臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第1491號原 告 陳貞均訴訟代理人 侯冠全律師被 告 楊富瑄訴訟代理人 陳宏銘律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣881,750元，及自民國109年12月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（減縮聲明部分除外）由被告負擔60％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣30萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣881,750元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告原起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）2,080,000元本息，嗣減縮聲明為請求1,536,000元本息（本院卷二第11頁），核與民事訴訟法第255 條第1項第3款規定相符，應予准許。
二、原告主張：
(一)兩造於民國108年8月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由原告以總價2,080萬元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地）。詎料於交屋後，原告陸續發現系爭房屋中之和室、臥室、陽台洗手台水龍頭後面及上方，以及陽台，均有滲漏水或壁癌之瑕疵（下稱系爭甲瑕疵），經通知被告未獲置理，原告只得自為修繕。嗣原告於109年底入住，竟又發現上開陽台洗手台持續漏水（下稱系爭乙瑕疵，與系爭甲瑕疵合稱系爭瑕疵），迄今尚未修復。
(二)被告於標的物現況說明書中僅表明兩間房間窗框下方有壁癌，未就系爭瑕疵加以記載，可見被告已就系爭房屋保證無系爭瑕疵之品質，又被告於臥室有施作兩層天花板以遮蓋漏水，亦足認其有故意不告知系爭瑕疵之情事。
(三)原告因系爭瑕疵，受有下列損害，合計1,536,000元：
1、系爭甲瑕疵修繕費用112,000元（已支出），及系爭乙瑕疵修繕費用2萬元（尚未支出），合計132,000元；
2、系爭房地總價3%即624,000元之污名化價值減損；
3、因修繕系爭甲瑕疵遲延入住系爭房屋而另支出7個月租金損失，每月40,000元，共280,000元；
4、原告因系爭瑕疵需耗費時間勞力對系爭房屋反覆進行修繕及測試，除使用系爭房屋之自由權利已遭損害外，原告本得居住於系爭房屋之居住安寧人格利益亦受影響，精神上有莫大痛苦，得請求慰撫金500,000元。
(四)爰依民法第359條、第360條規定請求上開修繕費用及污名化價值減損，依民法第227條、第360條規定請求上開租金損失，依民法第227條之1、第360條規定請求上開慰撫金，聲明：1、被告應給付原告1,536,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；2、願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯：被告於99年8月30日至109年間持有系爭房屋，持有期間僅有兩間房間窗框下方有壁癌情形，系爭房屋於交屋前並不存在系爭瑕疵。又臥室施作兩層天花板並非被告所為，被告並已於標的物現況說明書詳實記載兩間房間窗框下方壁癌情形，並無故意不告知系爭瑕疵之情事。另被告於108年10月12日交付系爭房屋，原告卻遲至109年4月13日方通知被告有系爭瑕疵，已違反從速檢查及通知義務。退步言，縱使交屋前即存在系爭瑕疵，依系爭契約第9條第8項第4款、第17條第4項約定，原告亦僅得自買賣價金中扣除修繕費用，不得請求污名化價值減損、租金損失及慰撫金。答辯聲明：1、原告之訴及假執行之聲請均駁回；2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
(一)被告於99年至109年間居住於系爭房屋（本院卷一第301頁）。
(二)被告於108年10月12日將系爭房屋交屋予原告（本院卷一第130頁）。
(三)兩造就系爭房屋買賣交易至交屋時，由系爭房屋之外觀只可見兩間房間窗框下方壁癌（本院卷一第301頁）。
(四)原告另行租屋所支出之租金每月為4萬元（本院卷一第303頁）。
五、本院判斷：
(一)按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」，民法第354條、第359條、第360條、第373條分別定有明文。另「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。」，亦為民法第227條、第227條之1所規定。出賣人依民法第354條第1項規定，負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，使買受人不知有瑕疵仍為購買者，除上開瑕疵擔保責任，出賣人所為給付之內容既不符合債務本旨，並應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。
(二)被告僅就系爭甲瑕疵負瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任：
1、系爭甲瑕疵分別發生於系爭房屋內多處，包含和室、臥室、陽台洗手台水龍頭後面及上方，以及陽台，有原告所提位置圖、現場照片可稽（本院卷一第134至162頁），並經本院囑託臺北市建築師公會鑑定，依漏水及壁癌發生部位、型態及範圍研判，認定係屬長期滲漏水，在交屋前即為存在（臺北市建築師公會(111)(十七)鑑字第2641號鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告書，第6頁）。又下雨時，甚至會出現水滴直接滴落的現象，有原告提出之照片及與被告、仲介間對話紀錄可稽（本院卷一第265至275頁）。且被告不爭執其於99年至109年均居住於系爭房屋，並曾向原告表示其有裝潢過系爭房屋（本院卷一第259頁），在其長達十年的居住期間，也裝潢過系爭房屋，實難想像被告會對於系爭甲瑕疵的長期滲漏水、甚至下雨時有水滴直接滴落的情形毫不知情，是堪認被告知悉系爭甲瑕疵存在，卻未於出售系爭房地時告知原告，核屬故意不告知系爭甲瑕疵。又108年10月12日交屋後，原告雇工裝潢，嗣發現上開瑕疵，即於同年12月6日拍照告知被告（本院卷一第261至265頁），同時並向雙方仲介即信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）反應及要求與被告連繫處理（本院卷一第339頁），堪認無民法第356條所定怠為通知之情事。是被告就系爭甲瑕疵，應負民法第360條瑕疵擔保之損害賠償責任。又被告既具故意而可歸責，致為不完全給付，亦應負民法第227條債務不履行責任。
2、系爭契約第9條第8項第4款約定：「第二款所稱由信義房屋委請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第十七條原得請求解除契約而僅請求減少價金 賣方亦不願解約時，亦同。」、第17條第4項約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌…等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理之費用，並按該費用減少價金，減價後該瑕疵由買方自行處理，日後與賣方無涉。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。」（本院卷一第32、36頁），經本院函詢信義房屋獲覆上開約定僅係規範訴訟外之處理方式，用意在避免任一方藉故拒絕付款或點交，以利買賣契約順利履行完畢，並無明文限制買賣雙方得就履約爭議另循司法以訴訟解決爭議之權利等語（本院卷一第427頁）。又系爭契約係由信義房屋合作之信義地政士聯合事務所（下稱信義地政士），依兩造之意思表示合致而代理撰擬並為說明而經兩造簽署，有信義房屋、信義地政士回函說明可稽（本院卷一第339、355、433頁），自拘束兩造。是上開約定應僅適用於付款或點交完成以前，且只是屬於訴訟外紛爭解決方式之約定，並不影響買賣雙方另循訴訟解決爭議之權利。系爭房屋已完成付款及點交，原告因系爭甲瑕疵得對被告請求損害賠償之權利，不因上開約定而受影響。
3、系爭乙瑕疵經臺北市建築師公會依漏水位置、頻率及出水量研判，確認係給水管漏水而經由洗手台接縫處滲出至台面，另洗手台下方櫃內的排水管與牆面之接頭亦有漏水而致，與系爭甲瑕疵無關（系爭鑑定報告第8頁）。原告雖稱系爭甲瑕疵包含同一洗手台水龍頭後面及上方之壁癌，該壁癌可能即係系爭乙瑕疵的給水管漏水所致而主張系爭乙瑕疵亦應係交屋前即發生（本院卷二第59頁）。惟原告自承係109年底入住系爭房屋始發現系爭乙瑕疵，已距離交屋時點超過1年，果若在交屋前即存在系爭乙瑕疵，何以原告修繕系爭甲瑕疵中的同一洗手台水龍頭後面及上方之壁癌時並未發現？何以該水龍頭後面及上方之壁癌修復後，未因系爭乙瑕疵尚未修復而持續漏水又再發生上方牆面滲水或壁癌？原告徒以其主觀臆測系爭乙瑕疵在交屋前即存在，並不可採。原告不能證明系爭乙瑕疵係交屋而危險移轉前即存在，自不得對被告主張瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。
(三)原告就系爭甲瑕疵得請求之損害賠償數額：
1、系爭甲瑕疵修繕費用：原告提出7張修繕費用明細，支出金額總計144,000元（本院卷一第180至192頁），經臺北市建築師公會現場會勘確認僅其中112,000元係系爭甲瑕疵之修繕費用（系爭鑑定報告第7頁），原告並據以請求112,000元。惟被告爭執112,000元費用中，包含修繕兩造於系爭契約第17條第11項約定之「兩間房間窗框下方壁癌」，依該項約定，兩造已合意「由賣方補貼14,250元整，嗣後相關瑕疵修繕由買方自行委請廠商修繕…概與賣方無涉」（本院卷一第36頁），是應再扣除14,250元等語（本院卷二第57頁）。原告雖爭執上開約定僅針對壁癌的修繕，並非針對漏水的修繕（本院卷二第57頁），惟經本院詢問，其亦自承上開112,000元修繕工程，有一併把兩間房間窗框下方壁癌處理好（本院卷二第58頁），且壁癌係因水份侵入壁體所導致（系爭鑑定報告第6頁），本即屬漏水瑕疵之一種現象，原告形式上區隔壁癌與漏水並不可採，本院認被告抗辯有理由，應再扣除14,250元，是原告僅得請求97,750元（112,000元-14,250元）。
2、污名化價值減損：系爭甲瑕疵為多處且長期之滲漏水，已如前述，且經臺北市建築師公會確認已導致屋樑及牆結構體鋼筋銹蝕並使結構體產生嚴重裂縫，影響房屋耐久性，且有再漏水之可能，恐生黴菌，影響室內使用機能及生活健康品質，而從11個交易價值影響因子中，評估在「房屋恆久性品質」、「空間使用機能」、「室內健康品質」3項，各有1%的價值減損，合計有3%價值減損（系爭鑑定報告第4、5頁、本院卷二第50至52頁），已充份從系爭甲瑕疵所造成影響的各面向為評估，本院認為可採。又兩造就系爭房地的買賣交易價格為2,080萬元（本院卷一第26頁），是原告得請求624,000元（2,080萬元*3%）。
3、租金損失：原告自承其在買受系爭房地前，已於108年2月17日出售自己原居住之房屋，但因系爭房地簽約及交屋時程在後，遂約定以抵扣原房屋售價尾款之方式向買方回租自己原居住之房屋（本院卷一第199頁）。而依原告所提售後回租協議書，原告當時即約定回租至109年5月31日（本院卷一第235頁），亦即在系爭房地交屋及原告發現系爭甲瑕疵前，原告即預計租至109年5月31日。嗣系爭房地交屋及原告發現系爭甲瑕疵後，方再將上開租期延至109年10月31日，而另簽署房屋租賃契約書（本院卷一第237至257頁）。可見，因為系爭甲瑕疵之修繕所致延宕原告原預計完成裝潢及入住系爭房屋之期間（具有相當因果關係者），至多僅有109年6月1日至同年10月31日即5個月期間。查臺北市建築師公會雖評估原告上開實際進行修繕工程項目的合理修繕天數（含施工期及完工後之觀察期）為30天，另評估系爭甲瑕疵的客觀合理修繕天數（含施工期及完工後之觀察期）為40天（系爭鑑定報告第6至8頁）。惟系爭甲瑕疵為多處漏水瑕疵，原告稱其是陸續發現而非一次發現，故而先後修繕，實際修繕期間是109年2月10日至同年4月26日（本院卷二第61頁），有信義房屋函覆表示原告於108年12月至109年4月間先後多次通知發現不同的漏水瑕疵（本院卷一第339、340頁）可稽，堪可採信，被告對原告實際修繕期間亦不爭執（本院卷二第62頁）。是系爭鑑定報告事後以一次修繕系爭甲瑕疵為基礎評估修繕天數，即與實際情形有異，不得僅依其評估之30天或40天為準，而應再酌予增加，方符衡平。另原告係自108年12月許向被告反應，在花費與被告溝通之時間未果後，方於109年2月自己進行修繕，溝通所浪費時間亦不應全由原告承擔不利益，而應適當計入。且於108年12月至109年4月之溝通及修繕期間，亦有諸多假期，包含農曆過年期間，並非工作日，同樣不應全由原告承擔不利益，而應適當計入。綜上衡酌，本院認為准許原告請求4個月的租金損失，應屬合理。兩造不爭執原告每月租金為4萬元，是原告可請求16萬元（4萬元*4）。
4、慰撫金：系爭甲瑕疵係在原告入住系爭房屋前即修繕完畢，原告沒有因為系爭甲瑕疵造成其入住系爭房屋後的居住生活品質受到嚴重影響的問題，亦即系爭甲瑕疵只有造成原告前述財產上的損害，並沒有侵害原告人格權的問題。原告雖主張系爭甲瑕疵導致伊無法入住系爭房屋也是一種居住安寧的妨害（本院卷二第63頁），惟被告並非以限制原告住居或人身自由的方式使其無法入住系爭房屋，而是原告選擇修復系爭甲瑕疵後再行入住，是以，依本件客觀事實，本院認為前述的財產權損害賠償即足評價被告應負之責任，原告上述無非僅係其個人主觀之不逾快感受，尚難評價為應受民法保障的人格權。是原告依民法第227條之1、第360條規定請求慰撫金，不應准許。
5、綜上，原告就系爭甲瑕疵，得請求被告賠償881,750元（97,750元+624,000元+16萬元）。
六、從而，原告依民法第360條、第227條規定，請求被告給付881,750元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年12月24日（本院卷一第128頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍所為其餘請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第四庭 法 官 劉家昆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 黎隆勝