1樓房屋，依契約約定系爭大廈一樓空地歸被告陳祺富管理使用，再依系爭大廈竣工圖及配置圖，系爭11號1樓房屋前之空地即包含系爭占用土地，且鄰戶亦做為營業停車使用；另依系爭大廈規約第2條第3項約定，系爭占用土地已經約定由被告陳祺富專用，可知被告陳祺富確實因分管而有權使用系爭占用土地。又系爭占用土地並非公共通道，系爭大廈區分所有權人於108年會議中將該空地認定為公共通道，已違反公寓大廈管理條例第33條第3款規定而無效。系爭占用土地既為被告陳祺富所分管，而系爭白鐵未經被告陳祺富同意逕行施設，被告陳祺富自得基於管理權拆除系爭白鐵，況系爭白鐵並無損壞，放置在系爭大廈地下室內等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第140頁)：㈠陳祺富為系爭11號1樓房屋之區分所有權人；系爭大廈之住戶
於77年間與建商富邦建設公司之房屋及土地買賣契約書第12條第4項有約定：「……一樓空地及房屋頂層之平頂除公共設施佔有之部份外，各歸一樓及頂層住戶管理使用……」(見本院卷第507頁)。
㈡系爭大廈住戶規約第2條第1項第3款有約定：「約定專用部分
：公寓大廈共用部分經原始富邦東新名廈購屋契約，約定供特定區分所有權人使用者」；第3項約定：「本公寓大廈法定空地，共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，除原始富邦東新名廈購屋契約約定外，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」(見調字卷第29頁)。
㈢系爭占用土地之地面磁磚有殘留部分黃色標線痕跡（見調字卷第53頁）。
㈣系爭占用土地外側馬路已經臺北市政府劃設綠色人行專用道（見調字卷第188頁）。
四、本院之判斷兩造均同意簡化本件爭點為㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條、第184條第1項前段等規定，請求被告陳祺富將系爭占用土地返還予原告及全體共有人是否有理由？㈡原告依民法第179條規定，請求被告陳祺富應自107年7月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付2,500-3,500元，是否有理由？㈢原告依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告陳祺富及被告蔡秋媚連帶給付1萬7,000元，是否有理由？茲分述如下：
㈠原告依民法第767條第1項前段、第821條、第184條第1項前段
等規定，請求被告陳祺富將系爭占用土地返還予原告及全體共有人是否有理由？⒈按依公寓大廈管理條例所設置之管理委員會雖非區分所有權
人，然其本於管理權就私法上爭議，有訴訟實施權，對於他人無權占用公寓大廈共用部分，得請求返還之(最高法院107年度台上字第2130號民事判決意旨參照)，是原告雖非系爭大廈區分所有權人，仍得本於管理權，有訴訟實施權，就無權占用系爭大廈共用部分，請求返還之，是被告抗辯原告非適格當事人，即屬無據。
⒉次按公寓大廈等集合住宅就大廈之共用部分，於公寓大廈管
理條例（下稱條例）施行前，全體區分所有權人得以分管契約約定由特定共有人專用，該條例施行後，除法律另有規定外，參同條例第23條、民法第799條第3項後段規定，亦得由區分所有權人會議決議，以規約定之(最高法院111年度台上字第1137號民事判決意旨參照)；次按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，約定由特定區分所有人使用，應解為全部共有人已合意成立分管契約。此項分管約定，依該條例第55條第2項但書規定，不受第7條第3款規定之限制，且共有人倘已按分管契約占有該特定之屋頂平台，他共有人嗣後將其區分所有建物讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院110年度台上字第2139號民事判決、108年度台上字第2265號民事判決意旨參照)。
經查，⑴被告陳祺富與富邦建設公司於77年3月22日簽署不動產預定買
賣契約書，依該買賣契約書第12條第4項約定「…一樓空地及房屋頂層之平頂除公共設施佔有之部份外，各歸一樓及頂層住戶管理使用，但不得違章使用。」(見本院卷第507頁)；該條項之約定亦為富邦建設公司於出售系爭大廈房屋時與買受人約定之契約條款(見兩造不爭執事項㈠)。系爭11號1樓房屋於78年5月23日為第一次所有權登記。
⑵系爭大廈住戶規約第2條第1項第3款有約定：「約定專用部分
：公寓大廈共用部分經原始富邦東新名廈購屋契約，約定供特定區分所有權人使用者」(見不爭執事項㈡）。
⑶參以系爭大廈竣工圖(見本院卷第66頁)，及系爭大廈地面層
平面圖所載(見系爭大廈使用執照卷)，系爭11號1樓房屋前方除有設置天井、花臺，相鄰之9號1樓房屋亦同為設置天井及花臺外，其餘1樓前方均為空地；系爭占用土地外側馬路已經臺北市政府劃設綠色人行專用道（見不爭執事項㈣）。⑷證人即系爭大廈警衛田濟群於本院審理時證稱：伊自97年10
月起任職系爭大廈警衛，7號1樓富邦產險公司有反應門口老是有車子停，導致上班要停沒辦法停，跟主委建議設置停車樁，鑰匙在富邦那邊，由富邦自行控制等語(見本院卷第240-244頁)。
⑸承上可知，系爭大廈為公寓大廈管理條例施行前(84年6月28
日)興建完成之大廈，且建商與各承購戶已簽署買賣契約，約定一樓空地除公共設施佔有之部份外，歸一樓住戶管理使用，而依系爭大廈竣工取得使用執照當時之圖面所示，系爭11號1樓前方之空地即系爭占用土地僅設置天井、花臺做為公共設施所使用，依前揭說明，應解為全部共有人已合意除天井、花臺為公共設施外，由被告陳祺富、其他1樓住戶分管該戶前方之空地，此亦合於證人田濟群所證稱由7號1樓住戶富邦產險公司自行使用該戶前方之空地，是被告陳祺富確實已因分管契約約定使用收益系爭占用土地，且系爭大廈原承購戶之受讓人，亦應受該分管契約之拘束。
⒊原告雖主張系爭占用土地前依區分所有權人會議決議設置為
機車停車位使用，而為公共設施云云，並提出原證4、5之照片、原證10之系爭大廈區分所有權人108年第一次臨時會會議記錄(見調字卷第53-58頁、第73頁)，以佐證系爭占用土地為公共設施。然按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，民法第820條第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算（第1項）。是以新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之。惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法(最高法院111年度台上字第898號民事判決意旨參照)。查，⑴原證4、5之照片上地面磁磚有殘留部分黃色標線痕跡(見不爭執事項㈢)。
⑵參以前揭系爭大廈使用執照地面層平面圖所示，系爭11號1樓前方並未設置有機車停車位。
⑶原證10之會議記錄則記載22票同意認定11號1樓前地花圃馬路
間的通道為公共通道，說明記載104年前11號1樓前的花圃和馬路間的通道原設為公共摩托車位，因為常影響住戶行走通過之安全，104年廢除停車位後…(見調字卷第73頁)；原證11之系爭大廈區分所有權108年會議紀錄，其上記載依據區分所有權人名冊，應出席區分所有權人總計29人(見調字卷第75頁)。
⑷證人即系爭大廈警衛田濟群固於本院審理時證稱：伊自97年1
0月起任職系爭大廈警衛，當時已經繪製有黃線，大樓很少有機車停，伊不知道有沒有跟被告協商等語(見本院卷第240-244頁)。
⑸承上，系爭大廈區分所有權人雖曾於108年間召開區分所有權
人會議，決議認定系爭占用土地為公共通道，且曾設置機車停車位，然系爭占用土地業經系爭大廈原全部共有人於77年間合意成立分管契約，約定由被告陳祺富分管，已認定如前，是如欲終止該分管契約，依前揭說明，須經系爭大廈全體共有人同意始得為之，尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法，而108年該次會議僅有22票通過，而非全體29個區分所有權人通過終止變更該分管契約，並不生終止之效力；況，系爭占用土地外側馬路已經臺北市政府劃設綠色人行專用道（見不爭執事項㈣），系爭大廈住戶自得由該人行專用道通行，證人田濟群前揭證述亦無從認定富邦建設公司與各承購戶簽約時，系爭占用土地業已劃設為機車停車位，是原告前揭主張，自不足取。
⒋從而，系爭占用土地確實為被告陳祺富所分管，且現僅供被
告陳祺富作為停車使用，並未有違章使用之情，亦無侵害原告之所有權，則原告主張依民法第767條第1項前段、第821條、第184條第1項前段等規定，請求被告陳祺富騰空返還予原告及全體共有人，即屬無據。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告陳祺富應自107年7月1日
起至返還系爭占用土地之日止，按月給付2,500-3,500元，是否有理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。準此，依前述，被告陳祺富使用系爭占用土地乃係基於系爭大廈全體共有人分管契約，依約有使用權利，自非無法律上原因，則原告主張被告陳祺富自107年7月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付3,500元相當於租金之不當得利，洵屬無據。
㈢原告依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告陳祺
富及被告蔡秋媚連帶給付1萬7,000元，是否有理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。
⒉經查，系爭白鐵為原告於106年2月18日前自費設置在系爭占
用土地上，嗣由被告於106年2月18日共同將系爭白鐵拆除，且將系爭白鐵放置在系爭大廈地下室等情，有監視器翻拍照片、照片、報價單等為證（見調字卷61-67頁、本院卷第160-162頁、456-462頁)，為兩造所不爭執(見本院卷第61、452、571頁)，是系爭白鐵雖曾設置於系爭占用土地內，並經被告共同拆除，然仍完整放置在系爭大廈地下室內，亦即原告對於系爭白鐵之所有權並未遭被告侵害；況被告僅係就無權占用其所使用收益之系爭占用土地內之物品予以拆除，實難遽認有侵害他人所有權之故意或過失可言，是原告此部分主張，亦屬無據。
五、綜上，原告主張依民法第767條第1項前段、第821條、第184條第1項前段等規定，請求被告陳祺富將系爭占用土地返還予原告及全體共有人；及依民法第179條規定，請求被告陳祺富應自107年7月1日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付3,500元；以及依民法第184條第1項前段、第185條規定，請求被告連帶給付1萬7,000元，於法均無據，不應准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 11 日
民事第三庭 法 官 林玉蕙以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中 華 民 國 111 年 10 月 11 日
書記官 林瀚章