臺灣士林地方法院民事判決 109年度訴字第31號原 告 吳上文被 告 蔣寶夏上列當事人間請求返還出資款事件，本院於中華民國109 年9 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人陳聰明即被告配偶於民國101 年間邀伊共同投資購買門牌號碼為新北市○○區○○○道○ 段○○○ 號11樓之2預售屋（下稱系爭房屋），伊允諾後，兩造約定伊出資10％（下稱系爭投資契約），陳聰明告知伊按照建商提出之「客戶期款繳款狀況表」支付，伊遂依期匯付計新臺幣（下同）131萬5,930元（下稱系爭款項）至被告之帳戶，系爭房屋於預售屋階段雖有出售機會，但因被告及陳聰明認未有獲利而遲不出售，102年間系爭房屋交屋後，被告又擅以該屋向上海商業儲蓄銀行（下稱上海銀行）增貸以供自行花用，增貸金額10％亦未交予伊，嗣因被告無力清償貸款致系爭房屋遭上海銀行聲請強制執行拍定在案，伊前已口頭告知被告解除系爭投資契約，爰依民法第259條第1、2款、第261條、第267條前段、第229條第2項、第233條第1項前段，求為命被告返還系爭款項及法定遲延利息予伊之判決。並聲明：
被告應給付原告131萬5,930元，及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋為伊投資標的，原告係透過訴外人陳柏村即陳聰明之姪表示欲與伊合作投資，且要占10％出資比例，伊始與原告合資購買，原告固已匯付系爭款項至伊帳戶，但系爭房屋為預售屋，如交屋前無法轉售，於交屋後即須向建商支付買賣價金3,924 萬7,964 元（下稱系爭價金）及自付房屋稅賦、管理費、水電費（下合稱系爭費用），上開款項原告本應依約按10％比例負擔約計400 萬元，然伊屢向原告要求繳足投資款，其皆置若罔聞，且從未以口頭或書面向伊表示其欲解除系爭投資契約；因建商辦理之土地銀行貸款成數不高，伊尚須借款支付自付款，伊始向上海銀行轉貸以清償土地銀行貸款及友人借款，並非增貸獲利供為己用，由於原告遲未依約繳足投資款，伊獨立支付每月貸款及系爭費用約5 、6 年後，伊亦無力繼續負擔，系爭房屋遭銀行聲請強制執行拍賣實非伊之責等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
㈠ 查兩造約定共同投資購買系爭房屋，原告已匯系爭款項至被告所有之帳戶，因系爭房屋未於預售階段售出，被告於102年間交屋後以友人名義登記為所有權人，並支付系爭價金予建商，其中工程款計1,215 萬元，銀行貸款計2,710 萬元，上開貸款及系爭費用均為被告單獨繳納，嗣因被告未按期繳付貸款，系爭房屋經上海銀行聲請強制執行拍賣，由臺灣新北地方法院以107 年度司執字第109381號事件（下稱新北地院司執109381號事件）受理，嗣拍定所得金額計3,198 萬2,
000 元等情，有房地預定買賣契約書、新北市光特版地政電傳資訊系統建物謄本、異動索引、存摺交易明細表、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅暨地價稅繳款書、繳納證明、電費及自來水費繳費通知暨繳納收據、鄉林淳青社區管理委員會管理費繳費通知、臺灣金融資產服務股份有限公司108年8月15日108板金職一字第13號函、民事執行處強制執行金額計算書分配表、交屋結算明細表、客戶繳款明細表足憑（本院卷第80至134頁、第170至266頁、第336至338頁），且為兩造所不爭執（本院卷第60頁、第352至353頁、第355頁），上開事實，自堪認定。
㈡ 原告以兩造約定其僅須支付系爭款項即占系爭房屋10% 比例之所有權，因被告增貸後無力負擔貸款而使系爭房屋遭法拍，系爭投資契約乃因可歸責於被告之事由致給付不能，其已依民法第256 條規定解除系爭投資契約為據，主張得依同法第259 條第1 、2 款規定請求返還系爭款項本息予己，被告則以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告依系爭投資契約約定應給付之投資款為若干？
⑴按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約
之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣，一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院108 年度台上字第876 號判決意旨參照）。
⑵系爭房屋係被告於預售屋階段以友人名義向鄉林建設所購
買，原告透過陳柏村向被告表示欲投資總價10％，如有出售獲利亦占總價10％，嗣因系爭房屋於交屋前未轉手出售，交屋後要負擔貸款，被告曾向原告要求補足投資款差額等情，業經證人陳聰明證謂：這標的物是伊同學介紹向鄉林建設買的，買了之後原告透過伊姪子說要投資10％，就是總價的10％，因為預售屋要先按期繳納工程款，但說好的就是原告投資總價的10％，總價在我們與鄉林建設簽約時就知道了，原告是在地仲介知道我們跟建商買的比較便宜有利可圖，所以就說要投資，原告應支付總價3,875 萬元的1 成即387.5 萬元，因房子在交屋前沒賣掉，所以交屋後就要負擔貸款，被告有去跟原告要補足投資差額，當時兩造的想法就是在交屋前即預售屋階段就賣掉房子，我們也很信任原告仲介的能力，如果賣掉原告也是取得獲利總價的10％等語在卷明確（本院卷第316 至317 頁），核與原告陳稱：兩造約定伊應支付10％買賣價金，如被告有向伊表示要付貸款伊也會付10％，合資買房實際上是被告先向建商買後，伊再跟被告買10％所有權等語，大致相符（本院卷第60頁、第354 至355 頁），堪認系爭投資契約係約定原告就系爭價金應出資10％，而系爭房屋之買賣價金即系爭價金為3,924 萬7,964 元，已如前認，則原告應出資392 萬4,796 元（計算式：00000000×10％＝000000
0.4 ），循此，被告抗辯原告僅支付系爭款項，尚有260萬8,866 元（計算式：0000000 －0000000 ＝0000000 ）之投資款未繳足，洵非無據。
⑵原告固主張兩造口頭約定其投資系爭房屋買賣價金10％，
僅須依「客戶期款繳款狀況表」支付系爭款項即可云云（本院卷第60頁），然，原告就上開利己事實，僅提出其自行製作之「鄉林淳青繳款明細」為佐（本院卷第104 頁），並無其他舉證可供考實，其上開主張，已然難信；況原告直承其於兩造約定系爭投資契約斯時為不動產仲介人員，知悉系爭房屋於預售階段如未轉售，交屋後即須支付貸款，如被告有說要繳貸款，其會繳系爭價金10％等語（本院卷第315 頁、第354 頁），足徵原告依其自身職業經驗，就合資買房應依出資比例共同負擔買賣價金，包括自付款及貸款，知悉甚明，當無可能僅因被告未告知要付貸款，即認兩造已約定其無庸依其出資比例負擔系爭房屋貸款；遑論不動產經濟價值甚鉅，除有特殊情誼或原因，合資者應依各自出資比例分配所有權，乃為一般社會通念，原告主張其僅須支付系爭價金3 ％，即可買受系爭房屋10％比例之所有權，又未證明兩造有何如此約定之特殊原因，其所為主張顯悖於常，亦難認合於事理之平。是揆上⑴說明，被告抗辯系爭投資契約係依兩造出資比例，共同負擔系爭價金及房屋貸款等語，較符一般合資購屋之交易習慣、經濟目的及誠信公平原則，是原告主張系爭投資契約約定其僅須出資系爭款項云云，難以逕採。
⒉原告得否解除系爭投資契約？
原告雖主張其向被告購買系爭房屋10％所有權，因被告增貸無力繳付貸款致系爭房屋遭拍賣而給付不能，其有權解除系爭投資契約云云（本院卷第355 頁）。惟，系爭房屋交屋後之銀行貸款計2,710 萬元由被告按期獨力支付，原告知悉系爭房屋如未於預售階段轉售即應於交屋後支付貸款，依系爭投資契約原告未付足之投資款計260 萬8,866 元等情，於前已述，衡之銀行房屋貸款實務，債務人縱使每月付款但未繳足額，抵押物房屋仍有遭銀行聲請強制執行拍賣之虞，職故，被告縱已支付其出資比例90％之貸款，倘未為原告墊付貸款之10％，系爭房屋仍有遭銀行聲請強制執行之可能，依此即難遽認系爭房屋遭法拍乃悉屬被告之責；況原告就被告係因增貸而無力支付系爭房屋貸款之事實，無何舉證以佐，則原告主張系爭房屋係因可歸責於被告無力支付貸款致遭法拍，其有權解除系爭投資契約云云，乏其所據，非可採憑。
四、從而，原告依民法第259 條第1 、2 款、第261 條、第267條前段、第229 條第2 項、第233 條第1 項前段規定，請求解除系爭投資契約及返還系爭款項，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第三庭 書記官 林瀚章