臺灣士林地方法院民事判決
109年度訴字第1805號原 告即反訴被告 王品蓁
許宏達共 同訴訟代理人 詹順貴律師被 告即反訴原告 涂慶生訴訟代理人 李世章律師
彭國洋律師徐念懷律師上列當事人間請求減少價金等事件，經臺灣臺北地方法院以109年度訴字第6083號裁定移送前來，本院於民國110年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零九年十一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之一，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣伍萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹拾伍萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。又前揭條文所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定意旨參照）。經查，本件本、反訴兩造所主張之權利，均源於同一原因事實關係所生之爭執，攻擊防禦方法關係密切，訴訟資料亦可相互利用，揆諸前揭法條規定及說明意旨，反訴原告提起本件反訴，核屬有據應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國109年3月12日以新臺幣（下同）1,450萬元向被告購買其所有門牌號碼臺北市○○○路0段00巷00弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落土地，原告業已繳清所有買賣價金，兩造並已於109年6月29日辦理點交完畢。又兩造間就上開不動產所締結買賣契約（下稱系爭買賣契約）之標的物現況說明書第29、30項經被告於「本標的物現況有無漏水或壁癌之情形」、「本標的物委託前6個月內是曾修繕滲漏水或壁癌」之項目均勾選「否」，惟原告於109年3月15日會同信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）仲介人員及被告之代理人呂小姐進入系爭房屋檢視屋況後，方發現系爭房屋衛浴有漏水、壁癌，主臥房衛浴外牆及廚房有油漆剝落等問題，嗣於109年4月9日原告再次會同信義房屋仲介人員、被告代理人呂小姐與和家工程檢測有限公司（下稱和家公司）進行驗屋時，又發現被告擅自使用油漆及矽利康塗抹掩蓋系爭房屋之壁癌及漏水痕跡，且和家公司驗屋結果發現系爭房屋有滲漏水、壁癌、天花板白華、牆面空鼓等多處瑕疵，依通常交易觀念，被告所給付之系爭房屋已不具備通常價值、效用及品質，亦不符合被告於前開標的物現況說明書中所擔保無漏水之品質。另系爭買賣契約第17條第4款約定：「簽約後，如發現標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理費用，並按該費用減少價金」，是買方即原告於發現系爭房屋有漏水、壁癌等瑕疵時，依約應由信義房屋委請專業廠商評估修繕費用，並應按廠商評估之修繕費用減少價金，而上開瑕疵經信義房屋委請尚沅工程行評估修繕所需費用為526,260元。為此，爰依民法第359條規定請求按上開瑕疵修繕所需費用減少買賣價金526,260元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金。
（二）兩造間簽立系爭買賣契約前，原告已將原住所轉賣他人並約定109年4月間交屋，為免原告頓失居住處所，兩造乃另簽立「不動產買賣契約書約定事項協議書」（下稱系爭協議書），約定原告得於109年4月10日提前入住使用系爭房屋，而系爭協議書為系爭買賣契約書之附件，應構成整體買賣契約之一部。又系爭買賣契約第10條約定：「賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：（一）每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」，而被告並未依系爭協議書之約定於109年4月10日將系爭房屋鑰匙交付予仲介人員或使原告先行入住系爭房屋，遲至109年6月29日始辦理房屋點交，遲延共計81日，且原告於109年4月9日已繳交買賣價款360萬元，故被告應給付原告違約金共291,600元【計算式：360萬×1/1,000×81＝291,600】。退步言之，縱認原告不得請求違約金，惟被告於109年4月10日屆滿時仍未依系爭協議書之約定提供房屋予原告，應依民法第229、231條負遲延責任，又因原告先前住所已賣他人，致原告於被告109年6月29日交屋前需另行在外租屋，是原告自得請求被告賠償因遲延交付系爭房屋所生額外支出租屋暫住租金、搬遷費及租屋處押租金之損害共計102,810元等語。並聲明：1.被告應給付原告817,860元【計算式：526,260元＋291,600元＝817,860元】，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋並無漏水、壁癌等瑕疵，原告應就系爭房屋於109年6月29日點交時有其所主張瑕疵存在負舉證之責，而原告所提照片形式上無法確認拍攝日期、處所，不具證據力可言，和家公司檢驗日期係於109年4月9日、尚沅工程行之估價單係於109年5月6日所作，距離交屋日分別逾2月、近2月，均無法證明系爭房屋於交屋之際存有漏水、壁癌等瑕疵。再者，被告於109年6月22日委託宏遠工程檢測有限公司（下稱宏遠公司）在系爭房屋交屋日即109年6月29日之前就系爭房屋之現況進行檢測，檢測結果並無滲漏水之問題。此外，系爭買賣契約第17條第9項約定：「本物件因廚房及廁所查檢孔、臥室天花板曾有鋼筋外露情形，買方確已知悉。」參以原告在109年3月12日簽署系爭買賣契約之前，即曾由仲介人員帶看系爭房屋，而原告所稱天花板白華、牆面空鼓等各種瑕疵，均可在帶看過程中以目視、觸摸等方式直接認識，是原告於簽屬系爭買賣契約前，其早已認識系爭房屋之現況而仍願意簽署系爭買賣契約，足見其主觀上已就系爭房屋現況與買賣價金間做出平衡判斷後，認為以1,450萬元之代價買受系爭房屋，符合其經濟上之效益，基於瑕疵相對性原則，系爭房屋之現況不得認為屬物之瑕疵。再者，系爭房屋為屋齡逾36年之老屋，諸如室內天花板白華、牆面空鼓等情況，均屬常情，且減少系爭房屋價值輕微，不影響系爭房屋之通常效用，均係無關重要之小缺失，依民法第354條第1項但書之規定應不得視為瑕疵。準此，系爭房屋既無原告所主張之瑕疵，原告請求減少價金、返還不當得利自屬無據。況原告要求修繕費用之施做工項包含將系爭房屋之「馬桶、浴櫃拆除」、「浴室地板刨除」、「浴室牆面磁磚削除」、「防水層施作180公分高」、「天花板拆除」、「全室牆面油漆」、「室內電線更換」，無異係將系爭房屋室內設備及裝修重新翻修至相當於新屋程度之品質，顯非「修補瑕疵」。
（二）兩造雖有於簽立系爭買賣契約之同時，簽署系爭協議書，約定原告得於109年4月10日先行入住，然系爭協議書僅是單純無償使用借貸契約，與系爭買賣契約之成立、有效或無效均無關係。又，原告分別於109年3月15日及109年4月9日進入系爭房屋丈量、檢驗，並主張系爭房屋有漏水、壁癌等瑕疵，復於109年4月17日發函被告表示暫停本件買賣之所有交易流程，顯然原告於109年4月10日前其主觀上已無買受系爭房屋之意願，如何有先行入住之可能。再者，依系爭買賣契約第6條貸款約定及第4條付款約定，原告應於109年4月22日前交付交屋款，惟原告卻藉故惡意拖延至109年6月22日始完成交付，方致使本件交屋期日延宕至109年6月29日。準此，原告既已無買受系爭房屋之意願，又暫停系爭買賣契約之履行，當不應要求如期遷入，更不得請求被告賠償因未如期遷入所造成之損害等語置辯。並答辯聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張瑕疵減價部分：
1.查，原告主張兩造前於109年3月12日就系爭房屋締結系爭買賣契約，系爭買賣契約所附現況說明書上並經被告勾選「無漏水或壁癌之情形」，而原告業已繳清所有買賣價金，兩造並已於109年6月29日辦理點交完畢等事實，業據提出與所述相符之不動產買賣契約書暨所附標的現況說明書為證（見臺灣臺北地方法院109年度6083號卷【下稱北院卷】第21至121頁），復為被告所不爭執（見本院卷第202頁），堪認屬實，合先敘明。
2.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條固有明文，系爭買賣契約第17條第4款並約定：「簽約後，如發現標的物有漏水、壁癌、管路堵塞、蟲害、混凝土剝落、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下方式處理：由信義房屋委請專業廠商評估修繕或處理費用，並按該費用減少價金（見北院卷第37頁）。」惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。準此，原告本件既係以系爭房屋有滲漏水、壁癌等瑕疵，被告所給付之系爭房屋不具備通常價值、效用及品質，亦不符合被告於前開標的物現況說明書中所擔保無漏水之品質等情為由，主張應按修繕費用減少本件買賣價金，並請求被告返還此部分溢付之價金，而原告此節主張復為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就系爭房屋確有所述滲漏水、壁癌等瑕疵之事實先負舉證之責任。經查：
（1）原告就其主張系爭房屋有漏水、壁癌等情事，固據提出其委任和家公司於109年4月9日檢驗後所出具之建築物委託檢測說明為證（見北院卷第133至158頁），而和家公司所出具之檢驗說明「標的物檢測缺失項目總結（一）」中亦記載系爭房屋有「（編號R2臥室）窗台下緣牆面滲水」、「（編號R2臥室）窗扇左下拼接處漏水」、「（編號SB客衛）天花板內有白華現象」、「（編號R1臥室）與客浴前方門框座下方漏水」、「（後陽台）窗扇左下拼接處漏水」、「（編號K廚房）天花板內有白華現象」等情（見北院卷第139、140頁），惟查，被告另亦曾委託宏遠公司於109年6月22日就系爭房屋為檢驗，檢驗結果則為「主臥室與臥室隔間牆滲水檢測（無滲漏水現象）」、「客浴隔間牆滲水檢測（無滲漏水現象）」、「（客衛）天花板上曾有水痕，研判為上層住戶裝修時更動到管線造成（無滲漏水現象）」、「（廚房）天花板上有多處變更後修補現象」、「全戶窗框滲水檢測（無滲漏水現象）」，此有宏遠公司出具之建築物檢測報告書存卷可查（見本院卷第50至64頁），是原告所委託和家公司與被告所委託宏遠公司就系爭房屋有無漏水、壁癌情事所為檢驗結果顯不相符，則系爭房屋是否確有原告主張之漏水情事，原告所稱系爭房屋之「壁癌」、「天花板白華現象」是否僅為上層住戶先前裝修所生水痕等節，均非無疑。再者，和家公司與宏遠公司既分別為兩造所各自委託之檢驗單位，其檢驗結果是否因此而有所偏頗，亦非無疑。從而本院尚難僅憑原告所提上開檢驗結果即認定系爭房屋確有其所主張滲漏水或壁癌之情事。
（2）至原告主張上開滲漏水、壁癌之瑕疵經信義房屋委請尚沅工程行評估修繕所需費用為526,260元乙節，雖亦據原告提出該估價單為證（見北院卷第161頁），惟細譯該估價單之內容，其僅係就相關防水工程施作所需之費用為估價，此與系爭房屋是否確有滲漏水或壁癌等情核屬二事，是本院亦無從單憑該估價單之開立即認定系爭房屋確有原告所述滲漏水或壁癌之情事，附此敘明。
（3）再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。查，原告雖另以系爭房屋有牆面空鼓之情事為由，主張被告應負瑕疵擔保責任，且兩造所各自委託前揭檢驗公司檢驗結果，均認系爭房屋有多處空鼓之情事，亦有前揭檢驗報告在卷可參（見北院卷第139、140頁，本院卷第55頁），是固堪認原告此節主張尚非子虛。但查，系爭房屋係於72年間興建完成，有使用執照存根在卷可查（見北院卷第111頁），是系爭房屋於兩造109年間締結系爭買賣契約當時已為屋齡近37年之老屋，則其屋況本不能與新屋相提並論，其因房屋老化、自然耗損致生部分牆面空鼓情形，亦屬常情，此應非原告於締約當時所不能預見，兩造復未就此為品質擔保之約定，且房屋牆面縱有部分空鼓情形，衡諸常情，對於其供人居住使用之通常效用，亦不當然有所影響，而原告就系爭房屋牆面空鼓對於其結構安全有何影響或有何減損系爭房屋之效用，復未提出任何證據證明，揆諸前揭規定，本難認系爭房屋之通常效用或契約預定效用包含系爭房屋無部分牆面空鼓之情形，是原告主張被告就此負有物之瑕疵擔保責任，難謂可採。況查，原告所提尚沅工程行出具之估價單中並無牆面空鼓之修繕工程，則原告據此估價單請求被告就牆面空鼓減少系爭房屋之買賣價金，更屬無據。
（4）據上，原告既未能證明系爭房屋有滲漏水、壁癌等情形，而系爭房屋牆面空鼓亦難認屬瑕疵，揆諸前揭說明，原告此節所述，均尚難認可採。從而原告本於民法第359條物之瑕疵擔保請求權、系爭買賣契約第17條第4款之約定，主張被告就系爭房屋滲漏水等瑕疵，應按瑕疵修繕費用減少本件買賣價金，並請求被告返還此部分溢付之價金，均非有據。
（二）原告主張被告未依系爭協議書約定先行交付房屋，應依系爭買賣契約約定計付違約金部分：
1.經查，原告主張兩造間另有簽立系爭協議書而約定原告得於109年4月10日提前入住使用系爭房屋乙節，固據提出系爭協議書為證（見北院卷第61頁），且被告就此亦未爭執，足認為真實。但查，系爭買賣契約第4條第4款就「交屋」業已約定：於「買方申貸之金融機構核撥貸款轉帳清償買賣標的物原貸款餘額，完成抵押權塗銷登記及銀行撥付貸款餘額後，賣方並同時辦理交屋手續。（見北院卷第29頁）」，而兩造於系爭協議書則約定：「因買方需於109年4月10日後入住本合約標的物，賣方同意讓買方先行無償居住使用本標的物」、「買方實際進住當日即為房地點交日」，據此，兩造依系爭買賣契約所約定之交屋時點乃為買方之貸款核撥清償原貸款餘額、完成抵押權塗銷登記之同時，至系爭協議書雖約定賣方即被告同意買方即原告無償「於109年4月10日後先行入住」系爭房屋，並以「實際進住當日為房地點交日」，然此先行入住既為被告「無償」提供予原告，此與買賣契約屬有償契約之性質已有不同而係具有使用借貸契約之性質，衡以借貸契約乃要物契約，是應認兩造於系爭協議書所約定由被告無償提供系爭房屋予原告先行入住，此乃民法第465條之1使用借貸之預約，應於被告實際交付系爭房屋予原告時方生使用借貸契約成立之效力。從而，依據上開約定整體觀之，解釋上應認兩造乃約定系爭房屋之賣方即被告應於「買方之貸款核撥清償原貸款餘額、完成抵押權塗銷登記之同時」交付系爭房屋予買方即原告，惟被告亦同意於「109年4月10日後」至「系爭買賣契約所約定交屋日前」無償提供系爭房屋予買方即原告先行入住，而若原告已先行入住系爭房屋，即以「實際進住當日為系爭買賣契約之房地點交日」。準此，被告未依使用借貸預約性質之系爭協議書約定提供系爭房屋予原告先行入住，與被告有無違反系爭買賣契約，核屬二事，被告尚不因未依系爭協議書之約定提前提供系爭房屋予原告，即得認其有違反系爭買賣契約之情事，從而原告以被告違反系爭協議書之約定為由，主張被告就系爭買賣契約有給付遲延之情事而應依系爭買賣契約之約定按遲延日數給付違約金，核非有據。
2.原告雖另以被告未依系爭協議書之約定提前交付系爭房屋予原告為由，主張被告就此亦應負給付遲延之責任等語。但查：
（1）系爭協議書之約定既具使用借貸預約之性質，而使用借貸契約為要物契約，均如前述，從而於被告依系爭協議書之約定交付系爭房屋予原告前，該使用借貸之本約尚難認為業已成立，則被告縱未依約交付系爭房屋，亦難認其就系爭房屋之使用借貸契約有何給付遲延之情事。
（2）況按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文。而兩造於系爭協議書僅約定被告同意原告無償「於109年4月10日後先行入住」系爭房屋，惟原告先行入住系爭房屋之時間尚未確定，揆諸上開規定，縱認被告依系爭協議書負有提供系爭房屋予原告之義務，原告亦應先行催告被告提供系爭房屋，被告於經原告催告後仍未提供系爭房屋予原告時，始應負遲延責任。然查原告曾於109年4月17日以存證信函向被告表示暫停系爭買賣契約之所有交易流程，此有該存證信函在卷可查（見本院卷第66頁），足見其當時已無先行入住系爭房屋之意，且經核原告並未提出其曾催告被告履行系爭協議書之證據，揆諸前揭規定及說明，自難認被告應就其未依系爭協議書之約定提供系爭房屋予原告先行入住負給付遲延之責任。
3.據上，被告尚不因未依系爭協議書之約定提前交付系爭房屋予原告，即生違反系爭買賣契約所定交屋期日之情事而應依系爭買賣契約之約定負給付違約金之責任，或應負民法所規定給付遲延之責任。
四、綜上所述，原告本於民法第359條規定請求按瑕疵修繕所需費用減少買賣價金，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所溢領之價金；以及，本於系爭協議書之約定，請求被告就遲延交付系爭房屋按系爭買賣契約之約定給付違約金或賠償其因遲延所生損害，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張略以：依系爭買賣契約第6條「貸款約定」第4項約定：「買方最遲於完稅之日起14個工作日內，依約辦妥貸款手續支付交屋款」及第4條第3款「付款條件及方式」約定：「第四次款交屋新臺幣1,090萬元。」準此，反訴被告應於系爭買賣契約所定完稅之日（即109年4月9日）起14個工作日內（即109年4月22日屆期），辦妥貸撥款手續以支付交屋款1,090萬元，惟反訴被告延宕至109年6月22日始交付此交屋款，無故遲延交屋款之天數已達61日，依系爭買賣契約第10條「違約處罰」第2項第1款約定「買方若違約且可歸責時，每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。」準此，以系爭房屋交屋款1,090萬元為基準，反訴被告每逾1日應給付反訴原告違約金為10,900元，爰依系爭買賣契約約定請求反訴被告給付遲延61日之違約金664,900元【計算式：10,900元×61日＝664,900元】等語。並反訴聲明：1.反訴被告應給付反訴原告664,900元，及自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告於109年3月15日發現系爭房屋有滲漏水、壁癌、天花板白華等瑕疵時，即通知信義房屋仲介人員，俾利兩造能盡速依系爭買賣契約處理，以免延誤反訴被告原定於109年4月10日入住之時程，然反訴原告均不願出面協商、處理，更於109年3月21日將置於房仲處之鑰匙收回、同年4月6日將反訴被告測試用水漏光，嗣反訴被告於109年4月9日委請和家公司驗屋時，反訴原告亦未出席，顯見系爭房屋確有滲漏水、壁癌、天花板白華等瑕疵，影響房屋之通常效用及品質，反訴被告屢次主動試圖解決問題，期間反訴原告遲遲不願正面回應反訴被告要求，迫使反訴被告只得於109年4月17日以存證信函表示暫停買賣交易流程，意在希冀反訴原告出面先行釐清爭議後，再行履約，並無不願買受系爭房屋之意，後反訴被告於109年4月22日亦有以存證信函表明願意履約，是反訴被告自始至終均本於誠信積極與反訴原告溝通，並無恣意違約之意，而反訴原告種種不願配合依約檢視屋況、檢測瑕疵及確認後續減價事宜等行為，應可認為反訴原告已無修補系爭房屋或依約減價之意，反訴被告自得拒絕給付價金。再者，反訴被告於109年6月4日通知信義房屋代書鄭智元續行後續履約流程，詎料於同年6月9日竟接獲鄭智元來電告知「反訴原告要求暫停後續履約流程」，足見反訴原告惡意阻撓反訴被告後續履約流程，致使撥款時程延宕。綜上，反訴原告無故收回鑰匙、通知代書暫停履約，不配合系爭房屋修補或依系爭買賣契約減價，顯見其已無履約之意，反訴被告暫停銀行撥款係為行使同時履行抗辯權，且系爭房屋確有瑕疵，反訴被告自得拒絕給付價金等語置辯。
並答辯聲明：1.反訴原告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，系爭買賣契約第6條「貸款約定」第4項約定：「買方最遲於完稅之日起14個工作日內，依約辦妥貸款手續支付交屋款」及第4條第3款「付款條件及方式」約定：「雙方約定完稅日期為民國109年4月9日」、「第四次款交屋新臺幣1,090萬元。」等節，有系爭買賣契約書在卷可稽（見北院卷第29頁），準此，反訴原告主張反訴被告應於系爭買賣契約所定完稅之日即109年4月9日起14個工作日內辦妥貸撥款手續以支付交屋款1,090萬元乙節，堪認可採。惟上開約定所定交屋款給付日期既為109年4月9日起14個「工作日」內，該14日之計算自應排除星期六之休息日、星期日之例假日及其他國定假日在內，是自109年4月9日起14個「工作日」應係於109年4月28日屆滿，反訴原告主張該14個工作日係於109年4月22日屆期乙節，核非可採。
（二）次查，反訴原告主張反訴被告係於109年6月22日方支付上開交屋款乙節，業據提出與所述相符之安信建築經理股份有限公司賣方專戶資金交易及利息結算明細表為證（見本院卷第38頁），反訴被告就此復未爭執，足認屬實。準此，反訴被告既未依約於109年4月28日前給付上開交屋款1,090萬元，自亦足認其就此交屋款確有給付遲延之情事。
但查，反訴原告曾於109年6月9日透過地政士向反訴被告為暫停後續履約流程之表示，其不再向反訴被告主張109年6月9日以後之遲延責任乙節，業經反訴原告供陳在卷（見本院卷第241、242頁），準此，反訴被告自僅應就109年4月29日起至109年6月8日止共計41日負遲延給付交屋款之責任。
（三）至反訴被告就此雖辯稱其係因系爭房屋有滲漏水、壁癌、天花板白華等瑕疵，且反訴原告拒不配合修補瑕疵或減少買賣價金，方行使同時履行抗辯權而未依約給付交屋款等語。然查：
1.系爭房屋並無反訴被告所辯瑕疵，業如前述，是反訴被告執此為辯，自非可採。
2.況按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號民事裁判要旨可資參照）。而反訴被告應給付之交屋款為1,090萬元，此與其所主張應按上開瑕疵修繕所需費用減少買賣價金526,260元間，二者金額相差懸殊而顯不相當，揆諸上開說明，反訴被告以系爭房屋有所辯瑕疵為由拒絕全部交屋款之給付，要難認可採。
3.據上，反訴被告以行使同時履行抗辯權為由拒絕履行給付系爭房屋交屋款之義務，核非有據。
（四）違約金酌減：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。
又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得依職權酌予核減至相當之金額，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。再按關於違約金之約定是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院102年度台上字第1606號、82年度台上字第2529號裁判要旨、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照）。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。
2.查，反訴被告應就系爭房屋交屋款負遲延給付41日之責任，業如前述，而系爭買賣契約第10條「違約處罰」第2項第1款約定「買方若違約且可歸責時，每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。」亦有系爭買賣契約書在卷可考（見北院卷第33頁），則反訴原告就反訴被告遲延41日給付交屋款1,090 萬元，依此約定計算，固得請求反訴被告賠償違約金446,900元【計算式：交屋款1,090萬元×1/ 1,000×41＝446,900元】。
3.然查，兩造間就上開違約金之性質並未為特別約定，則揆諸前開規定及說明，上開違約金之約定自應視為損害賠償總額預定性質之違約金，是應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以判斷其約定之違約金是否相當。據此，本院審酌反訴被告係經委託和家公司檢驗後認系爭房屋欠缺反訴原告所保證之品質，方遲延給付交屋款，其違約情節尚非嚴重，衡以民法第205條所規定約定週年利率之上限僅為16%，而上開按日以應付款項千分之一計算遲延違約金之約定，已逾法定利率上限2倍有餘，顯非適當，併參酌目前社會經濟狀況、銀行存放款利率及反訴原告因反訴被告遲延給付所可能受有不能即時運用資金之實際損害情形，認上開懲罰性違約金之約定，已逾反訴原告促進並確保反訴被告債務履行之必要限度，從而反訴原告依上開約定所得請求446,900元之違約金，尚嫌過高，應予核減為15萬元方屬適當。
四、綜上所述，反訴原告以反訴被告遲延給付交屋款為由，依系爭買賣契約之約定，請求被告給付違約金共計15萬元及其遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決所命反訴被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。
反訴原告就此雖陳明願供擔保請准宣告假執行，惟其聲請僅具促使本院發動上開職權之性質，而本院既已依職權宣告假執行，即無再命反訴原告提供擔保之必要，此部分爰不另為准駁之諭知。又反訴被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，反訴部分為民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日
民事第五庭 法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 10 月 28 日
書記官 呂子彥