臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1025號原 告 張志誠訴訟代理人 盧佳宏
陳偉被 告 謝政潮訴訟代理人 吳明津上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國109年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下
稱系爭土地）為伊與其他人共有，然竟遭被告所有如附圖所示黑色部分之圍牆、庭院等地上物（約10平方公尺，下合稱系爭地上物，遭占用土地則稱系爭占用土地）無權占有使用，是伊自得依民法第767 條第1 項等規定，請求被告拆除系爭地上物，及返還占有土地予伊及全體共有人。又被告無權占用系爭占用土地，受有相當於租金之利益，是伊自得併依不當得利法律關係，請求被告給付伊自民國103 年3 月4 日至109 年5 月15日止按系爭占用土地申報地價年息10％計算之不當得利計新臺幣（下同）5 萬2055元本息，暨自106 年5 月16日起至遷讓返還系爭占用土地之日止，按月給付700 元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭占用土地上之系爭地上物拆除，將系爭占用土地遷讓返還予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告5萬2055元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自109 年5 月16日起至遷讓返還前項土地之日止，按月給付原告700 元。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。
被告則以：系爭地上物係於民國66年間，由國泰建設股份有限
公司（下稱國泰公司）在系爭土地及系爭土地同段761 號土地（下稱系爭761 土地）○○○區○○街○○○ 巷○ 弄○ 號全棟公寓樓房（下稱系爭公寓）時即一併建築完成，且為系爭公寓一樓區分所有房屋（下稱系爭一樓房屋）之庭院、圍牆（下稱系爭圍牆庭院）一部分而由系爭一樓房屋所有權人專用，狀態至今未曾改變。且系爭土地及系爭761 土地同為系爭公寓之建築基地，系爭土地除有系爭地上物以外，國泰公司並就其餘部分規劃為巷道道路使用，系爭圍牆庭院因外部道路較高，以形成對系爭一樓房屋之防護，若拆除將使系爭一樓房屋因低於道路，而遭到積水侵襲之情，而已屬系爭一樓房屋不可或缺之一部分。而國泰公司於出售系爭公寓時，除將系爭公寓各區分所有權移轉登記於系爭公寓各購買戶外，並將主要基地系爭761 土地及系爭土地一併移轉系爭公寓各購買戶各依專用部分比例共有。是系爭公寓之各購買戶（1 到4 樓住戶，亦為系爭土地共有人）就系爭地上物占有系爭占用土地，於購買當時已透過國泰公司而有默示分管契約，系爭一樓房屋所有人對系爭土地其他共有人應屬有權占有。且可認系爭地上物與系爭土地當時亦屬同一人所有。嗣系爭一樓房屋所有權人第一手住戶，於74年間將系爭一樓房屋出售前手，然僅移轉系爭一樓房屋及系爭
761 土地應有部分予前手，而漏未將所持有之系爭土地應有部分一併移轉予前手。前手於77年間又將系爭一樓房屋及系爭
761 土地應有部分出售移轉予伊。另第一手住戶所有系爭土地應有部分於100 年經繼承後，由繼承人於103 年出售移轉予原告。是系爭地上物本因分管有權占用系爭占用土地，因而與系爭土地應評價為同屬一人即第一手住戶所有，僅因第一手住戶將系爭地上物（連同系爭一樓房屋）與系爭土地分別移轉相異之人，系爭土地受讓人原告自應承受分管契約而受拘束，且依民法第425 條之1 規定，亦應推定兩造間就系爭占用土地有租賃關係存在等語，資為抗辯。並聲明如主文第1 項所示。
茲析述本院得心證之理由如下：
㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以
間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨參照）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭地上物係於66年間，由國泰公司於系爭土地及系爭
761 土地起造系爭公寓時即一併建築完成，且為系爭一樓房屋之庭院、圍牆一部分而由系爭一樓房屋所有權人專用，將其餘部分規劃為巷道道路使用，狀態至今未曾改變，國泰公司更將系爭761 土地及系爭土地一併移轉系爭公寓各購買戶各依專用部分比例共有等情，為兩造所不爭執（見本院卷第141-142 頁筆錄），且有系爭土地、系爭761 土地及系爭一樓房屋土地登記簿冊、異動索引在卷可按（見本院卷第76-124頁），應可認定。由此歷程觀察，系爭公寓之各原始購買戶，既然於買受時即由國泰公司按系爭地上物占用系爭土地之現況受讓，而與系爭一樓房屋第一手住戶同為系爭土地共有人，應屬於購買時即透過國泰公司而就系爭占用土地有默示分管契約，而有將系爭占用土地由系爭土地共有人之一之系爭一樓房屋第一手住戶專用之意思。且由其後長達40年以上，均未有異見，益更灼然。
是原告自系爭土地第一手前手輾轉受讓取得系爭土地之應有部分，衡諸上開說明，已應繼受此一分管法律關係，而受拘束。被告抗辯：其可因分管取得系爭占用土地之占有權源，已非無稽。
㈢再按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其他共有人全體之同意（包含明示、默示），占有共有土地特定部分，而將土地及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院107 年度台上字第1797號判決意旨參照）。又民法第425 條之1 之「房屋」其範圍應可包括房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）在內（最高法院102 年度台上字第1508號判決意旨參照）。
㈣查系爭圍牆庭院即在系爭一樓房屋門前，且與系爭一樓房屋緊
密相連，外圍道路高度已達圍牆高度一半以上，顯見系爭一樓房屋較外圍道路低有半層樓高，有系爭一樓房屋、外圍道路照片附卷可參（見本院卷第132 頁照片），倘若拆除，明顯將使道路上積水灌入系爭一樓房屋。被告辯稱：系爭圍牆庭院為系爭一樓房屋使用上不可或缺之附屬設施，應堪採信。衡諸上開說明，系爭地上物所屬之系爭圍牆庭院當可認與民法第425 條之1 之房屋有同一價值。而系爭地上物、系爭土地應有部分原均為系爭一樓房屋第一手住戶所有，而由兩造先後分別取得，已認定如上。則雖系爭土地與系爭地上物之所有人並非完全相同，依上說明，仍係「同屬一人」之範疇。且如上述，系爭土地其他共有人又以默示分管容認系爭一樓房屋第一手住戶使用系爭占用土地，則衡諸首揭說明，除別有約定外，亦可推斷系爭土地承買人原告與系爭地上物受讓人被告有以租賃關係繼續使用土地之租賃關係存在，而屬有權占有。
㈤綜上所述，被告之系爭地上物占用系爭占用土地對原告既然屬
於有權占有，則原告依民法第767 條物上請求權請求被告將系爭地上物拆除，並返還系爭占用土地，自屬無據。又被告既為有權占有，其占有並非無法律上原因而受利益，則原告依不當得利法律關係請求被告給付相當租金不當得利，亦失所據，不能准許。
從而，原告依民法第767 條第1 項及不當得利法律關係，請求
被告將系爭占用土地上之系爭地上物拆除，將系爭占用土地遷讓返還予原告及其他共有；併請求被告給付相當於租金之利益，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及訴訟資料
，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 29 日
民事第三庭 法 官 王沛雷以上正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 29 日
書記官 邱筱菱