臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1907號原 告 許清豪訴訟代理人 連阿長律師被 告 郭建泰訴訟代理人 郭士菁
張耀聰律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國110 年7 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項本件原告原係主張被告未經其同意，以其有事實上處分權之門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 巷○○○ 弄○ 號地上物房屋（下稱系爭房屋）占用原告所有新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖綠色標示所示部分（下稱系爭占用土地），而訴請被告拆除系爭房屋，將系爭占用土地返還。嗣則追加備位之訴，主張被告就系爭房屋無事實上處分權，而僅請求判命被告自系爭房屋遷出。被告對此並無異議，而為本案之言詞辯論，是原告所為，自合於民事訴訟法第255 條訴之追加之規定，應予准許。
貳、實體事項原告主張：㈠先位之訴部分：被告以其有事實上處分權之系爭
房屋無權占用系爭占用土地，妨害伊對系爭土地所有權之行使，是伊自得依民法第767 條第1 項之規定，請求被告拆除系爭房屋，將系爭占用土地返還。㈡備位之訴部分：系爭房屋及所屬社區（下稱系爭社區），均係建商起造人即訴外人楊清平於民國77年間在未申請核發建築執照下所興建，楊清平並於77年11月19日將系爭房屋及系爭占用土地出賣與被告。惟系爭房屋完工後，被告尚未給付全部買賣價款，楊清平並未交屋，而僅同意於78年5 月12日將系爭房屋交付予被告裝潢，被告尚未取得系爭房屋之所有權及事實上處分權，而楊清平已將系爭土地轉讓予伊，並承諾將系爭房屋拆除，是系爭房屋對伊所有系爭土地而言已屬無權占用。被告又無權占用楊清平之系爭房屋，係妨害伊對系爭土地所有權之行使，是伊得依民法第767 條第
1 項之規定，請求被告自系爭房屋內遷出等語。並聲明：⒈先位聲明：被告應將系爭房屋拆除，將系爭占用土地返還原告。
⒉備位聲明：被告應自系爭房屋內遷出。
被告則以：㈠原告為楊清平之女婿，楊清平及原告均曾出具委
任書委由訴外人李進生（楊清平之外甥）出面與系爭社區開會，且李進生於會議中均表示系爭土地之處分相關事宜需由楊清平親自回答，是原告應僅為登記名義人，楊清平移轉系爭土地所有權與原告，屬通謀虛偽意思表示而無效，原告不得行使物上請求權。㈡系爭土地原始地主最初以合建契約方式同意提供系爭土地予楊清平起造系爭社區（含系爭房屋），且楊清平前既先於77年11月19日將系爭房屋出售予伊，後並於97年4 月30日向地主取得系爭土地所有權，伊對楊清平自屬有權占有。而後楊清平於98年4 月16日再將系爭土地移轉登記予其女婿之原告，原告且於受讓時，均知悉此項占有權屬遞嬗關係，是依誠信原則，原告自應仍受伊與楊清平間占有權源債之關係拘束。又楊清平雖係於先取得系爭房屋之所有權，且於系爭房屋出售予伊後，始取得系爭土地所有權，然系爭房屋及系爭土地既然先後均曾屬楊清平一人所有，則楊清平將之先後讓與伊及原告，應可類推或直接適用民法第425 條之1 規定，認伊之系爭房屋與原告之系爭土地間有租賃關係存在，原告默許伊繼續使用系爭土地，伊非無權占有。㈢原告早已於知悉系爭房屋越界占用之事，並曾參與楊清平與系爭社區住戶協調解決建案違約事宜，已使系爭社區住戶信賴其不會行使物上請求權，且系爭土地已經抵押債權人查封拍賣，原告即將喪失所有權，原告卻為逼伊簽署開發協議而提起本件訴訟，顯以損害伊為主要目的，應認原告行使權利違反誠信而屬於權利濫用等語，資為抗辯。
並聲明如主文第1 項所示。
兩造協議簡化之不爭執事項（見本院110 年4 月20日言詞辯論
筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，且刪除兩造各自表述部分）：
㈠原告現登記為系爭土地之所有權人。系爭土地為1666.35 平方
公尺，使用分區為山坡地保育區丙種建築用地。系爭土地109年9 月28日之土地登記第二類謄本如本院卷第18-26 頁原證1；109 年12月15日土地建物查詢資料如本院卷第126-130 頁、第一類謄本如本院卷第146-154 頁所示。相關：
⒈系爭土地重測○○○區○○○段○○○○號土地。
⒉系爭土地於97年前，原為高志雄單獨所有，於96年12月21日以
夫妻剩餘財產差額分配為原因，將所有權全部移轉給配偶李玉瑛所有，李玉瑛於97年4 月30日方以買賣為原因移轉予楊清平，如本院卷第158 頁所示。
⒊楊清平曾於98年4 月16日，將系爭土地所有權以買賣為原因移
轉予原告（如本院卷第158 頁）。本院調閱系爭土地歷年異動索引如本院卷第156-168 頁所示。另光復後土地登記簿如本院卷第170-189 頁所示。
⒋李進生為楊清平之外甥，原告為楊清平之女婿。
⒌系爭土地於105 年2 月4 日曾經楊清平提供予第三人黃中宏、
黃中良、張同心等人設定抵押權（如本院卷第126 頁）。設定原因為：為楊清平、原告透過鄭姓建商向第三人金主取得借款，後為還借款6000至8000萬元（下面會議有敘述）原因，又向其他金主借錢而設定，金主為求擔保而設定。
⒍於109 年8 月5 日，系爭土地曾遭債權人等人聲請強制執行辦
理查封登記，而被告曾收受法院民事執行處於109 年9 月23日陳報占有權源及優先承買之公告，如本院卷第112 頁被證6 所示。被告及其他社區住戶並曾具狀向民事執行處主張優先承買，以於拍賣前查明相關占有權源，及查明拍定後是否要通知處理優先承買權問題所為，但目前民事執行處尚未拍定，故優先承買權尚未執行。
⒎楊清平已經法院宣告為受監護人。
㈡系爭房屋現占用系爭占用土地。相關：
⒈系爭房屋坐落位置、面積如附圖所示。系爭占用土地面積為16
1.9 平方公尺。⒉系爭房屋外部、內部現況照片如本院卷第304 至312 頁被證7所示。
⒊系爭房屋為一透天三層房屋，且與系爭社區其他透天三層房屋
有相連。系爭社區附近基地均有同一時期興建之社區房屋二十六戶，而形成一塊稱之為「東方碧瑤社區」之地域。
⒋系爭房屋現為被告及其家人居住使用而占用中。系爭房屋之房屋稅籍資料如本院卷第314-324 頁被證8 所示。
⒌系爭房屋及所屬系爭社區房屋，係建商起造人楊清平於77年間
於未申請核發建築執照下所興建。系爭土地上所興建之系爭房屋並未請領建築執照，但最後有完全完工，但因無建照無從為第一次所有權保存登記，而屬於未辦保存登記之違章建築。
⒍楊清平起造包含系爭房屋所屬系爭社區各房屋時，已與起造時
之系爭土地原地主（高志雄）簽訂合建契約，取得地主同意起造占用系爭土地。
⒎楊清平於系爭社區興建前或興建中，曾將所興建之系爭社區內
房屋及基地加以對外預售，與欲購屋者簽署預售屋買賣契約書。
⒏77年11月19日，被告曾與楊清平就系爭房屋簽訂東方碧瑤買賣
合約書（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約如本院卷第52-6
8 頁被證1 所示。約定：被告以總價527 萬元且由契約第2 條將之分為土地263 萬5000元及房屋263 萬5000元，向楊清平購買系爭房屋及系爭房屋所坐落之系爭占用土地。
⒐包含系爭房屋之系爭社區房屋完工後，無從辦理房屋所有權第
一次登記，而無法將系爭房屋所有權移轉被告。另系爭土地所有權亦未移轉登記予購買戶及被告。
⒑楊清平曾於78年間，與被告簽立交屋切結書如本院卷第72頁被
證2 所示（下稱交屋切結書）。內載：被告購置系爭房屋，總金額527 萬元，自備款為162 萬元，另有銀行貸款，因鑒於客戶需要，先給予裝潢，並於5 月12日辦理交屋，但被告同意將工程款共81萬元於交屋前一併付清（工程款餘款）。此處交屋前一併付清之81萬元即為自備款162 萬元其中一部份。後簽立切結書當時已付清81萬元，且簽立切結書後，被告確實開立支票付清總額162 萬元之自備款。楊清平當時並與被告約定系爭買賣契約約定剩餘365 萬元，應於移轉產權後，由承購戶向銀行辦理貸款支付。實際上，楊清平至遲於78年5 月12日已將系爭房屋現實占有移轉被告。
⒒楊清平交付系爭房屋予被告裝潢時，被告僅支付系爭買賣契約
價款中之126 萬元，及36萬元支票（此支票部分依交屋切結書約定，係於楊清平取得房屋使用執照後一週兌現，然因使用執照並未取得，故後被告並未使之兌現），買賣契約尚有餘款未付。
⒓系爭買賣契約第8 條約定：交屋遷入：「本房屋建造竣工取得
使用執照並接通水電，而甲方（即被告）已履行下列各項義務後，乙方（賣方）始行交屋並憑乙方所發行之『遷入證明』始得遷入。繳清本約所定全部價款及因逾期付款加計之滯納金。繳清變更工程所增價款。提出辦理產權登記及貸款有關證明文件，辦妥對保手續，並於文件上蓋章及繳清各項稅費」等語，如本院卷第55頁所示。
㈢占有權源相關：
⒈建商楊清平曾於90年5 月5 日，事先擬定協議書如本院卷第74
-75 頁被證3 所示。並將之交付系爭社區住戶，目的在欲與住戶協議，被告當時並未簽訂該協議。楊清平預定之協議內容為：承認系爭社區建案因建築程序瑕疵，未能取得建物完工證明而無從移轉房地所有權，為保障住戶，保證系爭社區房屋與土地產權清楚，並提出其與地主合建契約，承諾簽訂協議後兩年內，將完成所有權移轉，否則將依住戶已繳納價金加計15％利息退還，並賠償50萬元等情。
⒉之後，建商楊清平曾陸續至系爭社區建案與全體住戶開會，並
告知申請建照程序問題及建議規劃拆除重建等事宜，如本院卷第76-103頁被證4 所示。相關：
①102 年11月23日，楊清平、李進生曾與系爭社區住戶於系爭社
區內召開系爭社區重建會議紀錄（第一次），會議紀錄如本院卷第76-80 頁所示。內容顯示：楊清平宣稱系爭土地已變更為丙建，後續可申請建造，並建議拆除重建，且向系爭社區住戶表示誠摯歉意，且願依合約精神於新執照取得後，住戶繳交房屋餘款時，補償每戶50萬元。且李進生宣稱為楊清平外甥，自始均知悉系爭社區建案，且由其報告進度，規劃邀請有財力之營建公司合作開發，需要各住戶簽署「同意委託設計規劃」同意書。但住戶均要求楊清平須提出建設計畫且取得建造執照，才願意簽署同意書。最後決議：⒈全體住戶除一戶未出席外，同意委託知名建商先行規劃設計，規劃設計完成應擇期向社區住戶簡報，並取得同意，再進行後續協商事宣。（本社區住戶不負擔規畫設計等費用）。⒉住戶今天所發表意見及結論請建商（楊清平先生）參考並執行。⒊後續有關拆除、重建、委託建築、簽立合約等等事宜，均等丙建變更取得整體性規畫設計完成後再行與建商研商討論，較為務實。
②103 年2 月22日，系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重
（改）建會議紀錄（如本院卷第82頁會議紀錄中有提到），會議紀錄如本院卷第82頁所示。
③103 年4 月15日，系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重
（改）建會議紀錄（第二次），會議紀錄如本院卷第82頁所示。內容顯示：系爭社區住戶推派與建商協商代表。
④103 年10月7 日，楊清平、原告曾委派李進生，協同承辦劉建
築師與系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重改建協議代表會議紀錄紀錄如本院卷第84頁所示。內容顯示：住戶仍要求在獲得確切權益保障之前提下，才願意同意清空地上物。
⑤105 年3 月31日，李進生、承辦建築師曾與系爭社區住戶於系
爭社區內召開系爭社區重建進度報告會議，會議紀錄如本院卷第86-88 頁所示。內容顯示：李進生表示，因建商與楊清平約定開發，支付楊清平保證金，楊清平乃提供抵押土地給對方，現已清楚，至於為何土地不過戶給住戶，需楊清平回答。
⑥105 年8 月28日，李進生曾與系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重建進度報告會議，會議紀錄如本院卷第90頁所示。
內容顯示：李進生報告稱：土地抵押權是楊清平與開發商內部保證商業行為，與他人無涉，且無故意、惡意，以前會議有提及新建房屋每戶65坪，其中新增5 坪，由楊清平補貼，有待確認。決議：條件同意議論時，請楊清平在場，且楊清平與開發商二週內提出條件草約，系爭社區105 年10月開始談議。
⑦108 年7 月28日（105 年以後至此中間沒有會議），李進生曾
受楊清平、原告、楊竣富（楊清平之子），協同建商銷售代表李佳蓉與系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重建會議紀錄，會議紀錄如本院卷第92-94 頁所示。其中並附有原告、楊清平、楊竣富之委任書如本院卷第94頁所示。內容顯示：李進生報告建照申請遭遇許多困難，卡在坡度審查。建商李佳蓉則提出建商仍疑慮原住戶重建意願，如順利，重建採銀行信託，委建方式。住戶則希望介入建商應以後面利潤分享予系爭社區住戶，減少住戶重建成本，重建成本坪數應扣除公設坪數。
⑧108 年8 月11日，李進生曾與系爭社區住戶於系爭社區內召開
系爭社區重建會議紀錄，會議通知書如本院卷第96頁，會議紀錄如本院卷第97-98 頁所示。內容顯示：建商代表表示，原建商楊清平前曾尋建商鄭某合建，由鄭某支付保證金8000萬元，楊清平提供系爭土地作為抵押，實際是鄭某以系爭土地向金主抵押，且只付楊清平6000萬元，鄭姓建商只付金主利息三個月後就落跑。而後的利息支付月息2 分由楊清平或李進生先生代付數個月不支，現尚欠本金利息1 億2000萬元。金主揚言如再不解決將提告法院拍賣。故若需引進新建商，楊清平、李進生需要系爭社區住戶簽署協議書，表示願意委建，以便爭取更有實力建商提供資金解決土地可能被拍賣問題，方能順利重建等語。且會中亦討論建商所提供之協議書格式如本院卷第99-100頁所示。協議書預定條款為：系爭社區住戶均同意於建照取得後，委託楊清平代為尋覓營造商、銀行貸款，且承諾住戶可優先選屋，每戶重建坪數以原房屋坪數加計5 坪，不含車位，計算建造價格，再折扣50萬元，營建費用優先以地主申請土地、建築融資先墊付，取得產權後，由住戶申請房貸償還，多退少補，地主應與原住戶簽訂正式合約，交付銀行信託，再通知住戶拆遷等語。
⑨109 年11月14日，建商代表楊番王（夷登建設負責人）、原告
委任之林柏蒼、楊竣富曾與系爭社區住戶於系爭社區內召開系爭社區重建會議紀錄，會議紀錄如本院卷第102-103 頁所示。
內容顯示：建商代表表示系爭土地已經查封，為求解決資金缺口，償還欠款，使債權人撤銷拍賣，原告、楊清平、楊竣富共同擬定「契約書」要求系爭社區住戶需同意簽署拆屋且委由重建，建商代表楊番王、林柏蒼參與其中來與住戶溝通。但住戶們均對「契約書」內容有所顧慮，認為也未有保障，不願匆促簽約，必須先將系爭土地過戶給住戶，且建照將住戶設為起造人，50萬折扣補償照舊，且需有拆遷補償，進行溝通並將條件談妥才願意簽署。
⑩原告及建商方面提出之與住戶契約要旨及內容如本院卷第106
-111頁契約書所示。亦已交付被告，然被告不願意簽署，其他住戶有部分已簽署。
⒊原告於受讓系爭土地時，確實知悉原地主、建商楊清平同意系
爭房屋所屬系爭社區房屋之興建，及楊清平已將系爭社區房屋預售予各住戶之事實。甚至，原告亦知建商楊清平與系爭社區住戶曾有有關原地重建之相關協商。
⒋楊清平、原告曾出具委任書委由李進生出面系爭社區住戶開會之場合。
㈣109 年11月4 日，原告曾委由律師發函，要求被告拆屋還地，
並要系爭社區住戶簽立預擬之契約書，如本院卷第104-105頁被證5所示。函內表示：其他住戶已經與原告達成協議，願意拆除房屋，被告不願意，故催告返還土地等語。
㈤上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於110 年4 月20日言詞辯論期日與兩造整理並協議
簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依論述需要，調整其順序）：
㈠原告主張：被告有事實上處分權之系爭房屋占用系爭占用土地
，屬無權占用，妨害原告所有權，其得依民法第767 條請求被告拆除，將系爭占用土地返還，是否有理由？⒈被告抗辯：原始地主同意提供土地予楊清平起造系爭房屋及其
所屬系爭社區房屋，楊清平將系爭房屋出售交付被告，被告對楊清平自屬有權占有，原告均知悉而受讓，依誠信原則仍受拘束，其非無權占有，是否可採？原告主張：其並不繼受被告與前手債之法律關係，是否有據？⒉被告抗辯：楊清平97年4 月30日向原始地主取得系爭土地所有
權後，系爭土地、系爭房屋等同已屬楊清平一人所有，之後將系爭土地另行出售原告，依民法第425 條之1 規定應認原告默許受讓系爭房屋之被告繼續使用系爭土地，被告非無權占有，是否可採？⒊被告抗辯：原告早已知悉系爭房屋越界占用之事，且參與楊清
平與系爭社區住戶協調解決建案違約事宜，已使系爭社區住戶信賴其不會行使物上請求權，原告僅為逼被告簽署開發協議為此請求，對其造成重大損害，但系爭土地又已經抵押債權人查封拍賣，原告即將喪失所有權，原告行使權利，所獲利益甚小，應屬違反誠信之權利濫用，是否可採？⒋被告抗辯：楊清平移轉系爭土地所有權予原告，所為債權行為
、物權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告並未取得系爭土地所有權，不得行使物上請求權，是否有據？㈡原告備位主張：被告就系爭房屋無事實上處分權，系爭房屋所
有權人楊清平以系爭房屋無權占用系爭占用土地，而被告又無權占用系爭房屋，將增加原告排除侵害之困難，而妨害原告所有權，其得依民法第767 條請求被告自系爭房屋內遷出，是否有理由？⒈被告抗辯：楊清平移轉系爭土地所有權予原告，所為債權行為
、物權行為均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告並未取得系爭土地所有權，不得行使物上請求權，是否有據？⒉被告抗辯：系爭土地原始地主同意提供土地予楊清平起造系爭
房屋及其所屬系爭社區房屋，並將系爭房屋出售交付被告，後並向地主取得系爭土地所有權，雖僅將系爭土地移轉原告，然依民法第425 條之1 ，被告所有系爭房屋，對系爭土地仍屬有權占有，無從侵害原告所有權，是否可採？茲就上開爭點論列如下：
㈠原告主張：被告有事實上處分權之系爭房屋占用系爭占用土地
，屬無權占用，妨害原告所有權，其得依民法第767 條請求被告拆除，將系爭占用土地返還，並無理由。
⒈楊清平得原始地主同意占用系爭土地起造系爭房屋，並將之出
售交付被告，被告對楊清平因系爭買賣契約而有權占有，原告知悉而受讓，依誠信原則不得再行使物上請求權。
①按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特
定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應於滿足一定條件下，使之與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，此觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。同理，出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力，土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年度台上字第1424號判決意旨參照）。尤以，形成房屋占用土地占有關係之債之關係，因其房屋本身之占用，外觀上常具備相當之公示作用，且房屋、土地均經常係具備相當價值之財產權，則擁有房屋之合法占用人方面當有於房屋使用期限得以受安定占有保障之期待，而就土地所有人方面，於土地屬於稀有資源，價格經常水漲船高之趨勢下，亦有相當動機，規避債之相對性，而有意識破壞本來應維持之和平占有關係。是於考慮土地所有人行使所有權時，自應斟酌該所有人是否有規避債之相對性之可能性，且於占有關係具有相當外觀公示作用時，更應由該土地所有人就其無規避債之相對性疑慮，負舉證責任。
②經查，系爭土地，原均為原始地主高志雄所有，且係因高志雄
以訂立合建契約而同意起造人楊清平於其上興建系爭房屋及系爭社區其他房屋（見不爭執事項㈠⒉⒍所示）。而後楊清平又透過與被告之系爭買賣契約（見不爭執事項㈡⒏所示），並將系爭房屋、系爭土地現實交付移轉占有予被告，現為被告占有使用（見不爭執事項㈡⒑所示）。可見，原始地主對楊清平之土地使用同意法律關係已透過楊清平之居間同意，而使買受人被告亦取得對原始地主及楊清平取得合法占有權源。嗣後，系爭土地經原始地主直接移轉予楊清平所有，楊清平又將之移轉原告（見不爭執事項㈠⒉⒊所示），原告於承受土地時，確實知悉被告占用系爭房屋於移轉原告以前占有系爭土地之占有本權法律關係原因事實之存在（見不爭執事項㈢⒊所示）。而原告本即係楊清平之女婿（見不爭執事項㈠⒋所示），且均與楊清平多次參與系爭社區包括系爭房屋在內相關楊清平興建之房屋改建協調會議（見不爭執事項㈢⒉所示）。是則，於原告於明知被告占有權源法律關係之原因事實，猶仍受讓系爭土地，且與前手楊清平又有近親關係，自無從排除有助長楊清平規避土地使用關係債之相對性之可能。衡諸上述說明，原告知悉系爭房屋占有權源，仍承受系爭土地，而後復又出而行使拆屋還地權利，顯然有違誠信原則，已不能准許。
⒉再者，楊清平起造系爭房屋，並將之出售交付被告後，楊清平
又由原始地主取得系爭土地所有權，系爭土地、系爭房屋先後均曾屬楊清平一人所有，且先後讓與不同人之被告、原告，應得類推適用民法第425 條之1 規定，認原告默許受讓系爭房屋之被告繼續使用系爭土地，且兩造間應推定有租賃關係存在，被告非無權占有。
①按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第42
5 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院93年度台上字第1328號判決意旨參照）。此項規定本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。是該項規定雖係以土地、房屋所有權於初為出讓同時，同屬一人所有而言，然於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之使用權，而僅將房屋所有權或事實上處分權出讓他人，而後又取得土地之所有權，再將土地所有權讓與他人者，其出讓人取得房屋、土地所有權時間雖有不同，然其保護房屋原合法使用基地之使用權，強化房屋所有權與基地地用權一體化之需求相同，亦應可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。
②經查，系爭土地由原始地主高志雄，以訂立合建契約而同意楊
清平於其上興建系爭房屋及系爭社區其他房屋（見不爭執事項㈠⒉⒍所示）。而後楊清平又以系爭買賣契約（見不爭執事項㈡⒏所示），將系爭房屋現實交付移轉占有予被告，現為被告占有使用（見不爭執事項㈡⒑所示），且將系爭房屋之事實處分權移轉被告（見下述論述），現為被告占有使用（見不爭執事項㈡⒑所示）。由此以觀，楊清平亦確實先後取得系爭房屋、系爭土地之所有權，僅係於取得系爭土地所有權時，已移轉系爭房屋之事實上處分權予被告，再將系爭土地移轉原告。則依上開說明，亦應類推適用民法第425 條之1 規定，認於系爭房屋事實上處分權人之被告與系爭土地所有權人之原告之間成立一租賃關係。是被告一再辯稱：其得依租賃關係而有權占有系爭占用土地，自屬有據。
③原告雖主張：系爭房屋並無辦理保存登記，被告無從取得系爭
房屋之所有權，又楊清平尚未交付系爭房屋予被告，被告未受讓系爭房屋之事實上處分權，無從適用民法第425 條之1 規定云云。然查：
⑴按民法第425 條之1 規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，上地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租實關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決參照）。而建築法對於建築之管制，其立法目的僅係為保持整棟建築物之景觀及住戶安全，所規範者為建造之事實行為，且違反上開規定之效果，參照同法第86條之規定，亦僅賦予行政機關是否行使限期修改、拆除或罰鍰之行政管制手段裁量，故建築法第9 條、第25條、第28條有關違章建築處罰之規定，要屬行政取締規定，而無強制禁止之效力規定。是違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠、最高法院91年度台上字第2154號判決參照）。是違章建築適用或類推適用民法第425 條之1 而推定租賃關係存在時，並無所謂違章建築之轉讓有抵觸強制禁止規定，進而使此推定之租賃關係亦抵觸強制禁止規定之可言。是則，系爭房屋縱然僅為未取得使用執照，無法辦理保存登記之違章建築，然非不得透過事實上處分權之讓與，而適用或類推適用民法第425 條之1 。是原告以：系爭房屋為違章建築，無從適用民法第425 條之1 云云，自無足採。
⑵次查，楊清平於78年間，已與被告簽立交屋切結書，由交屋切
結書內載：被告購置系爭房屋，總金額527 萬元，自備款為16
2 萬元，另有銀行貸款，因鑒於客戶需要，先給予裝潢，並於
5 月12日辦理交屋，但被告同意將工程款共81萬元於交屋前一併付清（工程款餘款）等語（見本院卷第70-72 頁所示）。且於簽立切結書當時已付清81萬元，且簽立切結書後，被告確實開立支票支付剩餘81萬元之自備款（見不爭執事項㈡⒑所示）。是可知，被告與楊清平於簽立交屋切結書時，係約定被告僅需支付系爭房屋預售頭款162 萬元即可在5 月12日將房地現實占有移轉予被告，甚為明確。而查，楊清平交付系爭房屋予被告裝潢時，被告已支付系爭買賣契約價款中之126 萬元，及36萬元支票，且依交屋切結書約定，此支票係於楊清平取得系爭房屋使用執照後一週兌現，而後因楊清平未能取得系爭房屋之使用執照，因而未能兌現等情，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈡⒒所示）。由此以觀，被告確實已經完成支付交屋切結書中所約定之部分買賣價金完畢，楊清平也確實客觀上移轉系爭房屋占有予被告，再衡諸系爭買賣契約之交易目的，本在使被告能取得系爭房屋、系爭土地之所有權及事實上之使用處分權利，自足推認，楊清平於收受交屋切結書所定部分買賣價金後後，雖因系爭房屋上無辦理保存登記，而無從移轉系爭房屋所有權，但應至少係基於讓與系爭房屋之事實上處分權之意思，方將系爭房屋客觀上占有移轉被告，彰彰甚明。否則，若照原告解釋，僅交付被告裝潢，而無移轉事實上處分權予被告，而令被告得以享有系爭房屋之使用收益及所有財產利益支配之權利，則被告何須於尚未能取得系爭土地、系爭房屋所有權之前提下，要先支付系爭買賣契約之部分價金？又為何要花費裝潢？是原告以：交屋切結書中記載先交付被告裝潢，並於5 月12日辦理交屋，其意應不在移轉事實上處分權予被告，而僅係為裝潢目的，暫時移轉占有云云，不無曲解當事人之真意，尚無可採。
⒊綜上所述，被告之系爭房屋占用系爭占用土地，並非無權占有
，尚無妨害原告所有權，則原告依民法第767 條請求被告拆除，將系爭占用土地返還，尚無依據，不能准許。又原告受讓系爭土地之所有權，無論是否係通謀虛偽意思表示而無效，或其行使所有權有無權利濫用，依上開論述，均無從請求被告拆屋還地，則原列爭點㈠⒊⒋，無論如何認定，均與結論無涉，自不必深論。
㈡被告之享有事實上處分權之系爭房屋占用系爭占用土地，乃係
基於推定之租賃關係，並非無權占有，尚無妨害原告所有權。且被告占用系爭房屋乃係基於其已取得系爭房屋之事實上處分權，已如上述。則原告備位主張：被告就系爭房屋無事實上處分權，系爭房屋所有權人楊清平以系爭房屋無權占用系爭占用土地，而被告又無權占用系爭房屋，而妨害原告所有權，均已失其前提事實，並無依據。是原告主張其得依依民法第767 條請求被告自系爭房屋內遷出，亦屬無據，不能准許。則原列爭點㈡之細項爭點，無論如何認定，均與結論無涉，亦無庸贅論。
從而，原告依民法第767 條第1 項之規定，先位請求被告拆除
系爭房屋將系爭占用土地返還原告，備位請求被告自系爭房屋內遷出，均為無理由，應予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料
，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 30 日
書記官 邱筱菱