臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1008號原 告 蘇正宇訴訟代理人 蘇鏡潭被 告 于國欽上列當事人間請求租金等事件，本院於中華民國109年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬肆仟參佰柒拾肆元，及自民國一百零九年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年三月十九日起至返還坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰參拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟肆佰捌拾參元由被告負擔百分之十八即新臺幣肆仟零肆拾柒元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、坐落臺北市○○區○○段○○段000號土地（下稱系爭土地）原為訴外人李道光所有，惟在系爭土地上存有未辦理保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00號建物（下稱系爭建物），占用系爭土地面積80.08平方公尺，被告為系爭建物之事實上處分權人，於民國95年間李道光對被告提起排除侵害等訴訟，嗣經臺灣高等法院99年度重上更㈠字第27號判決李道光敗訴確定在案（下稱系爭確定判決），其理由認定被告與李道光間就系爭土地類推適用民法第425條之1規定，具有租賃關係存在，其後原告於102年1月3日因拍賣而登記取得系爭土地，為系爭確定判決既判力所及，自得請求被告給付租金。
二、再參酌系爭土地附近房屋之出租價格，每平方公尺為新臺幣（下同）201元，顧及被告負擔，比照附近露天停車位租金，以每平方公尺150元計算，被告應給付原告自109年3月18日往前回溯5年（即104年3月19至109年3月18日）之租金，共計720,720元（計算式：150元/平方公尺×80.08平方公尺×60月＝720,720元），另被告應自109年3月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,012元，為此，爰依租賃之法律關係，提起本訴等語。
三、並聲明：㈠被告應給付原告720,720元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告應自109年3月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告12,012元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、原告主張系爭土地原為李道光所有，而系爭土地上存有系爭建物，占用系爭土地面積80.08平方公尺，被告為事實上處分權人，李道光於95年間對被告提起排除侵害等訴訟，嗣系爭確定判決李道光敗訴，其理由認定被告與李道光間就系爭土地類推適用民法第425條之1規定，具有租賃關係存在，其後原告於102年1月3日因拍賣而登記取得系爭土地，為系爭確定判決既判力所及之事實，業據其提出土地登記謄本、系爭確定判決、最高法院100年度台上字第1877號裁定為證（見本院卷第20至62、112頁），堪認原告此部分主張為真實。故本件應予審究者在於原告依租賃之法律關係，請求被告給付上開租金，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查系爭確定判決既認定李道光與被告間就系爭土地類推適用上開規定具有租賃關係存在，嗣原告於102年1月3日取得系爭土地，而繼受上開租賃關係，經原告提起本件訴訟，被告未到庭參與調解，亦未於言詞辯論期日到場或提出任何書狀，則原告主張被告應給付租金，惟兩造間關於租金給付數額不能協議，請求本院酌定租金數額後判命被告給付，自屬有據。
二、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查：
㈠系爭土地位於臺北市○○區，為城市地方土地，自有上開土
地法租金限制規定之適用。又系爭土地可經由臺北市○○區○○路0段0巷連接通往各市區，交通便利，且臨近臺北市士林區雨聲及雨農國民小學、臺北市私立華興高級中學、國家安全局、臺北市政府警察局士林分局芝山岩派出所、芝山文化生態綠園、臺北市立聯合醫院陽明院區等，生活機能良好，此有本院依職權調取之Google地圖在卷可稽（見本院卷第128頁）。本院審酌前揭系爭土地所處位置、商業活動程度、交通狀況、生活機能，及考量原告所提出之鄰地出租照片、591房屋交易網站出租資料，顯示系爭土地週邊之房屋每坪每月租金約為647元、露天停車位每月租金約為3,500元（見本院卷第66至68頁），足認被告使用系爭土地具有相當之經濟價值等情，認依前揭法條規定及判決意旨，本件應以系爭土地申報地價年息10%核定兩造間租金之數額為適當。至於原告主張應以每平方公尺150元核定兩造間租金之數額云云，核與上開法條規定及判決意旨不符，自非可採。
㈡又系爭土地每平方公尺之申報地價，於104年1月1日至104年
12月31日為2,800元、105年1月1日至106年12月31日為3,120元、107年1月1日迄今為3,200元，此有原告提出之地價謄本在卷可稽（見本院卷第114頁）。則依前揭核定租金數額之標準，原告請求被告自104年3月19日至109年3月18日止，給付之租金為124,374元（計算式：〈80.08×2,800×288/365×10%〉＋〈80.08×3,120×2×10%〉＋〈80.08×3,200×《2＋78/366》×10%〉＝124,374，小數點以下4捨5入），自109年3月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付之租金為2,135元（計算式：80.08×3,200×1/12×10%＝2,135，小數點以下4捨5入），於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，於法不合，不應准許。
三、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告給付上開租金124,374元，係以支付金錢為標的，其給付無確定期限，故原告依上開法條規定，一併請求自起訴狀繕本送達之翌日即109年3月20日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付124,374元，及自109年3月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年3月19日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,135元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
伍、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
陸、本件訴訟費用額確定為22,483元（即第一審裁判費22,483元），依民事訴訟法第79條規定，命由被告負擔18%即4,047元，餘由原告負擔。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 林雅珍