臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第198號原 告 俞凱萍訴訟代理人 陳祈嘉律師被 告 莊文欽
達葳建設股份有限公司法定代理人 郭莉穎共 同訴訟代理人 賴建正
邱玉杏上列當事人間酌減違約金等事件，本院於民國109年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、原告於起訴聲明第1項求為確認兩造間於民國108年4月10日所簽訂之買賣契約書第14條第3項關於違約金之約定，應酌減為按房地總價10％計算，嗣於本院審理時減縮該項聲明之請求（見本院卷第226頁），所為經核合於前開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於108年4月10日與被告達葳建設股份有限公司（下稱達葳公司）、莊文欽（下稱其姓名，與達葳公司合稱被告）共同簽訂成屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以各新臺幣（下同）654萬元、534萬元向達葳公司、莊文欽買受「達葳春田吉市」大樓戶別編號E棟12樓房屋（門牌為新北市○○區○○路○○號12樓之2，下稱系爭房屋）及其坐落土地（即坐落新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍890/100,000，下爭系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）。嗣伊僅支付系爭房地買賣價金共計501萬元，即未再依系爭買賣契約之約定繳付剩餘價金而違約，經達葳公司、莊文欽於108年7月4日寄送存證信函予伊，依據系爭買賣契約第14條約定解除契約，並各沒收按系爭房屋總價15％計算之98萬1,000元、及按系爭土地總價15％計算之80萬1,000元違約金後，退還剩餘金額予伊。惟前開經被告沒收之違約金額實屬過高，爰請求本院依民法第252條規定，參酌107年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，達葳公司所屬之不動產投資開發同業利潤標準淨利率為10％，予以酌減違約金額為按系爭房屋、土地總價10％計算之65萬4,000元、53萬4,000元，則達葳公司、莊文欽並無保有剩餘沒收款32萬7,000元、26萬7,000元之法律上原因而受有利益，致伊受有損害，爰依民法第179條規定，請求達葳公司、莊文欽如數返還該溢收違約金之不當得利等語。並聲明：㈠達葳公司應給付原告32萬7,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡莊文欽應給付原告26萬7,000元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告逾期未依系爭買賣契約繳納價金時，伊即多次寄送存證信函予以催繳，並於108年7月4日寄送存證信函，除再次催告原告繳款，並表示如原告未於期限內繳款，即依系爭買賣契約第14條約定，解除契約並沒收系爭房地總價款15％之違約金共計178萬2,000元，且退回其餘已收款項。
經原告於108年7月15日以存證信函回覆伊，表示願依伊前開寄送之存證信函意旨辦理，並提供伊將剩餘款項退回之帳戶。嗣伊即按原告所指示辦理退款，並於108年8月26日將原告已付房、地款發票之銷貨退回證明單、沒收違約金15％之發票及原告於簽立買賣契約時開立之商業本票2張交付原告親自確認簽收，可徵兩造業就系爭買賣契約之解除情事達成和解，原告不應反悔而提起本件訴訟要求酌減違約金並請求返還不當得利。又伊為中小建築企業，所承擔營運費用頗鉅，房地經濟市場當時趨委靡停滯，經濟時機衰落興敗攸關伊銷售房地的成本回收與員工管銷的平衡支應，資金未能有效回收使伊壓力不斷，損失實屬不貲，是兩造約定以系爭房地總價15％計算違約金額，並無過高之情，況此約定乃援用內政部公布之成屋買賣定型化契約中之違約金條款。且伊因原告違約，於108年8月26日與原告完成解除契約程序後，始得重新出售，並遲至108年11月30日以低於原出售原告48萬元之價格售出，已受有兩次出售之代銷佣金即總價6％各71萬2,800元、68萬4,000元，及108年4月至8月、同年9月至11月銷售期間相關人事、廣告、水電、雜支等費用各95萬6,260元、132萬619元，及原告之友因原告因素取消購買總價1,190萬元房地等實質上之損失，亦已超越伊所沒收之違約金額等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如獲不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張其於108年4月10日與達葳公司、莊文欽共同簽訂系爭買賣契約，各以654萬元、534萬元向達葳公司、莊文欽買受系爭房地，嗣僅支付買賣價金共計501萬元，即違約未繳納剩餘價金，經達葳公司、莊文欽於108年7月4日寄送存證信函，依系爭買賣契約第14條約定解除契約，於108年7月12日其收到該存證信函，而生系爭買賣契約合法解除之效力，達葳公司、莊文欽並因而按系爭房屋總價15％計算之98萬1,000元、系爭土地總價15％計算之80萬1,000元沒收違約金等情，業提出系爭買賣契約書、繳款通知書、存證信函、匯款申請書、統一發票等件為證（見本院卷第28至66頁），復為被告所不爭執，堪信為實。
四、本院之判斷：
㈠、兩造並未就系爭買賣契約之解除事宜達成和解契約，被告據以抗辯原告不得請求酌減違約金及請求返還不當得利為無理由：
按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。民法第736條、737條定有明文。本件原告以存證信函回覆同意被告解除契約並依約沒收違約金，嗣並配合辦理系爭買賣契約解除相關程序，有存證信函及匯款申請書、簽收單、營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單及統一發票可稽（見本院卷第202至212頁），此應屬原告履行系爭買賣契約之行為，尚非兩造因系爭買賣契約之解除發生爭執而協商讓步，達成新的權利義務意思表示合致行為，依上開規定，自難解為兩造間成立有和解契約，被告據以主張原告不得再就違約金額有所異議云云，並非可採。
㈡、系爭買賣契約第14條第3項約定之違約金額並未過高，原告請求依民法第252條規定，酌減違約金為無理由：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，為民法第250條所明定。原告自承違反系爭買賣契約之給付價金約定，經被告依系爭買賣契約第14條第3項約定合法解除系爭買賣契約，則被告依同條款請求原告給付違約金，自屬有據。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決意旨參照）。本件依系爭買賣契約第14條第3項約定之文字內容：「...賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。...」，乃約定賣方除該條項所定之違約金以外，不得再另外請求損害賠償，可徵該違約金應係雙方約定作為債務不履行所生損害之賠償總額，是此違約金之種類應為賠償性違約金。
2.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所規定，此係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。審酌系爭買賣契約係經兩造相互磋商議價後合意成立，原告對系爭買賣契約第14條第3項違約金之約定知之甚詳，於簽約時既考慮自己履約意願、經濟能力等主、客觀因素自主決定；而本件賠償性違約金之約定，目的無非使雙方在另一方不依約履行時，得以避免因舉證損害之困難而未能充分受到補償，查原告所買受之系爭房地價格高達1,188萬元，其僅給付部分價金即藉詞不履行債務，逾越給付剩餘價金700萬元期限長達數月，確使被告受有無法利用該筆原應入帳資金之損害，而該資金事涉被告本身之條件及運用，實際損害難以量化，又被告因銷售系爭房地之整體建案確須支出相關人事、硬體軟體費用或代銷費用，有被告所提委託銷售契約、發票、中華電信、台電、自來水繳費收據、租賃契約書、銷貨單及薪資條等件可稽（見本院卷第263至371頁），惟難予切割單純以計算方式得出系爭房地之銷售成本，如以被告嗣委託代銷費用即總價4％至5％評估，亦達47萬5,200元至59萬4,000元，另被告重行出售系爭房地之價格亦短少有48萬元，是實質可見原告之損害已達百萬元上下，尚難認本件違約金之約定有顯然過高之情，另被告沒收之違約金為買賣價金總價15％，亦未逾內政部於108年10月31日公告之成屋買賣契約書範本第11條關於違約金之約定金額，是倘原告違約後仍得任意指摘違約金過高要求核減，無異將不履行契約之不利益歸由被告負擔，難謂為公平且有礙交易安全及私法秩序之維護。原告雖提出107年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準指摘被告所屬之不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率為10％，而本件違約金之約定為系爭房地總價15％為過高云云，然上開標準係供稅務上使用，原告據以指摘違約金約定過高，尚難憑採，此外，原告復未提出其他證據證明本件違約金之約定確有過高情事，是原告請求酌減違約金，並無可取。
㈢、原告依據民法第179條請求被告返還不當得利為無理由：本件被告沒收原告已付之價金178萬2,000元，並無過高而應予酌減之情，業如前述，則原告依民法第179條規定係請求被告返還經酌減後溢收之款項，為無理由。
五、綜上，原告依民法第252條規定請求酌減違約金，並依民法第179條規定請求達葳公司、莊文欽各給付不當得利32萬7,000元、26萬7,000元，及均自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，為假執行宣告之聲請，因訴遭駁回，而失其依據，爰併予駁回其聲請。
六、本件事證明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
民事第一庭 法 官 劉瓊雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 21 日
書記官 劉淑慧