臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第1608號原 告 林瀚駩訴訟代理人 張躍騰律師被 告 林依依訴訟代理人 孫瑞蓮律師複 代理人 蘇靖軒律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國111年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾參萬參仟柒佰伍拾貳元，及自民國一百零九年六月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾參萬參仟柒佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）4,002,450元，及自109年5月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷一第10頁）。嗣後將遲延利息起算日延後至起訴狀繕本送達之翌日起算（見本院卷一第314、402頁），此核屬應受判決事項之聲明之減縮，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
二、原告主張：㈠原告於民國108年6月19日與被告簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭買賣契約），約定由原告以新臺幣（下同）56,880,000元向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（以下合稱系爭房地）。
被告於出售系爭房地時，曾向原告保證系爭房屋已重新裝潢整修、絕無漏水及壁癌問題、電器管線已全面更新安全無虞，並不曾有白蟻蛀蝕等情形，故雖當時同社區房屋之市場行情約為45,000,000元，原告仍同意以高於市場行情之價格購買系爭房地。詎料於兩造於108年11月18日交屋日及交屋後，原告發現系爭房屋有下列瑕疵（下列3項瑕疵合稱系爭瑕疵）：
⒈滲漏水及壁癌（下稱系爭漏水瑕疵）：被告於108年11月18
日交屋日突然告知原告：系爭房屋「屋頂、5樓鏡子後面牆壁、4樓房間窗戶、1樓玻璃屋」等處有壁癌及滲漏水情形，會再找人來修繕等語。嗣原告發現系爭房屋計有5樓屋頂、鏡子後方牆壁、4樓房間窗戶、2樓客廳之地板、原沙發位置後方牆壁、原電視牆櫃旁、吧臺、2樓陽台、1樓玻璃屋及採光罩、各樓樓梯間等處均有壁癌及滲漏水情形。2樓客廳之地板並有龜裂之情形，3樓天花板內甚而置有水桶以盛裝4樓衛浴間之漏水。
⒉電線回路瑕疵（下稱系爭線路瑕疵）：系爭房屋廚房電線
非以專業工法施作，電線未分流，將220V與110V全部綁在一起，且隔緣塑膠套僅隔絕一半電線，並無隔絕作用，有造成電線短路或電線走火之虞。
⒊白蟻蟲害（下稱系爭白蟻瑕疵）：原告於109年4月15日始發現白蟻蛀蝕，且已嚴重侵蝕牆面。
㈡系爭漏水瑕疵先由居間仲介之信義房屋股份有限公司（下稱
信義房屋）依保固處理，支付漏水防護工程費用223,650元，並將此項對於被告之費用債權讓與原告。原告另支出248,800元修復系爭漏水瑕疵、支出15,264元修補系爭線路瑕疵，並支出30,000元修復系爭白蟻瑕疵。且系爭房屋尚因系爭漏水瑕疵，受有3,500,000元之交易價值減損。原告本得請求4,017,714元，現為一部請求，僅請求4,002,450元。爰依下列規定，請求擇一為有利原告之判決：⒈依民法第359條規定，請求減少買賣價金4,002,450元，並依民法第179條規定，請求返還上開減少之價金。⒉系爭房屋缺少被告所保證之品質，且被告係故意不告知瑕疵，爰依民法第360條規定，請求不履行之損害賠償。⒊被告隱瞞系爭瑕疵，未履行告知瑕疵之義務，具有可歸責之事由，致原告因不知系爭瑕疵而以高價購買系爭房屋，受有系爭房屋交易性貶值之損失，此已無從命被告補正。爰依民法第227條、第226條第1項規定，請求損害賠償。
㈢並聲明：⒈被告應給付原告4,002,450元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭漏水瑕疵範圍並非如原告所主張。另系爭線路、白蟻瑕
疵於108年11月18日交屋時並不存在。縱上開瑕疵發生於交屋前，然原告於108年7月19日、同年8月9日、同年9月2日前往看屋，多次確認屋況，均未表示異議，應認原告於交屋前已知悉上開瑕疵，依民法第355條第1項規定，被告亦不負擔保之責。況被告並無水電方面之專業技能，亦從未移動電線配置，就系爭線路瑕疵，不可歸責於被告。
㈡交屋前系爭房屋僅有漏水乙項瑕疵，被告已如實告知原告，
並未隱瞞，亦未保證系爭房屋無漏水之瑕疵。且漏水係明顯可見之瑕疵，系爭房屋於108年11月18日交屋，108年12月間多日均有下雨，依通常情形原告應得因此知悉漏水瑕疵，而訴外人張永杰於108年12月30日即通知原告系爭房屋之線路有瑕疵；白蟻更屬交屋後一望即知之瑕疵，然原告違反檢查通知義務，遲至109年4月28日始以存證信函通知被告，依民法第356條第2項規定，視為承認其受領之物。況被告係因訴外人即信義房屋仲介董柏廷確認屋況後，才在房屋現況說明書上勾選並無系爭漏水瑕疵，事前並不知悉有何瑕疵之存在，亦非故意不告知原告有系爭漏水瑕疵。且原告雖稱信義房屋將上開費用債權讓與原告云云，然信義房屋支出漏水保固費用後，並沒有要向被告求償，此係信義房屋基於與原告間之契約關係所自願承擔之費用，信義房屋對被告並不存在請求權，原告自無從自信義房屋受讓請求權。又房屋之漏水瑕疵經修復後，依通常情形不因此減損其交易價格。是以原告主張，系爭房屋因漏水瑕疵致交易價值減損云云，顯無理由，亦未舉證以實其說等語置辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
四、本件不爭執事項（見本院卷二第462至463頁、卷三第13頁，文字依判決論述需要略為調整）㈠原告於108年6月19日與被告簽立系爭買賣契約，以56,880,000元向被告購買系爭房地。
㈡被告於簽約前，在標的物現況說明書第28項「本標的物現況
有無滲漏水或壁癌之情形？」勾選「無」、第31項「本標的物是否有或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕之情形？」勾選「否」、簽名欄附註「★本表內容均由委託人親自確認屬實並簽名（蓋章）無誤。★注意：除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任。」並在該標的物現況說明書上簽名，該標的物現況說明書於兩造簽約前已提供原告。
㈢兩造原定於108年11月15日交屋，應被告要求而改至同月18日
，被告於108年11月18日仍居住系爭房屋內，兩造於108年11月18日至系爭房屋現場驗屋點交後，於同日被告遷離系爭房屋並將系爭房屋房屋鑰匙及系爭房屋之占有交付原告。
㈣系爭房屋具有漏水瑕疵（範圍雙方有爭執，原告所主張者即系爭漏水瑕疵）。
㈤原告於108年11月18日交屋時首次發現系爭房屋具有系爭漏水瑕疵。
㈥系爭房屋電線有非以專業工法施作，電線未分流，將220V與1
10V全部綁在一起，且隔緣塑膠套僅隔絕一半電線之瑕疵（即系爭線路瑕疵）。
㈦系爭房屋有白蟻蟲害瑕疵（即系爭白蟻瑕疵）。
㈧原告於109年4月28日以國史館郵局第292號存證信函，將系爭
瑕疵通知被告，並請求減少買賣價金及損害賠償，於109年5月4日送達被告，再於109年5月5日以簡訊通知被告。
㈨因系爭漏水瑕疵，信義房屋依其漏水保固機制，委由建眾工
程有限公司修復，支出223,650元。原告自己則委由富承工程有限公司修復，支出210,000元。
㈩因系爭白蟻瑕疵，原告支出病媒防治施工費用30,000元。
五、本件爭點㈠被告業就原告主張之系爭漏水瑕疵範圍自認
「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」、「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。」民事訴訟法第279條第1項、第3項、第280條第1項定有明文。又按民事訴訟法第280條第1項所謂「不爭執」，係指不陳述爭執與否之意見而言，若已明白表示「對於他造主張之事實不爭執」，則為自認而非不爭執。在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院106年度台上字第258號判決意旨參照）。
原告於110年3月5日言詞辯論程序中稱：系爭房屋5樓屋頂、5樓鏡子後面牆壁、4樓房間窗戶、1樓玻璃屋、2樓客廳地板、2樓客廳原先沙發後牆、2樓客廳原電視牆櫃旁、2樓客廳吧台、各樓樓梯間、2樓陽台、1樓玻璃屋採光罩有漏水瑕疵等語。而被告複代理人就原告主張有滲漏水瑕疵乙節表示不爭執，僅稱被告於原告第一次看屋時就有告知系爭房屋有漏水瑕疵等語（見本院卷一第405頁）。被告既已就原告主張之系爭漏水瑕疵範圍積極陳述不爭執，即屬民事訴訟法第279條第1項之自認，而非同法第280條第1項之擬制自認，除有同法第279條第3項所定之情形外，不容被告撤銷其自認。而原告訴訟代理人於書狀中明確表示被告所為撤銷不生撤銷之效力（見本院卷二第467至468頁），自不同意被告所為之撤銷，被告復未舉證證明其自認與事實不符，即不能撤銷其自認。被告雖另稱：被告複代理人所為陳述，經被告本人確認與事實不符，應以被告本人陳述為準等語。「訴訟代理人事實上之陳述，經到場之當事人本人即時撤銷或更正者，不生效力。」民事訴訟法第72條固有明文。然訴訟代理人為訴訟行為，係本於當事人之授權以自己之意思為之，並非本人之代言機關，故其行為有無錯誤，不依本人之意思決之，而依代理人之意思決之，其所為事實上之陳述，除經到場之當事人本人即時撤銷或更正外，其效果即及於當事人本人，不得以與當事人或本人之真意不符為理由，而否認其效力（最高法院49年台上字第2362號判決先例意旨參照）。被告複代理人於110年3月5日就系爭漏水瑕疵範圍自認時，被告本人並未在場即時更正，而係於111年4月8日方具狀為相異之主張（見本院卷二第378頁），即不影響其複代理人所為自認之效力，被告此節所辯，並非可採。
㈡系爭漏水瑕疵屬民法第354條第1項所定之瑕疵
「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」民法第354條第1項定有明文。
房屋之功能，無非係使居住者得以安全居住其內，並享有居住安寧。房屋發生滲漏水，將使水分得以進入混凝土內，發生白華、壁癌，甚或造成混凝土剝落，勢將影響居住者之居住安寧，甚至造成危險，參以本案系爭漏水瑕疵範圍及於系爭房屋各樓層，狀況並非輕微，自屬民法第354條第1項所定之瑕疵。
㈢系爭漏水瑕疵於系爭房屋危險移轉前即已存在，原告發現後
並已即時通知被告「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法第373條定有明文。證人即系爭買賣契約買方仲介林裕祖證稱：我在109年11月18日兩造在代書中心辦交屋手續時在場等語（見本院卷二第334頁）。證人即系爭買賣契約賣方仲介董柏廷則證稱：原告是在代書中心拿權狀時，取得房屋鑰匙，可以開始使用系爭房屋等語（見本院卷二第348頁），則系爭房屋係於被告於109年11月18日在代書中心將房屋鑰匙交付原告時，危險移轉於原告。林裕祖另證稱：109年11月18日在代書中心辦交屋手續時我在場，但在房屋現場點交時我不在場，是108年11月18日現場驗屋完，原告主動打電話給我說系爭房屋有滲漏水跟壁癌的情形，我說我會聯繫賣方仲介董柏廷，講房屋漏水的狀況等語（見本院卷二第333至334頁、第349頁）。董柏廷則證稱：我在撥款前去看屋有發現系爭房屋頂樓有滲水，被告沒有跟我說，是點交我發現的，在這之前被告和其配偶都沒有跟我說過頂樓有漏水問題，這是被告搬走，原告在交屋前再來看房屋時有看到滲漏，除了頂樓外，4樓主臥室窗框、1樓玻璃屋前柱子、2樓沙發後面牆角整排有壁癌，我在現場也有看到，被告配偶在知道頂樓有滲水之後有討論如何處理，並請「阿雄」於108年12月2日派吊車去處理漏水問題，我講的撥款前看屋看到漏水，就是108年11月18日，當天我有在場，林裕祖不在，可是林裕祖後來有打給我等語（見本院卷二第342頁、第345至346頁、第349頁）。又林裕祖於108年11月17日上午10時26分許告知原告隔日下午2時30分與被告約好設計師看屋，但其無法到場，會由另一名同事陪同等語。嗣後原告於隔日傳送語音訊息予林裕祖，林裕祖即答應會處理，並稱會與同事討論如何處理。隨後即於同日下午5時26分許傳送訊息予董柏廷稱：學長，林（原告）說有壁癌等語（見本院卷二第404至406頁），可見原告係於108年11月18日系爭房屋交付前稍早在系爭房屋驗屋時，才與被告及董柏廷一同發現系爭房屋之系爭漏水瑕疵，則系爭漏水瑕疵自係於系爭房屋危險移轉前即已存在。再因原告發現瑕疵時，被告在場見聞，才會於同年12月2日委由「阿雄」處理漏水問題，自無原告發現瑕疵後，未即時通知被告之可言。被告此節所辯，並非可採。
㈣系爭漏水瑕疵修復後不致影響系爭房地之交易價值
⒈原告主張系爭房屋縱經修復，仍會有交易性價值貶損，即
系爭房地因系爭漏水瑕疵所減少之交易價值，至少3,500,000元等語。按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀（最高法院104年度台上字第523號判決意旨參照）。
⒉本院就此囑託李林國際不動產估價師聯合事務所（下稱鑑
定人）鑑定系爭房地經修復系爭漏水瑕疵後，得否恢復至無瑕疵發生之狀態，如無法恢復，其交易價值減損金額及比例等節，鑑定人鑑定結果略以：瑕疵不動產在修復後是否會有汙名價值減損，係指瑕疵修復後是否仍會受到汙名效果影響而定，汙名效果乃反映瑕疵問題增加風險與不確定性造成之價值差額，係假設市場上多數潛在交易者，均認為完好之物與經修復之物，不具相同價值，兩者價差即為汙名價值減損。本案必須檢驗瑕疵情況修復後是否存有顯著之汙名效果。如有顯著之汙名效果，才進一步評估汙名價值減損；倘不具顯著汙名效果，即無汙名價值減損。而汙名效果顯著性之測試指標，依文獻指出，為⑴修復可能性：漏水問題修復技術上並不困難，困難之處在於與鄰屋之協調，但本件為透天厝並無此問題，故修復可能性高。⑵修復完善度：漏水問題經過修復後雖可以使建物回復正常使用，但因防水建材有壽命時效性，故修復後可能再復發，將使汙名效果提升。⑶資訊揭露度：本案漏水因已進入訴訟程序，在交易時必須加以揭露，且不動產說明書應揭露之內容亦容易提出曾發生漏水，故本案系爭房屋資訊揭露度高。⑷市場替代性：系爭房屋所在之內湖地區透天厝中古屋待售數量適中，買方得找尋不具瑕疵之房屋，故汙名效果提高。⑸融資困難度：銀行考量市場上對於瑕疵建物的接受度較低，已知漏水的情形下，產品去化性會降低，會提升融資困難度，並預計造成汙名效果。綜合判斷上述5個因素，超過半數會產生或提高汙名化，故評估本案系爭漏水瑕疵會造成汙名價值減損等語（見外放不動產估價報告書第54至57頁）。
⒊然查，鑑定人既係以修復可能性等5個測試指標，判斷該瑕
疵是否具有汙名效果顯著性，作為系爭漏水瑕疵對系爭房地造成汙名之交易價值減損之先決要件。而汙名效果係瑕疵資訊對於市場上交易者判斷所生之影響，必以交易者先能得知該等瑕疵資訊存在，方生瑕疵是否可能修復、是否能完全修復、有瑕疵物與無瑕疵物比較，及以有瑕疵物融資之難易度等問題。則鑑定人用以鑑定之5項指標中，當以「資訊揭露度」為最為重要之前提指標。然系爭買賣契約附件之標的物現況說明書僅有第28項為「本標的物『現況』有無滲漏水或壁癌之情形？」（雙引號為本院加註）、第29項為「本標的物委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌」（見本院卷一第38頁），就此已可見我國現在不動產交易實務上，就委託交易前超過6個月、已修復之滲漏水、壁癌瑕疵並不要求賣方應予揭露，以一般不動產持有期間均達數年至數十年而言，至原告欲出售系爭房地時，應已無揭露之義務。再依原告所提內政部頒布之成屋買賣契約書範本附件之建物現況確認書第4項要求揭露滲漏水相關資訊之欄位，係為：「□有□無滲漏水之情形，若有，滲漏水處：____。滲漏水處之處理：□賣方修繕後交屋。□以現況交屋：□減價□買方自行修繕。□其他______。」（見本院卷一第270頁）。該項確認書既要求賣方於揭露有滲漏水後，進一步註明就該滲漏水瑕疵之修繕如何處理，可見該欄位係指「現存」滲漏水瑕疵而言，亦難資為過去已修復滲漏水瑕疵應予揭露之依據。再本件兩造雖就系爭漏水瑕疵涉訟，然依法院組織法第83條第2項規定及現行裁判書公告實務，對外公告之裁判書，對於系爭房地建、地號標示及詳細門牌地址悉需加以遮隱，而難以為與本件訴訟無關之市場交易者得知，則鑑定人認定系爭漏水瑕疵具有高資訊揭露度，尚屬可議。本件系爭漏水瑕疵之資訊既隱而不宣，該瑕疵是否容易完全修復等因素，對於市場交易者之判斷即難生影響。原告主張系爭漏水瑕疵因屬汙名資訊，縱經修復亦將造成系爭房地交易價值減損達3,500,000元等節，即非可採。
㈤系爭漏水瑕疵減損系爭房屋價值之計算
⒈「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
請求減少其價金。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第359條前段、第179條分別規定明確。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。查系爭房屋有系爭漏水瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告並已以存證信函行使價金減少請求權（見不爭執事項㈧），則被告就原告得減少範圍內之價金，乃屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定請求返還。
⒉至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之
「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。經本院囑託鑑定人就系爭房地於系爭買賣契約簽訂時，如無系爭漏水瑕疵及有該瑕疵之客觀合理交易價格為鑑定，經鑑定人採用「比較法」、「收益法－直接資本化法」評估系爭房地於系爭買賣契約簽訂時如無系爭漏水瑕疵之合理市價為43,880,130元，而系爭房地在系爭漏水瑕疵修復前之客觀合理交易價格，鑑定人則係以上開無瑕疵之合理市價，扣除系爭房屋已支出之修復費用472,450元、鑑定人推估之修復期間租金損失92,868元及汙名價值減損計之（見外放不動產估價報告書本文第64至65頁）。系爭漏水瑕疵不致導致系爭房地交易價值之減損，已如前述，此部分鑑定人所計交易價值減損自應予以剔除，而僅計修復系爭漏水瑕疵所需費用之技術性貶值。就此，為修復系爭漏水瑕疵支出之修復費用合計為472,450元，有原告所提單據可查（見本院卷一第72至74頁）。而修復期間之租金損失部分，則係鑑定人詢問協力廠商建築師、修補漏水師傅，考量系爭漏水瑕疵狀況所需勘察、修復期間，以一般市場概況之正常租金推算而得（見外放不動產估價報告書本文第64頁），自屬可信。
則因系爭漏水瑕疵修復費用所生技術性貶值合計為565,318元，此即系爭房地買賣時，有系爭漏水瑕疵與無該瑕疵物應有價值之差額。占無瑕疵物應有價值之比例約為1.29%（計算式：565,318÷43,880,130≒1.29%，計算至小數點下第二位）。而兩造就系爭房地約定之價格為56,880,000元（見不爭執事項㈠），據此計算，原告得請求減少之系爭房地價額為733,752元（計算式：56,880,000×1.29%＝733,752），在此範圍內，原告得依民法第179條規定請求被告返還已受領之價金。
⒊被告雖執系爭房地修繕照片（見本院卷二第402頁），抗辯
原告修繕系爭漏水瑕疵時誤對鄰屋修繕，顯見修繕費用並非必要等語，然觀被告所提照片，無法看出拍攝時係再施工何一階段，而施工中對於鄰屋施以保護，避免鄰損，乃屬常態，尚難僅以被告所提該等照片，遽認原告所為修繕並無必要。被告另抗辯鑑定人為原告付費所找，有失公正性等語。然鑑定人係列名在司法院鑑定人（機關）參考名冊之中（見本院卷一第372頁），亦有不動產估價師之證書及開業證書（見外放不動產估價書末2頁），其自具有不動產估價之相關專業及資格。而原告先行墊付鑑定人鑑定所需費用，係依民事訴訟法第94條之1第1項規定所為，難認有何影響鑑定人鑑定公正性之可言，被告此節所辯，即難憑採。被告另抗辯建眾工程有限公司修復費用223,650元係由信義房屋自願承擔支出，原告不得請求等語。然該部分修復費用既屬修復系爭漏水瑕疵所需之費用，即應計入系爭房地因系爭漏水瑕疵所致之技術性貶值，與何人支付修復費用無涉，被告此節所辯，亦非可採。
㈥原告不得就系爭線路瑕疵為請求
⒈「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」民法第356條第1項、第3項定有明文。經查，系爭線路瑕疵因電線管路埋藏於牆壁之中，固屬不能即知之瑕疵。然訴外人即負責系爭房屋裝修之現場人員張永杰於108年12月30日即以LINE訊息通知原告系爭線路瑕疵，有LINE對話紀錄可查（見本院卷二第42頁），則原告斯時即已發見系爭線路瑕疵，卻遲至109年4月28日方以存證信函通知被告（見本院卷一第44頁），其間相隔近4個月，自難認原告有於發見後即時為通知，依民法第356條第3項規定，即應視為原告就系爭線路瑕疵部分承認所受領之物，不得就此瑕疵向被告主張買賣瑕疵擔保之權利。是原告主張依民法第359條規定就系爭線路瑕疵減少系爭買賣契約價金，並依同法第179條規定請求被告返還該部分價金，另依同法第360條規定就系爭線路瑕疵請求被告給付，均無理由。
⒉原告雖主張其發見後有以口頭告知仲介及被告，且被告係
故意不告知原告系爭線路瑕疵，依民法第357條規定，不適用同法第356條規定等語。然原告就上開主張均未舉證以實其說，自難憑採。
⒊「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第227條第1項、第2項定有明文。債權人依民法第227條第2項規定主張債務人有加害給付之情，所得請求者，係於原來債務不履行之損害外，所造成債權人之人身或其他財產等固有法益之損害。至債務人之瑕疵給付所造成原來債務不履行之損害，依同條第1項規定，如給付情形可補正者，可依關於給付遲延之規定行使其權利，如不能補正者，則依關於給付不能之規定行使權利，不在該條第2項規範範圍內（最高法院111年度台上字第1909號判決意旨參照）。系爭線路瑕疵尚未造成原告固有利益之損害，此一瑕疵即屬於民法第227條第1項所定之瑕疵給付。
又系爭線路瑕疵經張永杰證稱可以新增2個迴路之方式修復（見本院卷二第352頁），係屬可以補正之瑕疵，原告依民法第227條、第226條第1項給付不能之規定請求被告給付，即有誤會，自屬無從准許。
㈦原告不得就系爭白蟻瑕疵向被告為請求
原告固提出系爭房屋1樓於109年4月15日拍攝之照片（見本院卷一第70頁、第360頁），主張白蟻初期危害的外露症狀不明顯，故從白蟻築巢開拓蟻道到真正看到牆壁、家具外壁破損、蟻道外露時，都至少已經是1年以上的時間，故可推知於交屋前白蟻就已存在系爭房屋等語（見本院卷一第265頁），然原告所提照片，並無法看出是否係白蟻侵蝕所留下之痕跡，且原告亦未就其所稱白蟻開始侵蝕至發現至少需要1年之時間等情，舉證以明其說，自不能以該照片拍攝日期，回推系爭白蟻瑕疵於交屋前已經存在。則被告抗辯：原告所提照片看不清楚哪裡有白蟻蟲害之瑕疵，也看不出來是否為白蟻所造成，被告否認交屋前有系爭白蟻瑕疵等語（見本院卷一第332頁、卷三第62頁），尚非無據。原告既未能證明系爭白蟻瑕疵在交屋時即危險移轉時即已存在，自無從就此對被告主張民法第359條、第360條規定之買賣瑕疵擔保權利，或依民法第179條規定請求被告返還減少之價金，亦不能主張民法第227條規定之不完全給付，原告此部分請求，均無理由。
㈧遲延利息之計算
「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」、「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%」，民法第182條第2項、第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告於109年4月28日以存證信函將系爭漏水瑕疵通知被告，並請求減少買賣價金，該信函於109年5月4日送達被告（見不爭執事項㈧），則被告至遲於斯時既已知悉其就原告得減少價金之範圍內，無繼續保有該等價金之法律上原因，而應將該等價金返還原告，並應自翌日起負遲延責任。原告請求被告加付自起訴狀繕本送達翌日（即109年6月25日，見本院卷一第82、84頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬於法有據。
六、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付733,752元，及自109年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原告就系爭漏水瑕疵部分，雖另依民法第360條、第227條、第226條第1項規定，以客觀訴之合併，請求擇一為其勝訴之判決。然縱原告得依該等規定而為請求，其本於民法第179條規定不應准許部分，依所另援引民法第360條、第227條、第226條第1項之規定，因得請求被告賠償之範圍，與前述論認應准許請求之範圍並無不同，是原告其餘請求，仍屬不應准許，即無再逐一論列之必要，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額後予以宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所依附，一併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
民事第三庭法 官 江哲瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 28 日
書記官 張祐誠