臺灣士林地方法院民事判決109年度訴字第1046號原 告 謝秀菊訴訟代理人 陳郁婷律師複代理人 李家泓律師
高映容律師被 告 陳張未訴訟代理人 陳明宗律師複代理人 蔡爵陽律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於中華民國110年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬陸仟零柒拾元，及自附件所示書狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬捌仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬陸仟零柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴後，基於兩造間就門牌號碼新北市○○區○○街00巷0弄0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（下與系爭房屋合稱為系爭不動產），於民國108 年10月6 日簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）所生爭議之同一基礎事實，追加先位聲明及將原聲明變更為備位聲明如附表「變更後聲明」欄所示，並經被告同意（本院卷第445 頁），依民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款規定，尚無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠兩造於108 年10月6 日簽訂系爭契約，由伊以新臺幣（下同）
390 萬元（下稱系爭價金）購買被告所有之系爭不動產且已付訖價金，並於同年11月24日完成交屋。詎伊於10 9年1月8日開始裝修系爭房屋時，發現天花板有嚴重水泥塊剝落，鋼筋管線亦明顯外露，伊旋於翌日即同年月9日 以電話通知被告伊發現上開瑕疵，並於同年月20日委託SG S材料及工程實驗室（下稱SGS 實驗室）採樣轉送台灣檢驗科技股份有限公司（下稱台灣檢驗公司）檢驗，於同年2 月3 日提出報告（下稱0203檢驗報告），檢驗結果為系爭房屋之客廳樑、臥室樑之硬固混凝土氯離子含量過高，導致混凝土剝落、鋼筋裸露，此實屬影響系爭房屋結構安全之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，並依宏大不動產估價師聯合事務所110 宏估務字第00000000號估價報告書（下稱宏大估價書）之鑑定結論，減少系爭不動產買賣價金19.13%即74萬6,070元，爰先位擇一依民法第359 條規定請求減少價金，併依同法第179 條規定，或依同法第226 條第1 項、同法第227 條第1 項規定，求為判命被告給付74萬6,070 元及加計法定遲延利息予伊。
㈡又因系爭房屋混凝土氯離子含量已超標高達10倍以上，顯已危
及居住安全且瑕疵重大而無從補正，而該屋鋼筋外露嚴重，被告居住其內40年，不可能不知此情，竟於兩造簽訂系爭契約時未向伊據實以告，更於房屋現況說明書之「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情形」欄位勾選「否」，可見被告故意向伊隱瞞系爭房屋之上開瑕疵，而氯離子是否超標須委以專業試驗方式查得，伊獲知0203檢驗報告後始確知上開瑕疵，屬依通常程序檢查系爭房屋，上開瑕疵情形嚴重減損系爭房屋作為住宅使用應有之安全性，更致交易價值大幅貶低，伊自得備位依民法第359 條、第227 條第1項、第226 條第1 項及第256 條規定，解除兩造間系爭契約後，併依同法第259 條規定請求被告返還系爭價金、依同法第226 條第1 項規定請求被告賠償伊已支出費用計29萬2,246
元（系爭契約代辦費1 萬9,000 元、土地增值稅16萬3,246元、0203檢驗報告檢測費1 萬元、系爭房屋裝潢工程費10萬元，下合稱系爭費用），及依系爭契約第10條第3 項規定請求被告給付違約金390 萬元，共計809 萬2,246 元予伊等語。
㈢並聲明：如附表「變更後聲明」欄所示。
三、被告則以：㈠伊住居於系爭不動產40年來，從未發生鋼筋外露或水泥塊剝落
情事，且由系爭房屋天花板包覆木作裝潢及壁紙老舊泛黃等情，亦可證伊實不知系爭房屋存有氯離子含量過高情事。又系爭房屋於68年11月15日完工取得使用執照，斯時政府尚未制訂硬固混凝土之國家標準，直至83年7 月22日、87年6月25日始分別有最高含量每立方公尺0.6 公斤或每立方公尺0.3公斤以下之標準，依行政法規不溯及既往原則，系爭房屋應無適用上開規定之餘地；且氯離子來源多端，自難逕以0203檢驗報告所載，即認系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高。
況原告既經住在系爭房屋同一社區之親友居間購買系爭房屋，該親友所有之房屋亦應與系爭房屋使用相同建材，則原告於買受系爭房屋時，至遲於拆除該屋天花板進行裝潢時，或獲知0203檢驗報告時即可知悉瑕疵，竟仍於同年月5 日繼續裝修，至同年月28日始退還部分裝潢材料，顯屬怠於履行通知義務，依民法第356 條規定，應視為其承認所受領之系爭房屋，不得依同法第359 條規定請求解除系爭契約或減少價金，並且伊已依簽約時現狀將系爭房屋交付予原告，未違反系爭契約第9 條第4 款約定而無不完全給付，原告依同法第2
26 條第1 項、同法第227 條第1 項規定，請求伊賠償74萬6,
070 元，亦屬無由。縱認原告得請求減少系爭價金，依宏大估價書所認系爭不動產正常價格為402 萬1,210 元，瑕疵價格減損率為19.13 ％，則有瑕疵之系爭不動產合理價格為325萬1,953 元，原告僅得請求與系爭價金之差額即64萬8,047元。
㈡又原告未舉證系爭房屋因氯離子含量過高而不能居住之事實，
且被告曾以系爭不動產為淡水第一信用合作社設定債權總額2
40 萬元之最高限額抵押權，此數額為系爭價金6 成，與現今不動產市場申貸成數相當，顯見原告上述關於系爭房屋之瑕疵並非重大而顯不能補正，其備位主張解除契約，顯失公平，況伊無違約或有債務不履行情事，原告亦無從依系爭契約第10條第3 款請求伊賠償違約金，而系爭費用為原告履行系爭契約之必要或有益支出，原告依同法第226 條第1 項規定請求伊賠償上開費用，亦屬無據；縱得解除系爭契約及請求上開給付，原告亦應將系爭不動產回復原狀至伊交屋時，即如附件一照片所示之狀態再返還予伊，並塗銷其上抵押權設定登記，爰依民法第261 條準用第264 條規定，主張同時履行抗辯等語為辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷㈠原告主張兩造於108 年10月6 日簽訂系爭契約，由原告向被告
購買系爭不動產，約定系爭價金為390 萬元，伊已付迄價金且被告已交付系爭不動產等情，業據提出系爭契約、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書（買方）為證，且為被告所不爭執，堪予信實。
㈡原告另主張系爭房屋氯離子含量過高，致影響結構安全之瑕疵
，先位請求減少買賣價金、備位主張解除系爭契約後，請求返還系爭價金、系爭費用及給付不能、不完全給付之損害賠償等語，為被告以前揭情詞所拒。茲就兩造爭點分別論斷如下：
⒈系爭房屋有硬固混凝土氯離子含量過高致減少通常效用之瑕疵：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354 條第1 項、第2 項各定明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。準此，一般通常交易觀念應具備之效用，若非有特別約定排除，即為出賣人所應保證之品質。而於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣時所著重，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏雙方所約定之房屋效用。
⑵查原告主張伊裝修系爭房屋拆除原裝潢後，發現天花板水
泥塊剝落、鋼筋外露，嗣委託SGS 實驗室就系爭房屋客廳樑2 處、臥室樑1 處取樣（臺北，申請書號碼HB-00-00000C-00-00000 ，收件日期109 年1 月20日），轉送台灣檢驗公司執行以CNS14703（2002）試驗方法，試驗含有硬固混凝土氯離子含量，檢測結果為客廳樑2 處硬固混凝土氯離子每立方公尺含量依序為1.537 公斤、1.243 公斤，臥室樑硬固混凝土氯離子每立方公尺含量1.144 公斤等情，有被告不爭執形式真正之0203檢驗報告、檢驗收據、發票、系爭房屋現場照片、可稽（本院卷第66至70頁、第76至77頁、326 至336 頁），堪信為真。又依據83年CNS3090規定新拌鋼筋混凝土（一般）混凝土中最大水溶性氯離子含量不得超過每立方公尺0.6 公斤、新拌鋼筋混凝土（所處環境須作耐久性考慮者）混土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法）不得超過每立方公尺0.3 公斤，104 年修訂CN3090規定新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量不得超過每立方公尺0. 15 公斤，亦有0203檢驗報告備註欄所載足按。由上，堪認原告主張系爭房屋硬固混凝土氯離子含量不符政府規範要求，且數值偏高，屬高氯離子混凝土建築物，亦非無憑。
⑶在學術界、主管機關及土木、結構業界向以房屋之混凝土
氯離子含量超過設計環境條件下之國家規範值為判定標準，為不合約定之品質，即社會一般民眾泛稱之「海砂屋」。約定之目的在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範值，致預拌混泥土中最大水溶性氯離子含量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等情事，將對房屋結構造成影響，房屋之耐用年限亦因此減短。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般約定之房屋所應具備之通常效用。系爭房屋氯離子含量超逾政府規範，且數值偏高，業經前認，揆諸前揭說明，系爭房屋混凝土氯離子含量過高，足以對房屋結構安全造成影響，而應認有減少一般約定房屋所應具備之通常效用，且系爭契約未有特別約定排除此部分瑕疵，則系爭房屋未存有硬固混凝土氯離子含量過高之瑕疵，自應為出賣人即被告所應保證之品質。是原告主張系爭不動產存有上述氯離子含量過高之瑕疵，依民法第359 條規定請求被告減少系爭價金，核屬有據。
⑷被告固辯稱系爭房屋於68年間完工取得使用執照時，政府
尚未制訂硬固混凝土氯離子含量之國家標準，基於行政法規不溯及既往原則，不得以前揭83年、87年間之規範，判斷系爭房屋氯離子含量過高云云（本院卷第415 頁）。惟買賣當時依通常交易觀念或雙方約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為瑕庛，是系爭房屋建築完成時，政府雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。佐參兩造簽訂系爭契約同時，被告同時出具「不動產標的物現況說明書」，於項次12「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情形」尚勾選「否」（本院卷第72頁），可徵被告於簽訂系爭契約時，當能知悉其應保證系爭房屋不存有鋼筋鏽蝕、水泥塊剝落等瑕疵，而混凝土氯離子含量過高足使鋼筋易生鏽蝕，混凝土強度降低，水泥塊剝落等現象，致影響結構耐用年限等情，如上已析，益證兩造業已合意以上開說明書約定被告應保證之房屋品質，作為判斷瑕疵存否之依據，自不容被告臨訟另以系爭房屋完工時無硬固混凝土氯離子含量規範，即得免其依兩造合意內容應負之瑕疵擔保責任。
⑸被告固又抗辯原告至遲於109 年2 月3 日知悉0203檢驗報
告結果時，未及時通知伊有此瑕疵，且續於同年月5 日購買材料裝修系爭房屋，直至同年月28日始退材料，該瑕疵因原告已拆除天花板而無不能依通常檢查發現之情，應認原告怠於通知，依民法第356 條第1 、2 項規定，應視為其已承認受領系爭房屋云云（本院卷第415 至416 頁）。
然依卷附現場照片所示，原告所為係將系爭房屋天花板原包覆之木作、剝落水泥塊拆卸至地面，並無新增裝潢，難認原告有於獲知檢驗報告後已承認受領系爭房屋之情；又建物混凝土有無氯離子含量過高之瑕疵，非經儀器檢測無從察知，應屬民法第356 條第2 、3 項所指依通常檢查，不能發見之瑕疵及不能即知之瑕疵，而原告主張其於109年1 月9 日裝修系爭房屋發現天花板水泥塊剝落、鋼筋外露，當日即曾致電被告通知上情，提出手機通話紀錄頁面為佐（本院卷第216 頁），其於2 月間獲知0203檢驗報告後，亦於同年4 月9 日直接委任律師提起本件訴訟（本院卷第10頁本院收狀收文章），請求解除系爭契約及給付如附表「起訴聲明」欄所示，合於一般社會通念處理房屋氯離子含量超標瑕疵之時序進程，難謂原告有何怠於通知之情，被告執此之辯，難認可採。
⑹被告雖再以氯離子來源多重，0203檢驗報告試驗結果不能
作為判斷系爭房屋為海砂屋之依據，且不能排除該檢驗報告有誤云云（本院卷第338 頁、第415 頁）。惟宏大估價書以上⑴所示0203檢驗報告試驗結果為據，勘估系爭不動產於系爭契約成立時之市場交易價值（該估價書第24頁，置外放卷），被告就上開估價書並無意見，且據為相關答辯內容（本院卷第386 至388 頁），而被告就0203檢驗報告有何不可信之處，未據舉證以實其說，其此部分所辯，同無足執為其有利之認定。
⑺至被告另抗辯原告於買受系爭不動產時，已由親友處可得
而知系爭房屋硬固混凝土氯離子含量過高情事，仍與伊簽訂系爭契約，不得請求減少系爭價金云云，未據其舉證為佐，被告就上開利己事實既未善盡證明責任，自應承擔上開事實真偽不明之不利益。被告以此為辯，仍不值取。
⑻綜上，被告依系爭契約所交付之系爭房屋，因硬固混凝土
氯離子含量超逾政府規定標準，而上開情形足使房屋鋼筋易生鏽蝕、水泥塊剝落等情事，堪認影響房屋結構及耐用年限，揆諸上⑴規定及說明，被告自應擔保系爭房屋無上述瑕疵且未欠缺雙方約定之房屋效用。
⒉原告得請求被告返還應減少之價金74萬6,070元：
⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅。民法第359條、第365 條第1 項各有明定。次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。
⑵查系爭房屋於兩造簽訂系爭契約之108 年10月6 日，無瑕
疵時之正常價格為402 萬1,210 元，因存有前⒈所認瑕疵所減損之價格為76萬9,257 元，瑕疵價值減損率為19.13％，有前揭宏大估價書可按（該估價書第2 至3 頁，置外放卷），上開估價書所鑑結論，為兩造所不爭執（本院卷第
417 頁、第428 頁），則系爭房屋因上開瑕疵致交易價值減損19.13 ％，該房屋因上開瑕疵應減少之價金數額即應為74萬6,070 元（計算式：3,900, 000元×19.13 ％＝746,0
70 元）。揆上⑴規定及說明，原告依民法第359 條規定請求減少價金74萬6,070 元，併依同法第179 條規定，請求被告返還上開溢付價金，核屬有據。原告依民法第359 條、第179 條規定請求上開給付，既屬有據，其另依民法第
226 條第1 項、同法第227 條第1 項規定為請求，無從獲得更有利之判決，無再予裁判之必要，併此敘明。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條規定甚明，原告自得據此規定，請求加付法定遲延利息。查原告依民法第359 條規定請求返還溢付價金，以附件所示之民事變更聲明暨補充理由㈡狀繕本送達被告，作為請求給付之意思表示（本院卷第250 頁），則其併請求被告給付自上開書狀繕本送達翌日起，至清償日止，依週年利率5％加計之法定遲延利息，亦無不合。
五、從而，原告先位依民法第359 條、第179 條規定，請求被告給付74萬6,070 元，及自附件所示書狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另本院既認原告先位之訴為有理由，則其備位之訴部分，即毋庸再予論斷，併敘明之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 12 月 10 日
民事第三庭 書記官 林瀚章