臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第1311號原 告 蕭佩宸訴訟代理人 徐銘鴻律師
陳思穎律師被 告 李悅寧訴訟代理人 林凱律師
蔡宜衡律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告如附表一之應給付金額欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造依如附表二所示之比例負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以如附表一之應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國101 年1 月初，透過訴外人拓樸不動產仲介經紀有限公司南港分公司（下稱拓樸公司）之經紀營業員邱奕錫居間介紹，並由邱奕錫帶看原為被告所有之門牌號碼臺北市○○區○○街○○號9 樓房屋及64號車位（下合稱系爭房屋），於101 年1 月31日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,750 萬元，原告已依約給付買賣價金完畢，並於101 年3 月8 日辦妥系爭房屋與基地之所有權移轉登記。詎原告先於105 年7 月29日接獲臺北市政府都市發展局（下稱都發局）函稱：「前經本局於98年7 月27日以北市都（工）建字第09860568100 號函第
3 次查報，並於98年10月1 日拆除結案，惟臺端違反規定重建，經勘查認定範圍為金屬造乙層高約2.6 公尺，長約2.3公尺（如附圖），應予拆除。」等語，原告誤以為都發局作業疏失而有誤認，不以為意，嗣於106 年3 月24日都發局再次來函促請原告應於106 年4 月26日前自行配合改善拆除系爭房屋之違建部分，逾期未拆，將於106 年4 月27日上午9時30分起強制拆除等語，斯時原告方驚覺茲事體大，而原告透過仲介邱奕錫向被告轉知上情，請被告出面處理違建爭議後，被告稱此違建部分：「不必拆，只是在陽台的上面做一些處理」等語，顯見被告於出售系爭房屋時明知存有違建，仍惡意隱瞞此重大資訊，使原告陷於錯誤後同意買受。原告於簽訂系爭買賣契約時，仲介邱奕錫及被告均未曾提及系爭房屋存有違建，而系爭房屋不具備被告於系爭買賣契約第2條第1 項、不動產標的現況說明書第17及18項所保證之「無增建物」、「增建物未曾被拆除或接獲過拆除通知」之品質，已經都發局要求配合強制拆除，且實際室內坪數將因嗣拆除違建後而縮減，與原告購買時預期可用之室內坪數不相當，又為使違建部分恢復成合法狀態，須拆除屋內已完工之裝潢並支出工程費用，本件被告應依系爭買賣契約第2 條第2項、民法第360 條前段及後段、第227 條第1 、2 項等規定，賠償原告所受之損害。
二、關於原告請求之損害賠償數額，計算方式如下：㈠系爭房屋價值減損114 萬2,105 元：系爭房屋之主建物面積為17.6坪，因陽台外推而增加之室內地板面積為4.6 平方公尺相當於
1.4 坪，是原告買受系爭房屋時原本預期可使用之室內面積為19坪（即17.6坪＋1.4 坪）；又系爭房屋總價為1,750 萬元，其中包含同時購買之停車位價款200 萬元，故系爭房屋之室內實際坪數之價格為1,550 萬元（即1,750 萬元－200萬元）；是原告以總價金1,550 萬元作為基數，計算得出此
1.4 坪自室內面積扣除後，原告所失利益之損害為114 萬2,
105 元（即1,550 萬元×1.4 坪/ ｛17.6坪＋1.4 坪｝＝1,
550 萬元×1.4 坪/19 坪）；㈡拆除違建及嗣後回復之相關工程費用32萬3,000 元：原告於買受系爭房屋後在違建狀況下裝潢，導致天花板、燈具、地板、空調管線等皆因恢復陽台而有重新拆除裝修之必要，故須另行支出相關工程費用共計32萬3,000 元，屬侵害原告之固有利益；㈢以上合計146萬5,105 元（即1,142,105 元＋323,000 元），原告並依民事訴訟法第244 條第4 項表明前開所請求之損害賠償總額，僅為全部請求之最低金額等語。
三、聲明：
㈠、被告應給付原告146 萬5,105 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告委託拓璞公司居間買賣系爭房屋時，即有將曾於97、98年間接獲臺北市政府都發局通報拆除之事告知仲介邱奕錫，且原告亦自承仲介邱奕錫有告知系爭房屋內有二次施工之情形而仍決定買受，是原告既於系爭買賣契約成立之時，已知悉系爭房屋內存有違建，抑或縱使不知，但原告對於不知有違建之事亦有重大過失，故依民法第355 條第1 項及第2 項本文之規定，被告自無需負擔瑕疵擔保責任；又系爭買賣契約第2 條第1 項及不動產標的現況說明書第17項、第18項所記載之內容，既均係針對有無「增建物」之違建種類進行確認，由於系爭房屋內並無屬於建築法上增建物性質之違建，故原告自不得以被告未在前開契約條款及不動產現況說明書上揭露之情形，斷認被告有未盡告知義務或故意隱匿之違法，換言之，前開契約條款及現況說明書之內容即便記載系爭房屋內無增建物之違建，但原告亦不得以此主張被告已概括保證系爭房屋無其他任何性質之違建。
二、本件被告開出之銷售價格，係以土地及房屋權狀上之面積乘以符合當時市場行情之價格再加上停車位之價值而得，被告並未將系爭房屋內陽台外推之狀況納入考量，故原告買受系爭房屋並無高於市價或受有房價減損之損害，且原告在108年8 、9 月間將系爭房屋出售時，除未將陽台外推之違建狀況回復至合法狀態外，反而更以高於原買價1,750 萬元之金額售出而有獲利；又原告所主張系爭房屋價值減損之金額，將房屋坐落基地之面積一併計入，其計算方式甚屬無稽，以一般不動產交易實務而論，土地之價值往往高於房屋甚鉅，故原告未區分土地及房屋之價格，便以土地及房屋之買賣總價為基數，計算屋價減損金額，所請求之金額實屬荒謬；再原告不知系爭房屋內存有違建之狀況應有重大過失，且拓璞公司同為原告之履行輔助人，惟該公司經紀營業員邱奕錫於知悉被告曾有接獲違建拆除通知後，未如實向原告踐行告知義務，故原告自當承擔其履行輔助人之過失責任而與有過失，被告應得依民法第217 條第1 、3 項規定，請求減輕或免除賠償金額。
三、聲明：
㈠、原告之訴駁回。
㈡、如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第265 至269 頁）：
一、被告於100 年間委託拓璞公司之經紀營業員邱奕錫出售其所有之系爭房屋。
二、原告於101 年1 月初透過邱奕錫居間介紹，並由邱奕錫帶看系爭房屋。嗣於101 年1 月31日，原告委由訴外人蔡裕隆代理與被告簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為1,750 萬元，買賣價金包含停車位200 萬元，由原告依約分期給付簽約款、備證用印款、完稅款及尾款予被告。兩造後於101 年3 月
8 日辦妥系爭房屋與基地之所有權移轉登記。
三、原告分別於105 年7 月29日及106 年3 月24日收受臺北市政府都發局北市都建字第10561211800 號函、北市都建字第10631738300 號函。
四、被告分別於97年10月6 日、98年6 月2 日、98年7 月31日收受臺北市政府都發局97年9 月25日北市都建字第0976064900
0 號函、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號函、98年7 月27日北市都建字第09860568100 號函，函文上均記載系爭房屋之陽台、雨遮（前陽台）之構造物已違反建築法第25條、第86條規定，並不得補辦手續，依法應予拆除。
五、被告於系爭買賣契約第2 條第1 項：「增建或占用範圍」之勾選欄位內，均全數留白未勾選，同條第2 項並約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方（即原告）承擔風險。若乙方（即被告）於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方（即被告）除須按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償」。
六、被告於不動產買賣標的現況說明書第17項「是否有增建物（包含未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」及第18項「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」之回答欄位內，均勾選「否」，並親自簽名。
七、依臺北市稅捐稽徵處105 年10月25日北市稽南港乙字第10550157900 號函，系爭房屋陽台外推部分之面積為4.6 平方公尺。
八、被告於101 年3 月8 日移轉系爭房屋予原告時，系爭房屋並未拆除陽台外推部分，屋況仍與被告接獲都發局違建拆除函文時相同。
九、被告於97年6 月24日買受系爭房屋，被告取得系爭房屋所有權時，建商業將陽台之一部分面積移作室內主建物使用。
十、被告分別於97年10月6 日、98年6 月2 日、98年7 月31日收受臺北市政府都發局97年9 月25日北市都建字00000000000號函、98年5 月21日北市都建字第09860473200 號函、98年
7 月27日北市都建字第09860568100 號函，通知被告經勘查認定範圍為「金屬玻璃」乙層高約2.6 公尺，長度2.3 公尺，應予拆除。
十一、被告於100 年10月間委託拓璞公司出售系爭房屋，並由該公司經紀營業員邱奕錫負責銷售。被告於委託銷售時，有將系爭房屋曾接獲違建拆除通知之事告知邱奕錫。
十二、原告係透過邱奕錫居間介紹，邱奕錫於原告看屋時有告知系爭房屋內有二次施工之情況。
十三、原告已於108 年8 、9 月間將系爭房屋以2,180 萬元之價格出售，且原告出售時並未將陽台外推之違建狀況回復至合法狀態。
肆、兩造之爭點：
一、原告主張系爭房屋有瑕疵，而依系爭買賣契約第2 條第2 項、民法第360 條前段及後段、第227 條第1 項及第2 項規定，向被告請求給付，是否有理由？如有理由，其數額為何？
二、被告得否依民法第217 條第1 、3 項規定，主張原告與有過失？
伍、得心證之理由：
一、關於系爭房屋是否有瑕疵及原告得否向被告請求給付：
㈠、按⑴「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，民法第354 條第1、2 項及第355 條第1 、2 項分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。⑵又「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」；「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第360 條、第227 條第1 、2 項亦分別定有明文。物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，物之瑕疵擔保責任無須可歸責於出賣人之事由，不完全給付之債務不履行責任須有可歸責於出賣人之事由（最高法院94年度台上字第2352號、103 年度台上字第960 號判決意旨參照）。
㈡、查兩造簽立系爭契約前，系爭房屋之陽台即存有「金屬玻璃」乙層高約2.6 公尺，長度2.3 公尺之構造物，而有將陽台之一部分面積移作室內主建物使用之情事，經臺北市政府都發局於97、98年間發函被告表示已違反建築法之規定，而應予拆除（下稱系爭違建），又被告於101 年3 月8 日移轉系爭房屋之所有權予原告時，系爭違建並未拆除，屋況仍與被告接獲都發局違建拆除函文時相同，再原告於105 、106 間復經都發局通知系爭違建應予拆除等情，如前述為兩造所不爭執。而按兩造系爭買賣契約第2 條第2 項約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被告）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方（即原告）承擔風險。若乙方（即被告）於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方（即被告）除須按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償。」（見本院卷㈠第50頁），而被告於不動產標的現況說明書第17項「是否有增建物（包含未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」及第18項「增建物是否曾被拆除或接獲過拆除通知」之回答欄位內，均明白勾選為「否」，並親自簽名（見本院卷㈠第98頁），依兩造上開買賣文件明載之內容，足證被告已就「系爭房屋並無曾被拆除或接獲過拆除通知之增建物（包含未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」為品質之保證，甚為明確。至被告固辯稱：系爭房屋內並無屬於建築法上增建物性質之違建，前開契約條款及現況說明書之內容即便記載系爭房屋內無增建物之違建，但原告亦不得以此主張被告已概括保證系爭房屋無其他任何性質之違建；且伊當初書寫現況說明書的過程，都是經由仲介提供專業意見所勾選云云，惟查，依卷附臺北市政府都發局於97、98、105 年間歷次通知拆除之函文，均記載系爭違建之違建類別為「增建」（見本院卷㈠第82至84、322 至33
7 頁），且依被告於原告前對其提出詐欺告訴之刑事案件（即臺灣士林地方檢察署106 年度他字第2665號、107 年度偵字第6038號、107 年度偵續字第152 號、108 年度審易字第
481 號、108 年度易字第355 號；下稱刑事案件）偵查中供稱：於伊取得系爭房屋之後至出售前，曾聽管委會說有要拆陽台之類的，當時管委會說這是「二次施工」，且伊曾經收過建管處之公文等語（見刑事案件他字卷第186 頁，及本院卷㈠第358 頁），自屬兩造上開買賣文件所明載被告應負告知義務之「增建物」範疇，被告此節所辯，洵無可採。是系爭房屋存有不合法之系爭違建，且被告亦曾收過臺北市政府都發局之拆除通知，顯不具備被告所保證之「系爭房屋並無曾被拆除或接獲過拆除通知之增建物（包含未登記之改建、增建、違建及建商二次施工部分）」之品質，即為物有瑕疵，且物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論被告就該瑕疵有無過失，均應負瑕疵擔保之責。
㈢、復查被告主張：伊委託拓璞公司居間買賣系爭房屋時，即有將曾於97、98年間接獲臺北市政府都發局通報拆除之事告知仲介邱奕錫，且原告亦自承仲介邱奕錫有告知系爭房屋內有二次施工之情形而仍決定買受，是原告既於系爭買賣契約成立之時，已知悉系爭房屋內存有違建，抑或縱使不知，但原告對於不知有違建之事亦有重大過失，故依民法第355 條第
1 項及第2 項本文規定，被告自無需負瑕疵擔保責任云云。惟查，原告於仲介邱奕錫帶看房屋時，邱奕錫有告知系爭房屋有二次施工之情況，如前述雖為兩造所不爭執，然依證人邱奕錫於刑事案件偵查及審理中證稱：伊公司受委託時有到建管處的官網查詢，官網是寫該案已處理完畢，而房子現況也看不出來有明顯加建的情形；當初是看到98年其中一個處理完畢的網站，就認定本案房屋已經處理完畢，就沒有對原告再特別詳加說明等語（見刑事案件他字卷第205 頁、易字卷第113 頁，及本院卷㈠第248 頁），及被告於刑事案件審理中供稱：伊也是跟管委會討論後，才知道所謂「二次施工」，但當時的觀念認為二次施工是可以被接受的，建商先拿到執照後，再將空間做比較大的處理，建商喜歡這樣做是因為比較有賣點，說實話伊等消費者也不是這麼明白等語（見刑事案件易字卷第123 頁，及本院卷㈠第258 頁），可知仲介邱奕錫帶看房屋時，雖有向原告提到系爭房屋有二次施工之情況，惟並未就該二次施工是否屬於違建、是否曾被拆除或接獲過拆除通知等節向原告為說明，且依該證人所述系爭違建部分並非明顯可見，而衡諸常情一般無建築專業知識之消費者亦難認知所謂二次施工即等同於違建，此情如前述亦為被告所同認，自難謂原告於系爭買賣契約成立前曾受邱奕錫告知系爭房屋有二次施工之情況，即認原告主觀上已知悉有前開瑕疵存在，或因有重大過失而不知有前開瑕疵存在；更況依民法第355 條第2 項本文規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，『出賣人如未保證其無瑕疵時』，不負擔保之責。」，而本件系爭房屋如前述係因不具備被告所保證之品質而有瑕疵，則被告自無從主張因原告有重大過失，故其不負擔保之責。
㈣、準此，系爭房屋不具備被告所保證之品質而有瑕疵，且被告並無可免除擔保責任之事由，則原告主張依系爭買賣契約第
2 條第2 項，及民法第360 條規定，請求被告負損害賠償責任，洵非無據。繼按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」，民法第216 條第1 項定有明文；又按損害之發生為損害賠償之債之成立要件，如無損害即不發生賠償之問題。關於本件原告請求之損害賠償數額，析述如下：
１、原告請求系爭房屋之價值減損之損失部分：
⑴、查系爭違建部分為不合法之建築，且已多次經主管機關查報
通知應予拆除，而確實處於隨時可能遭拆除之情形，堪認該部分之價值顯然較合法建築為低，則原告自受有系爭違建部分較諸合法建築價值之差額部分之損失，被告辯稱原告買受系爭房屋並無受有損害云云，委無可採。又被告辯稱：原告於108 年間將系爭房屋出售時，除未將陽台外推之違建狀況回復至合法狀態外，反而更以高於原買價1,750 萬元之金額賣出而有獲利；且原告主張系爭房屋價值減損之金額，將房屋坐落之基地部分一併計入，其計算方式洵屬無稽云云，惟查，兩造簽訂系爭買賣契約之時間為101 年1 月31日，與原告於108 年8 、9 月出售系爭房屋之時間相距7 年餘，房屋之市價受房市波動、屋況等因素影響，自不能單以原告於10
8 年間賣出系爭房屋之獲利而反推原告於101 年間購買系爭房屋時並未受到損害；再依系爭買賣契約記載之買賣標的包括建物（含主建物、附屬建物、共同使用部分）及基地，而未區分建物及基地各別之價額（見本院卷㈠第48頁），且買受人如知悉買賣標的存有隨時可能遭拆除之違建部分，顯然影響購買整體不動產之意願，是難以系爭違建僅存在於建物部分，即認原告所受之損害僅包括建物而不包括基地部分之價值減損；被告上開所辯，亦均無可採。
⑵、關於系爭違建部分於兩造101 年1 月31日買賣時之市價，原
告固主張應以買賣價金中之系爭違建部分面積所占主建物及系爭違建部分合計面積之比例，計算原告所受之損害云云，惟如前述兩造買賣標的包括建物（含主建物、附屬建物、共同使用部分）及基地，且依不動產交易實務，違章建築仍有部分使用利益，並非全無客觀上之交易價值，原告所主張之計算方式有未包括共同使用部分（公設）、及認為系爭違建部分全無價值等情，尚難憑採。本院審酌系爭違建部分之面積為4.6 平方公尺（即1.4 坪；即4.6 ×0.3025≒1.4 ，小數點第1 位以下4 捨5 入），有臺北市稅捐稽徵處105 年10月25日北市稽南港乙字第10550157900 號函（見本院卷㈠第
108 頁）附卷可稽；又被告於刑事案件審理中供稱：伊係以權狀面積30.53 坪加車位賣出，計價方式是1 坪56萬元，乘以30.53 坪權狀面積，加上車位200 萬元，再加上4%仲介費，等於1,986 萬元開價，經原告殺價後以1,750 萬元成交等語（見刑事案件易字卷第64頁），核與證人邱奕錫於刑事案件審理中證稱：伊是買賣雙方的仲介；當初被告開價未超過
1 坪60萬元，是以權狀（含公設）30幾坪去估價，房子是1,
700 多萬元，車位則估200 多萬元，兩者加起來變成一個開價，最後成交價是1,750 萬元；被告當初開的價錢以當時南港經貿園區的價格是合理的，沒有比較高，也沒有比較低等語（見刑事案件易字卷第113 至114 頁，及本院訴字卷㈠第
248 至249 頁），及卷附系爭房屋之登記謄本（登記面積包含主建物58.21 平方公尺、附屬建物7.62及5.92平方公尺{以上持分均為1 } ，及共有部分1644.82 平方公尺{ 持分為1373 /100000} 及1756.66 平方公尺{ 持分為374/100000}）（見本院卷㈠第74至81頁）等件，均無不合，應堪認系爭房屋如為合法建築時，於兩造買賣時之市價（包含建物及基地）為1 坪56萬元；復衡以一般不動產交易之常情，違章建築與合法建築之客觀交易價格比例約為1 ：2 ；是本件原告所受系爭違建部分較諸合法建築價值之差額部分之損失，應為39萬2,000 元（計算式：56萬元/ 坪×1.4 坪×1/2 ＝39萬2,000 元），原告就此部分逾該金額之主張，即屬無據。
２、原告請求拆除違建及嗣後回復之相關工程費用部分：
⑴、原告主張其於買受系爭房屋後在違建狀況下裝潢，導致天花
板、燈具、地板、空調管線等皆因恢復陽台而有重新拆除裝修之必要，故須另行支出相關工程費用共計32萬3,000 元，屬侵害原告之固有利益等情，提出拆除裝修報價單乙紙（見本院卷㈠第106 頁）為證。
⑵、惟查原告已於108 年8 、9 月間將系爭房屋以2,180 萬元價
格出售，且出售時並未將系爭違建部分回復至合法狀態等情，為兩造所不爭執，則原告實際上既未支出拆除違建及嗣後回復之工程費用，且已將系爭房屋轉讓而不再為負有拆除義務之人，復無證據顯示原告有遭後手請求賠償此部分費用之情事，自難認原告受有拆除違建及嗣後回復之相關工程費用之損害，是原告此部分之主張，應屬無據。
３、準此，本件原告得向被告請求之損害賠償金額為39萬2,000元，並得加計自起訴狀繕本送達之翌日即109 年8 月22日起至清償日止，按法定年息5%計算之利息。
二、關於被告得否主張原告與有過失：
㈠、被告雖辯稱：拓璞公司為原告之履行輔助人，惟該公司經紀營業員邱奕錫於知悉被告曾有接獲違建拆除通知後，未如實向原告踐行告知義務，故原告自當承擔其履行輔助人之過失責任，而與有過失，被告得依民法第217 條第1 、3 項規定，請求減輕或免除賠償金額云云。
㈡、惟查，拓璞公司經紀營業員邱奕錫為系爭房屋買賣雙方之代理人，固經其於刑事案件審理中證述在卷（見刑事案件易字卷第113 至114 頁，及本院訴字卷㈠第248 至249 頁），然依前揭兩造系爭買賣契約第2 條、不動產標的現況說明書第17及18項約定，關於告知系爭房屋有無曾被拆除或接獲過拆除通知之增建物，乃出賣人即被告應負之義務，並未課予買受人即原告有主動探知、查詢前開情事之義務，依誠信原則，自無超出契約之外，加重身為買受人之原告其他責任及義務，而謂原告未主動探知、查詢前開情事即有過失，否則無異係將出賣人之責任及義務轉嫁由買受人承擔，非謂公平，是本件被告辯稱原告與有過失，而請求減輕或免除賠償金額，洵屬無據，
三、綜上所述，原告提起本件訴訟，於請求被告給付39萬2,000元，及自109 年8 月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，亦合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴之部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第二庭法 官 孫曉青以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 曾琬真附表一：
┌───────────────┬──────────┐│ 被告應給付金額 │被告應供反擔保金額 ││ │ │├───────────────┼──────────┤│被告應給付原告新台幣39萬2,000 │新台幣39萬2,000 元 ││元，及自民國109 年8 月22日起至│ ││清償日止，按年息5%計算之利息。│ │└───────────────┴──────────┘附表二：
┌────────────┬─────────────┐│ 當 事 人 │ 訴訟費用負擔之比例 │├────────────┼─────────────┤│ 原 告 │ 3/4 │├────────────┼─────────────┤│ 被 告 │ 1/4 │└────────────┴─────────────┘